CONSEJOS PARA AFECTADOS EN UN PROGRAMA DE URBANIZACION

Estos consejos están basados en años de experiencia y solo pretenden tener un carácter informativo. 

Advertimos, que para cualquier acción inspirada en los mismos es aconsejable el consejo previo de un abogado

Primeros Auxilios

1º - Crear una Asociación de vecinos y regístrala oficialmente.

       No importa el numero de afiliados, con solo dos se puede 

       crear una Asociación de vecinos.

2º- Asociarse como Asociación de Vecinos a la ASOCIACION 

     VALENCIANA EN DEFENSA DE LOS DERECHOS HUMANOS,

     MEDIOAMBIENTALES Y EN CONTRA DE LOS ABUSOS

     URBANISTICOS (ABUSOS URBANISTICOS ¡NO!), esto

     dará una mayor fuerza a cualquiera de sus actuaciones, y se

     ayudaran, ayudándonos en nuestra lucha para modificar esa

               Ley en cuyo nombre nos están avasallando y privando de

     nuestros derechos, especialmente el de la propiedad.

    3º - Contratar un Abogado especializado en URBANISMO y no

       relacionado con empresas constructoras ó urbanizadoras.

4º - Comprobar que los caminos, entradores y accesos de la

       zona no figuran en el Inventario de caminos del Ayuntamiento

        de la misma, y si no lo están, escriturarlos a nombre de

       los propietarios que en su día los cedieron.

       En caso contrario a la hora de urbanizar se los apropiaría

       urbanizador ó el propio Ayuntamiento, y a todos los metros

       de superficie de una zona a urbanizar les corresponden la

       misma proporción de metros finales de solar construible.

5º - Tener levantado topográficamente el plano de la zona a

       urbanizar y de cada una de las propiedades, con superfi

       cies exactas, comprobando las que figuren en sus escri

       turas y en la Base de Datos del Catastro, para proceder a

       corrección si es diferente.

6º - Comprobar y poner al día toda la documentación de sus 

       propiedades, escrituras, permisos de obras, etc.

7º - Crear si las condiciones lo aconsejan una AGRUPACION

       DE INTERES URBANISTICO , con más del 50% de la super

       ficie de la zona a urbanizar.

       Esta Agrupación entre sus facultades tiene la de poder pre

       sentar su propio Proyecto de Urbanización en todo momen

       to , antes de que lo presente un promotor ó incluso después

       como alternativa a la presentada por él mismo, y en todo ca

       so es un instrumento de negociación con el urbanizador, ya

       que según la L.R.A.U. los propietarios organizados en una

       Agrupación de Interés Urbanístico tiene derecho preferente

       de adjudicación.

8º - Acordar en los estatutos de la Agrupación de Interés

       Urbanístico ó en los acuerdos que se tomen, que cuando un

       propietario no pueda pagar los costes de la urbanización

       en metálico, la propia A.I.U. tendrá derecho preferente de

       compra del terreno necesario para atender al pago de dichos

       costes, ya que siempre podrá mejorar la oferta del promotor.

       De esta forma el posible beneficio que una vez urbanizados

       puedan producir estos terrenos corresponde a la A.I.U.

       y por tanto al mismo propietario original como miembro de 

       la misma.

       Si esta cláusula se aprueba y se hace pública, tendrá un efec

       to disuasor en los promotores urbanizadores, ya que el maxi

       mo interés de estos estriba en obtener terrenos a bajo pre

       cio, y finalmente se conseguiría con esta medida que los pro

       motores no pudiesen alcanzar más del 50 % del terreno re

       saltante, con lo que no podrían manipular la reparcelación

       cuando se realizara.

9º - Cuando un promotor ó Agente urbanizador presente un pro

       yecto sobre la zona que les afecta, investiguen inmediata

       mente la situación del mismo respecto a sus obligaciones

       fiscales ó con la Seguridad Social, en las oficinas de recaudación,

                 ya que un impago en estas obligaciones le invalidaría

                 para poder actuar como Agente Urbanizador.

       Infórmense de su capital, socios y estatutos en el Registro

       Mercantil, así como de los últimos balances presentados tambien

      en el mismo Registro.

       Con esta información sabrán si tiene entidad suficiente para

       asumir el proyecto de urbanización, ó en su caso cuestionar

       lo ante el Ayuntamiento con la información obtenida.

       Recuerden una cosa esta información, obténgala en cualquier caso,

       y  no dejen de hacerlo porque el nombre del promotor sea muy

       conocido, se llevarían muchas sorpresas.

10º - Si la urbanización es inevitable y tiene que pagar la parte

       que les corresponda proporcionalmente de los costes de la

       misma, seria interesante que negociasen en conjunto ó indi

       vidualmente como prefieran, la concesión de créditos de

       disponibilidad para atender derramas de la urbanización sola

       mente, condicionando a una venta una vez urbanizado del

       solar resultante de su propiedad la amortización de los

       mismos. Este consejo es para los casos en que el propietario tenga

       interés en vender.

11º- Si está de acuerdo con la urbanización, pidan siempre un

       presupuesto alternativo, es su derecho según la Ley, y con

       él en la mano presionar al Ayuntamiento para que obligue al

       promotor a ajustar el suyo.

12º- En los casos que un propietario no puede atender los costes de la     

      urbanización en metálico, y el agente urbanizador pretenda valo

      rar su terreno para resarcirse de los mismos, no lo acepte de nin

      guna manera, y obligue a que esa compensación de costes de  urba

      nización por terrenos sea vía expropiación, porque con ello queda

      manifiesto su desacuerdo, y si en un futuro se consiguen compensa

      ciones como consecuencia de recursos, contenciosos ó acuerdos

                puntuales, tendrán derecho a los mismos, que de otra forma los per

      derían.                                                                                                   

                                                         Enrique Climent Laguarda