CONSEJOS PRACTICOS PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES INMOBILIARIAS EN  ESPAÑA 

 

REGISTROS OFICIALES 

   En España existen tres instituciones públicas relacionadas con el registro y control de las operaciones relacionadas con las propiedades inmobiliarias 

          Notarias

          Registro de la Propiedad

          Catastro Territorial 

  Las notarias extienden los documentos públicos (escrituras) de compraventa, permuta, herencia, donación o simplemente modificaciones estructurales en las propiedades inmobiliarias, en los que los Notarios dan fe de que los datos y términos inscritos en ellos son aceptados por las partes implicadas mediante su firma. 

   El Registro de la Propiedad inscribe las escrituras extendidas por los Notarios referentes a propiedades inmobiliarias, adjudicando a cada propiedad un número (número de finca)  que le sirve de documento de identidad, manteniendo el historial de cada propiedad inmobiliaria a lo largo del tiempo. 

  Se trata de un organismo público al que se le puede solicitar información sobre las distintas propiedades, bien sea por medio de  certificaciones de su situación en el momento o certificaciones históricas donde quedan registradas todas las circunstancias que les han afectado desde su primera inscripción. 

  El Catastro Territorial mantiene los planos del territorio español dividido en áreas de urbana y áreas de rustica, en este último grupo se establece la subdivisión en polígonos y parcelas para cada municipio, adjudicando a cada parcela de rústica o vivienda urbana su correspondiente referencia catastral. 

En ocasiones una propiedad inmobiliaria rústica puede estar formada por varias parcelas e incluso estar ubicada en polígonos distintos pero contiguos. 

Las fichas catastrales para cada propiedad, sea una parcela rústica o una vivienda urbana,  contienen los siguientes datos 

 -   Superficie de la finca.  (rústica y urbana)

-         Lindantes de la parcela.  (rústica)

 -   Titularidad de la propiedad. (rústica y urbana)

-         Valoración catastral de la propiedad. (rústica y urbana)

-         Referencia catastral  (rústica y urbana)

-         Plano de la propiedad. (rústica)

 

  La división del territorio por el Catastro en Urbana y Rustica tiene carácter puramente fiscal y el valor catastral asignado sirve de base para el calculo del impuesto correspondiente, y que no tiene nada que ver con la calificación urbanística de la zona donde se encuentre la parcela.

 

 

SITUACION LEGAL DE LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS

 

 Dicho esto, hay que hacer unas recomendaciones con el ánimo de ayudar a quienes quieran comprar una propiedad inmobiliaria en España y otras una vez realizada la compra.

 

 ¿Qué necesita saber sobre la propiedad por la que se interesa?

 

1 - Quien es el propietario vigente en el momento de la compra

2 - Quien es el titular catastral vigente en el momento de la compra

3 – ¿Esta inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura en la que aparece como propietario el vendedor?

4 - ¿Coincide la superficie real de la propiedad con la que figura en la escritura de propiedad del vendedor?

5 – Cual es la referencia catastral de la propiedad en venta y cual la superficie catastral

6 - ¿Hay en el Registro de la Propiedad alguna inscripción referida a la propiedad en que aparezca como garantía o aval de laguna operación ajena, o bien gravita sobre ella alguna hipoteca o reserva de dominio establecida judicial o fiscalmente?

 

Para conocer la respuesta a estas preguntas habrá de pedir al vendedor de la propiedad los siguientes documentos, además de una copia de la escritura avale su propiedad:

 

a)      Certificado histórico de la propiedad, emitido por el Registro de la Propiedad.

b)  Certificación “descriptiva y grafica” de la propiedad emitido por                                            la Gerencia Territorial del Catastro. 

 Si del examen de ambos documentos aparecen diferencias referidas a: 

·        nombre del propietario, que ha de ser el mismo en el Registro de la Propiedad que el que figura en los registros del Catastro Territorial

·        superficie de la propiedad que ha de ser la misma en ambos registros y coincidir con la medición realizada sobre el terreno

·        o bien, existe alguna limitación o carga sobre la propiedad que limite el dominio sobre ella al adquirirla.

 

Se habrá de exigir al vendedor que proceda a regularizar las diferencias detectadas y sería aconsejable no seguir adelante hasta que la realidad, el Registro de la Propiedad y el Catastro Territorial sean coincidentes en todos sus extremos. 

  Si todo está en orden, no existen diferencias y los registros oficiales coinciden con la realidad, se puede seguir con la operación procediendo a escriturarla ante Notario.

 

DOCUMENTACION DE LA COMPRA 

  Llegado aquí, recomendamos lo siguiente para dejar todo atado y bien atado: 

 1.  Se ruega al Notario que incorpore a la escritura como descripción de la propiedad la “certificación descriptiva y grafica” emitida por la Gerencia Territorial del Catastro antes mencionada. 

 Figurando de esta forma la referencia catastral de la propiedad en la escritura. 

 2.  Se pedirá al Notario que pase la escritura de compraventa, una vez firmada, por el Registro de la Propiedad, figurando así en la propia escritura un sello del propio Registro de la Propiedad con el número registral asignado que desde ese momento irá asimilada a una referencia catastral. 

 3.  Una vez pasada la escritura por el Registro de la Propiedad, se solicitará de la Gerencia Territorial del Catastro correspondiente el cambio de titularidad de la parcela o parcelas que identifiquen a la propiedad comprada, adjuntando para ello copia de la escritura de compraventa, de esta forma los datos que figuren en el Registro de la Propiedad y en el Catastro coincidirán garantizando así el dominio sobre la propiedad adquirida,  quedando debidamente documentada. 

 

COMPROBACIONES PREVIAS A LA COMPRA 

  Las recomendaciones antes detalladas son validad para conocer la situación legal y registral de cualquier propiedad, sea rústica o urbana y están encaminadas a que la adquisición de la nueva propiedad goce de todas las garantías legales. 

  Pero existen otras comprobaciones y gestiones a realizar antes de proceder a escriturar la compraventa porque podrían afectar a la integridad de la propiedad que se desea comprar. 

  En España y con pequeñas diferencias entre las distintas Comunidades Autónomas, la gestión del suelo y la ordenación del Territorio son funciones de su competencia, pudiendo decidir sobre: 

 . expropiaciones para obras públicas o de interés público.

 . concesión de licencias de obras.

 . aprobación y concesión de proyectos de urbanización.

 . prohibición de construcción sobre suelos protegidos.

 . limitaciones en la construcción según la calificación del suelo.

 . calificación del suelo de cada municipio a efectos urbanísticos. 

  Por otra parte el Gobierno central a través de los organismos adecuados tiene competencias     sobre la franja litoral del país, y sobre el aprovechamiento de sus recursos hídricos. 

  Por estas razones, antes de proceder a la compra de una propiedad inmobiliaria recomendamos las siguientes consultas: 

1º  Al Ayuntamiento correspondiente, Departamento de Urbanismo, para saber: 

·        si la propiedad  se encuentra en zona de suelo “ protegido” en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio.

Si así fuera, no compre o perderá su inversión

 

·        si encontrándose en suelo “ urbano” o “urbanizable”, está afectada por algún Plan o proyecto de desarrollo urbanístico.

 

 Si así fuera, no compre al menos hasta conocer los            detalles  del plan o proyecto y de que forma le afectará a la propiedad si la comprase. Solo entonces podrá tomar su decisión con  conocimiento de causa.

 

·        si se encuentra en zona de suelo “no urbanizable”  según el Plan General de Ordenación Urbana del municipio, infórmese de cual es la superficie minima que exigen las leyes para construir una vivienda o ampliarla si ya existiera.

 

Ya que las licencias de obra solo se conceden en áreas de suelo “no urbanizable” en función y relación con la superficie del suelo en propiedad. 

 

Como regla general cualquier consulta al Ayuntamiento, y  a cualquier departamento del Gobierno Autonómico o central, hágala por escrito y no acepte respuestas que no sean por escrito.   La razón es sencilla, las respuestas verbales no tienen ningún valor ante los Tribunales de Justicia. 

2º  A la Consejeria de Obras Públicas del Gobierno de la Comunidad Autónoma correspondiente, para saber: 

·        si la propiedad por la que se interesa se encuentra afectada por algún proyecto de obra pública, bien directamente o en sus áreas de afección, tales como carreteras, viales de comunicación, vías férreas, vías de acceso a zonas de interés, viales de circunvalación, desaladoras, instalaciones militares, etc., o bien de ampliación de alguna carretera o vial existente.

 

     En caso afirmativo, compruebe en que situación quedaría la propiedad  por la que se interesa y decida en consecuencia. 

3º  A la Delegación del Ministerio de Obras Públicas en la Comunidad correspondiente, para saber: 

·        lo mismo que lo señalado anteriormente para la Consejería de Obras Públicas de la Comunidad Autónoma, pero a nivel nacional, con la misma recomendación

 

·        si la propiedad por la que se interesa se encuentra a lo largo del litoral a una distancia no superior a 500 metros de la línea de costa, debe conocer las limitaciones que establece la Ley de Costas vigente en la zona donde este ubicada la propiedad, como:

   

-         limitaciones o prohibición de construir.

-         si se trata de una vivienda ya construida, saber si tiene carácter de concesión y por cuanto tiempo.

-         si la construcción es posible, saber si lo es en concepto de concesión por un plazo determinado, revertiendo la propiedad al Estado una vez vencido. 

  El hecho de que lo que se ofrece a la venta sea una construcción terminada, a punto de ser habitada, incluso con jardín y piscina, no quiere decir que cumpla las condiciones legales que hemos señalado aquí, invierta el tiempo que sea preciso antes de firmar una escritura de compraventa y no entregue ninguna cantidad a cuenta en tanto no disponga de toda la documentación que avala la legalidad de la operación y de la propiedad objeto de su interés. 

  Por eso nuestra última recomendación a los compradores de propiedades inmobiliarias, especialmente a quienes por su origen pueden no entender la lengua española, que se informen en la Embajada de su país en España si tienen listas de abogados recomendados por su pericia, seriedad y conocimiento de su lengua. 

  En caso contrario busquen uno que este colegiado en el Colegio de Abogados y que hable correctamente su idioma, la comunicación clara es básica, el Consulado de su país en la zona podrá prestarle una buena ayuda en esta cuestión. 

  Tengan a mano siempre estos consejos y no les de reparo utilizarlos hasta recibir la respuesta adecuada. 

   Para todos los compradores potenciales de propiedades inmobiliarias les recordamos que en cada municipio o grupo de municipios hay colectivos vecinales o de propietarios inmobiliarios que defienden sus intereses que pueden ayudarles por el conocimiento que tienen de las cuestiones inmobiliarias y de las zonas donde se encuentran, y en última instancia si lo consideran oportuno, y sin ninguna intención de querer inmiscuirnos en la vida privada de terceros, a efectos de orientación nos tienen a nosotros:

               

ABUSOS URBANISTICOS ¡NO! 

 

 


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