CONSEJOS
PRACTICOS PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA
REGISTROS OFICIALES
En España existen tres
instituciones públicas relacionadas con el registro y control de las
operaciones relacionadas con las propiedades inmobiliarias
Notarias
Registro de la Propiedad
Catastro Territorial
Las notarias extienden los
documentos públicos (escrituras) de compraventa, permuta, herencia,
donación o simplemente modificaciones estructurales en las propiedades
inmobiliarias, en los que los Notarios dan fe de que los datos y términos
inscritos en ellos son aceptados por las partes implicadas mediante su
firma.
El Registro de la Propiedad
inscribe las escrituras extendidas por los Notarios referentes a
propiedades inmobiliarias, adjudicando a cada propiedad un número (número
de finca) que le sirve de documento de identidad, manteniendo el
historial de cada propiedad inmobiliaria a lo largo del tiempo.
Se trata de un organismo público
al que se le puede solicitar información sobre las distintas propiedades,
bien sea por medio de certificaciones de su situación en el momento o
certificaciones históricas donde quedan registradas todas las
circunstancias que les han afectado desde su primera inscripción.
El Catastro Territorial mantiene
los planos del territorio español dividido en áreas de urbana y áreas de
rustica, en este último grupo se establece la subdivisión en polígonos y
parcelas para cada municipio, adjudicando a cada parcela de rústica o
vivienda urbana su correspondiente referencia catastral.
En ocasiones una propiedad
inmobiliaria rústica puede estar formada por varias parcelas e incluso
estar ubicada en polígonos distintos pero contiguos.
Las fichas catastrales para cada
propiedad, sea una parcela rústica o una vivienda urbana, contienen los
siguientes datos
- Superficie de la finca.
(rústica y urbana)
-
Lindantes de la parcela. (rústica)
- Titularidad de la propiedad.
(rústica y urbana)
-
Valoración catastral de la propiedad. (rústica
y urbana)
-
Referencia catastral (rústica y urbana)
-
Plano de la propiedad. (rústica)
La división
del territorio por el Catastro en Urbana y Rustica tiene carácter
puramente fiscal y el valor catastral asignado sirve de base para el
calculo del impuesto correspondiente, y que no tiene nada que ver con la
calificación urbanística de la zona donde se encuentre la parcela.
SITUACION
LEGAL DE LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS
Dicho esto,
hay que hacer unas recomendaciones con el ánimo de ayudar a quienes
quieran comprar una propiedad inmobiliaria en España y otras una vez
realizada la compra.
¿Qué necesita
saber sobre la propiedad por la que se interesa?
1 - Quien es
el propietario vigente en el momento de la compra
2 - Quien es
el titular catastral vigente en el momento de la compra
3 – ¿Esta
inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura en la que aparece
como propietario el vendedor?
4 - ¿Coincide
la superficie real de la propiedad con la que figura en la escritura de
propiedad del vendedor?
5 – Cual es la
referencia catastral de la propiedad en venta y cual la superficie
catastral
6 - ¿Hay en el
Registro de la Propiedad alguna inscripción referida a la propiedad en que
aparezca como garantía o aval de laguna
operación ajena, o bien
gravita sobre ella alguna hipoteca o reserva de dominio establecida
judicial o fiscalmente?
Para conocer
la respuesta a estas preguntas habrá de pedir al vendedor de la propiedad
los siguientes documentos, además de una copia de la escritura avale su
propiedad:
a)
Certificado histórico de la propiedad, emitido
por el Registro de la Propiedad.
b)
Certificación “descriptiva y grafica” de la propiedad emitido
por
la Gerencia Territorial del
Catastro.
Si del examen de ambos documentos
aparecen diferencias referidas a:
·
nombre
del propietario, que ha de ser el mismo en el Registro de la Propiedad que
el que figura en los registros del Catastro Territorial
·
superficie de la propiedad que ha de ser la misma en ambos registros y
coincidir con la medición realizada sobre el terreno
·
o bien,
existe alguna limitación o carga sobre la propiedad que limite el dominio
sobre ella al adquirirla.
Se habrá de
exigir al vendedor que proceda a regularizar las diferencias detectadas y
sería aconsejable no seguir adelante hasta que la realidad, el Registro de
la Propiedad y el Catastro Territorial sean coincidentes en todos sus
extremos.
Si todo está en orden, no existen
diferencias y los registros oficiales coinciden con la
realidad,
se puede seguir con la operación procediendo a escriturarla ante Notario.
DOCUMENTACION DE LA COMPRA
Llegado aquí, recomendamos lo
siguiente para dejar todo atado y bien atado:
1. Se ruega al Notario que
incorpore a la escritura como descripción de la propiedad la
“certificación descriptiva y grafica” emitida por la Gerencia Territorial
del Catastro antes mencionada.
Figurando de esta forma la
referencia catastral de la propiedad en la escritura.
2. Se pedirá al Notario que pase
la escritura de compraventa, una vez firmada, por el Registro de la
Propiedad, figurando así en la propia escritura un sello del propio
Registro de la Propiedad con el número registral asignado que desde ese
momento irá asimilada a una referencia catastral.
3. Una vez pasada la escritura
por el Registro de la Propiedad, se solicitará de la Gerencia Territorial
del Catastro correspondiente el cambio de titularidad de la parcela o
parcelas que identifiquen a la propiedad comprada, adjuntando para ello
copia de la escritura de compraventa, de esta forma los datos que figuren
en el Registro de la Propiedad y en el Catastro coincidirán garantizando
así el dominio sobre la propiedad adquirida, quedando debidamente
documentada.
COMPROBACIONES PREVIAS A LA COMPRA
Las recomendaciones antes
detalladas son validad para conocer la situación legal y registral de
cualquier propiedad, sea rústica o urbana y están encaminadas a que la
adquisición de la nueva propiedad goce de todas las garantías legales.
Pero existen otras comprobaciones
y gestiones a realizar antes de proceder a escriturar la compraventa
porque podrían afectar a la integridad de la propiedad que se desea
comprar.
En España y con pequeñas
diferencias entre las distintas Comunidades Autónomas, la gestión del
suelo y la ordenación del Territorio son funciones de su competencia,
pudiendo decidir sobre:
. expropiaciones para obras
públicas o de interés público.
. concesión de licencias de obras.
. aprobación y concesión de
proyectos de urbanización.
. prohibición de construcción
sobre suelos protegidos.
. limitaciones en la construcción
según la calificación del suelo.
. calificación del suelo de cada
municipio a efectos urbanísticos.
Por otra parte el Gobierno
central a través de los organismos adecuados tiene competencias
sobre la franja litoral del país, y
sobre el aprovechamiento de sus recursos hídricos.
Por estas razones, antes de
proceder a la compra de una propiedad inmobiliaria recomendamos las
siguientes consultas:
1º Al Ayuntamiento
correspondiente, Departamento de Urbanismo, para saber:
·
si la
propiedad se encuentra en zona de suelo “ protegido” en el Plan General
de Ordenación Urbana del municipio.
Si así fuera,
no compre o perderá su inversión
·
si
encontrándose en suelo “ urbano” o “urbanizable”, está afectada por algún
Plan o proyecto de desarrollo urbanístico.
Si así fuera,
no compre al menos hasta conocer los detalles del plan o
proyecto y de que forma le afectará a la propiedad si la comprase.
Solo entonces podrá tomar su decisión con conocimiento de causa.
·
si se
encuentra en zona de suelo “no urbanizable” según el Plan General de
Ordenación Urbana del municipio, infórmese de cual es la superficie minima
que exigen las leyes para construir una vivienda o ampliarla si ya
existiera.
Ya que las
licencias de obra solo se conceden en áreas de suelo “no urbanizable” en
función y relación con la superficie del suelo en propiedad.
Como regla
general cualquier consulta al Ayuntamiento, y a cualquier departamento
del Gobierno Autonómico o central, hágala por escrito y no acepte
respuestas que no sean por escrito.
La razón es sencilla, las
respuestas verbales no tienen ningún valor ante los Tribunales de
Justicia.
2º A la Consejeria de Obras
Públicas del Gobierno de la Comunidad Autónoma correspondiente, para
saber:
·
si la
propiedad por la que se interesa se encuentra afectada por algún proyecto
de obra pública, bien directamente o en sus áreas de afección, tales como
carreteras, viales de comunicación, vías férreas, vías de acceso a zonas
de interés, viales de circunvalación, desaladoras, instalaciones
militares, etc., o bien de ampliación de alguna carretera o vial
existente.
En caso
afirmativo, compruebe en que situación quedaría la propiedad por la que
se interesa y decida en consecuencia.
3º A la Delegación del Ministerio
de Obras Públicas en la Comunidad correspondiente, para saber:
·
lo
mismo que lo señalado anteriormente para la Consejería de Obras Públicas
de la Comunidad Autónoma, pero a nivel nacional, con la misma
recomendación
·
si la
propiedad por la que se interesa se encuentra a lo largo del litoral a una
distancia no superior a 500 metros de la línea de costa, debe conocer las
limitaciones que establece la Ley de Costas vigente en la zona donde este
ubicada la propiedad, como:
-
limitaciones o prohibición de construir.
-
si se trata de una vivienda ya construida,
saber si tiene carácter de concesión y por cuanto tiempo.
-
si la construcción es posible, saber si lo es
en concepto de concesión por un plazo determinado, revertiendo la
propiedad al Estado una vez vencido.
El hecho de que lo que se ofrece
a la venta sea una construcción terminada, a punto de ser habitada,
incluso con jardín y piscina, no quiere decir que cumpla las condiciones
legales que hemos
señalado aquí, invierta el tiempo
que sea preciso antes de firmar una escritura de compraventa y no entregue
ninguna cantidad a cuenta en tanto no disponga de toda la documentación
que avala la legalidad de la operación y de la propiedad objeto de su
interés.
Por eso nuestra última
recomendación a los compradores de propiedades inmobiliarias,
especialmente a quienes por su origen pueden no entender la lengua
española, que se informen en la Embajada de su país en España si tienen
listas de abogados recomendados por su pericia, seriedad y conocimiento de
su lengua.
En caso contrario busquen uno que
este colegiado en el Colegio de Abogados y que hable correctamente su
idioma, la comunicación clara es básica, el Consulado de su país en la
zona podrá prestarle una buena ayuda en esta cuestión.
Tengan a mano siempre estos
consejos y no les de reparo utilizarlos hasta recibir la respuesta
adecuada.
Para todos los compradores
potenciales de propiedades inmobiliarias les recordamos que en cada
municipio o grupo de municipios hay colectivos vecinales o de propietarios
inmobiliarios que defienden sus intereses que pueden ayudarles por el
conocimiento que tienen de las cuestiones inmobiliarias y de las zonas
donde se encuentran, y en última instancia si lo consideran oportuno, y
sin ninguna intención de querer inmiscuirnos en la vida privada de
terceros, a efectos de orientación nos tienen a nosotros:
ABUSOS
URBANISTICOS ¡NO!
|