Proyecto de la

Ley Urbanística Valenciana

 

 

 


 

INDICE

INDICE...................................................................................................................................... 1

EXPOSICION DE MOTIVOS............................................................................................... 19

TÍTULO PRELIMINAR. DISPOSICIONES GENERALES............................................. 28

Artículo 1.     Objeto de la ley...................................................................................... 28

Artículo 2.     Título competencial................................................................................ 28

Artículo 3.     Actividad urbanística.............................................................................. 28

Artículo 4.     Objetivos y finalidades de la actividad administrativa en el urbanismo. 28

Artículo 5.     Competencia para la actividad administrativa en el urbanismo............ 29

Artículo 6.     Participación de los particulares........................................................... 30

Artículo 7.     Acción pública........................................................................................ 30

Artículo 8.     Normas de aplicación directa................................................................ 30

TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y ESTATUTO DEL PROPIETARIO  32

CAPÍTULO I. CLASIFICACIÓN DEL SUELO........................................................................ 32

Artículo 9.     Clases de suelo..................................................................................... 32

Artículo 10.   Suelo urbano.......................................................................................... 32

Artículo 11.   Solares................................................................................................... 33

Artículo 12.   Suelo urbanizable.................................................................................. 33

Artículo 13.   Régimen del suelo urbanizable sin programación................................ 34

Artículo 14.   Actuaciones Integradas......................................................................... 34

Artículo 15.   Actuaciones Aisladas............................................................................ 35

Artículo 16.   Suelo no urbanizable............................................................................. 35

Artículo 17.   Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento....................... 35

CAPÍTULO II. ESTATUTO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO............................................ 36

Sección primera. Principios generales............................................................................ 36

Artículo 18.   Estatuto de la propiedad del suelo........................................................ 36

Artículo 19.   Ejercicio de los derechos de los propietarios....................................... 36

Sección segunda. Derechos y deberes de los propietarios de suelo............................. 36

Artículo 20.   Derechos de los propietarios de suelo urbano..................................... 36

Artículo 21.   Deberes de los propietarios de suelo urbano....................................... 36

Artículo 22.   Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.............................. 37

Artículo 23.   Deberes de los propietarios de suelo urbanizable................................ 38

Artículo 24.   Derechos y deberes de los propietarios de suelo no urbanizable........ 39

Sección tercera. Afección de las fincas al cumplimiento de los deberes urbanísticos. 39

Artículo 25.   Transmisión de fincas y deberes urbanísticos..................................... 39

Artículo 26.   Declaración de obra nueva.................................................................... 39

CAPÍTULO III. ÁREAS SEMICONSOLIDADAS..................................................................... 39

Artículo 27.   Áreas semiconsolidadas....................................................................... 39

Artículo 28.   Tratamiento para las edificaciones consolidadas en el régimen de Actuaciones Integradas................................................................................................................ 40

Artículo 29.   Remisión de las edificaciones consolidadas al régimen de Actuaciones Aisladas.  41

Artículo 30.   Exceso de aprovechamiento consolidado............................................ 41

CAPÍTULO IV. VALORACIONES............................................................................................ 42

Artículo 31.   Criterio de aplicación de las reglas de valoración................................. 42

Artículo 32.   Momento al que han de referirse las valoraciones................................ 42

CAPÍTULO V. RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN POR EL EJERCICIO DE POTESTADES URBANÍSTICAS............................................................................................ 42

Artículo 33.   Principio de no indemnización por el ejercicio de potestades urbanísticas.  42

CAPITULO VI. CONCEPTOS FUNDAMENTALES PARA EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.           42

Artículo 34.   Conceptos fundamentales del Régimen Urbanístico del Suelo............ 43

TÍTULO II. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 44

Artículo 35.   La actividad urbanística de planeamiento............................................. 44

CAPÍTULO I. LA ORDENACIÓN............................................................................................ 44

Artículo 36.   Ordenación estructural.......................................................................... 44

Artículo 37.   Ordenación pormenorizada................................................................... 45

CAPÍTULO II. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA................................ 46

Artículo 38.   Instrumentos de planeamiento de carácter espacial............................ 46

Artículo 39.   Instrumentos de planeamiento de carácter temporal, económico y de gestión.        46

Artículo 40.   Reglamento e Instrucciones de Planeamiento..................................... 47

Artículo 41.   Reglamento de zonas de ordenación urbanística................................. 47

Artículo 42.   Las Ordenanzas municipales............................................................... 47

CAPÍTULO III. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN ESTRUCTURAL...................... 48

Sección primera. Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio............................................................................................................................................ 48

Artículo 43.   Objeto.................................................................................................... 48

Artículo 44.   Contenido............................................................................................... 49

Artículo 45.   Directrices relativas a la sostenibilidad................................................. 49

Artículo 46.   Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos................. 51

Artículo 47.   Directrices relativas a la ordenación..................................................... 52

Sección segunda. Determinaciones sustantivas de la ordenación estructural........... 53

Artículo 48.   Clasificación del suelo........................................................................... 53

Artículo 49.   Zonificación y usos globales.................................................................. 53

Artículo 50.   Ordenación del Suelo No Urbanizable.................................................. 53

Artículo 51.   Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal................ 53

Artículo 52.   Red Primaria de reservas de suelo dotacional público......................... 54

Artículo 53.   Objetivos de los instrumentos de desarrollo del Plan General............. 55

Artículo 54.   Criterios de delimitación de sectores y de su desarrollo secuencial.... 55

Artículo 55.   Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto......................... 56

Artículo 56.   Criterios para la determinación y cálculo del aprovechamiento tipo..... 57

CAPÍTULO IV. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA.................. 58

Artículo 57.   Principio general.................................................................................... 58

Artículo 58.   Delimitación de las Unidades de Ejecución.......................................... 59

Artículo 59.   Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público        60

Artículo 60.   Otras determinaciones de ordenación pormenorizada........................ 60

CAPÍTULO V. PLANES URBANÍSTICOS.............................................................................. 62

Sección primera. Planes Generales................................................................................ 62

Artículo 61.   Función, ámbito y alcance del Plan General......................................... 62

Artículo 62.   Determinaciones del Plan General........................................................ 62

Artículo 63.   Límites a la potestad de planeamiento.................................................. 63

Artículo 64.   Documentación del Plan General.......................................................... 63

Sección segunda. Planes Parciales................................................................................. 64

Artículo 65.   Funciones del Plan Parcial.................................................................... 64

Artículo 66.   Ámbito y determinaciones de los Planes Parciales.............................. 64

Artículo 67.   Determinaciones mínimas exigibles al planeamiento parcial............... 64

Artículo 68.   Documentación de los Planes Parciales.............................................. 65

Sección tercera. Plan de Reforma Interior.................................................................... 66

Artículo 69.   Plan de Reforma Interior........................................................................ 66

Artículo 70.   Ámbito y determinaciones de los Planes de Reforma Interior.............. 66

Artículo 71.   Documentación del Plan de Reforma Interior....................................... 66

Sección cuarta. Planes Parciales y de Reforma Interior modificativos de la ordenación estructural.     67

Artículo 72.   Función y contenido............................................................................... 67

Artículo 73.   Planes modificativos de la clasificación y calificación del suelo........... 68

Artículo 74.   Documento de justificación de la Integración Territorial....................... 69

Sección quinta. Plan Especial......................................................................................... 72

Artículo 75.   Plan Especial......................................................................................... 72

Artículo 76.   Documentación de los Planes Especiales........................................... 72

Sección sexta. Catálogos de bienes y espacios protegidos........................................... 72

Artículo 77.   Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos........................................ 72

Artículo 78.   Documentación de los Catálogos......................................................... 73

Sección séptima. Estudios de detalle.............................................................................. 73

Artículo 79.   Estudios de detalle................................................................................ 73

Artículo 80.   Documentación de los Estudios de Detalle.......................................... 74

CAPÍTULO VI. PROMOCIÓN, TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN DE LOS PLANES......... 74

Sección primera. Tramitación y aprobación del Plan General...................................... 74

Artículo 81.   Promoción del Plan General.................................................................. 74

Artículo 82.   Planeamiento General transitorio para situaciones coyunturales de urgencia.          75

Artículo 83.   Tramitación de Planes Generales......................................................... 75

Artículo 84.   Período consultivo previo a la aprobación............................................. 76

Artículo 85.   Aprobación definitiva.............................................................................. 77

Artículo 86.   Aprobación definitiva parcial o supeditada a la formalización de alternativas.           78

Sección segunda. Promoción, tramitación y aprobación del planeamiento de desarrollo.  78

Artículo 87.   Formulación........................................................................................... 78

Artículo 88.   Iniciativa particular................................................................................. 78

Artículo 89.   Iniciativa de Administración no municipal.............................................. 79

Artículo 90.   Elaboración y tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle.................................................................................................... 79

Artículo 91.   Aprobación de Planes o Programas..................................................... 80

Artículo 92.   Elaboración de instrumentos de planeamiento de desarrollo de ámbito intermunicipal.       80

CAPÍTULO VII. MODIFICACIÓN DE LOS PLANES............................................................. 81

Artículo 93.   Revisión del Plan General..................................................................... 81

Artículo 94.   Modificación de los Planes.................................................................... 82

CAPÍTULO VIII. TRAMITACIÓN DE LOS PLANES ESPECIALES Y CATÁLOGOS.......... 83

Artículo 95.   Promoción de Catálogos....................................................................... 83

Artículo 96.   Tramitación de los Planes Especiales y Catálogos.............................. 83

CAPÍTULO IX. TRAMITACIÓN DE LAS OBRAS PÚBLICAS.............................................. 83

Artículo 97.   Compatibilidad de las obras públicas de la Generalitat con la ordenación urbanística.         83

Artículo 98.   Tramitación de los proyectos de obra pública de la Generalitat con incidencia en la ordenación urbanística............................................................................................. 84

Artículo 99.   Obras públicas de otras Administraciones........................................... 84

CAPÍTULO X. PROCEDIMIENTO DE URGENCIA.............................................................. 85

Artículo 100. Tramitación urgente............................................................................... 85

CAPÍTULO XI. SUSPENSIÓN DE LICENCIAS..................................................................... 85

Artículo 101. Suspensión del otorgamiento de licencias............................................ 85

Artículo 102. Suspensión de la vigencia del Planeamiento........................................ 86

Artículo 103. Suspensión de acuerdos aprobatorios de Programas......................... 87

CAPÍTULO XII. PUBLICACIÓN, VIGENCIA Y EJECUTIVIDAD DE LOS PLANES............ 87

Sección primera. Publicación y publicidad de los planes............................................... 87

Artículo 104. Publicación de la aprobación definitiva de los planes........................... 87

Artículo 105. Publicidad de los Planes....................................................................... 87

Artículo 106. Deber de Información............................................................................ 88

Sección segunda. Efectos de la aprobación de los planes............................................ 88

Artículo 107. Ejecutividad y entrada en vigor de los planes....................................... 88

Artículo 108. Vigencia de los planes........................................................................... 88

Artículo 109. Declaración de utilidad pública.............................................................. 88

Artículo 110. Obligatoriedad de los Planes y Programas........................................... 89

Artículo 111. Fuera de ordenación.............................................................................. 89

CAPÍTULO XIII. LA CÉDULA TERRITORIAL DE URBANIZACIÓN.................................... 89

Artículo 112. Función.................................................................................................. 90

Artículo 113. Solicitud de la Cédula Territorial de Urbanización................................. 90

Artículo 114. Órgano competente............................................................................... 90

Artículo 115. Resolución............................................................................................. 90

Artículo 116. Efectos................................................................................................... 90

CAPÍTULO XIV. FORMULACIÓN Y APROBACIÓN DE PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS.............................................................................................. 91

Sección primera. Objeto de los Programas y sujeto responsable de su desarrollo. 91

Artículo 117. Objeto, ámbito y oportunidad de la formulación de los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas......................................................................... 91

Artículo 118. El Urbanizador....................................................................................... 92

Sección segunda. Legitimación para formular los Programas de Actuación Integrada. 92

Artículo 119. Requisitos para la adquisición de la condición de Urbanizador en los supuestos de gestión indirecta de Actuaciones Integradas..................................................... 92

Artículo 120. Iniciativa................................................................................................. 92

Sección tercera. Objetivos y contenido del Programa de Actuación Integrada.......... 93

Artículo 121. Objetivos imprescindibles y complementarios del Programa.............. 93

Artículo 122. Documentación integrante de los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas................................................................................................................ 94

Artículo 123. Contenido de la Alternativa Técnica...................................................... 94

Artículo 124. Contenido de la Proposición Jurídico-económica................................. 95

Artículo 125. Plazos de Programación....................................................................... 98

Sección cuarta. Procedimiento de aprobación y adjudicación....................................... 98

Artículo 126. Iniciativa pública en la formulación de los Programas.......................... 98

Artículo 127. Iniciativa particular................................................................................. 99

Artículo 128. Iniciación del procedimiento a iniciativa de un particular..................... 100

Artículo 129. Información pública y simultánea competencia entre iniciativas........ 100

Artículo 130. Ampliación de ámbito durante la concurrencia de Alternativas Técnicas..... 102

Artículo 131. Selección de la alternativa técnica...................................................... 102

Artículo 132. Procedimiento de adjudicación del Programa.................................... 103

Artículo 133. Plazos para la selección de alternativa técnica y para la adjudicación del Programa. Silencio administrativo....................................................................................... 104

Artículo 134. Tramitación posterior a la adjudicación............................................... 105

Artículo 135. Simplificación del procedimiento a instancia de un particular............ 106

Artículo 136. Concurrencia de iniciativas................................................................. 106

Artículo 137. Régimen de Adjudicación Preferente.................................................. 106

Artículo 138. Derechos de reintegro y subrogación................................................. 107

Artículo 139. Adjudicación conexa o condicionada.................................................. 108

Artículo 140. Garantías............................................................................................. 108

Sección quinta. Cesión, Resolución y Caducidad de los Programas de Actuación Integrada.          109

Artículo 141. Cesión de la adjudicación.................................................................... 109

Artículo 142. Penalidades por incumplimiento. Resolución de la adjudicación del Programa.       110

Sección sexta. Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico........ 112

Artículo 143. Las Agrupaciones de Interés Urbanístico............................................ 112

Artículo 144. Registros de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico....... 113

Sección séptima. Programas para el Desarrollo de Actuaciones Aisladas.............. 114

Artículo 145. Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas..................... 114

Artículo 146. Reglas generales del Programa de Actuación Aislada....................... 115

Artículo 147. Legitimación para la formulación de Programas de Actuación Aislada respecto de inmuebles no sujetos al Régimen de Edificación y Rehabilitación Forzosa ni incluidos en Áreas de Rehabilitación...................................................................................... 115

Artículo 148. Garantías............................................................................................. 115

TITULO III. ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO. 117

Artículo 149. Carácter público de la actividad.......................................................... 117

Artículo 150. Precedencia de la aprobación del planeamiento a ejecutar............... 117

CAPÍTULO I. PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.............................................................. 117

Artículo 151. Proyectos de urbanización.................................................................. 117

Artículo 152. Sujeción del Proyecto de Urbanización a las determinaciones del planeamiento que desarrolle............................................................................................. 118

Artículo 153. Iniciativa............................................................................................... 118

Artículo 154. Tramitación y aprobación de Proyectos de Urbanización.................. 118

Artículo 155. Documentación de los Proyectos de Urbanización............................ 119

Artículo 156. Obras de Urbanización cuyo desarrollo técnico ha de contemplar el Proyecto de Urbanización........................................................................................ 119

CAPÍTULO II. EJECUCIÓN DEL PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN INTEGRADA. 120

Sección primera. Contratación de las obras de urbanización y determinación de los costes de urbanización........................................................................................................................................... 120

Artículo 157. Ejecución de las obras de urbanización............................................. 120

Sección segunda. Derechos de los propietarios y prerrogativas del Urbanizador.. 121

Artículo 158. Relación con los propietarios.............................................................. 121

Artículo 159. Participación del propietario en la urbanización y formas de cooperación.    121

Artículo 160. Prerrogativas del Urbanizador............................................................. 122

Artículo 161. Identificación de los bienes, derechos y titulares afectados por la actuación integrada.       123

Artículo 162. Derechos de los propietarios.............................................................. 124

Artículo 163. Deber de información a los propietarios afectados para posibilitar el ejercicio de sus derechos.............................................................................................. 125

Artículo 164. Retribución al Urbanizador.................................................................. 126

Artículo 165. Cargas de urbanización...................................................................... 127

Sección tercera. Reparcelación.................................................................................... 129

Artículo 166. Reparcelación...................................................................................... 129

Artículo 167. Principios reguladores la reparcelación.............................................. 130

Artículo 168. Bienes de titularidad pública................................................................ 130

Artículo 169. Criterios de definición de bienes y derechos...................................... 131

Artículo 170. Criterios de valoración......................................................................... 132

Artículo 171. Criterios de adjudicación..................................................................... 133

Artículo 172. Contenido del Proyecto de Reparcelación.......................................... 136

Artículo 173. Determinaciones del Proyecto de Reparcelación............................... 136

Artículo 174. Régimen de la reparcelación forzosa................................................. 138

Artículo 175. Reparcelación económica................................................................... 139

Artículo 176. Reparcelación voluntaria..................................................................... 139

Artículo 177. Efectos de la reparcelación................................................................. 139

Sección cuarta. Cuotas de Urbanización...................................................................... 140

Artículo 178. Cuotas de urbanización....................................................................... 140

CAPÍTULO III. RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN DE LOS SOLARES Y DE EJECUCION DE LOS PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES AISLADAS................................................. 142

Artículo 179. Régimen de edificación de los solares............................................... 142

Artículo 180. Reparcelación en ejecución de Programas de Actuación Aislada..... 142

Artículo 181. Régimen del suelo urbano en ausencia de Programa........................ 143

CAPÍTULO IV. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO............... 144

Artículo 182. Transferencias de aprovechamiento................................................... 144

Artículo 183. Reservas de aprovechamiento........................................................... 145

CAPÍTULO V. EJECUCIÓN DE LAS DOTACIONES PÚBLICAS...................................... 146

Artículo 184. Otras formas de ejecución.................................................................. 146

CAPÍTULO VI. OTRAS DISPOSICIONES DE APLICACIÓN A LAS ACTUACIONES INTEGRADAS Y AISLADAS................................................................................................................................................. 147

Artículo 185. Conservación de la urbanización........................................................ 147

Artículo 186. Canon de urbanización........................................................................ 148

TÍTULO IV. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE GARANTÍA DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.       149

Artículo 187. Actividad administrativa de garantía de la legalidad urbanística......... 149

CAPÍTULO I. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.      149

Sección primera. Licencias............................................................................................. 149

Artículo 188. Actos sujetos a licencia....................................................................... 149

Artículo 189. Contenido y alcance de la intervención municipal.............................. 151

Artículo 190. Condiciones de otorgamiento de las licencias.................................... 151

Artículo 191. Competencia y procedimiento............................................................. 152

Artículo 192. Plazos para el otorgamiento de licencias........................................... 152

Artículo 193. Silencio administrativo......................................................................... 153

Artículo 194. Actos promovidos por Administraciones Públicas.............................. 153

Artículo 195. Caducidad de las licencias.................................................................. 154

Artículo 196. Obligaciones de las empresas suministradoras de servicios............ 154

Sección segunda. Cédula de Garantía Urbanística...................................................... 155

Artículo 197. Cédula de Garantía Urbanística........................................................... 155

Sección tercera. Parcelaciones.................................................................................... 155

Artículo 198. Licencias de parcelación..................................................................... 155

Artículo 199. Indivisibilidad de terrenos en las distintas clases de suelo................. 156

Artículo 200. Otorgamiento de la licencia................................................................. 157

Sección cuarta. Deber de edificar y rehabilitar............................................................ 157

Artículo 201. Deber urbanístico de edificar o rehabilitar y obligación de hacerlo dentro de plazos determinados....................................................................................... 157

Artículo 202. Orden individualizada de ejecución de la edificación.......................... 157

Sección quinta. Deber de conservación de inmuebles y ruina....................................... 158

Artículo 203. Deber de conservación y rehabilitación.............................................. 158

Artículo 204. Inspección periódica de construcciones............................................. 158

Artículo 205. Límite del deber de conservación y rehabilitación............................... 158

Artículo 206. Ayudas públicas para la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico.          159

Artículo 207. Situación legal de ruina........................................................................ 160

Artículo 208. Intervención en edificios catalogados.................................................. 161

Artículo 209. Ordenes de ejecución de obras de conservación y de obras de intervención.          161

Artículo 210. Amenaza de ruina inminente............................................................... 162

Artículo 211. Pérdida o destrucción de elementos catalogados.............................. 162

Artículo 212. Ordenes de adaptación al ambiente................................................... 163

Sección sexta. Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa................................ 163

Artículo 213. Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar...................... 163

Artículo 214. Régimen de edificación o rehabilitación forzosa de inmuebles.......... 163

Artículo 215. Efectos de la sujeción al Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.            164

CAPÍTULO II. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA................................... 164

Sección primera. Disposiciones generales.................................................................... 164

Artículo 216. Reacción Administrativa ante la actuación ilegal................................ 164

Artículo 217. Carácter inexcusable del ejercicio de la potestad............................... 165

Sección segunda. Obras ejecutadas sin licencia o disconformes con la misma......... 165

Artículo 218. Obras de edificación sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones en curso de ejecución.............................................................................................. 165

Artículo 219. Actos en curso de ejecución en suelo no urbanizable........................ 166

Artículo 220. Requerimiento de legalización............................................................ 166

Artículo 221. Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones. 167

Artículo 222. Modalidades de restauración de la legalidad urbanística.................... 167

Artículo 223. Medidas cautelares.............................................................................. 169

Artículo 224. Procedimiento de restauración de la legalidad urbanística................. 169

Artículo 225. Incumplimiento por el interesado de la orden de restauración o de suspensión.       169

Artículo 226. Sujeción a otros regímenes................................................................. 170

Sección tercera. Suspensión y revisión de licencias.................................................... 170

Artículo 227. Revisión de oficio de licencias u órdenes de ejecución..................... 170

Artículo 228. Impugnación Autonómica de licencias municipales........................... 170

CAPÍTULO III. INFRACCIONES Y SANCIONES URBANÍSTICAS.................................... 171

Sección primera Régimen general de las infracciones y sanciones urbanísticas........ 171

Artículo 229. Concepto............................................................................................. 171

Artículo 230. Infracciones muy graves, graves y leves............................................ 171

Artículo 231. Tipos de sanciones............................................................................. 172

Artículo 232. Cuantía de las multas.......................................................................... 172

Artículo 233. Inhabilitación para asumir la condición de Urbanizador...................... 172

Artículo 234. Los sujetos responsables................................................................... 173

Artículo 235. La prescripción de las infracciones.................................................... 173

Artículo 236. La prescripción de la sanción............................................................. 174

Artículo 237. Circunstancias agravantes y atenuantes............................................ 174

Artículo 238. La graduación de la responsabilidad................................................... 175

Artículo 239. Reglas para la determinación de la sanción....................................... 175

Artículo 240. Procedimiento sancionador................................................................ 176

Artículo 241. Infracciones conexas.......................................................................... 176

Artículo 242. Cuestiones incidentales del procedimiento sancionador................... 177

Artículo 243. Resarcimiento de daños y perjuicios.................................................. 177

Sección segunda. De las infracciones muy graves y sus sanciones............................. 178

Artículo 244. Actuaciones ilegales en suelos protegidos......................................... 178

Artículo 245. Parcelaciones en suelo no urbanizable.............................................. 178

Sección tercera. De las infracciones graves y sus sanciones..................................... 178

Artículo 246. Infracciones en materia de edificación................................................ 178

Artículo 247. Actuación en edificios catalogados..................................................... 179

Artículo 248. Otras infracciones............................................................................... 180

Sección cuarta. De las infracciones leves y sus sanciones......................................... 181

Artículo 249. Actuaciones sin licencia legalizables y otras infracciones................. 181

CAPÍTULO IV. ADMINISTRACIONES COMPETENTES EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA.        181

Artículo 250. Competencias de los Municipios........................................................ 181

Artículo 251. Sustitución autonómica en las competencias municipales................ 182

Artículo 252. Competencias de la Comunidad Autónoma....................................... 182

CAPÍTULO V. INSPECCIÓN URBANÍSTICA...................................................................... 183

Artículo 253. Concepto............................................................................................. 183

Artículo 254. Competencia sobre inspección urbanística........................................ 184

TITULO V. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE FOMENTO DEL MERCADO DEL SUELO PARA LA PROMOCIÓN SOCIAL DEL MISMO............................................................................... 185

CAPÍTULO I. PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO Y PATRIMONIOS MUNICIPALES DEL SUELO.            185

Artículo 255. Patrimonios Públicos de Suelo........................................................... 185

Artículo 256. Carácter finalista de los patrimonios públicos del suelo..................... 185

Artículo 257. Bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo.................. 186

Artículo 258. Delimitación de los patrimonios públicos de suelo por el planeamiento general o especial. 186

Artículo 259. Medidas urbanísticas para la construcción de viviendas sujetas a protección pública         186

Artículo 260. Gestión de los patrimonios públicos del suelo.................................... 187

Artículo 261. Transmisión de los bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo.         187

Artículo 262. La intervención privada en los patrimonios públicos del suelo........... 188

Artículo 263. Registro Autonómico de Patrimonios Municipales de Suelo.............. 188

CAPÍTULO II. DERECHO DE SUPERFICIE....................................................................... 189

Artículo 264. Derecho de superficie......................................................................... 189

DISPOSICIONES ADICIONALES................................................................................... 190

Primera.       Consejo del Territorio y el Paisaje....................................................... 190

Segunda.     Cómputo de la población municipal.................................................... 190

Tercera.       Deber de información interadministrativa en relación con actos y acuerdos urbanísticos.   190

Cuarta.         Convenios Urbanísticos....................................................................... 191

Quinta.         Arrendamientos históricos................................................................... 193

Sexta.           Previsión de viviendas sujetas a régimen de protección pública en los planes y programas.............................................................................................................. 193

Séptima.      Difusión en Internet.............................................................................. 193

Octava.        Actualización del importe de la caución prevista en el artículo 129.6. 193

Novena .       Modificación de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje......................................................................... 193

DISPOSICIONES TRANSITORIAS................................................................................. 195

Primera.       Procedimientos incoados a la entrada en vigor de la presente Ley... 195

Segunda.     Clasificación del suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley. Actuaciones Aisladas.............................................................................................................. 195

Tercera.       Adaptación de los Planes a la presente Ley....................................... 196

Cuarta.         Fórmulas aritméticas de carácter subsidiario para la adjudicación de Programas   197

Quinta.         Concesiones administrativas sobre subsuelo público........................ 198

Sexta.           Suelo destinado a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.            198

DISPOSICIONES DEROGATORIAS.............................................................................. 200

Primera.       Derogación de normas........................................................................ 200

Segunda.     Cláusula general de derogación.......................................................... 200

DISPOSICIONES FINALES............................................................................................. 201

Primera.       Desarrollo y aplicación de la Ley......................................................... 201

Segunda.     Entrada en vigor................................................................................... 201

Tercera.       Habilitación al Consell de la Generalitat para la refundición de los textos legales vigentes en materia de urbanismo, ordenación del territorio y vivienda................. 201


EXPOSICION DE MOTIVOS

 

I

La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística marcó un giro notable en las formas de gestionar el suelo en el urbanismo español, y hay que atribuir, a favor de su aplicación, un fuerte incremento de la cantidad de suelo que se ha puesto en el mercado para la construcción de viviendas y otro tipo de edificaciones. Esta mayor oferta de solares ha permitido que el precio de las viviendas se mantenga en niveles discretos en comparación con los del resto de Comunidades Autónomas.

La continuada aplicación de la norma ha puesto de manifiesto, no obstante lo anterior, algunas carencias, deficiencias e interpretaciones no deseadas de la Ley valenciana, al tiempo que, los nuevos planteamientos de la ordenación del territorio y la incidencia que en la legislación estatal sobre el urbanismo ha tenido la intervención del Tribunal Constitucional y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y su reciente modificación, requieren dotar a la Comunidad Valenciana de un nuevo marco jurídico donde convergen las funciones públicas relacionadas con la utilización del suelo.

El artículo 31.9 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, en relación con el artículo 148.1.3º de la Constitución, atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en urbanismo y de ordenación del territorio. En ejercicio de esta competencia se elabora la presente Ley dotando a nuestra Comunidad Autónoma de una regulación legal cuyo objeto es la ordenación urbanística en el ámbito de la Comunidad Valenciana, mediante la regulación del régimen jurídico del suelo y la actividad administrativa de planeamiento urbanístico, la ejecución del mismo, de garantía de la legalidad y de fomento del mercado del suelo para la promoción social del mismo.

En los últimos diez años la idea de un desarrollo sostenible ha emergido como elemento fundamental de la planificación urbana. Existe una necesidad reconocida de aplicar estos principios como parte integral del planeamiento y el desarrollo urbano. La mejora de la calidad del medio ambiente, la protección del patrimonio urbano y el entorno cultural dentro y fuera de las ciudades, o el fomento de la vivienda social, se perfilan hoy como objetivos imprescindibles que deben guiar la planificación urbanística de nuestras ciudades.

La necesidad de crear una ciudad más sostenible se convierte así en uno de los mayores retos a los que se enfrentan los poderes públicos del siglo XXI, reto que la presente Ley afronta decididamente dotando a nuestra Comunidad del mecanismo legal necesario para diseñar políticas urbanísticas dirigidas a compatibilizar crecimiento y dinamismo económico con cohesión social, de forma que se alcance conjugar las necesidades de crecimiento con los imperativos del desarrollo sostenible y la mejora de la calidad de vida de todos los ciudadanos.

 

II

En desarrollo de una política territorial sostenible para la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, la nueva Ley Urbanística Valenciana tiene cuatro objetivos principales: reforzar los derechos de los propietarios de suelo, dotar de mayor transparencia y competitividad a los procesos de selección de Urbanizador y adjudicación de Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, adecuar la regulación de los Programas a la realidad socio-jurídica vigente y fomentar la construcción de vivienda sujeta a algún régimen de protección.

Bajo estos objetivos, la Ley parte de la concepción del urbanismo como una función pública desarrollada por las Administraciones Públicas competentes en la materia, a través de la cual planifican o definen el modelo urbanístico de ciudad; y lo desarrollan, con la participación de los propietarios, y demás operadores públicos y privados, de forma que también los ciudadanos, en cuanto sujetos particulares, tienen el derecho a intervenir y colaborar en la consecución de los objetivos expuestos.

La presente Ley, al establecer el régimen urbanístico del suelo y el estatuto del propietario, parte del necesario respeto a las competencias estatales en la materia, de acuerdo con el bloque de constitucionalidad y con la doctrina del Tribunal Constitucional, del mismo modo que garantiza y respeta la autonomía municipal al otorgar a los Ayuntamientos las competencias en urbanismo, quedando reservadas para la Comunidad Autónoma exclusivamente las que se refieren al control de la legalidad y al interés supramunicipal. La Ley, dejando a salvo las competencias estatales, no regula las valoraciones, las expropiaciones ni los supuestos indemnizatorios, por ser estas materias atribuidas en exclusiva al Estado y venir reguladas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Lo que sí regula es el marco en el que deben establecerse las relaciones entre el urbanizador y el propietario para una adecuada gestión urbanística en lo que se refiere a la fijación de las reglas que deben presidir el establecimiento de la retribución al urbanizador en especie.

En este sentido, es conveniente distinguir entre valor y precio. Valor, que es la cantidad de dinero más probable por la que el suelo se vendería en un mercado en el que la oferta y la demanda tuvieran un funcionamiento racional, y que, por tanto, es un valor teórico. Precio es la cantidad de dinero que un comprador estaría dispuesto a pagar y un vendedor a recibir en la adquisición de cierto suelo, que es, por tanto, un valor que existe en la realidad, y que es su valor real de mercado y que garantiza, en todo caso, la indemnidad patrimonial del propietario como consecuencia de la acción urbanizadora.

Reconociendo el carácter de transacción mercantil entre particulares, la ley establece que el canje de terrenos en concepto de retribución se establecerá por el precio real del suelo. Cuando medie expropiación, en los supuestos previstos en la ley, las valoraciones se ajustarán a los criterios de la ley estatal.

El actual sistema de planificación urbanística valenciano rompió con el tradicional régimen español, basado en planes jerarquizados y rígidos. La diferenciación entre ordenación estructural y pormenorizada, adoptada como estándar por el resto de legislaciones urbanísticas, ha permitido dotar de rigor a la actividad planificadora y clarificar la diferenciación del marco competencial que, en la materia, comparten la administración autonómica y la local.

La ruptura con el rígido principio de jerarquía entre planes sustituido por su especialización en tipo de determinaciones con capacidad de interacción entre ellos, ha permitido unas respuestas más ágiles a la cambiante demanda social de diferentes productos inmobiliarios, y la mejor explotación de la escala más adecuada para los problemas que se abordan.

El modelo urbanístico de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, introdujo una serie de novedades en el ámbito de la ejecución del planeamiento con el objetivo, reconocido en el propio Preámbulo de la Ley de incorporar el suelo al proceso urbanizador, de modo que el Planeamiento no quede en mera exposición de intenciones, sino que se concrete en realidades tras su ejecución. La relectura de las figuras propias del urbanismo concertado, preexistentes en el derecho estatal, que se realizaba en la propia Ley, y que se concretó en la regulación de los Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas y en la figura del Urbanizador, tuvo por objeto dotar de mayor agilidad a la posterior fase de gestión urbanística, permitiendo la rápida ejecución de las infraestructuras y la pronta puesta en el mercado de los solares resultantes de las actuaciones integradas.

Una década después, los procesos que se diseñaron y las figuras que se crearon ya han desarrollado sus potencialidades, de modo que, en la actualidad, buena parte de las actuaciones urbanísticas iniciadas al amparo de aquella ley están, desde un punto de vista material, concluidas, y, desde un punto de vista jurídico, han empezado a recaer las primeras sentencias de los Tribunales. Todo este bagaje de experiencia, consecuencia de la extraordinaria acogida que la Ley ha tenido en el dinámico tejido empresarial de la Comunidad, debe ser recogido y, en particular, las disfunciones apreciadas y reconducidas. La eficacia con que la norma ha sido aceptada y la positiva incidencia ejercida en el mercado del suelo permiten considerar que la Ley es un instrumento positivo para la consecución de los fines públicos establecidos en la Constitución. Por ello, el tratamiento de la ejecución del planeamiento en la ley debe ser considerado, no como una tarea de innovación normativa, sino más bien, como una tarea de mejora que, manteniendo los principios que han permitido alcanzar la actual eficacia del modelo de gestión urbanística valenciano, permita reconducir la aplicación práctica de la norma y adecuarla al ordenamiento jurídico, interpretado en su conjunto, máxime después de las diversas incidencias acontecidas desde la entrada en vigor de la anterior ley.

Cuestión previa y esencial es determinar la naturaleza jurídica de la relación entre el Urbanizador y la Administración actuante. Por ello, la Ley ha optado por un modelo que afirma la competencia autonómica, al tiempo que respeta los principios de la legislación estatal, tanto en materia de régimen del suelo y valoraciones, como en materia de contratos de las Administraciones Públicas, así como de procedimiento administrativo común.

La afirmación de la competencia autonómica para la regulación de los Programas de Actuación Integrada, no sólo en su vertiente sustantiva, como instrumentos de ordenación, sino también en lo tocante al procedimiento para su aprobación y adjudicación, se asienta en la Constitución Española, el Estatuto de Autonomía y la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que declaró la inconstitucionalidad de determinados preceptos del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992, y, entre otros, del artículo 177 y siguientes reguladores de los Programas de Actuación Urbanística y de las modalidades o procedimientos para su adjudicación, por entender que el modo de adjudicación de los indicados Programas formaba parte de la materia urbanismo, y, en consecuencia, resultaba de competencia autonómica (Fundamento jurídico 28, apartado i).

Así pues, el título competencial que habilita a la Comunidad Valenciana para la regulación del urbanismo, mediante norma con rango de Ley, ampara la regulación del procedimiento de contratación, en aquellas materias que, en terminología urbanística clásica, podríamos denominar de ‘urbanismo concertado’, de modo que la cuestión planteada consiste en determinar las especialidades de contratación que, en su caso, quedan amparadas dentro del urbanismo; y la aplicabilidad de la norma estatal en materia de contratos de las Administraciones Públicas por vía supletoria.

El Tribunal Constitucional reconoce que: “…el Estado carece de competencias para regular tales programas, así como para su adjudicación misma y, en consecuencia, no podría anudar ciertos efectos o consecuencias jurídicas a una institución cuya regulación no le compete..”, de modo que la adjudicación de programas de actuación urbanística constituye “... una técnica urbanística que corresponde establecer a las Comunidades Autónomas...”.

Este mismo criterio se reproduce, en la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, que declara inconstitucionales determinados preceptos de la Ley 6/1998, de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

En el marco de esta doctrina, encuentran cabida las formulas de gestión indirecta en la proposición y ejecución del planeamiento ya contenidas en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.

El Programa de Actuación Integrada es un instrumento de ordenación y, al tiempo una figura compleja que toma rasgos de los convenios administrativos, de los contratos administrativos, de los instrumentos de ordenación y de antiguas figuras de urbanismo concertado de las que es tributario.

En el Programa de Actuación Integrada, el Agente Urbanizador seleccionado por la Administración en un procedimiento público, asume el cumplimiento de obligaciones de las que son sujetos pasivos los propietarios de suelo, a cambio de obtener la pertinente retribución por parte de los indicados propietarios de suelo, de modo que la Administración se asegura un interlocutor y permite concretar el alcance y modo de cumplimiento de las obligaciones que, legalmente, están atribuidas a los propietarios, controlando el proceso de cumplimiento de las mismas y las características y calidad de las obras de urbanización que deben serle cedidas, lo que sería del todo imposible si los propietarios de suelo intentaran dar cumplimiento individual a dichas obligaciones.

De este modo se concreta el cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Estas obligaciones de los propietarios y los correlativos derechos de la Administración no se ven alterados por la intervención del Agente urbanizador que es un mero gestor que, mediante la redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo y la obtención por la Administración actuante de sus correlativos derechos. En todo caso, quien costea la intervención del urbanizador son los propietarios de suelo y no la Administración, lo que impide configurar el Programa de Actuación Integrada como contrato administrativo típico.

La Ley define la actividad urbanística como una función pública (art. 3) atribuida a la Generalitat y a los Municipios (art. 5.1 de la Ley Urbanística Valenciana) estando atribuida la tramitación y aprobación de los Programas de Actuación Integrada a los Municipios (art. 47.1 de la Ley). El objeto, pues, de los Programas de Actuación Integrada está vinculado al giro o tráfico específico de la Administración contratante, por satisfacer de forma directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de la Administración ‘contratante’, lo que, para el supuesto presente, implica el reconocimiento de que la relación entre la Administración y el Urbanizador es un contrato especial, en los términos establecidos por la legislación estatal de contratos de las Administraciones Públicas. El régimen jurídico de estos contratos, de acuerdo con el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, está constituido por sus propias normas preferentemente, quedando como supletoria la legislación estatal en materia de contratos de las Administraciones Públicas

Así se compatibiliza la legislación urbanística autonómica y la legislación estatal en materia de contratos de las Administraciones Públicas, puesto que la Ley Urbanística Valenciana contiene su propia regulación y, remite, para su aplicación supletoria a las normas rectoras de la contratación administrativa (artículo 118.3). Se respeta, asimismo el contenido patrimonial del derecho de propiedad constitucionalmente reconocido (artículo 33), expresado en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. en consecuencia, la legislación de contratos de las Administraciones Públicas no resulta directamente aplicable a los Programas de Actuación Integrada, sino solo en la medida en que la Administración con competencia legislativa en la materia ha decidido su aplicación en ejercicio de su competencia normativa.

Capítulo esencial de esta reforma legal es la nueva regulación del modo de seleccionar al urbanizador. Esta selección ha de basarse en criterios objetivos reglados que impidan toda desviación hacia el subjetivismo y que hagan previsibles las decisiones públicas para todos los afectados, en pie de igualdad y suscitando sana competencia entre ellos. Cierto es que la aprobación del Programa, en su vertiente técnica, es difícilmente reconducible a reglas estrictamente objetivas, ya que en él confluyen decisiones propias de la potestad pública de planeamiento en la que se deja sentir, caso por caso, la autonomía municipal y la definición del modelo urbanístico más acorde al interés público. Por eso, el presente texto legal ha optado por desdoblar la decisión aprobatoria del Programa en dos momentos. En un primer momento el Ayuntamiento elegirá la alternativa técnica, pero lo hará cuando todavía no se hayan hecho públicas las ofertas económicas presentadas para realizarla. De ese modo la elección del modelo urbanístico más acorde con el interés general se hará sin prejuzgar quién sea el sujeto llamado a ejecutarlo. Sólo una vez decidido el modelo urbanístico se procederá a hacer público el contenido de las ofertas económicas presentadas para acometerlo, dirimiendo la prelación entre ellas según reglas estrictamente objetivas que permitan seleccionar la mejor propuesta sin controversia respecto a tal elección.

Las reglas objetivas de selección del Urbanizador podrán ser normalizadas por cada Municipio mediante Ordenanza municipal, aplicable a todos los concursos selectivos de urbanizadores que se celebren en su correspondiente término. No obstante, el propio texto legal estipula una regla de carácter supletorio para aquellos Municipios que prefieran acogerse a ella y también con la intención de sentar una pauta orientativa que contribuya a ilustrar esta materia. Para entender correctamente esta regla es conveniente establecer lo siguiente:

Primera: que no se trata de un concurso de obra pública, ya que las características de ésta y el plazo óptimo para acometerla quedarán predefinidas en la alternativa técnica previamente seleccionada a reserva de quien resulte ulteriormente elegido para desarrollarla. Además, tampoco el precio de la obra puede ser, en sí mismo, un factor dirimente, ya que el urbanizador seleccionado deberá después licitarla, bajo fe pública notarial, y en análogas condiciones de publicidad y concurrencia a las que serían exigibles a un concesionario de obra, de manera que, si el urbanizador obtiene bajas en el precio de las obras que debe contratar, vendrá obligado a aplicarlas en beneficio de los propietarios, a quienes no podrá repercutir precios superiores, por este concepto, a los que él mismo vaya a pagar. Lo relevante es, más bien, el precio máximo que, como garantía para los propietarios, el urbanizador se compromete a repercutir a éstos, sin perjuicio de posibles bajas resultantes de la posterior licitación que haga de la obra. En consecuencia, lo que adquiere superlativa importancia son las garantías que aporte el urbanizador para asegurar el efectivo cumplimiento de sus compromisos y el mejor coeficiente de canje que oferte para adquirir el suelo de aquellos propietarios que, voluntariamente, prefieran retribuirle en especie.

Segunda: los llamados compromisos complementarios del urbanizador no pueden ser indebidamente entendidos ni como contraprestaciones que el urbanizador ofrezca a costa de los propietarios, pues en tal caso, el concurso carecería de sentido al no soportar los concursantes el coste de sus ofertas, ni como dádivas o donaciones que los concursantes oferten a costa de su patrimonio y en beneficio de la hacienda municipal, ya que ello carecería de toda lógica y sentido económico. Los objetivos complementarios del Programa son, más bien, inversiones privadas que el urbanizador se compromete a realizar sobre sus propios terrenos o sin transferencia al patrimonio de la Administración, pero cuya realización revista un especial interés público. Por ejemplo, el compromiso de edificar en plazos más rigurosos que los exigibles con carácter general. Centrada así la cuestión, tales objetivos deben definirse con transparencia en la alternativa técnica y quedar definidos al aprobar ésta antes de entrar en la fase de elección de propuestas económicas.

Tercera: la propiedad de mayor o menor superficie de terreno que ostente el urbanizador no es un dato susceptible de valoración en sí mismo ya que, por sí sola, no le asegura al Municipio una realización más eficiente del Programa, ni depara a los propietarios que ostenten propiedades minoritarias condiciones más justas de participación. Lo que sí es susceptible de valoración es la cuota de propiedad del suelo que ostente el urbanizador en la medida en que esté dispuesto a afectarla mediante gravamen real para asegurar sus compromisos como tal. Además, dicha valoración habrá de ser tanto mayor cuanto más valgan los terrenos, lo que vendrá dado por las mejores condiciones de precio que oferte el mismo urbanizador en beneficio de terceros y sólo se valorará el suelo en la proporción que no esté ya afecto a cumplir las obligaciones normales de toda propiedad, sino libre para afianzar las específicas del urbanizador. Para mejorar las posibilidades de participación de la pequeña y mediana empresa y para fomentar el asociacionismo entre propietarios, se prevé que, a estos efectos, tanto vale la propiedad del urbanizador como la de los propietarios que se adhieran a su propuesta en las condiciones indicadas.

Sentadas las anteriores premisas, la regla de adjudicación propuesta en el texto legal consiste en reconocer mayor valoración en función de la relación entre las garantías económicas ofertadas por cada aspirante y la financiación que haya de aportar con recursos propios, sin contar con los terrenos o garantías que presten los propietarios, para financiar el Programa. Todos los conceptos anteriormente comentados ya están incluidos en ambos términos de la relación. En efecto, cuanto más propiedad se adhiera a la correspondiente oferta, para garantizar sus cometidos urbanizadores, mayores serán las garantías totales ofertadas. Cuanto mayor es el coste del Programa y menor el precio ofertado por los terrenos que afecta, menores garantías habrán de aportar los propietarios respecto a lo que urbanizador habrá de financiar con recursos propios, pues así lo prevé la ley.

En definitiva, afectar a la ejecución del Programa una mayor superficie y valor de terrenos del urbanizador o de terceros adheridos a su propuesta, unas mejores condiciones de precio por el terreno que se oferten en beneficio de los propietarios una apuesta decidida por encima de las exigencias de vivienda de protección pública, unas mayores garantías financieras o un menor precio máximo de garantía a los propietarios, son todos factores que han de ponderarse en la adjudicación. Pero no sobre la base de imputar a cada uno un baremo u horquilla de puntuación decidido voluntaristamente o aplicado mediante apreciaciones subjetivas, sino relacionándolos entre sí con coherencia económica para obtener reglas que cumplan una doble condición: que sean susceptibles de aplicación objetiva estrictamente unívoca y que expresen un concepto de competitividad económica propio y adecuado para dirimir un concurso entre ofertas de promoción inmobiliaria, llamadas a gestionar y financiar de la forma más eficiente y segura el desarrollo del Programa en aras a los intereses públicos y privados afectados por él.

La ley refuerza la posición de los propietarios del suelo garantizando sus intereses legítimos en el desarrollo de las actuaciones urbanísticas, sin perjuicio del mantenimiento del principio en que se fundamenta el sistema relativo a considerar la producción de solares edificables como una típica función empresarial. Para ello, exige la debida definición de las obras de urbanización a desarrollar con el fin de despejar incertidumbres que posteriormente tienen su reflejo en el cálculo de los costes de urbanización y el necesario conocimiento del precio del suelo que se propone a efectos de pago en especie, así como previendo plazos en que sea posible su efectiva información.

La ley mejora los trámites de información pública, estableciendo plazos que permitan, de forma efectiva, la concurrencia pública, e incorpora las exigencias derivadas de las directivas europeas relativas a la unidad de mercado de la Unión.

La ley, procurando salvaguardar al máximo el derecho que asiste a los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística de obtener cumplida información sobre las vicisitudes de su derecho de propiedad, mantiene y refuerza la necesidad de formular aviso a los titulares catastrales, en la convicción de que los propietarios de terrenos cumplirán asimismo con su obligación de inscribir y mantener actualizados sus datos en el Catastro, porque de otro modo, su derecho a la información quedaría desvirtuado por el incumplimiento de sus propios deberes.

Por otro lado, adopta medidas adicionales de política social de vivienda, en el marco del Acuerdo de 22 de enero de 2003, aprobado por la Conferencia Sectorial de Suelo y Vivienda, para avanzar en la línea de ofrecer viviendas a un precio razonable, que permitan a los valencianos acceder a una “vivienda de primera residencia” digna y adecuada como la Constitución garantiza. Para el logro de este beneficio social se establece que los Planes definan la necesidad de prever la construcción de viviendas sujetas al régimen de protección pública, conforme determine la conselleria competente en vivienda, de manera que se asegure su puesta en servicio en el planeamiento de desarrollo y dentro del área de reparto preestablecida para la equidistribución de las cargas y los beneficios generados por el planeamiento.

La Ley aborda en su Título IV la regulación de la actividad administrativa de garantía de la legalidad urbanística, articulando los mecanismos jurídicos imprescindibles para que el urbanismo pueda satisfacer con eficacia los fines públicos que tienen encomendados. En particular, se incorpora una relación de actos sujetos a licencia, se prevén los mecanismos jurídicos necesarios para conseguir la restauración del orden urbanístico infringido, insistiendo, sobre todo, en las medidas cautelares, que han de adoptarse cuando la edificación ilegal está todavía en curso de ejecución, y se regula la inspección urbanística con el fin de comprobar que las edificaciones y el uso del suelo se ajustan a las especificaciones del ordenamiento urbanístico.

En materia de disciplina urbanística se diseña un sistema claro de distribución de competencias entre Municipios y Comunidad Autónomas, que es plenamente respetuoso con la autonomía municipal pero que, al mismo tiempo, atribuya a la Administración Autonómica competencias directas en aquellos casos en los que existe un evidente interés supramunicipal implicado. Se prevé, además un régimen detallado de infracciones urbanísticas, y la determinación concreta de las sanciones aplicar, con el objetivo de favorecer al máximo la efectividad de la restauración de la legalidad infringida.

En este contexto, La Ley presta una atención especialísima a la garantía del derecho constitucional a la vivienda, como objetivo prioritario de actuación de los poderes públicos, incentivando y fomentando, a través de la misma, la reserva de suelo para la construcción de viviendas de protección pública, A tal efecto, establece una nueva regulación de los Patrimonios Públicos de Suelo asignándoles funciones relacionadas con la oferta de suelo para viviendas sociales. Y, dentro del principio de acceso a la vivienda, la norma establece mecanismos que agilizarán la construcción de solares existentes, incorporando de esta forma más viviendas al mercado y evitando retenciones especulativas de suelo urbanizado.

Las Disposiciones Adicionales de la Ley se ocupan de dar cumplimiento al deber de información interadministrativa en relación con los actos y acuerdos urbanísticos previsto el artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 abril, así como de otras cuestiones relativas al Consejo del Territorio y el Paisaje, los convenios urbanísticos, y a las necesarias determinaciones que, sobre la previsión de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, deben contenerse en los Planes Generales. Asimismo se adoptan las necesarias previsiones transitorias para la adecuación de los planes municipales y demás instrumentos de planificación a las determinaciones de la Ley.

En la elaboración del proyecto de ley se ha dado una amplia participación ciudadana e institucional. En particular, en cuanto a la audiencia de las asociaciones empresariales, organizaciones sindicales y agrarias, colegios profesionales, universidades valencianas, la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, remitiéndose al Comité Económico y Social.

El proyecto de ley se aprueba conforme con el Consejo Jurídico Consultivo de la Comunidad Valenciana.

 

 


 

 

TÍTULO PRELIMINAR. DISPOSICIONES GENERALES

 

Artículo 1.             Objeto de la ley.

La presente Ley tiene por objeto la ordenación de la actividad urbanística en el ámbito de la Comunidad Valenciana.

 

Artículo 2.             Título competencial.

La presente Ley se dicta dentro de la competencia exclusiva atribuida a la Generalidad Valenciana en urbanismo por el artículo 31.9 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana y en desarrollo y aplicación de las normas básicas y de plena aplicación dictadas por el Estado en las materias que al mismo reserva el artículo 149.1 de la Constitución.

 

Artículo 3.             Actividad urbanística.

1.   La actividad urbanística es una función pública que se desarrollará conforme a lo dispuesto en esta Ley y en cualquiera de las formas autorizadas por la legislación reguladora de la Administración actuante. En todo caso, las facultades que supongan ejercicio de autoridad se ejercerán siempre en régimen de Derecho Público y de gestión directa.

     Los particulares pueden participar en el desarrollo de la actividad urbanística en los términos indicados en el artículo 6 de la presente Ley.

2.   La actividad urbanística comprende los siguientes aspectos:

a)   El planeamiento urbanístico.

b)   La ejecución del planeamiento urbanístico.

c)   La garantía de la legalidad urbanística.

d)   El fomento del mercado del suelo para su promoción social.

 

Artículo 4.             Objetivos y finalidades de la actividad administrativa en el urbanismo.

       La actividad urbanística, en todos los aspectos señalados en el artículo anterior, tiene los siguientes objetivos y finalidades:

a)   Definir el régimen urbanístico del suelo, dentro del marco regulador del derecho estatal, con el fin de garantizar el cumplimiento de los derechos y deberes de la propiedad de los terrenos de acuerdo con la clasificación urbanística que tengan y su función social, de conformidad con el artículo 33 de la Constitución.

b)   Fomentar la iniciativa privada y la libertad de empresa en el ámbito de la promoción urbanística y la edificación, dentro del marco definido por los poderes públicos al ordenar la economía general y la planificación, en garantía del derecho reconocido en el artículo 38 de la Constitución.

c)   Proteger el medio ambiente, los recursos naturales y la calidad de vida, potenciando un desarrollo urbano sostenible dentro de los principios definidos en el artículo 45 de la Constitución.

d)   Conservar y promover el patrimonio histórico, cultural, paisajístico y arquitectónico.

e)   Garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos, establecido en el artículo 47 de la Constitución, mediante la promoción de suelo asequible y el fomento de la edificación y rehabilitación de viviendas en régimen de protección pública.

f)     Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística, de manera que todos los interesados obtengan y soporten la parte que les corresponda, asegurando de manera especial la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos, en cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la Constitución.

 

Artículo 5.             Competencia para la actividad administrativa en el urbanismo.

1.   La Generalitat y los Municipios comparten la responsabilidad de la actividad urbanística según determina esta Ley. Corresponden a los Municipios, además de las competencias urbanísticas que la Ley les atribuya, las que no estén expresamente atribuidas a la Generalitat. Dentro de cada una de estas Administraciones, el ejercicio de la competencia corresponderá al órgano que determina la presente Ley respetando, en todo caso, con las normas reguladoras de su organización interna.

2.   Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las atribuidas por la Ley para la gestión de otros intereses públicos específicos cuya realización requiera ocupar o transformar el suelo. La ordenación urbanística deberá facilitar el desarrollo de las distintas acciones administrativas resolviendo la integración espacial de las necesidades públicas y privadas.

3.   La intervención administrativa en urbanismo respetará la garantía institucional de la autonomía local, recogida en el artículo 140 de la Constitución. La intervención de la Administración de la Generalidad Valenciana se centrará en los aspectos de interés supramunicipal regulados en el artículo 85 de esta Ley, con especial atención a la ordenación del territorio o la preservación del medio ambiente, mediante el ejercicio de sus potestades administrativas.

 

Artículo 6.             Participación de los particulares.

1.   Las personas privadas podrán formular iniciativas y propuestas para el desarrollo de la actividad urbanística y colaborar en ella en los términos de la presente Ley.

2.   Asimismo participarán en la adopción de las decisiones mediante los trámites de información pública y audiencia que se disponen en los respectivos procedimientos.

3.   Los particulares tienen derecho a formular alegaciones y peticiones en relación con la actividad urbanística, las cuales se regirán por las normas generales del procedimiento administrativo común y las que regulan el ejercicio del derecho de petición, sin perjuicio de las particularidades de los procedimientos establecidos en la presente Ley.

4.   Todo interesado tiene derecho a que la Administración competente le informe por escrito, en el plazo de un mes, del régimen y condiciones de ordenación, gestión, uso, aprovechamiento y programación urbanísticos aplicables a una parcela o ámbito determinado.

5.   Se reconoce a todos los ciudadanos, propietarios o no, la participación en la actividad administrativa de ejecución del planeamiento, en los términos establecidos en el Título III de esta Ley.

6.   Los Ayuntamientos deben establecer cauces de participación de los ciudadanos, además de los trámites de información pública, en las decisiones que afecten a la ordenación y ejecución de los planes y proyectos con incidencia en el territorio, cuya promoción les corresponda. Asimismo los Ayuntamientos intervendrán en las Juntas de Participación de Territorio y Paisaje, y en cuantas otras instituciones de participación de ámbito supramunicipal puedan crearse al amparo de la legislación en materia de territorio y paisaje de acuerdo con lo que establezca su legislación reguladora.

 

Artículo 7.             Acción pública.

La acción para exigir ante las Administraciones Públicas y los Juzgados y Tribunales del Orden Jurisdiccional Contencioso-Administrativo el cumplimiento de la legislación urbanística y de ordenación del territorio, así como de los instrumentos de planeamiento y de ejecución del mismo, se ejercerá de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los plazos y procedimientos de ejercicio de las acciones serán los determinados para cada una de ellas en las normas sustantivas y procesales aplicables, según la naturaleza de la actividad o inactividad impugnada y el órgano administrativo o judicial ante el que se formulen.

 

Artículo 8.             Normas de aplicación directa.

1.   Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se sitúen.

2.   Las construcciones emplazadas junto a bienes inmuebles de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional, han de armonizar con ellos, aun cuando en su entorno sólo haya uno con esas características.

3.   No se permitirá que la situación o dimensiones de los edificios, los muros, los cierres, las instalaciones, el depósito permanente de elementos y materiales o las plantaciones vegetales, rompan la armonía del paisaje rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visión.

4.   Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con altura superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural, sin perjuicio de las demás limitaciones aplicables. Se exceptúan de la regla anterior los solares enclavados en núcleos o manzanas edificadas en más de dos terceras partes, en los que sólo se autorizarán alturas que no rebasen ni la de los edificios de mayor antigüedad, ni la media de las existentes en el tramo de calle correspondiente a la manzana, a la que deba dar frente la nueva construcción.

5.   En el suelo no urbanizable se estará a lo dispuesto en la Ley de la Generalidad Valenciana reguladora del Suelo No Urbanizable, sin perjuicio de la aplicación supletoria de las normas anteriores.

6.   Los Planes y proyectos de urbanización deben respetar las condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas reguladas en la legislación sectorial.


 

 

TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y ESTATUTO DEL PROPIETARIO

CAPÍTULO I. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

 

Artículo 9.             Clases de suelo.

Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable.

 

Artículo 10.         Suelo urbano.

1.   Son suelo urbano:

a)   Los solares.

b)   Las manzanas o unidades urbanas que, sin tener la condición de solar, cuenten con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica con la capacidad y características adecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y a los que prevea el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que se encuentren integradas en la malla urbana.

c)   Las unidades urbanas que tengan edificación construida conforme al planeamiento urbanístico en más de la mitad de su superficie.

2.   Tendrá la consideración de suelo urbano con urbanización consolidada el terreno que el Plan sujete al régimen de actuaciones aisladas.

3.   Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque:

a)   Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en áreas de reforma interior que precisen complementar sus dotaciones mediante actuación integrada para la implantación de los nuevos usos, tipologías o aprovechamientos previstos o por cambiar su función o estructura urbana.

b)   Configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial.

 

Artículo 11.         Solares.

1.  Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén, además, urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el planeamiento.

2.  Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su dotación, al menos, con estos servicios:

a)  Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.

No justifican la dotación de este servicio ni las rondas perimetrales de los núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre sí, salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.

b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes para la edificación prevista.

c)   Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.

No justifica la dotación de este servicio la evacuación a acequias o fosas sépticas, salvo que el planeamiento autorice estas últimas en casos excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad de edificación.

d)  Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público, en al menos, una de las vías a que dé frente la parcela.

3.  Las parcelas sujetas a una Actuación Integrada adquieren la condición de solar cuando, además de contar con los servicios expresados en el apartado anterior, tengan ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la Actuación con su entorno territorial, aprobadas al programar aquélla.

 

Artículo 12.         Suelo urbanizable.

1.  Puede clasificarse urbanizable el suelo que, conforme a la ordenación territorial y urbanística, no deba excluirse permanentemente del proceso de urbanización, ni proceda su clasificación como suelo urbano.

2.  El planeamiento clasificará como suelo urbanizable los terrenos que pretenda incorporar al proceso de urbanización, a medida que el desarrollo de la red primaria de dotaciones y el grado de definición de la ordenación estructural permita integrarlos en dicho proceso dentro de un modelo territorial sostenible y coherente.

3.  La clasificación como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera aptitud de los terrenos para su urbanización, previa programación de los mismos. Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo de la correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos al régimen propio del suelo urbanizable sin programación, que se regula en el artículo siguiente. Dicha clasificación implica la sujeción de los terrenos al régimen de las Actuaciones Integradas para poder desarrollar su urbanización. Cuando la clasificación como suelo urbanizable sea establecida mediante Plan Parcial modificativo del Plan General se exigirá la simultánea programación de los terrenos, y la caducidad de su correspondiente Programa comportará el decaimiento de su clasificación en tanto no se acuerden justificadamente otras medidas.

 

Artículo 13.         Régimen del suelo urbanizable sin programación.

Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que no tengan Programa aprobado y vigente estarán sujetos a las siguientes limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras Leyes:

a)   Deberán respetar las determinaciones que sobre usos establezca el planeamiento aplicable.

b)   No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas, forestales, ganaderas, cinegéticas o similares, que guarden relación directa con la naturaleza y destino de la finca, se ajusten a los planes o normas establecidos por la conselleria competente en agricultura, que deberá emitir el correspondiente informe, así como las vinculadas funcionalmente a la ejecución y entretenimiento de los servicios públicos.

c)   El tipo de construcción habrá de ser adecuado a su emplazamiento y condición aislada, conforme a las normas que el planeamiento aplicable establezca, quedando prohibidas las edificaciones características de zonas urbanas.

d)   En las divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de las determinaciones del planeamiento aplicable y la legislación agraria.

 

Artículo 14.         Actuaciones Integradas.

Actuación Integrada es la que se desarrolla mediante unidades de ejecución, y tiene por objeto la urbanización pública conjunta de dos o más parcelas realizada conforme a una única programación. Los Planes preverán la ejecución de Actuaciones Integradas en aquellos terrenos que pretendan urbanizar y cuya conexión a las redes de servicio existentes:

a)   Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando suelo que tenga pendiente la implantación de servicios; o

b)   Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a 40.000 metros cuadrados con el fin de transformarlo produciendo uno o varios solares; o

c)   Se estime necesaria su ejecución mediante Actuaciones Integradas para asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de urbanización.

 

Artículo 15.         Actuaciones Aisladas.

1.   Actuación Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y supone su edificación, así como, en su caso, la previa o simultánea urbanización precisa para convertirla en solar conectándola con las redes de infraestructuras y servicios inmediatas y preexistentes. La parcela que sea objeto de una Actuación Aislada deberá reunir las características mínimas necesarias para cumplir con las reglas de parcelación urbanística.

2.  El Plan, respetando lo dispuesto en el artículo anterior, podrá prever las Actuaciones Aisladas en estos casos:

a)   Para edificar los solares que no precisen de ninguna obra de urbanización por existir ya ésta de forma completa, salvo que su dotación de servicios urbanísticos sea contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto por el planeamiento o insuficiente o inadecuada para servir a los nuevos aprovechamientos resultantes de su ordenación.

b)   Para completar la urbanización parcialmente existente en manzanas o pequeñas unidades urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.

c)   Cuando sea más oportuno para ejecutar las obras de reforma interior, mejora o saneamiento correspondientes, en especial, respecto a parcelas aisladas que se hallen consolidadas conforme a tipologías, usos y ubicación compatibles con la ordenación.

 

Artículo 16.         Suelo no urbanizable.

Es suelo no urbanizable aquel que ha sido así clasificado de acuerdo con la Ley del Suelo No Urbanizable. Procederá necesariamente esta clasificación para los terrenos que deban ser preservados permanentemente del proceso urbanizador de acuerdo con dicha Ley, a la que se ajustará su régimen jurídico urbanístico.

 

Artículo 17.         Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.

En defecto de Plan, el suelo que no tenga la condición de solar conforme al artículo 11, ni deba clasificarse urbano conforme a los artículos 8.4 y 10 tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley y de la reguladora del Suelo No Urbanizable.

CAPÍTULO II. ESTATUTO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

Sección primera. Principios generales

Artículo 18.         Estatuto de la propiedad del suelo.

La propiedad del suelo confiere a su titular los derechos y deberes establecidos en la legislación estatal, así como los derivados de la presente Ley y, en su virtud, de la ordenación y programación urbanística, en cuyos términos se han de cumplir o ejercer.

Artículo 19.         Ejercicio de los derechos de los propietarios.

Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en ésta u otras Leyes o, en virtud de ellas, por los Planes y Programas con arreglo a la clasificación de los predios.

 

Sección segunda. Derechos y deberes de los propietarios de suelo

Artículo 20.         Derechos de los propietarios de suelo urbano.

Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que para cada caso establece esta Ley, el planeamiento aplicable y las normas sobre protección del patrimonio cultural valenciano.

 

Artículo 21.         Deberes de los propietarios de suelo urbano.

1.   Los propietarios de suelo urbano tendrán los deberes impuestos por la legislación estatal que, conforme a la presente Ley y las previsiones específicas de la ordenación urbanística, se cumplirán, según proceda, en régimen de Actuación Aislada o Integrada y mediante la programación cuando ésta sea precisa.

2.   En suelo urbano son coincidentes los aprovechamientos objetivo y subjetivo, de modo que el excedente de aprovechamiento no existe. En lo demás será aplicable el régimen previsto en el artículo 23 con las menores cargas de urbanización que permita la proximidad de la actuación a las redes de servicio.

3.   En suelo urbano con urbanización consolidada, el cumplimiento de los deberes de la propiedad se sujetará a Programa de Actuación Aislada en los supuestos específicos previstos por la Ley.

4.   Excepcionalmente, en suelo urbano con urbanización consolidada, la programación de Actuaciones Integradas podrá acordarse:

a)   Mediante Plan de Reforma Interior cuando decaiga la utilidad de la urbanización existente para los nuevos usos, tipos edificatorios, aprovechamientos o la remodelación de la estructura urbana que imponga el nuevo planeamiento.

b)   Del mismo modo que el previsto en el apartado anterior cuando se ponga de manifiesto la insuficiencia de las previsiones del Plan por no poderse realizar la urbanización mediante Actuaciones Aisladas sin detrimento de su calidad y homogeneidad.

Tanto en el supuesto de este apartado, como en el del apartado a) anterior, cuando la sujeción del terreno al régimen de Actuaciones Integradas implique modificación de la ordenación estructural, la aprobación definitiva del Plan de Reforma Interior corresponderá a la Administración Autonómica. En todo caso, habrá de tratarse, cuanto menos, de manzanas completas o terrenos dotacionales, y nunca de parcelas aisladas.

c)   Con motivo de una apertura de calle u otra obra pública similar impulsada por la Administración o por los particulares y que venga a convertir en solares las parcelas colindantes vacantes o con edificación ruinosa o manifiestamente inadecuada. No será requisito para esta modalidad de Actuación Integrada la aprobación de un Plan de Reforma Interior ni la delimitación de una Unidad de Ejecución. En este caso se cumplirán por cuenta de la propiedad del suelo beneficiada por las nuevas posibilidades de edificación, los mismos deberes urbanísticos que le serían exigibles para el otorgamiento de la correspondiente licencia, como la cesión y equidistribución del suelo viario que proporcionadamente le corresponda y su parte estrictamente alícuota del coste total que soporte la Administración al urbanizarlo, sin que proceda la alteración del aprovechamiento objetivo que corresponda a cada propietario.

 

Artículo 22.         Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.

1.    Las Administraciones Públicas y los particulares que sean designados como Urbanizador del correspondiente Programa, en selección sujeta a publicidad y libre concurrencia, son titulares de la facultad de promover la transformación urbanística del suelo urbanizable. Dicha facultad se ejerce mediante la formulación y ejecución de Programas de Actuación Integrada.

2.    La ley reconoce la iniciativa particular en régimen de libertad de empresa para promover dicha transformación urbanística. La prelación de la iniciativa pública y de la gestión directa de los Programas podrá ser acordada en atención a las circunstancias concretas de la actuación, mediante decisión motivada. Serán nulos los actos o disposiciones que excluyan permanentemente o sin plazo justificado la iniciativa privada en la programación del suelo urbanizable.

     En todo caso, los propietarios del suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a promover su transformación urbanística en los términos previstos por el párrafo anterior y con los beneficios que esta Ley les reconoce.

3.    La aprobación y vigencia de un Programa de Actuación Integrada, así como la consiguiente designación de un Urbanizador que garantice su gestión en las condiciones y plazos establecidas por aquél, es condición necesaria para la transformación urbanística del suelo urbanizable y para el ejercicio de los derechos dimanantes de la misma.

4.    En tanto no se apruebe y adjudique el correspondiente Programa, los propietarios de suelo tienen derecho a usar y disfrutar de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos, con el régimen establecido en el artículo 13 para el suelo urbanizable sin programación.

 

Artículo 23.         Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.

La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará los deberes de cesión, de equidistribución, así como de costear la urbanización que prescribe la legislación estatal, que, con carácter previo o simultáneo a la edificación, se concretarán en los siguientes:

a)   Ceder gratuitamente y libres de cargas a la Administración los terrenos para dotaciones públicas, de la Red Primaria y Secundaria, necesarios para el desarrollo de la actuación integrada y los precisos para compensar su excedente de aprovechamiento.

     Cuando necesidades objetivas de la urbanización exijan cesiones dotacionales que superen las precisas, para compensar dicho excedente, los interesados tendrán derecho a la reserva de aprovechamiento por la parte constitutiva del exceso.

b)   Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión del 10 % o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento. La Administración actuante costeará la parte proporcional de las cargas de urbanización correspondiente al citado porcentaje. Las parcelas que por este concepto reciba la Administración actuante, así como los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión, quedarán afectas al patrimonio público de suelo.

c)   Costear las cargas de urbanización reguladas en el Programa para el cumplimiento de los objetivos imprescindibles que le son propios; sufragar, en su caso y justa proporción, el coste de las obras de utilidad común a diversas actuaciones que excedan a dicho Programa, con distribución de los costes, cuando proceda, mediante canon de urbanización. Las cargas y costes de urbanización se asumirán en proporción al aprovechamiento que, correlativamente, beneficie a quien las soporte.

d)   Edificar los solares en el plazo que establezca el Programa.

 

Artículo 24.         Derechos y deberes de los propietarios de suelo no urbanizable.

Los propietarios de suelo no urbanizable tendrán los derechos y deberes que se regulan en su legislación específica, estatal y autonómica.

 

Sección tercera. Afección de las fincas al cumplimiento de los deberes urbanísticos.

Artículo 25.         Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes urbanísticos de la propiedad. El régimen jurídico de la finca, de sus sucesivos titulares y de las enajenaciones que sobre la misma se produzcan será el previsto en la legislación vigente.

 

Artículo 26.         Declaración de obra nueva.

1.      Para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra, terminada o en construcción, así como para el otorgamiento de la escritura de segregación, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán los Notarios y Registradores, exigir los requisitos establecidos en la legislación vigente. Iguales requisitos serán exigidos en las modificaciones de los referidos actos jurídicos.

2.      En caso de obtención de la licencia de obras por silencio administrativo, ésta se acreditará al Notario autorizante de la escritura mediante la aportación de la solicitud de la licencia presentada con la antelación necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura, con la manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de no haber obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo legal.

 

CAPÍTULO III. ÁREAS SEMICONSOLIDADAS

Artículo 27.         Áreas semiconsolidadas.

1.    Las áreas semiconsolidadas por edificaciones compatibles con la ordenación propuesta podrán ser desarrolladas mediante Actuaciones Integradas o Actuaciones Aisladas, según corresponda, conforme a lo previsto en los artículos 14 y 15.

2.    En aquellas en que la ordenación estructural haya previsto su desarrollo mediante Actuaciones Integradas, el planeamiento de desarrollo del Plan General propondrá para las edificaciones existentes cuya consolidación sea compatible con la nueva urbanización, bien el mantenimiento para ellas del régimen de Actuaciones Integradas, bien su remisión al régimen de las Actuaciones Aisladas.

 

Artículo 28.         Tratamiento para las edificaciones consolidadas en el régimen de Actuaciones Integradas.

1.    Las edificaciones consolidadas pueden ser incluidas en Actuaciones Integradas. Su inclusión no limita los deberes urbanísticos de su titular, salvo en el supuesto previsto en el apartado siguiente.

2.    Cuando por las construcciones y usos legalmente consolidados en un inmueble, su propietario estime que el valor que éste tenía antes de la actuación urbanística supera el de los derechos que en ella que correspondan, podrá renunciar a éstos instando la indemnización en metálico de su propiedad conforme al artículo 159.3.

3.    En las actuaciones urbanizadoras que no supongan primera implantación de servicios para edificios o instalaciones preexistentes, sino mera renovación, ampliación o reestructuración de dichos servicios, no cabrá imponer a la propiedad de los referidos edificios el pago de cuotas por los costes de urbanización salvo que su devengo se difiera hasta el momento de su reedificación, quedando la parcela afecta al pago del canon de urbanización, cuyo pago quedará afecto registralmente. A tal fin, el Programa contendrá una propuesta de Ordenanza reguladora del citado canon de urbanización que será aprobada junto con el Programa de Actuación Integrada.

En las actuaciones urbanizadoras desarrolladas por gestión directa sin Programa de Actuación Integrada, la Administración actuante podrá repercutir el coste de las obras de urbanización mediante la imposición de un canon de urbanización.

4.    No obstante, se exceptúa la regla del número 3 anterior y, en consecuencia, se impondrán los costes de urbanización, sin aplazamiento o exoneración, en los siguientes casos:

a)   Cuando el edificio o instalación preexistente sirva para el desarrollo de actividades económicas que precisen de los servicios de la nueva urbanización para legitimar su permanencia en normal funcionamiento.

b)   Cuando el inmueble se beneficie de un cambio de uso o aumento de aprovechamiento previsto por el nuevo plan.

c)   Cuando el edificio o instalación haya sido provisionalmente autorizado, o se encuentre en estado ruinoso, o proceda adoptar respecto a ellos medidas de restauración de la legalidad.

d)   Cuando la permanencia del edificio o instalación sea radicalmente incompatible con la nueva urbanización, sin perjuicio de la indemnización que corresponda en cada caso por el derribo o erradicación del edificio o instalación y del derecho del dueño a instar lo dispuesto en el número 2 anterior.

5.    La Administración podrá imponer al Urbanizador la obligación de soportar los costes de urbanización que sean objeto de aplazamiento o exoneración, según lo dispuesto en el apartado 3. En tal caso, compensará al Urbanizador con la parte del excedente de aprovechamiento equivalente a dicha obligación.

 

Artículo 29.         Remisión de las edificaciones consolidadas al régimen de Actuaciones Aisladas.

1.    Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo, ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la urbanización, los planes que los desarrollen podrán prever, para las parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas, el régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso o en condiciones de ser habitadas.

Cuando así lo hagan deberán identificarse las parcelas consolidadas por la edificación y delimitar sobre cada una de ellas un área de reparto uniparcelaria. Se asignarán a la parcela aprovechamientos objetivo y tipo acordes con el tipo edificatorio correspondiente a la edificación consolidada.

Los índices globales de edificabilidad que estén previstos en la ordenación estructural para el sector se aplicarán al resto de la superficie de éste, excluyendo dichas parcelas consolidadas, las cuales tampoco se computarán al fijar los estándares de cesión exigibles.

2.    Se entiende por parcela vinculada urbanísticamente a una edificación consolidada aquella sobre la que se asienta ésta, y cuya superficie no sea superior al resultado de dividir la superficie construida de la edificación por el índice de edificabilidad neta que el plan le asigne

 

Artículo 30.         Exceso de aprovechamiento consolidado.

1.    Cuando la edificación consolidada sea superior al aprovechamiento objetivo previsto por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que le correspondan a éste, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada.

2.    En estas edificaciones se admitirán obras de reforma y mejora y cambios objetivos de actividad siempre que éstas no acentúen la inadecuación al planeamiento vigente, no supongan la completa reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen el valor de la edificación a efectos indemnizatorios.

 

CAPÍTULO IV. VALORACIONES

 

Artículo 31.         Criterio de aplicación de las reglas de valoración.

Las reglas de valoración de bienes y derechos a efectos de su indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente.

 

Artículo 32.         Momento al que han de referirse las valoraciones.

El propietario que no quiera contribuir a las cargas del Programa podrá renunciar a los beneficios que se deriven de las condiciones de desarrollo establecidas por el mismo, exigiendo ser compensado por los derechos que correspondan a su inmueble en el momento de la iniciación del correspondiente procedimiento, en los términos previstos en el artículo 159.3 de la presente Ley.

CAPÍTULO V. RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN POR EL EJERCICIO DE POTESTADES URBANÍSTICAS.

 

Artículo 33.         Principio de no indemnización por el ejercicio de potestades urbanísticas.

De conformidad con lo establecido en la legislación estatal vigente, la ordenación del uso de los terrenos y construcciones fijada en el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

 

CAPITULO VI. CONCEPTOS FUNDAMENTALES PARA EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.

 

Artículo 34.         Conceptos fundamentales del Régimen Urbanístico del Suelo.

A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de planeamiento y de ejecución del planeamiento desarrollados a su amparo, se aplicarán los siguientes conceptos:

a)   Aprovechamiento objetivo: Aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento real, es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado.

b)   Aprovechamiento subjetivo: Aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento susceptible de apropiación, es la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es lo que resulta de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento de cesión obligatoria cuando ésta proceda.

c)   Aprovechamiento tipo: Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma Área de Reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos 55 y 56, a fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de igualdad, a un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas.

d)   Excedente de aprovechamiento: Excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.

e)   Compensación del excedente de aprovechamiento: Compensación de un excedente de aprovechamiento es la operación jurídico-económica, de gestión urbanística, por la que se compensa onerosamente el derecho a construir el excedente de aprovechamiento que presenta un terreno. Los excedentes de aprovechamiento se compensan cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la Administración o indemnizándole por su valor en metálico, en los términos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir un excedente de aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los ingresos públicos por este concepto quedarán afectos al patrimonio municipal de suelo.


 

 

TÍTULO II. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

 

 

Artículo 35.         La actividad urbanística de planeamiento.

La actividad urbanística de planeamiento comprende todas las actuaciones tendentes a ordenar el destino de los terrenos, su utilización y las construcciones en ellos previstas, así como las acciones públicas o privadas precisas para su transformación o conservación, y las condiciones y plazos en que éstas han de cumplirse, atendiendo a las necesidades de la población y del equilibrio territorial.

 

 

CAPÍTULO I. LA ORDENACIÓN

 

Artículo 36.         Ordenación estructural.

1.    Constituyen la ordenación estructural del planeamiento las determinaciones que sirven para dar coherencia a la ordenación urbanística del territorio en su conjunto, y, en particular, las siguientes:

a)   Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio.

b)   Clasificación del suelo.

c)   División del territorio en zonas de ordenación urbanística, determinando para cada una de ellas sus usos globales y tipos básicos de edificación.

d)   Ordenación del Suelo No Urbanizable

e)   Red Primaria de reservas de suelo dotacional público y equipamientos de titularidad privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.

f)     Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.

g)   Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar tránsito intenso.

h)   Expresión de los objetivos, directrices y criterios de redacción de los instrumentos de desarrollo del Plan General, delimitando los sectores definitorios de ámbitos mínimos de planeamiento parcial o de reforma interior, los usos o intensidades de cada sector, así como su aprovechamiento tipo.

i)      Para sectores de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso, urbanos: fijación del porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección pública.

2.    Los Planes Generales establecerán la ordenación estructural para todo el territorio municipal.

3.    La competencia para la aprobación definitiva de la ordenación estructural corresponde a la Generalitat.

 

Artículo 37.         Ordenación pormenorizada.

1.    La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, y, en particular, las siguientes:

a)   Delimitación de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el área de reparto ni el aprovechamiento tipo.

b)   Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.

c)   Fijación de alineaciones y rasantes.

d)   Parcelación de terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos edificatorios previstos.

e)   Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la ordenación estructural.

f)     Regulación de las condiciones de la edificación sobre y bajo rasante, como edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas.

g)   En suelo residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la promoción de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelación, de conformidad con lo que determine la ordenación estructural.

2.    Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La competencia para la aprobación definitiva de los planes que sólo se refieran a la ordenación pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.

 

CAPÍTULO II. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA.

Artículo 38.         Instrumentos de planeamiento de carácter espacial.

El territorio de la Comunidad Valenciana se ordenará mediante los Instrumentos regulados en la legislación autonómica sobre ordenación del territorio y protección del paisaje y los siguientes:

a)   Planes Generales, que definen el modelo de evolución urbana y su ordenación urbanística estructural, para términos municipales completos y los desarrollan pormenorizadamente en todo o parte del suelo urbano.

b)   Planes Parciales, que, siguiendo las directrices del Plan General, ordenan pormenorizadamente sectores concretos de suelo urbanizable.

c)   Planes de Reforma Interior, que, en suelo urbano, establecen o completan la ordenación pormenorizada en operaciones de renovación urbana a fin de moderar densidades, reequipar barrios enteros, modernizar su destino urbanístico o preservar el patrimonio arquitectónico de interés.

d)   Planes Especiales, que, en desarrollo, complemento o incluso modificación del planeamiento general y parcial, cumplen cualquiera de los siguientes cometidos: crear o ampliar reservas de suelo dotacional; definir y proteger las infraestructuras o vías de comunicación, el paisaje y el medio rural; adoptar medidas para la mejor conservación de inmuebles de interés cultural o arquitectónico; definir las condiciones de urbanización y edificación de ámbitos concretos sujetos a actuaciones urbanísticas singulares; concretar el funcionamiento de las redes de infraestructuras; y vincular áreas o parcelas, urbanas o urbanizables, a la construcción o rehabilitación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

e)   Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos, que identifican y determinan el régimen de preservación o respeto de las construcciones, conjuntos, jardines, y otros bienes del patrimonio cultural valenciano, cuya alteración se someta a requisitos restrictivos, acordes con la especial valoración que merezcan los mismos y con su legislación reguladora.

f)     Estudios de detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas por los Planes Generales o Parciales.

 

Artículo 39.         Instrumentos de planeamiento de carácter temporal, económico y de gestión.

La ordenación del proceso de gestión, urbanización y edificación del suelo se regulará mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:

a)   Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, las condiciones y cargas de urbanización, fijando los plazos, especificando su alcance y modalidad, designando el Urbanizador y concretando sus compromisos y garantías.

b)   Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, en suelos urbanos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 29, fijando los plazos, compromisos, condiciones de urbanización o edificación y rehabilitación, especificando su alcance y modalidad, y designando su promotor, con sus compromisos y garantías.

 

Artículo 40.         Reglamento e Instrucciones de Planeamiento.

1.    Por Decreto del Consell de la Generalitat se aprobará un Reglamento de Planeamiento y, en su caso, se determinarán los requisitos mínimos de calidad, sustanciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudiéndose precisar y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas exigidos por esta Ley.

2.    El conseller competente en materia de urbanismo, previo dictamen del Consejo del Territorio y el Paisaje, puede dictar instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades de los Planes e ilustren los problemas más comunes que en ellos convenga resolver. Estas Instrucciones se aprobarán mediante Orden, se publicarán, en extracto y para conocimiento general, en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, y serán vinculantes para los órganos urbanísticos dependientes de la Administración Autonómica.

 

Artículo 41.         Reglamento de zonas de ordenación urbanística.

A fin de homogeneizar las normas urbanísticas de los distintos Planes, mediante Decreto del Consell de la Generalitat se aprobará un Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística. Excepcionalmente, los planes podrán contener su propia regulación cuando razones específicas de carácter local lo aconsejen y así se justifique.

 

Artículo 42.         Las Ordenanzas municipales.

1.    Las ordenanzas municipales de policía de la edificación regularán los aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de la edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en términos compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad, salubridad, habitabilidad, accesibilidad y calidad de las construcciones y, en ningún caso, menoscabarán las medidas establecidas para la protección del medio ambiente y del paisaje urbano o de los bienes catalogados de interés cultural o histórico.

2.    Mediante ordenanza municipal se regularán:

a)   Las estrategias de inversión de los fondos provenientes de la participación pública en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en la mejora de la calidad de los entornos urbanos.

b)   Los criterios y objetivos para el desarrollo de Acciones para la Sostenibilidad y la Calidad de Vida de los Ciudadanos que puedan financiarse, en su caso, por el Fondo de Equidad Territorial.

c)   La imposición del canon de urbanización.

d)   Los parámetros que deben cumplir las aguas para ser vertidas a la red pública de alcantarillado, estableciendo la obligación, para el emisor, de una depuración previa que permita alcanzarlos.

e)   Las bases Generales Municipales para la adjudicación de Programas.

f)     Aquellas otras materias establecidas por esta Ley.

 

 

CAPÍTULO III. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

Sección primera. Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio

Artículo 43.         Objeto

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio del municipio tienen por objeto establecer criterios y estrategias para:

1.   Adecuar la ordenación municipal a la política territorial de la Generalitat manifestada en los principios contenidos en la legislación en materia de ordenación del territorio y protección del paisaje y, en especial, a los instrumentos que la desarrollen, así como su coordinación con las distintas políticas sectoriales.

2.   Identificar los objetivos fundamentales del Plan General en coherencia con la política urbanística y territorial municipal, diferenciándolos de sus previsiones instrumentales susceptibles de ser modificadas con mejoras alternativas que persigan la misma finalidad.

 

Artículo 44.         Contenido.

1.    El contenido de las Directrices se adecuará a las características del municipio y, en todo caso, deberán:

a)   Señalar las oportunidades, diagnosticar los principales problemas y formular los objetivos prioritarios de la ordenación urbanística y territorial.

b)   Establecer los criterios a tener en cuenta para la incorporación de nuevos terrenos al proceso de urbanización. La modificación de las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio comportará la revisión del plan.

2.    Las Directrices son determinaciones esenciales con vocación de permanencia. Las futuras modificaciones de otras determinaciones de planeamiento deberán justificarse en el mejor cumplimiento de tales directrices.

3.    Las Directrices se formularán de forma concreta y precisa, y sus criterios tendrán carácter vinculante.

 

Artículo 45.         Directrices relativas a la sostenibilidad.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la consecución de la sostenibilidad del municipio y, en concreto y como mínimo, respecto de:

1. La utilización racional del suelo:

a)   Fijarán el criterio intensivo o extensivo de ocupación del suelo que se propone para el desarrollo urbanístico respecto a cada parte del término municipal, justificando expresamente la asignación de intensidades de edificación o tipos edificatorios que conlleven alta densidad urbana o modelos de ocupación dispersa del territorio.

b)   Indicarán de forma expresa el índice máximo de ocupación de suelo a los efectos previstos en la legislación de ordenación del territorio y protección del paisaje.

c)   Establecerán los criterios para dirimir la posible incorporación de nuevos terrenos al proceso de urbanización y las necesidades de ampliación de la Red Primaria que ello exija cuando se trate de aumentar la superficie de suelo urbanizable en principio prevista por el Plan.

d)  Determinarán los criterios para preservar terrenos del proceso urbanizador aun cuando éstos no presenten valores ni riesgos naturales intrínsecos, tales como evitar conurbaciones no deseables, limitar expansiones hipertrofiadas del desarrollo urbano, asegurar corredores de recíproca comunicación entre espacios rurales, configurar entornos paisajísticos abiertos para dotar de calidad de vida a los núcleos urbanos, separar usos incompatibles, preservar el carácter intermunicipal del viario, evitar tanto la excesiva dispersión como la concentración de asentamientos u otros fines análogos tendentes a vertebrar el desarrollo urbano y territorial. Justificadamente las Directrices pueden prohibir las reclasificaciones en todo el término municipal.

2. El uso eficiente de los recursos hídricos y la protección de su calidad:

a)   Establecerán el límite potencial de suministro de agua en el municipio, en función de los estudios específicos de capacidad de la masa de agua de la que se suministre, de su posible incremento mediante desalación y de los informes del organismo responsable de la cuenca hidrográfica. Asimismo fijarán los caudales estimados para cada uso con los que debe ser calculada la demanda en las actuaciones urbanísticas que se acometan en desarrollo del plan.

b)   Fijarán los criterios exigibles a las actuaciones urbanísticas en aras a conseguir la máxima reutilización de las aguas residuales.

c)   Determinarán el régimen de compatibilidad de usos en las zonas de protección de las masas de agua y de las captaciones que el propio plan delimite, conforme a lo establecido en la legislación de ordenación del territorio y protección del paisaje, o que vengan establecidas como consecuencia de la legislación en materia de aguas.

3. La protección del medio natural:

a)   Establecerán estrategias y objetivos para la protección de los espacios a los que se refiere la legislación sobre ordenación del territorio y protección del paisaje, que deba incorporar por hallarse en el ámbito del plan.

b)   Establecerán los criterios de protección que han servido de base para la clasificación del suelo no urbanizable, tanto común como protegido, a los que deberán ajustarse sus modificaciones. De igual modo, los criterios cuantitativos y cualitativos para perfeccionar su delimitación y limitar la clasificación de suelos urbanizables a los lugares adecuados.

4. La conservación y puesta en valor del Patrimonio Cultural:

a)   Establecerán los criterios para la elaboración del Catálogo y para la declaración de Bienes de Relevancia Local, de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio cultural, así como los de intervención sobre el mismo y sobre los núcleos históricos que se delimiten.

b)   Fijarán los objetivos y estrategias para la recuperación de los edificios catalogados y de los núcleos históricos.

5. La revitalización del Patrimonio Rural:

a)   Establecerán los criterios morfológicos para la división de fincas en medio rural y los de asentamiento de edificaciones aisladas sobre el suelo no urbanizable.

b)   Fijarán los objetivos y estrategias para la revitalización del patrimonio rural.

6. La prevención de riesgos naturales o inducidos:

Establecerán criterios de compatibilidad del territorio para el desarrollo urbano con los riesgos naturales o inducidos constatables en el término municipal.

7. La ordenación del Litoral:

a)   En los municipios costeros, las directrices establecerán criterios rigurosos y concretos para la racional utilización del litoral, acordes con los establecidos tanto en la legislación estatal vigente en la materia como en la legislación autonómica de ordenación del territorio y protección del paisaje, y, en todo caso, de acuerdo con lo que establezca con el Plan de Acción Territorial que lo ordene.

b)   Para aquellas áreas que el Plan clasifique como urbanizables, establecerá criterios concretos respecto de los tipos edificatorios, su volumen, altura y las condiciones de accesibilidad a la costa y de integración paisajística.

c)   En las que clasifique como no urbanizables, fijará los objetivos y estrategias para su protección o recuperación natural y paisajística y las condiciones para su utilización sostenible, sea pública o privada.

 

Artículo 46.         Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y como mínimo, respecto de:

1.   La mejora de los entornos urbanos

a)   Criterios, estrategias y objetivos de las intervenciones en núcleos históricos y áreas degradadas que el plan delimite, con los fines establecidos en el artículo 5.1.a) de la ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, y criterios para la posterior delimitación de otras.

b)   Criterios, estrategias y objetivos de los Estudios de Paisaje, que el plan determine y criterios para la posterior delimitación de otros.

c)   Estrategias y objetivos para la mejora del número y calidad de las dotaciones, en desarrollo del plan, de las áreas infradotadas que se identifiquen.

d)   Criterios urbanísticos para los planes parciales y de reforma interior que favorezcan la mejora de la calidad del ambiente urbano, la adecuada implantación de las distintas actividades, fomentando su integración, y la calidad de la ordenación urbanística y de la arquitectura o jardinería que la materialice.

2.   Transporte público

Objetivos para la implantación de transporte público y criterios para los planes de desarrollo que permitan la más adecuada y eficaz integración de aquél en las ordenaciones que propongan.

3.   Equipamientos y dotaciones públicas

a)   Objetivos de equipamiento y dotaciones públicas, fijando los índices a alcanzar para el conjunto de la población, bajo los principios de máximo nivel de servicio y mayor eficacia del gasto público para alcanzarlo.

b)   Estrategias de integración con otros municipios para la prestación mancomunada de aquellos servicios que así lo requieran.

c)   Criterios concretos de ordenación que permitan la mayor utilización y mejor disfrute por parte de los ciudadanos.

4.   Acceso a la vivienda

Objetivos de política de vivienda y, en especial de atención a la demanda de la sometida a protección pública, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de forma vinculante, las conclusiones derivadas del estudio de demanda a que se refiere el artículo 9 de la ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de reforma interior que desarrollen el plan.

 

Artículo 47.         Directrices relativas a la ordenación.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio establecerán los criterios y fines perseguidos con el establecimiento de las determinaciones sustantivas de la ordenación del plan.

1.   En particular, establecerán los criterios y fines perseguidos en la clasificación y calificación del suelo.

2.   Fijarán, especialmente, las condiciones objetivas en que sea posible la clasificación de nuevos suelos urbanizables, pudiendo excluir tal posibilidad de forma genérica o en determinadas áreas del municipio, por ser conveniente al modelo territorial adoptado y debiendo excluirlas siempre respecto al suelo no urbanizable sujeto a especial protección.

3.   En los municipios que, con carácter excepcional y de forma justificada, no sea posible hacer efectivas las cesiones a las que se refiere el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje por no existir suelo no urbanizable sujeto a especial protección, o ser insuficiente el que exista, y deba sustituirse la cesión por aportación monetaria del valor equivalente, los Planes Generales fijarán los Programas y Proyectos para la Sostenibilidad y la Calidad de Vida a los que deban destinarse.

 

Sección segunda. Determinaciones sustantivas de la ordenación estructural

 

Artículo 48.         Clasificación del suelo.

Los Planes Generales, y cualesquiera otros con capacidad para ello, clasificarán el territorio de su término municipal conforme a lo establecido en el Título I.

 

Artículo 49.         Zonificación y usos globales.

1.   Los Planes Generales dividirán el territorio en zonas diferenciadas por su uso global o dominante, entendiendo por tal, el mayoritario o el que defina su función urbana en relación con el conjunto del territorio. Para cada una de ellas se establecerán las zonas de ordenación compatibles.

2.   Todo Plan General debe delimitar, como zona diferenciada, uno o varios núcleos históricos tradicionales, en aquellos municipios en que existan, donde la ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación armonicen con la tipología histórica. Asimismo en consonancia con las políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquéllas, resulten de interés.

3.   Los usos asignados se corresponderán con los establecidos en el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística y en la Ley del Suelo No Urbanizable.

 

Artículo 50.         Ordenación del Suelo No Urbanizable.

Los Planes Generales ordenarán todo el suelo no urbanizable y delimitarán el que deba ser objeto de protección, de acuerdo con su legislación específica.

 

Artículo 51.         Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.

1.    El planeamiento, en todas las clases de suelo, reflejará la existencia o las previsiones de bienes y obras de dominio público no municipal, así como las áreas de protección y servidumbre que les sean propias conforme a su legislación reguladora. En ningún caso podrá establecer disposiciones contradictorias con dicha legislación.

2.    El planeamiento reflejará las previsiones de construcción de dotaciones e infraestructuras que estén en fase de ejecución o de proyecto.

3.    A tal efecto, el promotor del planeamiento recabará información de los órganos de la Administración y de aquellas personas, físicas o jurídicas, privadas que sean titulares o puedan promover tales proyectos, debiendo éstos emitir informe en un plazo no superior a dos meses. El Plan incorporará la información que se consigne en el informe y, si éste no se emitiese en plazo, la que conste en los planes sectoriales, deslindes aprobados o registros públicos, o se derive de la realidad topográfica.

4.    Los planes reflejarán, asimismo, las zonas de dominio público y afección de los bienes naturales conforme a la legislación sectorial que los regule, y en particular las de protección de las captaciones de agua a las que se refiere el artículo 18 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

 

Artículo 52.         Red Primaria de reservas de suelo dotacional público.

1.    Los Planes Generales delimitarán una red estructural compuesta por la red primaria de reserva de suelo dotacional de titularidad y uso público y por la de aquellos otros equipamientos de titularidad privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.

Los elementos de la red primaria deberán cumplir con los requisitos de calidad, funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico. A tal efecto, cualquier alteración del planeamiento deberá justificar que se mantienen dichas condiciones y, en su caso, completar los elementos de la red primaria en la medida que garanticen el cumplimiento de los requisitos anteriores.

2.    Necesariamente el Plan General deberá prever los siguientes elementos de la red primaria:

a)   Parque Público, en proporción no inferior a 5 metros cuadrados por habitante.

b)   Áreas destinadas a parques públicos naturales en las que deba materializarse la cesión gratuita a la Administración de una superficie equivalente de suelo no urbanizable protegido y no productivo, a las que se refiere el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, salvo que las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio excluyan nuevas clasificaciones de suelo urbanizable.

     En cualquier caso, el Plan preverá que el total de espacios libres, de red primaria y secundaria, en el municipio no sea inferior a 10 metros cuadrados por habitante.

c)   Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con prevalencia o antelación respecto a la forma de los edificios y parcelas a consolidar en su entorno.

d)   Suelo destinado a viviendas dedicadas a residencia permanente en régimen de alquiler para personas mayores, discapacitadas o menores de 35 años. Reglamentariamente se establecerá el régimen de titularidad del suelo y de la construcción, así como las condiciones de acceso a estas viviendas.

e)   Equipamientos y redes de transporte, infraestructuras comunicaciones y servicios de titularidad o de carácter supramunicipal. Se justificará la suficiencia y calidad de los mismos para abastecer al crecimiento poblacional correspondiente al suelo urbano y urbanizable previsto.

f)     Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de cualquier índole que, por su cometido específico, sus dimensiones o su posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que cumplan análoga función estructurante respecto a cada sector, señalando, incluso, las principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto que sirvan de pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del planeamiento parcial.

g)   Vías públicas e infraestructuras que presten servicio y comunicación recíproca a las dotaciones expresadas en los apartados anteriores integrando una red unitaria.

 

Artículo 53.         Objetivos de los instrumentos de desarrollo del Plan General.

Los Planes Generales, para cada Sector que deba ser objeto de un Plan de desarrollo, fijarán, al menos:

a)   La función territorial que ha de cumplir su desarrollo respecto al conjunto de la ciudad o sus núcleos urbanos.

b)   Los usos globales y los incompatibles con la estructura general de la ordenación territorial y urbanística, expresando las razones de dicha incompatibilidad.

c)   Los distintos tipos edificatorios, indicando el carácter excluyente y, en su caso, alternativo o compatible de entre los mismos.

d)   Normas orientativas sobre la necesidad de implantar una determinada dotación o equipamiento, dejando constancia de las circunstancias que así lo aconsejan.

e)   Aprovechamiento tipo y aprovechamiento objetivo.

 

Artículo 54.         Criterios de delimitación de sectores y de su desarrollo secuencial.

1.    La ordenación estructural delimitará los sectores o ámbitos de ordenación urbanística de los planes que la desarrollen en cualquier clase de suelo, atendiendo a tal fin a las directrices relativas a la ordenación a que se refiere el artículo 47.

2.    La sectorización sirve para delimitar ámbitos mínimos y racionales de planeamiento, con la finalidad de evitar la redacción de planes que, por su visión fragmentaria del territorio o por oportunismo en su delimitación, generen disfunciones en el desarrollo urbano.

3.    En cualquier caso, la sectorización atenderá al modo más idóneo de estructurar la utilización urbanística del territorio. El perímetro de los sectores se ajustará a las alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites de clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y límites respetará las siguientes reglas:

a)   Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas, los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.

b)   Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de ajustarlo a límites de término municipal o a lindes de propiedad. Cuando la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un trazado coincidente con esos límites, el Plan deberá acreditar que esa coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de planeamiento, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar futuro de la población.

4.    Los Planes Generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo territorial mediante el establecimiento justificado de las condiciones objetivas que han de cumplirse para que sea posible la delimitación de nuevos sectores y la incorporación de cada sector, unidad o tramo de urbanización al contexto global del territorio, definiendo así un orden básico de prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas y regulando las condiciones que éstas han de satisfacer para que sea posible su programación.

 

Artículo 55.         Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto.

1.    El área de reparto es el conjunto de terrenos respecto de los que el Plan General determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el área de reparto se objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.

2.    La ordenación estructural establecerá la delimitación de las áreas de reparto a las que deberán ajustarse los planes que la desarrollen. La delimitación de las áreas de reparto establecida por la ordenación estructural deberá respetar los siguientes criterios.

 

a)   Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:

-       Uno o varios sectores completos.

-       Los suelos dotacionales públicos, de la red primaria o estructural, no incluidos en ningún sector. La superficie de estos suelos se adscribirá a las distintas áreas de reparto en la proporción adecuada.

-          En su caso, los suelos necesarios para garantizar la ejecución de las conexiones de los sectores con las redes de infraestructuras, que formarán parte de la red primaria o estructural adscrita al sector. Si el Plan optara por clasificar dichos suelos como no urbanizables, establecerá como carga para el Sector su obtención y, en caso de expropiación en beneficio del Programa, los justiprecios y demás conceptos indemnizables constituyen carga del Programa que deberán asumir los propietarios del Sector.

La adscripción de un suelo de red primaria a un sector no impide que su obtención pueda producirse con cargo al excedente de aprovechamiento de otros sectores que se desarrollen antes.

b)   Las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, se delimitarán de manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en este caso sea obligada la adscripción de suelos dotacionales públicos de la Red Primaria o Estructural a aquéllas.

c)   En suelo urbano consolidado, en defecto de previsión expresa del Plan, integrará el área de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante su urbanización. Cuando la citada urbanización fuera común a varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para entender delimitada el área de reparto será la que, siendo más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos de ellos, en proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo.

d)   Los suelos urbanos con destino dotacional público, no incluidos en unidades de ejecución y para los cuales el planeamiento no haya atribuido aprovechamiento objetivo, tendrán el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en el que resulten incluidos.

e)   En la delimitación de áreas de reparto para ámbitos donde existan edificaciones consolidadas se estará a lo previsto en el Capítulo III del Título I de esta ley. La delimitación de áreas de reparto uniparcelarias a las que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 29 constituye ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural, sin que se considere modificación de ésta cuando se ajusten a lo determinado en dicho artículo.

 

Artículo 56.         Criterios para la determinación y cálculo del aprovechamiento tipo.

1.    El planeamiento fijará los diversos aprovechamientos tipo según criterios objetivos.

2.    A los efectos del cálculo del aprovechamiento tipo no serán tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya existentes y afectos a su destino, entendiéndose por tales aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista por el Plan, incluso cuando, por modificarse la ordenación preexistente, parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos, siempre que la superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo Plan fuera superior a la anteriormente existente.

3.    En suelo urbanizable, el Plan General puede fijar un único aprovechamiento tipo o diferenciarlo para cada sector o conjunto de sectores completos. Para los terrenos de la Red Primaria se fijará el mismo aprovechamiento tipo de los sectores más próximos o funcionalmente vinculados. El aprovechamiento tipo no puede superar la edificabilidad bruta del sector y la diferencia entre ambos coeficientes ha de permitir la equidistribución y cesión gratuita de los terrenos de la Red Primaria con cargo a la urbanización. La atribución de aprovechamientos tipo ha de observar proporcionalidad con la edificabilidad prevista en cada sector, si bien podrá igualarse a la baja entre los diversos sectores con el fin de imputar mayores cesiones a los de mayor edificabilidad o rendimiento urbanístico. En tal caso, deberá justificarse la coherencia estética resultante, aportando un estudio del paisaje urbano del conjunto.

4.    En suelo urbano con urbanización consolidada el aprovechamiento tipo podrá fijarse refiriéndolo a parcelas netas según su zonificación, expresando la edificabilidad mínima autorizada en ellas, susceptible de aumentarse mediante transferencias voluntarias de aprovechamiento hasta la altura y ocupación máximas permitidas. Cuando el Plan General utilice esta técnica, tanto la edificabilidad mínima como la máxima habrán de ser viables y adecuadas a la morfología del entorno urbano y quedar debidamente reguladas en sus condiciones volumétricas y de uso.

5.    En suelo urbano incluido en unidad de ejecución su aprovechamiento tipo será la edificabilidad bruta media de dicha unidad, calculada conforme al apartado 2 anterior, salvo que otra cosa disponga el Plan.

6.    En todo caso, y aun cuando el Plan no lo exprese, el aprovechamiento tipo comporta para toda parcela urbana un excedente respecto a su aprovechamiento objetivo que permita la cesión gratuita de suelo dotacional colindante necesario para dotarla de la condición de solar, con el que formará área de reparto.

 

CAPÍTULO IV. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA

 

Artículo 57.         Principio general.

La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el artículo 37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes Generales o por Planes de Reforma Interior y, en urbanizable, mediante Plan Parcial. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada son competencia municipal, si bien han de ser coherentes con la ordenación estructural, cuya modificación debe ser siempre aprobada por la Generalitat.

 

Artículo 58.         Delimitación de las Unidades de Ejecución.

1.    Las unidades de ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito completo de una actuación integrada o de una de sus fases. Se incluirán en la unidad de ejecución todas las superficies de destino dotacional público precisas para ejecutar la actuación y, necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella se transformen en solares.

2.    La delimitación de unidades se contendrá en los Planes y Programas. Los Programas podrán redelimitar el ámbito de las unidades de ejecución previstas en los restantes Planes adecuándolo a condiciones más idóneas para el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. A tal fin, podrán extender el ámbito a cuantos terrenos sean necesarios para conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar para cumplir lo dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso. Asimismo podrá acordarse la división y la redelimitación de unidades de ejecución previstas por los Planes al aprobar el correspondiente Programa. Las nuevas unidades deberán ser susceptibles de actuación integrada técnicamente autónoma. Las unidades de ejecución podrán abarcar terrenos incluidos en distintas áreas de reparto.

3.    Los Planes podrán delimitar unidades de ejecución discontinuas. La inclusión de suelos en la unidad de ejecución así delimitada no puede responder a criterios meramente equidistributivos, sino sólo a criterios objetivos de unidad funcional de la obra de urbanización a ejecutar. La anterior restricción no será aplicable en el supuesto de que la propuesta de delimitación esté suscrita por propietarios que representen la totalidad de los terrenos incluidos. Los suelos de los diversos ámbitos discontinuos serán aportados a la reparcelación con arreglo al aprovechamiento que el Plan les haya atribuido.

4.    Al configurar las unidades de ejecución se procurará una prudente diversificación de las responsabilidades urbanizadoras y se fomentará el desarrollo por iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones.

5.    Se pueden incluir en actuaciones integradas terrenos consolidados por la edificación cuando carezcan de la urbanización necesaria, sin perjuicio de las especialidades que procedan en la reparcelación. Las parcelas aisladas no se incluirán en actuación integrada con fines meramente equidistributivos, salvo que formen parte de manzanas completas sujetas a operaciones integradas de rehabilitación, renovación urbana, o cambio de uso.

6.    La delimitación exacta de unidades de ejecución es determinación propia de la ordenación pormenorizada, pero si comporta cambios respecto al aprovechamiento tipo del terreno, éstos atañen a la ordenación estructural.

 

Artículo 59.         Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público

1.  La red secundaria es una determinación de la ordenación pormenorizada, constituida por la totalidad de las reservas de suelo dotacional público no incluidas en la red primaria.

2.  Los Planes Parciales y, en su caso, los Planes de Reforma Interior, definirán la red secundaria de dotaciones públicas de su sector, distinguiéndolas de las de la red primaria, ajustándose como mínimo a los estándares reglamentariamente exigidos y cumpliendo con los requisitos de calidad, funcionalidad y capacidad para la ordenación prevista en el ámbito.

3.  Los Planes deberán especificar el uso previsto para cada reserva de uso dotacional público distinguiendo entre zona verde, deportivo-recreativo, educativo cultural, asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras, red viaria, aparcamiento y áreas peatonales. No obstante, la Administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso dotacional público ajustándose a las siguientes reglas:

a)   Mientras el Plan no se modifique, deberán dedicarse al uso o usos concretos previstos en él las reservas dotacionales para zonas verdes, espacios libres de edificación sobre rasante, red viaria e infraestructuras aptas para el tránsito, el paseo, la circulación o el transportes de personas, vehículos, fluidos o señales.

b)   En los demás casos, será posible la sustitución del uso dotacional previsto en el Plan por otro igualmente dotacional público, destinado a la misma o distinta Administración pública, siempre que, previo informe favorable municipal, en el primer caso, se adopte acuerdo expreso y motivado por el órgano competente del ente titular o destinatario del terreno, y en el segundo, medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.

 

Artículo 60.         Otras determinaciones de ordenación pormenorizada.

1.  Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural. Se efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento.

2.  La ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio público del privado y la parcelación de éste o las condiciones para efectuarla. La parcelación se fijará atendiendo al tipo de edificación previsto y, si no queda dibujada en el Plan, éste determinará la superficie mínima y, en su caso, máxima, de las parcelas o las dimensiones exigibles en su frente o linderos. La determinación de parcelas mínimas o máximas no puede diferirse a la reparcelación, ni condicionarse por criterios de gestión urbanística ajenos al resultado tipológico y objetivo de la ordenación.

3.  A los efectos de cumplimiento de los estándares urbanísticos, se computarán como parte integrante de la red secundaria de dotaciones públicas los espacios libres de titularidad privada, siempre que quede garantizado su uso público en superficie. El subsuelo de dichos espacios libres podrá ser agrupado con la parcela edificable colindante a los efectos de configurar una sola unidad arquitectónica.

4.  La calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el Plan especifique, en su ordenación pormenorizada, si dicha afección atañe a la totalidad del inmueble, o si la afección demanial se limita al suelo y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo que, en tal caso, tendrá la consideración de bien patrimonial, que podrá ser enajenado por la Administración titular para el uso y destino que el planeamiento expresamente regule. En todo caso, la calificación de un terreno como suelo dotacional público exige la cesión obligatoria y gratuita del inmueble en su conjunto, o bien su expropiación conforme a la legislación aplicable.


 

 

CAPÍTULO V. PLANES URBANÍSTICOS

Sección primera. Planes Generales

 

Artículo 61.         Función, ámbito y alcance del Plan General.

1.    Los Planes Generales son instrumentos que fijan la estrategia de evolución urbanística del municipio y los procesos de ocupación del suelo, en relación con el consumo de otros recursos y emisión de contaminantes.

2.    El Plan General debe justificar su adecuación al planeamiento de los municipios colindantes, a cuyo efecto deberá reflejar en su documentación el de las zonas limítrofes. Cuando el modelo de desarrollo urbanístico de un municipio haga necesaria su ordenación conjunta con terrenos incluidos dentro del término municipal colindante, el Plan General podrá ordenar dicho ámbito, previo acuerdo plenario del Ayuntamiento colindante afectado, o en su caso, mediante la firma del oportuno convenio. En caso de discrepancia entre los Municipios afectados, la conselleria competente en urbanismo resolverá lo que resulte más adecuado para la mejor ordenación de la zona.

3.    El Plan General tiene vigencia indefinida, no obstante deberá prever la expansión urbana del municipio para un mínimo de 10 años, aproximadamente, abarcando la reserva de suelo y dotaciones para la implantación de infraestructuras previsibles a más largo plazo.

 

Artículo 62.         Determinaciones del Plan General.

1.    Los Planes Generales establecerán para todo el territorio municipal su ordenación urbanística estructural en los términos establecidos en el Capítulo II del presente Título, pudiendo ordenar de forma pormenorizada todo o parte del suelo urbano.

2.    Cuanto mayor sea el crecimiento urbanístico previsto para el Municipio, o más ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de gestión actual de éste, mayor será el grado de concreción exigible en sus determinaciones.

3.    El Catálogo de protección y la ordenación del suelo no urbanizable con expresión de las áreas que han de preservarse del proceso urbanizador son determinaciones inexcusables del Plan General.

 

Artículo 63.         Límites a la potestad de planeamiento.

La ocupación de suelo prevista por los Planes Generales, el consumo de otros recursos, especialmente agua, y la emisión de contaminantes que sean previsibles en función de la ordenación propuesta, observarán los umbrales territoriales y ambientales fijados por Decreto del Consell o por los Planes de Acción Territorial, en los términos previstos en el artículo 81 y siguientes de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

La potestad del planeamiento estará sujeta al resto de limitaciones establecidas en la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del Paisaje, y las derivadas de las legislaciones sectoriales aplicables. Cuando ordenen el suelo urbano deberán observar las siguientes reglas:

a)   En zonas consolidadas, el volumen atribuido a las parcelas sólo podrá superar el característico de la edificación que, dentro de ordenación, exista en su entorno, cuando ello no redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los estándares legales de dotaciones públicas.

b)   Cuando en un barrio o núcleo de población la edificabilidad bruta ya sea superior a un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, nunca la aumentará respecto a las previsiones del planeamiento anterior, y procurará que disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en su intensidad.

c)   En las zonas de nueva urbanización o remodelación global por reforma interior, observará los estándares exigibles para los planes parciales conforme al artículo 67 de la presente Ley, pero podrá eximirse, parcial y justificadamente, del cumplimiento de aquéllas exigencias que, por incompatibles con la consolidación, resulten impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus condiciones históricas.

Las anteriores exigencias podrán ser objeto de desarrollo reglamentario para las zonas consolidadas por la edificación siempre que se justifique que no se incrementan la densidad, la edificabilidad y el volumen con respecto a la ordenación existente.

La ordenación pormenorizada del suelo urbano semiconsolidado por la edificación se ajustará a lo determinado en el artículo 67.4 de esta Ley para los Planes Parciales.

 

Artículo 64.         Documentación del Plan General.

El Plan General está formado por los siguientes documentos:

a)   Documentos sin eficacia normativa:

§      Memoria informativa.

§      Planos de información.

§      Memoria justificativa.

b)     Documentos con eficacia normativa:

§      Directrices estratégicas de evolución urbana y ocupación del territorio.

§      Normas Urbanísticas, que incluirán fichas de planeamiento y gestión de cada Sector, Unidad de Ejecución o Area de Reparto.

§      Planos de ordenación.

§      Catálogo de bienes y espacios protegidos.

 

Sección segunda. Planes Parciales

 

Artículo 65.         Funciones del Plan Parcial.

1.    Los Planes Parciales son los instrumentos de ordenación que definen la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable, siguiendo los criterios y directrices que al efecto haya establecido el Plan General. Cumplen esta misma función sobre el suelo no urbanizable en los casos previstos en la ley.

2.    También pueden formularse Planes Parciales que introduzcan modificaciones en la ordenación estructural establecida en los Planes Generales. La ordenación propuesta buscará las soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, la capacidad de servicio de dotaciones públicas o un menor impacto territorial. En este caso, los Planes Parciales deberán fundar sus determinaciones en las directrices estratégicas de evolución urbana y ocupación del territorio.

 

Artículo 66.         Ámbito y determinaciones de los Planes Parciales.

1.    El ámbito de los Planes Parciales es el sector. Cada uno de estos Planes abarcará uno o varios sectores completos.

2.    Todo Plan Parcial debe contener las determinaciones de ordenación pormenorizada del sector o sectores que abarque con el contenido establecido en el capítulo IV del presente título.

 

Artículo 67.         Determinaciones mínimas exigibles al planeamiento parcial.

1.    La ordenación establecida en los Planes Parciales debe cumplir con unos estándares mínimos de calidad urbanística que se determinarán reglamentariamente y, en especial, las siguientes:

a)   La edificabilidad residencial no superará el metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo en el ámbito del sector.

b)   En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable, con ese uso.

c)   Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros cuadrados de los 35 exigidos en el apartado b) anterior o, en todo caso, a espacios libres mas del 10 por ciento de la superficie total del sector, cuando ésta no sea residencial.

d)   Por cada cien metros de edificación residencial o fracción debe preverse, al menos, una plaza de aparcamiento fuera de la superficie estrictamente viaria.

e)   Deben definir la red secundaria de dotaciones públicas del sector, de acuerdo con las exigencias que reglamentariamente se establezcan.

2.    Los Planes Parciales que clasifiquen nuevo suelo urbanizable deberán además completar el mínimo de dotaciones públicas con las exigencias de la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del Paisaje.

Los índices y estándares del numero 1 anterior se computarán respecto a la superficie del sector. Se excluirán de dicho cómputo aquellos elementos de la red primaria cuya urbanización no sea exigible con cargo al sector. La existencia de parques públicos adyacentes no justifica reducir su dotación de zonas verdes, salvo en la exacta medida en que se incremente el suelo dotacional público destinado a otros usos.

3.    Al tiempo de la aprobación del Plan, de forma motivada, podrán asignarse estándares dotacionales específicos en atención a peculiaridades geográficas del sector que así lo aconsejen para el mayor bienestar de la población sin que, en ningún caso, puedan alterarse los parámetros del número 1 de este artículo en un 20%.

4.    El Plan identificará las edificaciones existentes en su ámbito, dándoles el tratamiento que estime más adecuado, sin que ello pueda constituir merma alguna del interés público ni de la racional estructura de la ordenación. Observará lo establecido en el Capítulo III del Título I para la planificación de la ejecución.

 

Artículo 68.         Documentación de los Planes Parciales.

1.    Los Planes Parciales están integrados por los siguientes documentos:

a)   Documentos sin eficacia normativa:

§      Documento de información: Memoria y Planos.

§      Memoria justificativa.

b)   Documentos con eficacia normativa:

§      Normas Urbanísticas.

§      Planos de ordenación.

§      Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos o justificación de innecesariedad.

2.    La elaboración del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos será innecesaria cuando dicho Catálogo ya existiera en el Plan General y el que hubiera de acompañar al Plan Parcial sea compatible con aquél. Será, asimismo, innecesaria en el caso de que no hubiera bienes o espacios que merecieran tal protección.

 

Sección tercera. Plan de Reforma Interior

 

Artículo 69.         Plan de Reforma Interior.

El Plan de Reforma Interior establecerá la ordenación pormenorizada en aquellas zonas del suelo urbano en las que el Plan General no lo haya hecho.

 

Artículo 70.         Ámbito y determinaciones de los Planes de Reforma Interior.

1.    El ámbito de ordenación del Plan de Reforma Interior será el sector, que se delimitará según lo establecido en el artículo 54, pudiendo ajustarse los límites del sector a viarios de la red secundaria.

2.    Las determinaciones de los Planes de Reforma Interior se adecuarán a las condiciones exigidas por el artículo 63. Los estándares previstos en el artículo 67 serán aplicables en la medida en que resulten compatibles con el grado de consolidación existente. El Plan de Reforma Interior diferenciará los terrenos que han de quedar sujetos al régimen de las actuaciones aisladas de los que someta al régimen de las actuaciones integradas.

3.    Cuando el ámbito del Plan incluya suelos semiconsolidados por la edificación, sus determinaciones se ajustarán a lo determinado en el artículo 67.4 de esta ley para los Planes Parciales.

 

Artículo 71.         Documentación del Plan de Reforma Interior.

La documentación del Plan de Reforma Interior será la propia de un Plan Parcial, y además deberá incluir:

a)      Estudio de su incidencia sobre la población afectada.

b)      El régimen de fuera de ordenación de las edificaciones afectadas, cuando lo hubiere.

c)      Catálogo complementario, salvo justificación de su innecesariedad en los términos previstos para los Planes Parciales en el artículo 68.

d)      Documentación gráfica refundida de la ordenación del entorno.

 

Sección cuarta. Planes Parciales y de Reforma Interior modificativos de la ordenación estructural.

 

Artículo 72.          Función y contenido.

1.    Pueden formularse Planes Parciales y Planes de Reforma Interior a fin de modificar la ordenación establecida en los Planes Generales para el suelo urbanizable y para el suelo urbano, buscando soluciones que mejoren la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, o la capacidad de servicio de las dotaciones públicas, o actualicen ordenadamente la estructura territorial a nuevas demandas sociales. Sus determinaciones deberán ser coherentes con las directrices establecidas por el planeamiento general para su desarrollo, incluso en el supuesto de que las modifiquen.

2.    Los planes modificativos de la ordenación estructural, además de la documentación exigible con carácter general, deberán contener la siguiente:

a)   Justificación detallada de la reforma pretendida, en relación con el terreno afectado, y su entorno inmediato, con especial referencia a la red primaria o estructural de dotaciones. Si se trata de operaciones puntuales de mejora, deberán incorporar para la entera manzana afectada y su entorno visual las perspectivas y los planos de ordenación propios de un Estudio de Detalle.

b)   Planos de ordenación pormenorizada conjunta del sector y de sus inmediaciones, que demuestren gráficamente la integración de la ordenación contemplada en su contexto espacial más amplio.

c)   Si la propuesta implica variaciones en la red primaria o estructural de dotaciones, contendrá, además, nuevo plano de ordenación de dicha red, a igual escala que el del Plan General y referido a la total superficie del núcleo de población, barrio o unidad geográfica urbana afectada, existente o en proyecto, sin excluir sus ensanches potenciales.

d)   Documento de refundición con las determinaciones escritas del Plan que modifiquen. La documentación gráfica deberá ser objeto de refundición, salvo que ello no fuera técnicamente posible.

e)   Cédula Territorial de Urbanización, en su caso

3.    Sus determinaciones respetarán lo siguiente:

a)   Las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional han de mejorar su capacidad, calidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones básicas de la ordenación originaria, y deben cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en aquélla.

b)   La nueva ordenación debe justificar las mejoras para el bienestar de la población y fundarse en el más adecuado cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de los estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los artículos 52 y 67.

 

Artículo 73.         Planes modificativos de la clasificación y calificación del suelo.

1.    Los planes modificativos que impliquen la clasificación de nuevo suelo urbanizable o la atribución global de nuevos usos y aprovechamientos para áreas de suelo urbano en remodelación, deberán suplementar las redes dotacionales públicas, incluso la red primaria, con los elementos que satisfagan las necesidades de integración territorial o urbana que generen, pudiendo asignarse estándares dotacionales específicos al tiempo de la aprobación del Plan, de forma motivada, en los términos previstos en el artículo 67.3. Su aprobación, que corresponde a la conselleria competente en urbanismo, requerirá la previa emisión del informe del Consejo del Territorio y el Paisaje.

2.    En el caso de que la modificación implique cambio de uso o introducción de nuevos usos no previstos inicialmente en el planeamiento, los estándares de cesión serán los previstos en los Planes Parciales aplicados al incremento de edificabilidad bruta sobre la prevista en el planeamiento vigente, debiendo quedar garantizado, en todo caso, que el resultado final garantiza el mantenimiento de los estándares y la calidad de la ordenación.

3.    Los Planes Parciales modificativos que incorporen al proceso de urbanización terrenos que, conforme al Plan General, no tuviesen la clasificación formal de suelo urbanizable se ajustarán a las siguientes reglas:

a)   Cumplirán las directrices de ordenación del Plan General, sin afectar las áreas a las que se refiere el artículo 45 en sus apartados 1.c, 3 y 6.

b)   Deberán someterse al trámite de evaluación de su impacto ambiental.

c)   El aprovechamiento tipo del suelo urbanizable que el nuevo Plan clasifica no superará el de los suelos urbanizables previamente clasificados por el Plan General para la misma zonificación o área geográfica.

d)   Se tramitarán y aprobarán junto al correspondiente Programa de Actuación Integrada. Todo el terreno afecto por el Plan modificativo deberá ser programado al aprobarse éste. Su falta de ejecución comportará, en su caso, la desclasificación del suelo afectado.

e)   La actuación podrá quedar sujeta al devengo de canon si lo tuviera preestablecido el municipio con ese fin, en la cuantía proporcional y estrictamente necesaria para el suplemento de las dotaciones públicas de red primaria que no sean materialmente ejecutadas con cargo a la actuación.

f)     Con cargo a la actuación integrada, además de las cesiones legalmente exigibles, procederá, la cesión de suelo no urbanizable protegido en la cuantía establecida en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, a favor de la Administración pública que reglamentariamente se establezca. Los terrenos objeto de esta cesión podrán ser obtenidos en cualquiera de las formas previstas para la obtención de los elementos de la red primaria adscrita.

g)   Cédula Territorial de Urbanización, en su caso.

 

Artículo 74.         Documento de justificación de la Integración Territorial.

1.    Los Planes a que se refiere el artículo anterior deben incluir un documento diferenciado que justifique la Integración Territorial, que forma parte inseparable del plan modificativo junto al que se tramite, y que será aprobado definitivamente junto a aquél por la conselleria competente en urbanismo. Excepcionalmente, cuando en desarrollo de un Programa se prevea la formulación de ulteriores Planes Parciales a cargo de su Urbanizador, el referido documento se tramitará y aprobará junto al primero de ellos, sin que, en ningún caso, puedan clasificar nuevos suelos urbanizables carentes de programación temporal y económica y de Urbanizador responsable de su gestión.

2.    El documento que justifica la Integración Territorial tiene por objeto actualizar la ordenación estructural del Plan General en todos los aspectos directa o indirectamente relacionados con la nueva urbanización, a fin de integrarla en la estructura general del territorio. Con ese fin, establecerá las determinaciones precisas para dotar de coherencia la incorporación de la nueva urbanización en el conjunto del modelo territorial previsto, dotándolo de una estrategia decisoria respecto a futuras actuaciones redundantes, incompatibles o complementarias de la actuación pretendida.

3.    Sus determinaciones incluirán:

a)   Complemento de las directrices definitorias de evolución urbana y ocupación del territorio, complementándolas de modo coherente con los objetivos definidos por las previstas en el Plan General.

b)   Clasificación de los nuevos suelos urbanizables e identificación de los no urbanizables de especial protección que deban ser objeto de cesión para dar cumplimiento a lo previsto en la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

c)   Ampliación de la red primaria de dotaciones públicas con los nuevos elementos precisos para dar soporte al desarrollo previsto, tanto en lo relativo a las conexiones y ampliaciones de la red viaria, como a la implantación de nuevas dotaciones no viarias, dentro o fuera del ámbito de actuación.

d)   Medidas complementarias de protección del patrimonio cultural, en especial, del patrimonio rural.

e)   Medidas correctoras del impacto medioambiental de la nueva urbanización con referencia específica a la evacuación, depuración y tratamiento de vertidos y residuos y, en su caso, a perímetros de afección de elementos naturales de interés, medidas de reforestación, descontaminación y regeneración de elementos naturales, protección de masas de agua, y acciones para la potabilización o reutilización de recursos hidráulicos.

f)     Diseño de las áreas de amortiguación en el entorno de la nueva urbanización acompañadas del correspondiente Estudio de Paisaje de los regulados en la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

g)   Normas complementarias para la regulación de la edificación aislada y la prevención de parcelaciones en el ámbito de influencia de la nueva urbanización.

4.    Su documentación será la siguiente:

a) De carácter informativo:

§      Memoria informativa y justificativa, con análisis territorial de la incidencia de la nueva urbanización en el conjunto del territorio y justificación de la suficiencia de la ampliación prevista de la red primaria para atender las demandas de la nueva urbanización y el impacto territorial inducido por ésta, con especial referencia a su conexión viaria, abastecimiento de aguas, depuración de vertidos y residuos, conexión con las redes de servicios y, en su caso, infraestructuras de captación y potabilización de aguas.

§      Planos informativos de conjunto, a escala de ordenación pormenorizada, que yuxtapongan la urbanización propuesta con la estructura urbana de los sectores colindantes de suelo urbanizable previamente clasificado, si los hubiera.

§      Planos informativos del terreno afectado por el nuevo sector y de su entorno de influencia, con su base catastral e identificación de afecciones de toda índole.

§      Planos, a escala de Plan General, descriptivos de la incardinación del sector en el conjunto del término municipal y de la ordenación previamente vigente, con el grado de detalle exigible a un avance de Plan General, que abarque la totalidad del término municipal u otra superficie igual o mayor a la de éste cuando sea preferible el análisis comprensivo de territorio entre varios términos. En ella se identificarán los elementos de la red primaria de nueva previsión junto a los existentes o previamente previstos, señalando los que han de ser obtenidos y, en su caso, ejecutados con cargo a la actuación por ser necesarios para su integración territorial. Asimismo se delimitará el suelo no urbanizable que ha de ser preservado de la urbanización y, en su caso, cedido, para hacer sostenible el desarrollo urbano propuesto.

§      Estudio del impacto medioambiental de la nueva urbanización respecto a los suelos protegidos, a la aptitud del terreno y sus riesgos naturales, el patrimonio histórico cultural, las vías pecuarias y otros bienes demaniales, el consumo de recursos, emisión de contaminantes y protección de acuíferos, así como los demás documentos reglamentariamente exigibles para someter el Proyecto a evaluación de su impacto medio ambiental.

b) De carácter normativo y vinculante:

§      Complemento de las directrices de evolución urbana y ocupación del territorio.

§      Planos de ordenación estructural, no sólo referidos al sector sino a un ámbito territorial que incluya, cuanto menos, el espacio de relación entre aquél y los principales núcleos urbanos del propio término municipal, y, si procede por proximidad, de los términos colindantes, los suelos no urbanizables a los que se dispense nuevo tratamiento protector y los elementos de la red primaria sobre los que incida o pueda tener repercusiones el desarrollo urbanístico propuesto.

§      Medidas correctoras del impacto medioambiental.

c) En todo caso, el Estudio de Impacto Ambiental y sus medidas correctoras se formalizarán separadamente de los demás.


 

 

Sección quinta. Plan Especial.

 

Artículo 75.         Plan Especial.

Es el instrumento de ordenación que complementa, desarrolla, mejora o modifica el planeamiento general y parcial. Su objeto es satisfacer los fines públicos definidos en el artículo 38.d). Asimismo podrán tener por objeto complementar las medidas previstas en los Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.

 

Artículo 76.         Documentación de los Planes Especiales.

Los Planes Especiales contendrán la siguiente documentación:

a)   Parte sin eficacia normativa:

§      Documento de información: documentación gráfica y escrita.

§      Memoria descriptiva y justificativa, y estudios complementarios.

b)   Parte con eficacia normativa:

§      Normas Urbanísticas

§      Catálogo, cuando sea preciso

§      Planos de ordenación

 

Sección sexta. Catálogos de bienes y espacios protegidos.

 

Artículo 77.         Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.

1.    Los Catálogos formalizarán las políticas públicas de conservación, rehabilitación o protección de los bienes inmuebles o de los espacios de interés. A tal fin seleccionarán los que se consideren de interés artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico, arquitectónico o botánico y los que integren un ambiente característico o tradicional, así como los que se pretendan conservar por su representatividad del acervo cultural común o por razones paisajísticas.

2.    Todo Plan General debe contener su Catálogo. Los Catálogos también pueden aprobarse como documentos independientes o formando parte de Planes Parciales, Especiales o de Reforma Interior, en los términos señalados en la regulación de estos Planes.

3.    Los Catálogos incluirán, al menos, los bienes inmuebles de interés cultural que integran el patrimonio cultural valenciano así como los bienes de relevancia local, según su legislación sectorial específica, señalando la clase de bien a la que pertenecen conforme a dicha legislación.

4.    Los elementos que se incluyan en el Catálogo se clasificarán en tres niveles de protección: integral, parcial y ambiental.

5.    La Generalitat mantendrá actualizado un Registro de Catálogos de Protección de consulta pública debidamente sistematizado. Reglamentariamente se fijarán los criterios para homogeneizar su documentación y permitir su tratamiento comparativo y estadístico.

 

Artículo 78.         Documentación de los Catálogos.

El Catálogo contendrá los siguientes documentos:

a)    Parte sin eficacia normativa:

§      Memoria justificativa y descriptiva.

§      Estudios complementarios.

§      Planos de información.

b)    Parte con eficacia normativa:

§     Ficha de cada elemento catalogado.

§     Plano de situación del inmueble o espacio protegido.

§     Normativa de aplicación para cada grado de protección.

 

Sección séptima. Estudios de detalle.

 

Artículo 79.         Estudios de detalle.

1.    Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los Planes, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.

2.    La aprobación de los Estudios de Detalle exigirá que éstos se circunscriban a los ámbitos y supuestos concretos para los que hayan sido previstos por el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior, que regularán de forma expresa y pormenorizada las normas específicas para la redacción de los Estudios de Detalle.

3.    Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:

a)   El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuvieren señaladas en el Plan General o en Plan Parcial.

b)   La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente.

4.    Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni aumentar su aprovechamiento urbanístico.

5.    Los Estudios de Detalle podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por el Plan que previó su elaboración.

 

Artículo 80.         Documentación de los Estudios de Detalle.

Los Estudios de Detalle contendrán los siguientes documentos:

a)   Planos de información:

§      Plano de la ordenación pormenorizada del ámbito

§      Plano de perspectiva de la manzana.

b)   Memoria Justificativa

c)   Planos de ordenación

 

 

CAPÍTULO VI. PROMOCIÓN, TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN DE LOS PLANES.

Sección primera. Tramitación y aprobación del Plan General.

 

Artículo 81.         Promoción del Plan General.

1.    La iniciativa para la elaboración y revisión del Plan General corresponde a los municipios. El conseller competente en materia de urbanismo requerirá a los Municipios sin planeamiento general para que lo elaboren en plazos determinados y podrá también requerirles, previo informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje, para que revisen o modifiquen el planeamiento en vigor a fin de adaptarlo a los Planes de Acción Territorial o a circunstancias que justificadamente lo aconsejen. Si no fuera atendido su requerimiento la Generalitat podrá actuar en sustitución del Municipio conforme al procedimiento establecido en la legislación reguladora del régimen local.

2.    Los particulares podrán formular documentos de avance del planeamiento y solicitar al Ayuntamiento la modificación del mismo, pero en ningún caso pueden tramitarse planes de elaboración particular simulando que se trata de iniciativas formuladas de oficio.

3.    Cuando circunstancias especiales de conurbación o recíproca influencia territorial entre términos municipales vecinos, aconsejen la elaboración coordinada de su ordenación urbanística o la consideración conjunta de ella para sectores comunes, los Ayuntamientos afectados deberán concertar la coordinación de sus Planes Generales, lo que harán, en su caso, en el marco de las previsiones de autonómicas de Ordenación del Territorio. En defecto de acuerdo entre los Ayuntamientos afectados, la Generalitat dispondrá soluciones intermunicipales a los problemas urbanísticos que así lo requieran.

 

Artículo 82.         Planeamiento General transitorio para situaciones coyunturales de urgencia.

Cuando un Municipio carezca de planeamiento general o éste haya sido suspendido o anulado en su eficacia, si su situación urbanística lo requiere, el conseller competente en materia de urbanismo podrá, previo informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje y acuerdo habilitante del Consell de la Generalitat, elaborar directamente su Plan General y tramitarlo con carácter urgente.

Esos Planes limitarán su contenido a los sectores y determinaciones indispensables para posibilitar un ordenado desarrollo urbanístico a corto plazo y deberán ser sustituidos, a la mayor brevedad posible, por un nuevo Plan de elaboración municipal

 

Artículo 83.         Tramitación de Planes Generales.

1.    Durante la redacción técnica del Plan General, el Ayuntamiento formulará consultas y formalizará acuerdos con otras Administraciones o entidades representativas de los colectivos ciudadanos particularmente afectados, reflejando su resultado en el expediente.

Son preceptivas las negociaciones y consultas con los Municipios colindantes y con las Administraciones cuyas competencias y bienes resulten afectados. En especial, será preceptivo el concierto con la conselleria competente en urbanismo para definir un modelo territorial municipal acorde con su contexto supramunicipal y con los Planes de Acción Territorial aplicables.

2.    El órgano competente de la Administración que promueva la redacción del Plan, concluida ésta, lo someterá simultáneamente a:

a)   Información pública, por un período mínimo de un mes, anunciada en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad. Durante este plazo, el proyecto diligenciado del Plan deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación.

     No será preceptivo reiterar este trámite en un mismo procedimiento cuando se introduzcan modificaciones, aunque fueran sustanciales, en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la aprobación provisional notifique ésta a los interesados personados en las actuaciones.

b)   Informes de los distintos Departamentos y órganos competentes de las Administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus respectivas competencias, salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos interadministrativos. Excepto en este último caso, será preceptivo el informe de las consellerias competentes en educación y sanidad. El informe de la conselleria competente en patrimonio cultural se emitirá en los términos y condiciones establecidos por su legislación reguladora.

c)   Dictamen de cada uno de los Municipios colindantes al que promueva el Plan General.

d)   Informes de las empresas que gestionen o exploten infraestructuras de servicios declarados esenciales o de utilidad pública.

3.    La falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o dictámenes señalados en los apartados anteriores no interrumpirá la tramitación del Plan General.

4.    El desacuerdo entre Municipios colindantes, o entre aquellos y otras Administraciones, se solventará mediante resolución de la conselleria competente en urbanismo, que puede ser acordada antes de la aprobación provisional del Plan. Esta resolución fijará las bases de la coordinación interadministrativa, compatibilizando el ejercicio sobre el territorio de las competencias de cada ente público. Se adoptarán aquellas soluciones más adaptadas a las directrices de los instrumentos de ordenación del territorio, si los hubiera, y, antes de resolver, las entidades afectadas podrán emitir informe previo y deberán celebrar, al menos, una reunión conjunta de sus representantes.

5.    Concluidos los trámites anteriores, el Ayuntamiento resolverá sobre su aprobación provisional, con introducción de las rectificaciones que estime oportunas, y lo remitirá a la Conselleria competente en urbanismo interesando su aprobación definitiva.

 

Artículo 84.         Período consultivo previo a la aprobación.

1.    La conselleria competente en urbanismo, al recibir la solicitud de aprobación definitiva, iniciará un período consultivo y de análisis del Plan con el Ayuntamiento que lo promueva y las demás Administraciones afectadas. Durante este período consultivo, la citada conselleria:

a)   Recabará los informes oportunos.

b)   Requerirá, si fuera preciso, a la Administración promotora del Plan para que complete el expediente, subsane los trámites que falten, o motive y aclare formalmente las propuestas de formulación o finalidad imprecisa.

c)   Ofrecerá alternativas técnicas de consenso interadministrativo.

2.    La Conselleria competente en urbanismo otorgará directamente la aprobación definitiva, obviando o abreviando el período consultivo, cuando el expediente sometido a su consideración así lo permita.

3.    Atendidos los requerimientos formulados según el número anterior, y transcurridos cuarenta días desde la solicitud de aprobación definitiva, la Administración promotora del Plan, si considera oportuna la inmediata conclusión del período consultivo, podrá solicitar que se resuelva sin más dilación. Transcurridos tres meses sin resolución expresa sobre esta nueva solicitud, el Ayuntamiento o Administración promotora del Plan podrá requerir a la de la Generalitat para que reconozca y publique la aprobación definitiva.

 

Artículo 85.         Aprobación definitiva.

1.    La Generalitat no podrá aprobar definitivamente los Planes que incurran en infracción de una disposición legal estatal o autonómica.

2.    La aprobación autonómica definitiva de Planes municipales, podrá formular objeciones a ella en cumplimiento de alguno de estos cometidos:

a.    Garantizar la clasificación como suelo no urbanizable de los terrenos que estime merecedores de ella, conforme a las leyes del Suelo No Urbanizable y de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, de la Generalitat.

b.    Asegurar que el modelo de crecimiento escogido por el Municipio respeta el equilibrio urbanístico del territorio, sin agotar sus recursos, ni saturar las infraestructuras supramunicipales o desvirtuar la función que le es propia. Si hubiera instrumento de ordenación del territorio con previsiones aplicables al caso, la resolución autonómica se fundará en ellas.

c.    Requerir en la ordenación estructural del Plan unas determinaciones con precisión suficiente para garantizar la correcta organización del desarrollo urbano y, con tal fin, recabar la creación, ampliación o mejora de reservas para espacios públicos y demás dotaciones, así como velar por la idoneidad de las previstas para servicios supramunicipales.

d.    Coordinar la política urbanística municipal con las políticas autonómicas de conservación del patrimonio cultural, de vivienda y de protección del medio ambiente.

e.    Evaluar la viabilidad económica del Plan en aquellas actuaciones que aumenten el gasto público en obras de competencia supramunicipal.

3.    Las resoluciones autonómicas sobre la aprobación definitiva nunca cuestionarán la interpretación del interés público local formulada por el Municipio desde la representatividad que le confiere su legitimación democrática, pudiendo fundarse, exclusivamente, en exigencias de la política urbanística y territorial de la Generalitat, definida por esta Ley e integrada por los cometidos antes enunciados. Como garantía de ello, la resolución suspensiva o denegatoria deberá ser expresamente motivada y concretar el apartado del número anterior en que se fundamente o el precepto legal que entienda infringido.

 

Artículo 86.         Aprobación definitiva parcial o supeditada a la formalización de alternativas.

1.    Cuando las objeciones a la aprobación definitiva afecten a áreas o determinaciones tan concretas que, prescindiendo de ellas, el Plan se pueda aplicar con coherencia, éste se aprobará definitivamente salvo en la parte objeto de reparos, que quedará en suspenso hasta su rectificación en los términos precisados por la resolución aprobatoria.

2.    Si los reparos son de alcance limitado y pueden subsanarse con una corrección técnica específica consensuada con el Ayuntamiento, la aprobación definitiva se supeditará en su eficacia a la mera formalización documental de dicha corrección. La resolución aprobatoria puede delegar en un órgano subordinado, incluso unipersonal, la facultad de comprobar que la corrección se efectúa en los términos acordados, y, verificado esto, ordenar la publicación de la aprobación definitiva.

 

Sección segunda. Promoción, tramitación y aprobación del planeamiento de desarrollo.

 

Artículo 87.         Formulación.

Los planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos por los Municipios, los particulares y las Administraciones no municipales en ejercicio de sus competencias sectoriales.

 

Artículo 88.         Iniciativa particular.

1.    Los particulares pueden promover planes en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o compitiendo por su adjudicación. Sólo la Administración de oficio puede promover y aprobar esos Planes con independencia y anterioridad respecto a los Programas. Los Estudios de Detalle que se refieran a actuaciones en suelo urbano consolidado pueden ser promovidos por los particulares con independencia de los Programas.

2.    Los particulares sólo pueden promover Planes Especiales en calidad de concesionarios de la Administración, agentes de la misma, autorizados para la prestación de servicios públicos o para realizar obras afectas a dicho servicio público. Los Urbanizadores, adjudicatarios de un Programa, en cumplimiento de sus previsiones pueden promover Planes Especiales con la finalidad de proteger el paisaje, rural o urbano, o con el fin de realizar obras públicas de apoyo al Programa.

 

Artículo 89.         Iniciativa de Administración no municipal.

1.      Cuando la Generalitat, por sí misma o a través de sus organismos, entidades, o empresas de capital íntegramente público, en ejercicio de sus competencias sectoriales, precise promover Programas, Planes Parciales, de Reforma Interior, Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización, los tramitará y aprobará conforme a las reglas propias de los Planes Especiales, cualquiera que sea su denominación y contenido. En este caso, el acuerdo de exposición pública, y la aprobación provisional corresponderán a la conselleria titular de la competencia sectorial, y la resolución de aprobación definitiva corresponderá al titular de la conselleria competente en urbanismo.

En ejecución de dichos Programas se tendrá como Administración actuante a la de la Generalitat, quien, cuando proceda, deberá expedir Cédula Territorial de Urbanización previa para los Programas que desarrolle y atenerse a su cumplimiento, con arreglo a las previsiones de esta Ley.

2.    La aprobación de un Programa de Actuación Integrada que incorpore un Plan que establezca como uso preponderante o compatible el de grandes superficies comerciales requerirá informe previo de la conselleria competente en comercio interior.

3.    Las demás Administraciones Públicas no municipales, cuando en ejercicio de sus competencias específicas precisen realizar actuaciones urbanizadoras, podrán elaborar y promover Programas y optar por tramitarlos conforme a lo dispuesto en el número 1 del presente artículo.

4.    Iniciada la tramitación de un Programa conforme a los números anteriores, se requiere la conformidad del conseller competente en materia de urbanismo para que puedan aprobarse otros Programas alternativos.

5.    Para la ejecución de las actuaciones contempladas en este artículo, será Administración actuante la que elabore o promueva el Programa si cuenta con la potestad expropiatoria; en otro caso, lo será el Municipio.

 

Artículo 90.         Elaboración y tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle.

1.    Cuando los Planes Parciales, de Reforma Interior y los Estudios de Detalle sean promovidos, de oficio o a instancia de particulares, con motivo de una actuación integrada, se someterán al régimen establecido para la aprobación de los Programas en esta Ley.

2.    Cuando los documentos anteriores no sean promovidos con motivo de un Programa de Actuación Integrada se someterán a información pública por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad exigibles para los Programas, si bien no les son aplicables las reglas previstas en esta Ley sobre prórroga de plazos y competencia entre alternativas técnicas y proposiciones jurídico-económicas.

 

Artículo 91.         Aprobación de Planes o Programas.

1.    Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y Programas de iniciativa municipal o particular, siempre que no modifiquen la ordenación estructural.

2.    Si la modificasen, el Ayuntamiento o el promotor del Plan, al iniciar el procedimiento o presentar a trámite el documento, instará informe previo de la conselleria competente en urbanismo que se emitirá, o se entenderá emitido, en el plazo de dos meses, y sólo será vinculante en aspectos relativos a la ordenación estructural.

3.    Cuando el Ayuntamiento considere oportuna la aprobación de un Plan Parcial o de Reforma Interior que modifique la ordenación estructural, lo aprobará provisionalmente y lo remitirá a la conselleria competente en urbanismo, que resolverá sobre su aprobación definitiva de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 85.

 

Artículo 92.         Elaboración de instrumentos de planeamiento de desarrollo de ámbito intermunicipal.

1.    Los instrumentos de planeamiento de desarrollo cuyo ámbito territorial afecte a dos o más municipios, cuando la iniciativa corresponda a uno de los municipios afectados, se regirán, en cuanto a su tramitación y aprobación, por las siguientes reglas:

a)   El Alcalde requerirá al otro u otros municipios para alcanzar un acuerdo entre todos ellos relativo a la tramitación, aprobación, y en su caso, ejecución del instrumento de planeamiento de que se trate. Dicho requerimiento deberá practicarse con carácter previo al trámite de información pública.

b)   El acuerdo deberá, necesariamente, establecer la extensión territorial, el municipio que asume la tramitación, el régimen de comunicaciones y de intervención del otro u otros municipios en el procedimiento, así como el régimen económico aplicable.

c)   Si el indicado acuerdo no ha sido alcanzado dentro del plazo de tres meses contado desde el requerimiento, el Ayuntamiento que promovió la iniciativa lo comunicará a la conselleria competente en urbanismo, que, desde ese momento, asumirá la competencia para tramitar y, en su caso, aprobar dichos instrumentos de planeamiento, lo que se producirá mediante resolución expresa que, entre otros, incorporará la pronunciamientos a que se refiere el anterior apartado b).

2.    El mismo régimen previsto en el párrafo anterior será aplicable cuando la iniciativa de los instrumentos de planeamiento sea particular y se tramite por el procedimiento ordinario. En tal caso, el requerimiento deberá practicarse con carácter previo al trámite de información pública.

3.    En el supuesto de que la tramitación de estos instrumentos de planeamiento se produzca mediante el procedimiento simplificado previsto en el artículo 135 de la presente ley, serán aplicables, en cuanto a su tramitación y aprobación, las siguientes reglas:

a)   La iniciativa se formalizará mediante acta de protocolización que deberá ser otorgada ante Notario con competencia en cualquiera de los municipios afectados. Asimismo se presentará copia de la alternativa técnica que contenga los instrumentos de planeamiento en cada uno de los Ayuntamientos de los municipios afectados.

b)   Los documentos protocolizados deberán ser expuestos al público en Notarías con competencia en cada uno de los Municipios afectados. A tal fin, el Notario autorizante del acta de protocolización remitirá testimonio de los documentos protocolizados a una cualquiera de las Notarías con competencia en cada uno de los municipios afectados.

c)   Cualquiera de los Municipios afectados por los instrumentos de planeamiento podrá requerir a los restantes en los términos, plazo y condiciones previstos en el anterior apartado 1.a), para la adopción del acuerdo con los contenidos previstos en el apartado 1.b) del presente artículo.

d)   Transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere el apartado 1.c), el promotor de la iniciativa lo comunicará a la conselleria competente en urbanismo que, desde ese momento, asumirá la competencia para tramitar y, en su caso, aprobar dichos instrumentos de planeamiento, quedando subrogada de pleno derecho en la competencia de las Administraciones Locales afectadas. La conselleria reclamará a los Municipios afectados la remisión de todos los antecedentes necesarios para proseguir la tramitación.

4.    La aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento de desarrollo de ámbito intermunicipal corresponderá al conseller competente en urbanismo.

5.    En todo lo no previsto expresamente en este artículo, la elaboración, tramitación y aprobación de estos instrumentos de planeamiento se regirá por las normas aplicables por razón del tipo de instrumento de que se trate en cada caso.

 

 

CAPÍTULO VII. MODIFICACIÓN DE LOS PLANES.

 

Artículo 93.         Revisión del Plan General.

Procederá la revisión del Plan General:

a)   Cuando así venga establecido en el propio Plan General.

b)   Cuando concurran las circunstancias expresadas en el artículo 81.

c)   Cuando así lo decida razonadamente el Municipio en ejercicio de la potestad de planeamiento urbanístico.

 

Artículo 94.         Modificación de los Planes.

1.    Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan.

2.    Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley.

3.    Se podrá aumentar la superficie de suelo clasificado urbanizable o no urbanizable común para sectores completos conforme a lo dispuesto en los artículos 73 y 74.

4.    La modificación que conlleve diferente calificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres requerirá previo informe favorable del Consejo Jurídico Consultivo.

5.    Los Planes calificarán como suelo dotacional las parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido el uso docente o sanitario, salvo que, previo informe de la conselleria competente por razón de la materia, se justifique la innecesariedad de destinar el suelo a dichos fines, en cuyo caso se destinarán a otros usos dotacionales públicos o de interés social.

6.    La modificación de planeamiento que venga a legalizar actuaciones urbanísticas irregulares exige previo informe favorable del Consejo del Territorio y del Paisaje y que la nueva ordenación satisfaga los principios rectores de la actividad urbanística, así como los estándares legales de calidad de la ordenación. Su entrada en vigor, respecto de los inmuebles afectados, se producirá cuando los incrementos de aprovechamiento que comporten sean íntegramente compensados por su valor urbanístico en favor de la Administración, salvo que, previo informe del Consejo del Territorio y el Paisaje, se exceptúe dicha compensación a los terceros adquirentes de buena fe o, si se trata de viviendas, atendiendo a la capacidad económica de los residentes. La anterior excepción no afectará, al responsable de la infracción que, en todo caso, deberá compensar y responder de las sanciones que procedan en los términos establecidos en la Ley.

 

 

CAPÍTULO VIII. TRAMITACIÓN DE LOS PLANES ESPECIALES Y CATÁLOGOS.

 

Artículo 95.         Promoción de Catálogos.

Los Catálogos independientes se regirán por las normas de promoción de los Planes Especiales. Cuando formen parte de otro Plan, se regirán por las normas que regulan el procedimiento de dicho Plan.

 

Artículo 96.         Tramitación de los Planes Especiales y Catálogos.

Los Planes Especiales, así como los Catálogos, en el supuesto de que no formen parte de un instrumento de planeamiento, se tramitarán por el mismo procedimiento que los Planes Generales con las siguientes especialidades:

a)   No son necesarias las actuaciones previas preparatorias de los Planes Generales.

b)   La convocatoria de información pública y la aprobación provisional de los Planes formulados y tramitados por Administración no municipal corresponderá a la conselleria competente por razón de la materia o al órgano que disponga la legislación reguladora de la entidad u organismo promotor del proyecto.

c)   Se entiende implícita la urgencia en la tramitación, sin necesidad de declaración expresa, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 100.2 de la Ley.

 

 

CAPÍTULO IX. TRAMITACIÓN DE LAS OBRAS PÚBLICAS.

 

Artículo 97.         Compatibilidad de las obras públicas de la Generalitat con la ordenación urbanística.

1.    La realización material de toda obra pública de la Generalitat, sus organismos, entidades y sociedades dependientes, o concesionarios, exige verificar, previamente, su compatibilidad con la ordenación urbanística y territorial.

2.    La verificación se realizará:

a)   Mediante licencia de obras en la ejecución de las obras públicas y de construcción de servicios públicos cuando así lo exija la legislación reguladora de la correspondiente obra y servicio.

b)   Cuando la obra no esté sujeta a licencia, sometiendo su proyecto básico a los trámites propios del procedimiento de aprobación de los Planes especiales.

3.    Cuando se emplacen en suelo no urbanizable será de aplicación, además de lo previsto en el presente artículo, el régimen establecido en su legislación específica.

 

Artículo 98.         Tramitación de los proyectos de obra pública de la Generalitat con incidencia en la ordenación urbanística.

1.    Cuando la obra no esté sujeta a licencia, se procurará que los trámites, incluso el de sometimiento a información pública, coincidan con los exigibles para la aprobación del Proyecto, con simultáneo cumplimiento de lo exigido en este precepto y en la legislación de obras públicas o de expropiación forzosa.

2.    La competencia para someter el proyecto a información pública la ostenta el órgano promotor del proyecto. Si modificase el planeamiento urbanístico se deberá completar con los documentos característicos del Plan Especial.

3.    La resolución del órgano promotor dando su conformidad al Proyecto Básico o la solicitud de declaración de la conselleria competente en urbanismo acerca de su compatibilidad con la ordenación, equivale a la aprobación provisional de los Planes Especiales.

4.    La competencia para declarar la compatibilidad de la obra pública con la ordenación urbanística y territorial la ostenta la conselleria competente en urbanismo, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje respecto de los proyectos de infraestructuras de especial relevancia.

5.    Cuando la obra no revista especial interés para la comunidad local se preverán las oportunas compensaciones para resarcir al municipio del coste de los servicios que este preste en orden a posibilitar su construcción.

6.    Cuando se trate de proyectos de obra pública para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, será innecesario seguir la tramitación prevista en este artículo.

 

Artículo 99.         Obras públicas de otras Administraciones.

1.    La Administración del Estado, sus agentes o concesionarios, podrán promover sus proyectos de obra en los términos previstos en los artículos anteriores cuando así lo permita la legislación estatal.

2.    La Administración local no ha de someter sus proyectos de obra pública a la administración autonómica para la declaración de su compatibilidad con la ordenación urbanística, salvo que modifiquen la ordenación estructural.

 

 

CAPÍTULO X. PROCEDIMIENTO DE URGENCIA.

 

Artículo 100.     Tramitación urgente.

1.    Por acuerdo del Consell de la Generalitat, fundado en la especial urgencia de un Plan, se podrán reducir a su mitad los plazos previstos en esta Ley. La información pública, en la tramitación urgente, será de veinte días. En la solicitud de informes y dictámenes se hará constar la declaración de urgencia.

2.    Nunca se tramitarán con carácter urgente aquellas modificaciones del Plan General, que por razón de su objeto, estén sujetas a informes sectoriales exigidos por la legislación de grandes superficies comerciales, patrimonio cultural inmueble o impacto ambiental.

 

CAPÍTULO XI. SUSPENSIÓN DE LICENCIAS.

 

Artículo 101.     Suspensión del otorgamiento de licencias.

1.    Los órganos administrativos competentes para someter a información pública Planes y Programas, aun antes de convocar ésta, podrán acordar la suspensión de la tramitación y del otorgamiento de licencias de actividad, de parcelación de terrenos, edificación y demolición para áreas o usos determinados, con el fin de facilitar el estudio o reforma de la ordenación urbanística. Los actos administrativos por los que se decrete la suspensión de licencias, para surtir efecto, deberán ser publicados en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana.

2.    El acto administrativo por el que se somete a información pública un Plan o Programa determinará, la suspensión del otorgamiento de licencias en aquellas áreas del territorio objeto del proyecto de planeamiento expuesto al público cuyas nuevas determinaciones supongan modificación del régimen urbanístico vigente, sin que sea preciso ni exigible que dicha resolución señale expresamente las áreas afectadas por la suspensión, aunque sí la adopción del acuerdo expreso de imponerla y el tipo de licencias afectadas por la suspensión.

3.    La suspensión a que se refiere el número 1, se extinguirá, en todo caso, en el plazo de un año. Si se hubiera producido dentro de ese plazo la convocatoria de la información pública, la suspensión se mantendrá para las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan modificación de la ordenación urbanística y sus efectos se extinguirán definitivamente transcurridos dos años desde el acuerdo de suspensión adoptado para facilitar el estudio del planeamiento o su reforma. Si la convocatoria de información pública se produce una vez transcurrido el plazo del año, la suspensión derivada de esta convocatoria de información pública tendrá también la duración máxima de un año.

4.    Si con anterioridad al acuerdo de convocatoria de información pública no se hubiese suspendido el otorgamiento de licencias conforme a lo dispuesto en el número 1 de este artículo, la suspensión determinada por dicha convocatoria de información pública tendrá una duración máxima de dos años.

5.    En cualquier caso, la suspensión se extingue con la aprobación definitiva del planeamiento.

6.    Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste de los proyectos y a la devolución de los tributos y cargas satisfechas a causa de la solicitud, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento en que fue efectuada y resultara denegada por incompatibilidad con el nuevo planeamiento. Sólo en los casos previstos en las Leyes procederá, además, la indemnización por los perjuicios irrogados por la alteración de planeamiento.

7.    Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los supuestos previstos, no podrán acordarse nuevas suspensiones en el plazo de cinco años, por idéntica finalidad y sin perjuicio de lo previsto en el artículo siguiente.

8   Los instrumentos de planeamiento sometidos a exposición al público por los particulares no suspenden la tramitación del procedimiento de otorgamiento de licencias. El Alcalde de oficio o a instancia del interesado, podrá acordar la suspensión de licencias si el documento de iniciativa particular reviste interés público que lo justifique. El Alcalde deberá resolver sobre ello en el plazo de un mes desde que se le curse la petición correspondiente. La suspensión a que se refiere este apartado tendrá el mismo plazo de duración que la establecida en el apartado 3 del presente artículo.

 

Artículo 102.     Suspensión de la vigencia del Planeamiento.

Cuando fuera estrictamente necesario para preservar la viabilidad de la ordenación a establecer por el Plan en elaboración o tramitación, mediante Decreto del Consell, dictado previa audiencia o a solicitud del Municipio afectado, y aunque éste ya hubiera agotado previamente los plazos de suspensión de licencias, se podrá suspender, total o parcialmente, la vigencia del planeamiento. La suspensión se mantendrá hasta la entrada en vigor del nuevo Plan en elaboración o tramitación, y como máximo por plazo de cuatro años. El Decreto establecerá el régimen urbanístico aplicable transitoriamente en el Municipio.

 

Artículo 103.     Suspensión de acuerdos aprobatorios de Programas.

La suspensión de licencias implicará, también, la de los acuerdos aprobatorios de nuevos Programas en la zona afectada. Los Programas ya aprobados y aún vigentes, antes de la suspensión de las licencias, no se verán afectados por ésta, salvo que al acordarla así se haga constar expresamente, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.

 

 

CAPÍTULO XII. PUBLICACIÓN, VIGENCIA Y EJECUTIVIDAD DE LOS PLANES.

Sección primera. Publicación y publicidad de los planes.

 

Artículo 104.     Publicación de la aprobación definitiva de los planes

1.    El órgano que hubiera otorgado la aprobación definitiva del Plan ordenará la publicación de ésta para posibilitar su entrada en vigor.

2.    La publicación del acuerdo de aprobación definitiva de los Planes, el contenido de las Normas Urbanísticas y demás documentos con eficacia normativa que estos contengan ha de efectuarse:

a)   En el Boletín Oficial de la Provincia cuando se trate de planes, Proyectos de Urbanización aprobados por el Ayuntamiento o que contengan normas urbanísticas.

b)    En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, cuando se trate de instrumentos aprobados por los órganos de ésta, salvo que contengan normas urbanísticas, en cuyo caso se procederá conforme al apartado precedente, aunque adicionalmente se publicará una reseña del acuerdo aprobatorio en dicho Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. La publicación del acuerdo de aprobación definitiva de los planes de acción territorial se efectuará siempre en el mencionado Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

 

Artículo 105.     Publicidad de los Planes.

Todos los Planes y Programas aprobados, en tramitación o pendientes de aprobación, con sus Normas y Catálogos, serán públicos, y cualquier persona podrá, en todo momento, consultarlos e informarse de los mismos y obtener copia de ellos en el Ayuntamiento.

 

Artículo 106.     Deber de Información.

1.    Antes de la publicación de la aprobación definitiva de los Planes y Programas, los Ayuntamientos remitirán una copia diligenciada a la conselleria competente en urbanismo.

2.    El Consell establecerá mediante Decreto el contenido y forma de la información que, en relación con los Planes y Programas, y su ejecución, deberán remitir los Municipios.

 

Sección segunda. Efectos de la aprobación de los planes

 

Artículo 107.     Ejecutividad y entrada en vigor de los planes.

1.    Los Planes son inmediatamente ejecutivos desde la mera publicación del contenido del acuerdo de su aprobación definitiva, pero sólo por lo que se refiere a la legitimación de expropiaciones para ejecutar las obras públicas en ellos previstas, así como a la clasificación del suelo y la sujeción de éste a las normas legales de ordenación de directa aplicación.

2.    Los planes entran en vigor a los quince días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de sus Normas Urbanísticas y restantes documentos con eficacia normativa. De dicha publicación será responsable, el órgano editor del Boletín Oficial de la Provincia tan pronto reciba el documento de la Administración que lo apruebe definitivamente. Cuando se trate Proyectos de Urbanización o planes a los que resulte imposible aplicar la regla anterior por carecer de normas urbanísticas, la entrada en vigor y su ejecutividad se produce con la publicación del acuerdo aprobatorio, en el que se hará constar esta circunstancia.

 

Artículo 108.     Vigencia de los planes.

La vigencia de los planes es indefinida, salvo la de los Programas, que será la que en ellos se establezca.

 

Artículo 109.     Declaración de utilidad pública.

La aprobación de los Planes y Programas implicará la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los bienes, los derechos y los intereses patrimoniales legítimos que sean necesarios para su ejecución, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres.

 

Artículo 110.     Obligatoriedad de los Planes y Programas.

1.    Los particulares, al igual que la Administración, quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones contenidas en la ordenación urbanística aplicable y en los Planes o Programas, Normas y ordenanzas municipales aprobadas con arreglo a la misma.

2.    Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contuvieren en los Planes u Ordenanzas, así como las que, con independencia de ellos, se concedieren.

 

Artículo 111.     Fuera de ordenación.

1.    Los Planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.

2.    En defecto de previsión expresa del Plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:

a)   ocupar el viario público previsto por el Plan

b)   ocupar los espacios libres previstos por el Plan salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.

3.    Asimismo, los Planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. En éstos se autorizarán las obras de reforma o mejora que permita el planeamiento.

     El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el Plan que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costos de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que este situada.

4.    Reglamentariamente se establecerá una regulación supletoria para los casos en los que el Plan no haya previsto dichas determinaciones.

 

CAPÍTULO XIII. LA CÉDULA TERRITORIAL DE URBANIZACIÓN.

 

Artículo 112.     Función.

1.    La Cédula Territorial de Urbanización certifica la viabilidad de las iniciativas de planeamiento de desarrollo que supongan modificación de la ordenación estructural o se propongan incorporar nuevos suelos urbanizables a la estructura territorial. La Cédula Territorial de Urbanización se emite a la vista de un avance de planeamiento presentado por el solicitante interesado en formular consulta previa sobre los contenidos del mismo. Si faltaran documentos, o el contenido de los presentados fuera insuficiente para poder evaluar los resultados de la iniciativa, se expedirá la Cédula Territorial de Urbanización con advertencia específica de ello.

2.    La Cédula Territorial de Urbanización será coherente con las previamente expedidas y en vigor en relación con el mismo ámbito territorial.

 

Artículo 113.     Solicitud de la Cédula Territorial de Urbanización.

1.    La solicitud de Cédula Territorial de Urbanización es potestativa para la tramitación o aprobación de planes o programas y puede ser instada por los municipios, las personas particulares u otras Administraciones.

2.    Cualquier interesado podrá consultar y obtener copia de las Cédulas Territoriales de Urbanización emitidas.

 

Artículo 114.     Órgano competente.

La expedición de Cédula Territorial de Urbanización corresponde exclusivamente a la conselleria competente en ordenación del territorio y urbanismo.

 

Artículo 115.     Resolución.

Su emisión se efectúa previo informe de los departamentos sectoriales o Administraciones supramunicipales afectadas y previa audiencia del interesado dándole ocasión para subsanar deficiencias. El plazo para su emisión será de tres meses. Transcurridos estos sin pronunciamiento expreso, se entenderá desestimada la solicitud, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercer  el interesado por inactividad de la Administración.

 

Artículo 116.     Efectos.

1.    La Cédula Territorial de Urbanización se emite a reserva de la competencia autonómica para aprobar los planes que modifiquen la ordenación estructural o evaluar su impacto ambiental cuando proceda, pero los pronunciamientos de la Cédula Territorial de Urbanización vinculan a la Administración autonómica, durante el plazo de un año, respecto a los contenidos sustantivos sobre los que certifica y las observaciones que contenga.

2.    La Cédula Territorial de Urbanización no vincula al Municipio en el ejercicio de sus competencias, debiéndose abstener de emitir informes durante la tramitación de aquella.

 

 

CAPÍTULO XIV. FORMULACIÓN Y APROBACIÓN DE PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS.

Sección primera. Objeto de los Programas y sujeto responsable de su desarrollo.

 

Artículo 117.     Objeto, ámbito y oportunidad de la formulación de los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas.

1.    Los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas tienen por objeto:

a)   identificar el ámbito de una Actuación Integrada con expresión de las obras que se han de acometer

b)   programar los plazos para su ejecución

c)   establecer las bases técnicas y económicas para gestionar la Actuación

d)   regular los compromisos y obligaciones que asume el Urbanizador designado al aprobar el Programa, definiendo, conforme a esta Ley, sus relaciones con la Administración y con los propietarios afectados

e)   fijar las garantías de su cumplimiento.

2.    El Programa abarcará una o varias Unidades de Ejecución completas.

3.    La aprobación del Programa puede ser simultánea o posterior a la de la ordenación pormenorizada. Excepcionalmente, también puede ser anterior cuando el programa se desarrolle en fases correspondientes a varios sectores y junto a él se apruebe el Plan Parcial de la primera fase.

4.    La ejecución de las Actuaciones integradas es siempre pública, correspondiendo a la Administración decidir su gestión directa o indirecta. Se considera que una actuación es de gestión directa, cuando la totalidad de las obras e inversiones que comporta son financiadas con fondos públicos y gestionadas por la Administración, por sí misma o a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público. La gestión es indirecta cuando la Administración delega la condición de Urbanizador adjudicándola a favor de una iniciativa seleccionada en pública concurrencia.

 

Artículo 118.     El Urbanizador.

1.    El Urbanizador es el agente público obligado y, en consecuencia, responsable de ejecutar las actuaciones públicas urbanísticas en los supuestos y conforme a las condiciones de este Título. El Urbanizador está obligado a financiar el coste de las inversiones, obras, instalaciones y compensaciones necesarias para la ejecución del Programa, que deberá ser garantizado en forma y proporción suficientes. El Urbanizador podrá repercutir dicho coste en la propiedad de los solares resultantes.

2.    La Administración actuará como Urbanizador cuando, en ejercicio directo de sus competencias, asuma la responsabilidad de ejecutar las actuaciones urbanísticas, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4 del artículo anterior. Los municipios podrán desarrollar éstas en el ámbito comarcal.

3.    Los particulares, sean o no propietarios del terreno, actuarán como Urbanizadores mediante la gestión indirecta, cuando sean seleccionados en pública concurrencia al aprobar y adjudicar un programa para el desarrollo de una actuación integrada según este Título. La relación entre el Urbanizador y la Administración actuante se rige por lo establecido en la presente Ley y en los reglamentos que la desarrollen y, supletoriamente, por las normas rectoras de las relaciones entre la Administración y los concesionarios de obra pública.

 

Sección segunda. Legitimación para formular los Programas de Actuación Integrada.

 

Artículo 119.     Requisitos para la adquisición de la condición de Urbanizador en los supuestos de gestión indirecta de Actuaciones Integradas.

Podrán ser Urbanizadores todas las personas que reúnan las condiciones exigidas por la legislación rectora de las relaciones entre la Administración y los concesionarios de servicios públicos para actuar como tales. La pérdida de dichas condiciones se determinará por las causas y conllevará las consecuencias previstas por dicha legislación. Para ser Urbanizador no se requerirá una clasificación especial.

 

Artículo 120.     Iniciativa.

Podrán formular y promover Programas de Actuación Integrada:

a)   Los Municipios, los organismos o entidades de ellos dependientes o de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal. Cuando la entidad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendrá como Administración actuante al Municipio.

b)   La Administración autonómica, por sí misma o a través de sus organismos o entidades o de las empresas de capital íntegramente público o participadas mayoritariamente por esta Administración, para la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones urbanizadoras que fomenten la industrialización o la vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública. En este caso, su tramitación y aprobación se sujetará a las reglas establecidas para los Planes Especiales, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 89 de la presente Ley.

c)   Los particulares, personas físicas o jurídicas, sean o no propietarios de los terrenos, las Uniones Temporales de Empresas, las Agrupaciones de Interés Económico, así como las Agrupaciones de Interés Urbanístico. A tal efecto, podrán solicitar y obtener de las Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada actuación.

 

Sección tercera. Objetivos y contenido del Programa de Actuación Integrada.

 

Artículo 121.      Objetivos imprescindibles y complementarios del Programa.

1.    Los Programas han de contener las previsiones precisas para cumplir con los siguientes objetivos mínimos:

a)   Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.

b)   Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.

c)   Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.

d)   Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma, a favor de la Administración gratuitamente.

e)   Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino al patrimonio público de suelo, a favor de la Administración actuante de forma gratuita, sin perjuicio de la obligación legal de soportar las cargas de urbanización correspondientes a la cesión.

f)     Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la actuación entre los afectados.

2.    El Programa podrá incluir otros objetivos complementarios cuyo coste sea asumido por el Urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales como la realización, bajo condiciones y plazos específicos, de obras particulares que revistan especial interés social, o la implantación de instalaciones recreativas o deportivas privadas, o de obras públicas accesorias susceptibles de concesión y que, por razones técnicas, hayan de ejecutarse junto a las principales del Programa. La edificación de los terrenos propiedad del Urbanizador o de otros propietarios adheridos a su iniciativa en plazos más breves que los establecidos por el Programa con carácter general se considera siempre objetivo complementario del Programa.

 

Artículo 122.     Documentación integrante de los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas.

1.    La Alternativa Técnica y la Proposición Jurídico-económica son los dos documentos integrantes de los Programas para el desarrollo de las Actuaciones Integradas.

2.    La Alternativa Técnica es el documento que identifica el ámbito de suelo objeto de transformación y describe físicamente las obras de urbanización necesarias para ello, así como su correcta integración en la ciudad o el territorio.

3.    La Proposición Jurídico-económica es el documento del Programa que determina las condiciones jurídicas, económicas y financieras de su ejecución.

4.    Cuando la Administración autonómica actúe por gestión directa, por sí misma o a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público, no será de aplicación lo dispuesto en la letra j) del apartado 3 del artículo 123, ni tampoco lo dispuesto en los siguientes apartados del artículo 124: apartado 1, letras e), f), g) y h); apartado 2, letras h) e i); y apartado 3.

 

Artículo 123.     Contenido de la Alternativa Técnica.

1.    La alternativa técnica contendrá una Memoria descriptiva, con acreditación, en su caso, de haberse solicitado informe de la conselleria competente en urbanismo respecto a las modificaciones de la ordenación estructural. Incorporará, asimismo, Proyecto de las obras de urbanización, o, al menos, Anteproyecto que las defina de forma suficiente para presupuestar su coste, y, en todo caso, con la documentación a que se refiere el artículo 155.

2.    La Alternativa Técnica podrá ir acompañada de otros documentos de planeamiento o gestión urbanística que la complementen.

3.    La Alternativa Técnica deberá referirse al menos a las siguientes cuestiones:

a)   Identificación del Promotor, sin perjuicio de la ulterior aportación de documentos en la proposición jurídico-económica.

b)   Ordenación pormenorizada que desarrolla.

c)   Ámbito de la Actuación Integrada.

d)   Forma de gestión.

e)   Existencia o no de Agrupación de Interés Urbanístico y, en su caso, estatutos y acuerdos sociales de la misma, y solicitud del régimen de adjudicación preferente.

f)     Instrumentos complementarios de planeamiento o gestión.

g)   Cumplimiento de las condiciones de integración de la Actuación con el entorno.

h)   Plazos que se proponen para el desarrollo de la Actuación.

i)      Enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme al artículo 121.

j)      Inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones cuya demolición, destrucción o erradicación exija la urbanización, con expresión de los criterios generales para evaluar el coste de su indemnización con cargo a la actuación.

k)    Estimación preliminar y general de aquellos gastos de urbanización variables cuyo importe, aun siendo repercutible a los propietarios, no se pueda determinar por la concurrencia de ofertas ni ser objeto de un precio máximo garantizado por el Urbanizador, por responder a conceptos ajenos a su capacidad de gestión, tales como indemnizaciones debidas por los conceptos expresados en el apartado j) anterior, el canon de urbanización a desembolsar en beneficio de otras actuaciones por obras de interés común o a pagar a la Administración.

 

Artículo 124.     Contenido de la Proposición Jurídico-económica.

1.    La Proposición Jurídico-económica contemplará, como mínimo, los siguientes aspectos:

a)   Identificación de la Alternativa Técnica por la que se licita.

b)   Identificación del licitador expresando cuantos datos, personales, fiscales y sociales lo precisen y acreditando su capacidad y aptitud para ser urbanizador conforme al artículo 119.

c)   Cargas de urbanización.

d)   Regulación de las relaciones del Urbanizador y los propietarios, en particular, modalidad de retribución al Urbanizador e información suficiente que permita a los propietarios conocer las consecuencias económicas que comporte para ellos la propuesta y la elección de cada modalidad de retribución.

e)   Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos, dentro del ámbito de la actuación y a disposición del Urbanizador, sean de su propiedad o de otros propietarios con los que tenga contrato suficiente, que hayan de quedar afectos, con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las obligaciones propias de dicho Urbanizador, con ocasión de la firma del Convenio de programación, para asegurar la ejecución de los objetivos imprescindibles o complementarios del Programa. La afección se trasladará a las fincas de resultado que se adjudiquen tras la reparcelación.

f)     Regulación de las relaciones entre el Urbanizador y la Administración con propuesta de Convenio Urbanístico que fije los compromisos que asumen ambos con la aprobación del Programa.

g)   Garantías definitivas que se compromete a prestar.

h)   Garantía provisional.

i)     Hoja resumen de los datos económicos relevantes según modelo que se apruebe reglamentariamente.

2.   La Proposición jurídico-económica determinará las magnitudes económicas del programa diferenciando:

a)   PRESUPUESTO DE CONTRATA: Estimación preliminar del presupuesto de contrata de las obras de urbanización y rehabilitación con el alcance previsto en el art. 165.1.a) y b) y a reserva de lo que dispone en artículo 157.

b)   COSTE DE PROYECTOS: Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, especificando cada proyecto, a que se refiere el art. 165.1.c)

c)   GASTOS DE GESTION: Gastos de Gestión del Urbanizador, calculados en un porcentaje de lo que represente la suma de los conceptos anteriores.

d)   BENEFICIO DEL URBANIZADOR: Beneficio empresarial del urbanizador, calculado en un porcentaje de la suma de los conceptos expresados en los tres primeros apartados anteriores, que, en ningún caso, podrá superar el 10%

e)   CARGAS DE URBANIZACION: Cargas de Urbanización que el urbanizador se compromete a repercutir, como máximo, a los propietarios afectados por los conceptos anteriormente expresados, y que constituyen su retribución, especificando el importe con y sin tributos a los que esté sujeto. Es el resultado de la suma de las cuatro magnitudes anteriores.

f)     COEFICIENTE DE CANJE: Parte alícuota del aprovechamiento objetivo, expresada en tanto por uno, que corresponde al Urbanizador en concepto de retribución en suelo por las cargas mencionadas en el apartado e) anterior, aplicable respecto a los propietarios acogidos a dicha modalidad de retribución.

g)   PRECIO DEL SUELO A EFECTOS DE CANJE: Precio del suelo al que, en coherencia con el coeficiente de canje, se descontarán de las cargas de urbanización los terrenos de aquellos propietarios que retribuyan con ellos al Urbanizador. El mismo responderá al precio real del mercado y su fijación deberá garantizar la indemnidad del patrimonio del propietario.

h)   GARANTÍA DEFINITIVA FINANCIERA: Valor del aval o fianza, o cualquier otro medio de garantía admitido en derecho, que se compromete a presentar el licitador con carácter previo a la suscripción del Convenio de programación para asegurar el cumplimiento de sus compromisos.

i)     PORCENTAJE DE SUELO A EFECTOS DE GARANTÍA DEFINITIVA REAL: Porcentaje de la superficie total de la actuación que ocupan los terrenos a los que se refiere el apartado 1 e) de este artículo, y que el Urbanizador se comprometa a afectar al cumplimiento de sus obligaciones.

j)     INDEMNIZACIONES: Evaluación de gastos por indemnizaciones de los bienes o derechos y demás conceptos expresados en el apartado a) del artículo 165.2 que pueda contener el Programa. Se considerará estrictamente preliminar a reserva de ulterior resolución que fije su  precio real de mercado con ocasión de la reparcelación voluntaria o su valor legal con ocasión de la reparcelación o expropiación forzosas, según corresponda.

k)   FINANCIACION: Condiciones en las que el urbanizador está dispuesto a financiar el pago de las Cargas de Urbanización, en los casos en que así lo acuerde con los propietarios, o esté obligado a ello según lo determinado en el art. 178.d) con expresión del tipo de interés aplicable y la cantidad máxima a financiar para el conjunto del Programa que el urbanizador podría asumir de forma que no quedara comprometida la viabilidad económica del mismo

3.    La garantía provisional, o resguardo de su depósito, acompañará la proposición jurídico-económica y será suficiente cuando cubra, al menos, un dos por ciento del presupuesto de ejecución por contrata de las obras. Si un licitador presenta varias proposiciones para sus correlativas alternativas técnicas, bastará con que preste una sola garantía para todas por la de mayor importe. La garantía provisional se reintegrará o cancelará cuando la adjudicación devenga definitiva. Quien no resulte adjudicatario podrá pedir su devolución con motivo de la adjudicación provisional tan pronto interese apartarse del procedimiento. El adjudicatario que decline suscribir sus compromisos perderá la garantía provisional salvo que se le impongan condiciones distintas de las que ofertó.

 

Artículo 125.     Plazos de Programación.

1.    Los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, en su Alternativa Técnica, preverán el inicio de su ejecución material dentro de sus seis primeros meses de vigencia y la conclusión de la urbanización antes de un lustro desde su inicio. Los referidos plazos contarán a partir de la plena disponibilidad de los terrenos a los efectos de ejecución de las obras de urbanización. Por causas excepcionales y previo informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje, pueden aprobarse programas con plazos más amplios o prórrogas a éstos.

2.    La Alternativa técnica del Programa especificará el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la Actuación. El plazo de ejecución de obras será acorde con sus características técnicas, evitando prolongarlo o abreviarlo de forma antieconómica, y se consignará diferenciándolo del plazo para las actuaciones gestoras previas y del plazo total para la ejecución de los compromisos complementarios del Urbanizador, del previsto para la liquidación definitiva del programa y del que éste establezca, con carácter general, para la edificación de los solares por sus respectivos propietarios.

3.    El transcurso del plazo total de ejecución del Programa determinará su caducidad y la resolución de su adjudicación, sin perjuicio de las penalizaciones que procedan.

4.    Mediante acuerdo plenario municipal, debidamente motivado, podrán acordarse prórrogas en el plazo de vigencia de los Programas fundadas en razones de interés público o justificadas en retrasos no imputables al Urbanizador. La adopción de acuerdo de prórroga ha de ser previa al vencimiento del plazo prorrogado. Las prórrogas, en total y junto al plazo primitivo, no podrán superar un plazo de cinco años para la recepción definitiva de todas las obras, ni de siete para la liquidación definitiva de cargas, contado, este último plazo, a partir de la inscripción del proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad.

 

Sección cuarta. Procedimiento de aprobación y adjudicación.

 

Artículo 126.     Iniciativa pública en la formulación de los Programas.

1.    Los Ayuntamientos pueden formular Programas de Actuación Integrada, redactando de oficio la documentación expresada en el artículo 123, sea para fomentar su desarrollo por gestión indirecta o con el fin de acometer su gestión directa.

2.    Si la iniciativa municipal pretende la gestión directa, la alternativa técnica se acompañará con la documentación expresada en el artículo 124, apartados 1 y 2. El Convenio se sustituirá por una descripción detallada de los compromisos de inversión y gestión que contrae la Administración actuante y de la disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, siquiera parcialmente, la Actuación sin ingresar cuotas de urbanización, en previsión de la retribución en terrenos o del impago de ellas.

La Administración municipal puede repercutir sus gastos de gestión directa mediante cuotas de urbanización o mediante las tasas aprobadas al efecto. No percibirá beneficio empresarial del Urbanizador, pero tampoco está limitada en la liquidación definitiva del Programa por el precio máximo al que se refiere el artículo 124.2.e). No fijará coeficiente de canje para la retribución en suelo sino que éste se calculará en el proyecto de reparcelación, en cuya valoración del suelo deducirá los costes de promoción de la urbanización conforme al artículo 30 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

3.  Asimismo la Administración autonómica podrá asumir la iniciativa de formulación de Programas para el desarrollo de una Actuación Integrada, resolviendo al propio tiempo el ámbito de la misma y si su gestión va a ser directa o indirecta. En caso de que se acuerde la gestión directa de la actuación, resolverá si dicha gestión va a realizarla por sí misma o a través de alguno de sus organismos, entidades o de alguna de sus empresas de capital íntegramente público. En caso de que se acuerde la gestión indirecta de la actuación, podrán optar a la adjudicación del Programa las empresas participadas mayoritariamente por esta Administración.

4.  La tramitación y aprobación de los Programas de gestión directa autonómica se realizará de acuerdo con lo previsto en los artículos 89, 120 y concordantes de la presente Ley, debiendo tenerse por Administración actuante a la propia Generalitat.

 

Artículo 127.     Iniciativa particular.

1.    Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, pueden elaborar y presentar, para su aprobación, propuestas de Programa y entablar consultas con cualquier Administración Pública, sobre el contenido de ellas. Además, tienen derecho a solicitar y obtener de las Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada Actuación.

2.    Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de Programa puede ser autorizada por el Ayuntamiento para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la información precisa, en los términos dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo tendrá acceso a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las Administraciones Públicas conforme a la legislación estatal sobre régimen jurídico de éstas.

 

Artículo 128.     Iniciación del procedimiento a iniciativa de un particular.

1.    Toda persona, sea o no propietaria del terreno, puede solicitar del Alcalde que someta a información pública una alternativa técnica de Programa comprensiva de la documentación expresada en el artículo 123.

2.    El Alcalde podrá:

a)   Proponer al Ayuntamiento que desestime la petición razonadamente, o

b)   Someterla a información pública, junto a las observaciones o alternativas que, en su caso, estime convenientes.

 

Artículo 129.     Información pública y simultánea competencia entre iniciativas.

1.    El Ayuntamiento puede someter a información pública propuestas de Programa, elaboradas de oficio o presentadas por un particular, con la documentación expresada en el artículo anterior debidamente formalizada. Durante la información pública se admitirán tanto alegaciones como alternativas técnicas a la expuesta al público.

2.    Las alternativas técnicas se presentarán a la vista, con la documentación expresada en el artículo 123, acompañada, en su caso, de proyectos complementarios.

3.    La información pública se anunciará mediante edicto publicado en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad y, posterior o simultáneamente, en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana, advirtiendo de la posibilidad de formular alegaciones, proposiciones jurídico-económicas en competencia y alternativas técnicas. Antes de la publicación del edicto quien proponga el Programa deberá remitir aviso con su contenido al domicilio fiscal de quienes consten en el Catastro como titulares de derechos afectados por la actuación propuesta. Tales avisos se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del aviso. La acreditación del aviso efectuado se incorporará al expediente.

Cuando el aviso se practique en el domicilio del interesado, de no hallarse presente éste en el momento de entregarse el aviso, podrá hacerse cargo del mismo cualquier persona que se encuentre en el domicilio y haga constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo del aviso, se hará constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en que se intentó. Aviso que se repetirá por una sola vez y en una hora distinta dentro de un mes contado desde el primer intento de aviso.

El plazo a que se refiere el apartado 6 de este artículo se computará desde el día siguiente al de la notificación para cada uno de los interesados en los términos previstos en el apartado anterior.

4.    Si la alternativa técnica se formula de oficio con el fin de aprobar la gestión directa del Programa, el anuncio de información pública hará constar que el Ayuntamiento se reserva la potestad de aprobar el Programa en ese régimen de gestión, salvo que a la vista de las alternativas y proposiciones presentadas se acuerde finalmente otra cosa.

5.    Durante todo el procedimiento, podrán ser objeto de pública consulta, en el Ayuntamiento, las alegaciones y alternativas técnicas que se vayan presentando ante éste. El Alcalde y el Secretario de la Corporación, o funcionario a quien corresponda, deben dar inmediato conocimiento de dichas alternativas a los concejales a medida que las mismas sean presentadas.

6.    El plazo para la presentación de alternativas técnicas, con simultánea exposición al público de la inicial, será de un mes. Dicho plazo quedará prorrogado, hasta completar dos meses en total, si alguien lo solicita durante los diez primeros días del plazo inicial comprometiéndose a presentar una alternativa técnica sustancialmente distinta y asegurando este compromiso mediante presentación, simultánea a la solicitud, de fianza o aval de 10.000 euros. El importe de esta fianza no será deducible de la garantía provisional prevista en el artículo 124.3.

7.    Las alternativas presentadas en competencia con la primera iniciativa quedarán en exposición pública a los solos efectos de consulta y alegaciones durante otro mes adicional contado desde que finalice la fase de concurso de alternativas técnicas, sin necesidad de reiterar el edicto anunciador de la exposición al público.

8.    Se podrán presentar, en plica cerrada, proposiciones jurídico-económicas para desarrollar las alternativas técnicas durante el mes siguiente a la finalización de la fase de concurso de alternativas técnicas coincidiendo, en su caso, con el periodo final de exposición al público regulado en el apartado anterior. Cada aspirante a Urbanizador podrá presentar una sola proposición jurídico-económica por cada una de las alternativas técnicas en competencia.

9.    Las proposiciones así presentadas contendrán expresión de la superficie del ámbito de actuación de la que se dispone, por tener la titularidad de tal facultad de disposición sobre los mismos o por compromisos con los titulares, formalizados en documento público, así como las garantías que ofrece el Urbanizador para el cumplimiento de sus compromisos y una propuesta de convenio a suscribir con los propietarios. También podrán contener compromisos complementarios para edificar en los terrenos que se adjudiquen con fines de interés social.

10.         Los plazos para la presentación de alegaciones, de alternativas técnicas y de proposiciones jurídico económicas se entenderán siempre prorrogados durante el mes de agosto, reanudándose su cómputo ordinario a partir del primer día hábil de septiembre. Si durante el mes de agosto se solicita válidamente una prórroga, ésta se disfrutará a partir de septiembre.

 

Artículo 130.     Ampliación de ámbito durante la concurrencia de Alternativas Técnicas.

1.    Pueden entrar en competencia alternativas técnicas para distintos ámbitos cuando éstos coincidan sólo parcialmente, de modo que una de ellas amplíe el ámbito originario de la alternativa con la que compite.

2.    La ampliación de ámbito debe anunciarse sometiendo la alternativa técnica que la provoque a los requisitos de publicidad exigidos por el artículo 135 para el procedimiento simplificado. Estos requisitos de nueva publicidad han de cumplirse durante el plazo inicial de un mes de concurso entre alternativas técnicas, o bien, durante su prórroga, pero, en este último caso, la iniciativa de ampliación debe anunciarse previamente al Ayuntamiento durante los diez primeros días de la fase inicial de concurso presentando plano explicativo de dicha ampliación.

3.    Cumplido lo anterior por un interesado, se iniciará de nuevo el cómputo de los plazos prescritos en el artículo 129 a contar desde el nuevo edicto publicado en el Diario Oficial, pudiendo todos concursar respecto al nuevo ámbito o parte de él. Sin embargo, las alternativas técnicas que afecten a terrenos del ámbito originario dejarán de admitirse a los dos meses contados desde el primitivo edicto en Diario Oficial. A partir de ese momento, aunque reste plazo para concursar computándolo desde el edicto posterior, sólo se admitirán alternativas circunscritas al terreno estrictamente constitutivo de la ampliación.

     El plazo de presentación de plicas será de un mes, común para todos los interesados, contado desde la finalización del último plazo establecido por la Ley para concursar con alternativas técnicas referidas a cualquier ámbito de los coincidentes.

4.    La selección entre alternativas técnicas se adoptará mediante acuerdo plenario referido conjuntamente a todas ellas.

5.    No son de aplicación las reglas anteriores ni se consideran ampliación de ámbito a sus efectos los meros retoques de detalle en algún punto perimetral de la actuación o los ajustes de sus conexiones viarias cuando el terreno añadido, por su escasa dimensión, no sea técnicamente susceptible de programación autónoma, ni represente más de un 5 por ciento de la superficie total.

 

Artículo 131.     Selección de la alternativa técnica.

1.    Concluidas las anteriores actuaciones el Ayuntamiento someterá a examen de los servicios técnicos las alternativas técnicas presentadas, pudiendo, si la complejidad del programa lo exige, recabar dictamen del Consejo Jurídico Consultivo u otras instituciones públicas. Dicho dictamen será preceptivo cuando se trate de Programas que abarquen un ámbito superior a 50 hectáreas. También será obligatoria la emisión de informe del Secretario del órgano competente para la selección de la Alternativa Técnica sobre la legalidad del procedimiento y cumplimiento de los plazos legales.

2.    El Ayuntamiento puede aprobar un Programa definiendo sus contenidos por elección de una alternativa técnica entre las presentadas, con las modificaciones parciales que, en su caso, sean pertinentes. Las modificaciones que, en su caso, se introduzcan de oficio, han de ser precisas y bien determinadas.

3.    Para la selección de una alternativa técnica se tendrán en cuenta criterios de idoneidad y calidad referidos a los siguientes aspectos:

a)   La ordenación que, en su caso, se proponga.

b)   El ámbito propuesto para cumplir las previsiones del planeamiento territorial y urbanístico.

c)   Las soluciones propuestas para la urbanización de la unidad, de acuerdo con las normas urbanísticas, el planeamiento, las directrices y los objetivos y finalidades señalados en el Título Preliminar de esta Ley.

d)   La asignación de dotaciones públicas y, en particular, de espacios libres, y promoción de viviendas de protección pública.

4.    El Ayuntamiento podrá rechazar motivadamente todas las iniciativas para ejecutar la Actuación si ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, ni siquiera con modificaciones puntuales en su contenido.

5.    El acuerdo por el que se elija Alternativa Técnica adoptará las previsiones oportunas para la celebración del acto de apertura de plicas. Este acuerdo tendrá carácter provisional y no legitimará la vigencia o ejecutividad del Programa, ni de los Planes o Proyectos que acompañe hasta tanto no se haya adjudicado dicho Programa seleccionando entre las proposiciones jurídico económicas presentadas. El referido acuerdo decaerá, definitivamente, no pudiendo entenderse perfeccionado, si no llega a adoptarse acuerdo de adjudicación del Programa, sin perjuicio de que, además, los planes contenidos en la Alternativa Técnica también puedan requerir posteriormente resolución autonómica para su aprobación definitiva en lo que afecten a la ordenación estructural. Las plicas presentadas para el desarrollo de alternativas distintas a la elegida no serán abiertas y quedarán bajo custodia municipal a disposición de sus respectivos proponentes.

6.    Conforme al artículo 129.4 el acuerdo podrá aprobar directamente el Programa acordando su gestión directa o sólo los planes de desarrollo formulados de oficio, previa resolución de las alegaciones presentadas durante el periodo de exposición al público.

 

Artículo 132.     Procedimiento de adjudicación del Programa.

1.    Tras la selección de la alternativa técnica y con una separación temporal mínima de cinco días y máxima de un mes respecto del acuerdo de selección, se procederá por el Ayuntamiento, en audiencia pública y bajo la fe del Secretario de la Corporación, a la apertura de las plicas referidas a la alternativa técnica seleccionada. Las referidas a las demás alternativas técnicas se devolverán sin abrir a sus presentadores. Las actuaciones podrán ser objeto de consulta y alegación durante los diez días siguientes. Los competidores, durante ese periodo, podrán asociarse uniendo sus proposiciones.

2.    El Ayuntamiento, previo informe de los servicios técnicos y del Secretario u órgano que tenga atribuida tal competencia, procederá a adjudicar el Programa. A tal efecto, podrá recabar los informes, incluso externos, que considere necesarios. Asimismo podrá acordar, si lo estima necesario, la apertura de un trámite de audiencia a los proponentes para que expongan el contenido de sus ofertas. La proposición jurídico-económica será seleccionada, según los siguientes criterios:

a)   Mayor compromiso del Urbanizador de destinar los terrenos en que se concrete su retribución en especie a la promoción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, de modo simultáneo a la urbanización.

b)   Mayor disponibilidad de suelo sobre la superficie objeto de la Actuación, justificada, bien por la propiedad del mismo, bien por el apoyo fehaciente de los propietarios, y, en todo caso, con afección al cumplimiento de sus compromisos como Urbanizador.

c)   Menor retribución al Urbanizador y menor coeficiente de canje

d)   La mayor garantía definitiva que ofrezca cada proponente, mediante aval o fianza, hasta el máximo legalmente exigible.

3.    Los Municipios podrán complementar los anteriores criterios con otros que satisfagan el interés general y sean congruentes con los expuestos en el apartado anterior y con el principio de libre concurrencia.

4.    Los Municipios aprobarán bases generales para la adjudicación de programas, como ordenanza municipal, que fijen el valor de los criterios establecidos en el apartado anterior, de manera que determinen unívocamente la proposición jurídico-económica que deba resultar seleccionada. Dicho valor podrá ser ponderado mediante la aplicación de coeficientes a cada uno de los criterios.

 

Artículo 133.     Plazos para la selección de alternativa técnica y para la adjudicación del Programa. Silencio administrativo.

1.    El plazo para adoptar el acuerdo plenario municipal sobre las alternativas técnicas de Programa será de tres meses, si sólo hay una alternativa técnica sin competencia, y de un año, en otro caso. Estos plazos se contarán desde que concluya el propio para la presentación de proposiciones jurídico-económicas.

2.    Transcurridos los indicados plazos sin adopción de acuerdo, la alternativa o alternativas técnicas presentadas en competencia quedarán desestimadas. En este caso, el Ayuntamiento debe resarcir a todos sus proponentes por los costes de redacción de proyectos y, en su caso, por los perjuicios irrogados por la demora en la resolución.

3.    Si hubiere una sola proposición jurídico económica para la alternativa técnica seleccionada, el proponente obtendrá la adjudicación por silencio administrativo positivo por el transcurso de tres meses desde la selección de la alternativa técnica, siempre que cumpla los requisitos legales y a reserva de la aprobación autonómica del planeamiento cuando ésta proceda.

4.    Si se hubieren presentado distintas proposiciones jurídico-económicas a la alternativa técnica seleccionada y no se resolviera la adjudicación en el plazo de seis meses desde la selección de la alternativa técnica, los proponentes podrán considerar desestimada su proposición jurídico-económica y solicitar la devolución de la garantía provisional. La Administración actuante podrá, no obstante, dictar resolución de adjudicación del programa dentro del plazo de un año desde la selección de la alternativa técnica. Transcurrido dicho plazo sin que haya recaído resolución, caducará el procedimiento de adjudicación, y, en consecuencia, decaerá definitivamente el acuerdo de selección provisional de la alternativa técnica.

5.    Si transcurren seis meses desde el momento en que finalizó el plazo de presentación de proposiciones jurídico-económicas sin que se haya procedido a su apertura, los proponentes tendrán derecho a actualizarlas, mediante sustitución de la plica, o desistir de ellas dentro del séptimo mes. Si no las actualizaran, se entenderá que han optado por prorrogar su vigencia por plazo de otros seis meses. Si desistieran de su proposición jurídico-económica, tendrán derecho a la devolución inmediata de la garantía provisional. La actualización de proposiciones jurídico-económicas no afectará al cómputo del plazo para la adopción del acuerdo de selección de la alternativa técnica

 

Artículo 134.     Tramitación posterior a la adjudicación.

1.    Aprobado el Programa por el Municipio se dará traslado del mismo a la conselleria competente en urbanismo. Si la alternativa técnica acompaña Planes de desarrollo que modifiquen la ordenación estructural, su aprobación municipal y adjudicación se entenderán provisionales y no legitimarán la ejecución de la Actuación hasta la aprobación definitiva del Plan correspondiente por dicha conselleria. Si el Programa y los Planes a cuyo desarrollo se refiera no modifican la ordenación estructural, bastará la simple remisión de actuaciones para que proceda publicar su aprobación y adjudicación.

2.    El acuerdo Municipal aprobatorio del Programa de Actuación Integrada será notificado a quienes consten como interesados en las actuaciones, sin perjuicio de la comunicación que se indica en el artículo 163 de la presente Ley.

 

Artículo 135.     Simplificación del procedimiento a instancia de un particular.

1.    Los particulares que formulen una alternativa técnica de Programa y pretendan su ejecución podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo 129.1 dando cumplimiento a lo siguiente:

a)   Depositarán una copia de la alternativa ante el Ayuntamiento, acompañada, en su caso, de los proyectos de planeamiento y gestión urbanística que la complementen.

b)   Protocolizarán la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante Acta, autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado.

c)   La expondrán al público por sus propios medios, publicando anuncios en la forma exigida para los edictos municipales por el artículo 129.3. Estos expresarán claramente: el objeto y características esenciales de su iniciativa; la Notaría donde estén protocolizados los documentos que la comprenden; los datos que permitan identificar el ejemplar depositado ante el Ayuntamiento; la advertencia de que, dentro del plazo de un mes contado desde la publicación del último anuncio, cualquier persona podrá comparecer en dicha Notaría para obtener copia del acta a que se refiere el precedente apartado o solicitar que se le exhiba la misma. Asimismo se hará constar la posibilidad de consultar en el Ayuntamiento las actuaciones derivadas de la documentación depositada en éste y de presentar ante el mismo para su incorporación a las mismas, tanto alegaciones como alternativas técnicas que pretendan competir con la expuesta al público.

2.    Serán de aplicación al procedimiento simplificado los artículos 129.2 al 134. No obstante el acto de apertura de plicas no tendrá lugar hasta que una vez concluido el plazo para presentarlas se acredite el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1.c) anterior.

 

Artículo 136.     Concurrencia de iniciativas.

Si durante la exposición al público de una primera iniciativa de Programa, alguien hubiera iniciado una segunda exposición de otra en competencia con aquélla, procederá la prórroga de plazos para la presentación de alternativa, aplicándose lo dispuesto en el artículo 129 y, en su caso, 130.

 

Artículo 137.      Régimen de Adjudicación Preferente.

1.    El régimen de adjudicación preferente tiene por objeto fomentar la participación de los propietarios de suelo en el proceso urbanizador.

2.    Se puede solicitar la adjudicación preferente en favor de:

a)   La proposición que se acompañe de proyecto de reparcelación, en condiciones de ser aprobado junto al Programa, para todos los terrenos afectados, suscrito por sus propietarios.

b)   La proposición presentada, refrendada o concertada con una Agrupación de Interés Urbanístico, cuyos estatutos y acuerdos sociales serán expuestos al público por plazo de un mes, por la propia Agrupación una vez se haya producido la apertura de plicas y como requisito para la adjudicación, previa verificación de que ostenta poder de disposición sobre terrenos que representan al menos la mitad del ámbito del Programa.

3.    Para que pueda ser de aplicación el derecho de adjudicación preferente, el resultado de la aplicación de los criterios de adjudicación a que se refiere el artículo 132 no podrá diferir en más de un 20 por ciento respecto de la proposición que resulte mejor calificada.

4.    Las proposiciones que satisfagan los requisitos de los números anteriores tendrán preferencia en la adjudicación respecto a las que sin cumplirlos pretendan competir con ellas. Si concurren varias iniciativas que reclaman fundadamente la adjudicación preferente, tendrá preferencia la que se promueva para una sola unidad de ejecución, según delimitación ordenada por el planeamiento previamente vigente, respecto a la que pretenda abarcar un ámbito distinto o mayor.

5.    No procederá la adjudicación preferente en aquellos ámbitos concretos de Actuación que se hayan reservado a la gestión directa por la Administración o en los que el planeamiento previo haya previsto su posible desarrollo mediante expropiación.

6.    En el régimen de adjudicación preferente se aplicarán las reglas ordinarias relativas al procedimiento de apertura de plicas. El acuerdo de adjudicación introducirá las oportunas correcciones en la proposición jurídico-económica seleccionada, para igualar la de mejor puntuación, cuando, a la vista de las proposiciones en competencia, las condiciones económicas ofertadas por quien tenga preferencia en la adjudicación resulten abusivas para la propiedad minoritaria del terreno.

 

Artículo 138.      Derechos de reintegro y subrogación.

1.    Cuando no resulte adjudicataria la persona que formuló alternativas, estudios o proyectos técnicos que, total o parcialmente, se incorporen al Programa aprobado o sean útiles para su ejecución, el Municipio garantizará el reembolso, con cargo a la Actuación Integrada, de los gastos justificados de redacción de dichas alternativas, proyectos o estudios en favor de quien los realizó y aportó.

2.    Asimismo quien formule la alternativa técnica original que sirva de base para la aprobación del Programa puede subrogarse en el lugar y puesto del adjudicatario particular elegido, asumiendo y garantizando los mismos compromisos, garantías y obligaciones impuestos a éste. La subrogación debe solicitarla al Ayuntamiento dentro de los diez días siguientes a ser notificado del acuerdo de adjudicación, entendiéndose ésta, entretanto, otorgada a título provisional. Se considera alternativa técnica original la que acompaña un proyecto de instrumento de planeamiento de autoría diferenciada que no sea copia o imitación de otro ajeno ni del que sólo se distinga por meras variantes o modificados. Para que pueda ser de aplicación el derecho de subrogación previsto en este apartado, el resultado de la aplicación de los criterios de adjudicación a que se refiere el artículo 132 no podrá diferir en más de un 20 por ciento respecto de la proposición que resulte mejor calificada.

3.    No será de aplicación el derecho de subrogación en los supuestos en que se haya ejercitado el derecho de adjudicación preferente.

 

Artículo 139.     Adjudicación conexa o condicionada.

1.    Los Programas pueden aprobarse condicionados a la efectiva realización de determinaciones propias de otras Actuaciones previa o simultáneamente programadas, siempre que esté suficientemente garantizado el cumplimiento de aquellas condiciones conexas y se prevea una adecuada coordinación entre las respectivas Actuaciones.

2.    La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones económicas precisas para compensar a los afectados por la Actuación más costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquella por concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad.

3.    El incumplimiento por el Urbanizador principal de las condiciones que afecten al desarrollo de otra Actuación conexa podrá dar lugar a la suspensión de ambos Programas. El adjudicatario de un Programa condicionado deberá comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa eventualidad, aunque podrá hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado el caso, en el puesto del Urbanizador principal, con los requisitos establecidos en esta Ley respecto de la cesión de la adjudicación.

 

Artículo 140.     Garantías.

1.    Quienes no resulten adjudicatarios podrán retirar las garantías provisionales presentadas.

2.    Las cauciones presentadas en solicitud de prórroga conforme al artículo 129.6 de esta Ley serán devueltas cuando la Administración haya seleccionado la alternativa técnica.

3.    Todo Programa ha de asegurar el cumplimiento de sus previsiones, ya sea mediante crédito comprometido con cargo al presupuesto de una Administración, o bien con garantía financiera o real prestada y mantenida por el adjudicatario seleccionado como Urbanizador, por el importe que haya ofertado en su proposición económica, y que nunca excusará la prestación de aval o fianza por valor mínimo del 7 por ciento de las cargas del Programa previstas conforme al artículo 124.2.e). Esta garantía tendrá como valor máximo un porcentaje de dichas cargas igual al coeficiente de canje que corresponda al Urbanizador como su retribución en suelo, con el mínimo del 7 por ciento indicado. Se exceptúa de la prestación de garantía expresada a las Administraciones Públicas en régimen de gestión directa y a las empresas de capital íntegramente público.

4.    Dicha garantía tendrá carácter de definitiva y deberá formalizarse al tiempo de suscribir el convenio, antes de proceder al registro y publicación del Programa y dentro del mes siguiente al requerimiento cursado por la Administración. En caso de que no fuera prestada se perderá la garantía provisional y la cualidad de adjudicatario, en beneficio del siguiente licitador en el orden de prelación que mantenga constituida su garantía provisional.

 

Sección quinta. Cesión, Resolución y Caducidad de los Programas de Actuación Integrada.

 

Artículo 141.     Cesión de la adjudicación.

1.    El Urbanizador, previa autorización expresa de la Administración actuante y mediante escritura pública, puede ceder dicha condición en favor de tercero que se subrogue en todos sus derechos y obligaciones ante los propietarios de suelo y ante la propia Administración. Para que dicha cesión pueda producirse, el cesionario deberá reunir los mismos requisitos exigidos por esta Ley para ser urbanizador, además de aquellos méritos y condiciones personales del cedente que fueron relevantes para la adjudicación del Programa.

2.    La Administración actuante podrá denegar la cesión si menoscaba el interés general o supone defraudación de la pública competencia en la adjudicación. Atendidas las circunstancias del caso, podrá acordar la resolución de la adjudicación en los términos previstos en el artículo siguiente y establecer la gestión directa como modalidad de ejecución del programa.

3.    La cesión parcial, para tramo o porción minoritaria de la Actuación, requiere que entre cedente y cesionario asuman, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.

4.    Para que el Urbanizador particular pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercero sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, bastará que dé cuenta de ello a ésta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 157.

 

Artículo 142.     Penalidades por incumplimiento. Resolución de la adjudicación del Programa.

1.    La demora injustificada durante la realización y terminación de las obras, salvo las prórrogas que procedan, será objeto de análogas penalidades a las previstas en la legislación general de contratación administrativa relativa al contrato de obras, sin perjuicio de las reglas que, seguidamente, se establecen. En igual plazo al previsto en dicha legislación procederá la resolución de la adjudicación. La demora en el inicio de la ejecución material de las obras por negligencia del Urbanizador en la realización de las actuaciones preparatorias de gestión urbanística será penalizada con un 1 por mil por día natural de demora respecto al importe previsto en concepto de beneficio y gastos de gestión. La inactividad injustificada del Urbanizador durante un periodo de seis meses consecutivos o nueve alternos determinará la resolución de la adjudicación.

2.    Serán causas de resolución de la adjudicación del Programa, las derivadas de la incapacidad legal sobrevenida del Urbanizador para el desempeño de su tarea y las demás previstas en la legislación general aplicable a sus relaciones con la Administración, incluyendo la falta de prestación de garantías o de suscripción del convenio que formalice los compromisos contraídos ante ésta, así como el incumplimiento grave de los mismos, y también, las siguientes:

 

a)   La comisión por el Urbanizador de infracciones urbanísticas o medioambientales graves o muy graves en relación con el ámbito programado.

b)   La obstaculización por el Urbanizador del ejercicio de los derechos y deberes urbanísticos de los afectados por la programación o la realización de prácticas manifiestamente restrictivas de la competencia en el mercado inmobiliario relacionadas con el Programa.

c)   El incumplimiento grave de los deberes esenciales del Urbanizador directamente impuestos por esta Ley.

d)   La caducidad del Programa por transcurso del plazo total para acometerlo y, en su caso, la prórroga.

e)   El mutuo acuerdo entre la Administración actuante y el Urbanizador, sin perjuicio de las indemnizaciones que, en su caso, procedan en beneficio de los propietarios de terrenos u otros afectados.

f)     El descubrimiento de condiciones territoriales no tenidas en cuenta al acordar la programación y que hagan legalmente inviable la prosecución de ésta, sin perjuicio de las compensaciones que, en su caso, procedan o de la posibilidad de subsanar sus previsiones, si ello fuera posible, sin desvirtuar sustancialmente las mismas.

g)   La resolución anticipada de la adjudicación para su gestión directa por causa justificada de interés público, sin perjuicio de las compensaciones económicas a que ello de lugar y que deberá evaluar el acuerdo correspondiente.

h)   La suspensión de licencias en el ámbito programado, la aprobación de planes o proyectos incompatibles con el desarrollo del Programa, así como las resoluciones administrativas que impidan proseguirlo o paralicen su desarrollo material o económico por inactividad de la Administración durante más de seis meses y de modo relevante, teniendo derecho el Urbanizador a instar la resolución con las compensaciones procedentes.

i)      La renuncia del Urbanizador ante una retasación de cargas fundada en causa legal que implique un incremento del importe de las cargas previsto en la proposición jurídico-económica superior al 20 por ciento.

3.    La Administración actuante, al resolver la adjudicación, podrá acordar que el Urbanizador continúe la ejecución del Programa bajo sus mismas condiciones, durante el tiempo indispensable para evitar perjuicios al interés público.

4.             La resolución de la adjudicación se acordará por la Administración actuante, previo Dictamen del Consejo del Territorio y el Paisaje, que podrá ser instado también por el Urbanizador. Sin perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, ello determinará la cancelación de la programación y la sujeción del ámbito de la Actuación al régimen del suelo urbanizable sin programación, El correspondiente acuerdo deberá, además y cuando proceda,:

a)  Declarar, de conformidad con el referido Dictamen, la edificabilidad de aquellos solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las cargas de urbanización.

b)   Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en el régimen propio de las Actuaciones Aisladas.

c)   Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para acordar una nueva programación del terreno en la que el nuevo Urbanizador, o la Administración en caso de optarse por la gestión directa, asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, disponer:

1º) La devolución de la contribución a las cargas de urbanización, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del Programa cancelado; o

2º) La compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las cargas de urbanización con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo Urbanizador, cuando ésta proceda.

3º) Comenzar, en su caso, la tramitación de los procedimientos declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean pertinentes.

d)   A los efectos de lo previsto en el presente apartado, la Administración, en caso de mantener la gestión indirecta del Programa, podrá requerir a quienes formularon proposiciones jurídico-económicas a la alternativa técnica seleccionada, por el orden derivado de la aplicación de los criterios de adjudicación del artículo 132, a fin de que acepten la adjudicación y prosigan con la ejecución del Programa. Subsidiariamente, la Administración actuante podrá acordar el inicio de nueva licitación sobre la alternativa técnica seleccionada por el procedimiento previsto en el artículo 130 de la presente Ley, o declarar la caducidad del Programa.

e)   También podrá acordarse la directa intervención gestora de la Administración para la prosecución provisional del Programa mientras se resuelve sobre su resolución y, en su caso, nueva adjudicación.

 

Sección sexta. Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico.

 

Artículo 143.     Las Agrupaciones de Interés Urbanístico.

1.    Los propietarios de terrenos podrán asociarse como Agrupación de Interés Urbanístico siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a)   Integrar a los propietarios de terrenos que representen al menos la mitad de la superficie afectada por una iniciativa urbanizadora, lo que se acreditará mediante la incorporación a la escritura pública de constitución del plano parcelario catastral del ámbito de la actuación en el que aparezcan identificadas las fincas afectadas.

b)   Tener por objeto:

1º) La adjudicación de un Programa para el desarrollo de actuación integrada o competir por la misma o

2º) Colaborar con el Urbanizador de forma convenida con él.

c)   Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados. En el caso previsto en el ordinal 1º) del apartado anterior, el efectivo cumplimiento de este requisito requiere que los propietarios que se integren tengan la libre disposición de sus terrenos afectándolos a los fines y obligaciones de la Agrupación de Interés Urbanístico. Dicha afectación podrá ser anotada en el Registro de la Propiedad y deberá serlo en el caso de que la Agrupación aspire a la condición de Urbanizador, debiendo verificarse dicho requisito antes de producirse la adjudicación.

d)   Haber formalizado su constitución en escritura pública, que incorporará sus estatutos y deberá inscribirse en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la conselleria competente urbanismo. La inscripción en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico, dotará a la Agrupación de personalidad jurídico-pública. No obstante se regirá por el derecho privado salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la Administración actuante.

e)   Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa en las mismas condiciones y análogos derechos a los propietarios fundadores. Para la legítima constitución de la Agrupación no será necesaria la previa aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución que se pretenda gestionar, si bien, su eficacia, a los efectos de esta Ley, depende de la efectiva concurrencia de todos los requisitos exigidos en este artículo una vez se apruebe definitivamente el Programa correspondiente.

2.    Las alteraciones de los Estatutos y de sus órganos representativos deberán ser remitidas al Registro de Agrupaciones, que tomará constancia de ellas.

     Los terrenos incluidos dentro de una Agrupación de Interés Urbanístico inscrita y cuyo objeto sea el desarrollo de una determinada unidad de ejecución, no podrán formar parte de otra Agrupación que afecte al mismo ámbito, salvo que éste se altere, en más o en menos, para formular una nueva propuesta de Programa.

3.    Los terrenos incorporados a la Agrupación de Interés Urbanístico quedarán vinculados realmente a los fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liquidación.

 

Artículo 144.     Registros de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico.

1.    La conselleria competente en urbanismo llevará de forma independiente un Registro de Programas y otro de Agrupaciones de Interés Urbanístico. Estos Registros serán públicos y el acceso a los mismos se ajustará a lo establecido en la legislación vigente sobre Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

2.    Los Programas de Actuación Integrada que hayan sido objeto de aprobación definitiva, una vez formalizado el Convenio de Programación, deberán ser remitidos al Registro de Programas al objeto de su inscripción. Para su correcta inscripción deberán acompañar la proposición jurídico económica y el Convenio de Programación suscrito. La remisión del mismo habilita para la publicación del acuerdo de aprobación definitiva. Si el Programa es de aprobación municipal dicha remisión determinará los efectos previstos en el artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local. La denegación de la inscripción de un Programa sólo podrá acordarse por causa de ilegalidad manifiesta y será debidamente notificada al Ayuntamiento afectado y surtirá los mismos efectos previstos en el artículo 65 de la citada Ley.

 

Sección séptima. Programas para el Desarrollo de Actuaciones Aisladas.

 

Artículo 145.     Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas.

1.    Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano, sólo podrán abarcar aquellas parcelas que reúnan los requisitos exigidos para la parcela mínima edificables según el planeamiento vigente, siendo admisible la inclusión de suelos colindantes que no tengan la consideración, por sí mismos, de parcela mínima edificable. Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas procederán en los siguientes supuestos:

a)  Cuando requieran la ejecución de obras públicas de urbanización perimetrales a la parcela que estén pendientes de realizar afectando distintas propiedades entre las que no exista acuerdo sobre el modo de cumplimiento de sus deberes urbanísticos.

b)  Cuando, aun estando ejecutada la urbanización perimetral, se requiera, para edificar la parcela la regularización de linderos y no haya acuerdo voluntario entre los afectados.

c)  Cuando, aun estando ejecutada la urbanización perimetral, sea necesario repartir justamente sus costes y beneficios entre los propietarios afectados y no haya acuerdo voluntario entre ellos.

d)  Como consecuencia de hallarse el inmueble incurso en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

2.    La iniciativa para la formulación del Programa puede ser pública o privada.

3.    Las Administraciones Públicas, por sí mismas o a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa, o los propios particulares a través de la gestión indirecta, podrán promover iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano.

4.    El promotor de una iniciativa de Programa de Actuación Aislada deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, objeto de la Actuación, y que lo hará en plazo inferior a tres años. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

5.    El adjudicatario del Programa quedará sujeto al estatuto del Urbanizador regulado en esta Ley para las Actuaciones Integradas, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos siguientes.

 

Artículo 146.     Reglas generales del Programa de Actuación Aislada.

1.    La alternativa técnica de estos Programas consistirá en un Anteproyecto para la edificación o rehabilitación, según proceda, complementada, en su caso, con alguno de estos documentos: Plan de Reforma Interior, Estudio de Detalle, Proyecto de obras ordinarias para completar la urbanización precisa y Proyecto de Reparcelación, ordinaria, económica u horizontal o Proyecto de Expropiación por tasación conjunta.

En el caso de los Programas de Actuación Aislada a que se refieren los apartados 1.a) y 1.b) del artículo anterior, la Alternativa Técnica deberá contener un Proyecto de Urbanización o, en su caso, de obras ordinarias, y un Proyecto de Reparcelación.

2.    La proposición económica versará sobre el precio de adquisición del inmueble, sobre la participación de los propietarios en el desarrollo del Programa y, en su caso, las condiciones de realojo a los residentes.

3.    Se preferirá la proposición jurídico-económica que oferte y garantice mejores condiciones económicas y facilidades de realojo a la totalidad de los propietarios y titulares de bienes o derechos afectados.

Subsidiariamente, se preferirá la que esté respaldada por una mayor parte alícuota del valor conjunto de los bienes o derechos afectados, superando en un quinto el valor de la siguiente oferta.

Si ninguna supera ese margen de ventaja, se preferirá a la que cuente con el apoyo explícito de un mayor número de propietarios y titulares de bienes o derechos afectados.

 

Artículo 147.     Legitimación para la formulación de Programas de Actuación Aislada respecto de inmuebles no sujetos al Régimen de Edificación y Rehabilitación Forzosa ni incluidos en Áreas de Rehabilitación.

A los efectos de esta Ley, tiene la disponibilidad civil que legitima la formulación de estos Programas quien ostente poder de disposición sobre propiedades que, respecto de la superficie del área de reparto uniparcelaria descrita en el artículo 55.2.c, sean suficientes para ser adjudicatario de finca resultante en la reparcelación, de acuerdo con el artículo 171.6. Quien ostente una propiedad minoritaria o su disponibilidad civil podrá concursar con alternativas en competencia o proposiciones jurídico-económicas una vez iniciado el procedimiento.

 

Artículo 148.     Garantías

1.  El adjudicatario del Programa de Actuación Aislada ha de garantizar, el coste de las indemnizaciones, justiprecios y gastos de realojo necesarios para realizar la actuación, la totalidad del coste de las obras de urbanización complementarias y un 7 por ciento del coste de las obras de edificación. Este porcentaje se podrá aumentar, hasta un 25 por ciento según criterio razonado de la Administración, cuando la obra conlleve singulares responsabilidades en la rehabilitación de elementos protegidos de especial interés.

2.  Se exceptúa la aplicación de las garantías anteriores en los casos de gestión directa, a la Administración Pública cuando actúe por sí misma o a través de sus entidades, o de sus empresas de capital íntegramente público.

3.  Cada fianza se devolverá cuando se cumpla el compromiso asegurado. No obstante, las garantías prestadas por cuenta de la adquisición forzosa de inmuebles deberán mantenerse en un quinto de su importe hasta la firmeza del justiprecio o indemnización.


 

 

TITULO III. ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO.

 

Artículo 149.     Carácter público de la actividad.

La actividad de ejecución del planeamiento urbanístico es una función pública por la cual se transforma el medio físico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanístico y se cumplen los fines de equidistribución de beneficios y cargas y recuperación por la comunidad de las plusvalías. Los particulares podrán participar en dicha actividad con la formulación de iniciativas o la asunción de los procedimientos de gestión en la forma y condiciones regulados en este Título, con respeto, en todo caso a las determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente.

 

Artículo 150.     Precedencia de la aprobación del planeamiento a ejecutar.

1.    Toda actividad de ejecución del planeamiento urbanístico deberá ser precedida de la aprobación del correspondiente Plan o Programa.

2.    En el caso de los Programas que incorporen instrumentos de planeamiento espacial de desarrollo o proyectos de urbanización, la tramitación de todos ellos podrá producirse simultáneamente,

3.    La urbanización y la, posterior o simultánea edificación, del suelo sujeto a actuaciones integradas requiere la previa concurrencia de dos requisitos:

a)   La aprobación de una ordenación pormenorizada que puede estar previamente determinada en el Plan General, o establecerse mediante Planes Parciales o Planes de Reforma Interior.

b)   La programación para ejecutar dicha ordenación, mediante la aprobación definitiva del correspondiente Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas, necesario para legitimar la urbanización.

 

 

CAPÍTULO I. PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.

 

Artículo 151.     Proyectos de urbanización.

Los Proyectos de Urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas por los Planes. Se redactarán con precisión suficiente para poder, eventualmente, ejecutarlos bajo dirección de técnico distinto a su redactor. Toda obra pública de urbanización, ya sea Integrada o Aislada, exige la elaboración de un Proyecto de Urbanización, su aprobación administrativa y la previa publicación de ésta en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana.

 

Artículo 152.     Sujeción del Proyecto de Urbanización a las determinaciones del planeamiento que desarrolle.

1.  Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras. Si la adaptación supone alterar determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o la edificación, debe legitimarse tramitando una modificación de planeamiento.

2.  En ningún caso los Proyectos de Urbanización pueden contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la edificación.

 

Artículo 153.     Iniciativa.

Los Proyectos de Urbanización para la ejecución de Actuaciones Integradas se rigen por las reglas de iniciativa aplicables a Planes Parciales y Programas. Los que tengan por objeto Actuaciones Aisladas pueden ser promovidos por cualquier interesado para su tramitación junto a la solicitud de licencia de obras.

 

Artículo 154.     Tramitación y aprobación de Proyectos de Urbanización.

1.    Los Proyectos de Urbanización que desarrollen Programas de Actuación Integrada previamente aprobados se tramitarán mediante exposición al público por un mes susceptible anunciarse mediante el procedimiento simplificado y aprobación municipal. Será innecesaria la información pública separada cuando se hayan tramitado junto a los Programas como contenido de su alternativa técnica.

La aprobación de los Proyectos de Urbanización corresponde al Ayuntamiento, y se acordará junto con la aprobación del programa o en desarrollo del mismo.

2.    Los Proyectos de Urbanización de Actuaciones Aisladas se aprobarán por el Municipio por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales. En defecto de ellas se aplicarán estas reglas:

a)   Si el Proyecto tiene por objeto la ampliación de viarios y redes de servicio colindantes, ajustada a las calidades y características que ya están presentes en calle abierta al público y habituales en la urbanización de la zona, según normas o criterios generales exigidos por el Ayuntamiento, se aplicará lo dispuesto en el apartado 4 del presente artículo.

b)   Si se trata de urbanizar algún elemento singular o realizar obras especiales en entornos que presentan algún valor estético cultural o paisajístico, se tramitarán como si fueran proyectos de urbanización para el desarrollo de Actuaciones Integradas.

3.    Con independencia de los proyectos de urbanización, podrán redactarse y aprobarse, conforme a la normativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenación.

4.    Cuando se trate de proyectos de obra pública para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, será innecesaria la exposición al público previa a su aprobación administrativa.

5.    La tramitación de los proyectos referidos en los puntos 2, 3 y 4, si son para la urbanización simultánea a la edificación, se hará junto a la licencia de obras. La publicación de las resoluciones aprobatorias de ellos, pueden efectuarse por relaciones periódicas trimestrales conjuntas para todos los del periodo correspondiente.

 

Artículo 155.     Documentación de los Proyectos de Urbanización.

1.    Los Proyectos de Urbanización comprenderán los siguientes documentos:

a) Memoria descriptiva de las características de las obras.

b) Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano.

c) Planos de proyecto y de detalle.

d) Pliego de condiciones técnicas.

e) Mediciones.

f) Cuadros de precios descompuestos.

g) Presupuesto de ejecución material con detalle de las unidades de obra.

2.    A los efectos de esta Ley, los Anteproyectos de Urbanización comprenderán la documentación indicada en los anteriores apartados a) al e).

 

Artículo 156.     Obras de Urbanización cuyo desarrollo técnico ha de contemplar el Proyecto de Urbanización.

1.    Los Planes y Programas establecerán las obras y servicios urbanísticos  que constituyen la urbanización, su alcance y niveles de calidad.

2.    En cumplimiento de los Planes y Programas, las obras de urbanización a incluir en el Proyecto de Urbanización serán las siguientes:

a)   Pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y tratamiento de espacios libres, y mobiliario urbano y señalización.

b)   Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.

c)   Red de alcantarillado para aguas residuales y sistema de evacuación de aguas pluviales

d)   Red de distribución de energía eléctrica, gasificación y comunicaciones.

e)   Red de alumbrado público.

f)     Jardinería, arbolado y ornamentación en el sistema de espacios libres.

3.    Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los de la Red primaria y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos. En los servicios de titularidad privada se acreditará la disponibilidad real de suministros por parte de las empresas titulares del servicio.

4.    Los Proyectos de Urbanización para Actuaciones Integradas resolverán todas las necesidades de conexión e integración de la actuación en su entorno territorial o urbano y las demás exigencias establecidas en el correspondiente Programa.

 

 

CAPÍTULO II. EJECUCIÓN DEL PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN INTEGRADA.

Sección primera. Contratación de las obras de urbanización y determinación de los costes de urbanización.

 

Artículo 157.     Ejecución de las obras de urbanización.

1.    El Urbanizador debe licitar la contratación de las obras de urbanización respetando análogas reglas de publicidad y concurrencia a las que serían exigibles de un concesionario de obra pública. En caso de gestión indirecta, sin perjuicio del carácter privado de la contratación y la licitación, ésta debe realizarse bajo fe pública notarial y dando cuenta de lo actuado a la Administración. El Urbanizador no podrá reservarse la ejecución de la obra o adjudicarla a empresa vinculada si existen mejores ofertas de tercero.

2.    Cuando el precio al que se adjudique la contrata sea inferior al presupuestado en el Programa y la baja supere un margen del 10 por ciento en concepto de imprevistos, se suspenderá el cobro a los propietarios de cuotas de urbanización en cuanto al exceso presupuestado, a reserva de liquidación definitiva. Si ésta confirmase un coste real inferior al presupuestado en Programa, los propietarios que retribuyeron en terreno tendrán derecho a la devolución del exceso, en forma de compensación dineraria.

3.    El contratista de las obras deberá acreditar su solvencia técnica.

 

Sección segunda. Derechos de los propietarios y prerrogativas del Urbanizador.

 

Artículo 158.     Relación con los propietarios.

1.    Las relaciones entre Urbanizador y propietarios estarán sujetas a los principios de buena fe y transparencia. En cualquier fase de la tramitación o ejecución del programa los propietarios tendrán acceso a la documentación y derecho a recibir información acerca del contenido del mismo. Dicho derecho podrá ser ejercitado tanto ante la Administración actuante, como ante el Urbanizador.

2.    Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podrán articularse en los términos que libremente convengan, siempre que se respete la ordenación urbanística y la programación aprobada. La falta de acuerdo se suplirá con las previsiones de la presente Ley.

 

Artículo 159.     Participación del propietario en la urbanización y formas de cooperación.

La participación del propietario en la urbanización se regirá, salvo que otra cosa acuerden los interesados, por las siguientes bases:

1.      El Urbanizador debe soportar las cargas de la urbanización en la medida en que le sean compensadas por los propietarios.

2.   Los propietarios afectados pueden cooperar con el Urbanizador mediante la compensación de las cargas de la urbanización en alguna de las siguientes modalidades:

a)   Mediante cesión de terrenos. Se compensará al Urbanizador las cargas de urbanización con la proporción de terrenos que se establezca en el Programa, según el coeficiente de canje establecido en la proposición seleccionada en pública competencia.

b)   Mediante pago en metálico que sólo puede ser impuesto por el Programa con carácter obligatorio cuando por consolidación de la edificación o tratarse de ámbitos previamente reparcelados sea imposible la retribución en suelo o cuando haya acuerdo unánime de los afectados. Procederá también la retribución en metálico a solicitud del propietario interesado en ella.

c)   El abono mixto se producirá mediante el pago de una parte en metálico y el resto mediante cesión de terrenos. El Programa podrá imponer esta modalidad cuando concurran parcialmente las circunstancias previstas en el apartado anterior. También procede esta modalidad de retribución por libre acuerdo entre los interesados y el Urbanizador.

3.   Los propietarios pueden renunciar a la adjudicación de finca resultante solicitando una justa compensación por la pérdida de su finca. La compensación será fijada por la Administración, previo informe técnico y según criterios objetivos, en el mismo Acuerdo aprobatorio de la Reparcelación atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o comparecencia administrativa, durante la información pública del expediente de reparcelación, pudiendo acompañarse o condicionarse a una propuesta de tasación, formulada por el propietario.

 

Artículo 160.     Prerrogativas del Urbanizador.

1.    El Urbanizador puede ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:

a)   Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la Actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.

b)            Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la Actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. El otorgamiento de esas licencias está sujeto a audiencia previa del Urbanizador.

     No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las Unidades de Ejecución o para terrenos sometidos a Actuaciones Integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente Programa, se cumplan las condiciones legales previstas en él para ello, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la Actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultánea, al menos, a su edificación.

c)             Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la Actuación. El Urbanizador, en cuanto perceptor de dicha retribución, tendrá la consideración legal de Junta de Compensación a los efectos tributarios y registrales determinados por la legislación estatal.

d)             Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos en el artículo 184 de la presente Ley.

2.    El Urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus retribuciones, ha de presentar ante la Administración actuante las correspondiente certificaciones parciales de ejecución de obra. Sin perjuicio de ello, el Urbanizador puede adelantar al Ayuntamiento propuestas de las cuentas de liquidación provisionales, pero el Ayuntamiento no podrá aprobar su imposición hasta tanto no se verifique la ejecución de la urbanización correspondiente.

El Ayuntamiento deberá aprobar las cuotas de urbanización en el plazo de un mes desde la presentación por el Urbanizador de la certificación parcial de obra correspondiente. Por su parte, los propietarios deberán proceder al pago de las mismas en el plazo de un mes desde que se les notifiquen. El retraso en el cumplimiento de ambos plazos generará intereses de demora a favor del urbanizador.

3.    El Urbanizador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.

 

Artículo 161.     Identificación de los bienes, derechos y titulares afectados por la actuación integrada.

1.  Se consideran interesados en las actuaciones de ejecución del Programa quienes sean titulares de bienes y derechos afectados por la actuación, quienes se personen en ella, y quienes lo sean por pública notoriedad. A todos ellos debe comunicar el Urbanizador las diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa.

2.  El Urbanizador debe investigar las titularidades de las fincas afectadas por la actuación con razonable diligencia profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuación tienen la obligación de informarle y documentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos en el seno de ésta. Los errores no denunciados durante los periodos de información pública no darán lugar a retroacción de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.

3.  Cuando respecto de una finca conste anotación registral preventiva de demanda sobre su titularidad, ésta se considerará litigiosa; cuando no haya constancia fehaciente de su titularidad se considerará desconocida.

4.  En los procedimientos de gestión urbanística se observarán las presunciones y beneficios legales reconocidos a los titulares de derechos inscritos por la legislación hipotecaria, prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales y actualizadas sobre las descripciones documentales que contradigan la realidad.

5.  Los propietarios y el Urbanizador deslindarán los terrenos afectados cuando existan dudas que así lo justifiquen. Las peticiones de deslinde deben efectuarse con la antelación necesaria respecto a las actuaciones materiales que hagan imposible su realización.

6.  Cuando con motivo de la ejecución de un Programa de Actuación Integrada o de cualquier otro instrumento de planeamiento definitivamente aprobados, aparezcan elementos de valor ambiental, cultural o arqueológico sujetos a protección por la legislación sectorial, y que no se hayan tenido en cuenta en el proyecto a ejecutar, se llevarán a cabo las siguientes actuaciones:

a)   El Urbanizador, la empresa promotora o la Administración actuante adoptarán en el plazo de cuarenta y ocho horas las medidas necesarias para salvaguardar de modo cautelar el bien o valor que haya de ser objeto de protección, y lo comunicarán al Ayuntamiento y a la conselleria competente en urbanismo, quien a su vez dará cuenta a las competentes en materia de cultura y medio ambiente.

b)   La Conselleria competente en urbanismo, en el plazo de 10 días desde que reciba la comunicación anterior, y previos los informes de las consellerias sectorialmente competentes, confirmará las medidas adoptadas o establecerá las que considere conveniente.

c)   En el plazo máximo de dos meses desde la confirmación o adopción de medidas, y salvo que la conselleria competente en urbanismo autorice la prórroga, el Urbanizador, la empresa promotora o la Administración actuante presentarán ante aquélla Estudio de Impacto Ambiental o Estudio acerca de los valores históricos o arqueológicos del hallazgo, referidos específicamente al elemento sujeto a protección. En el plazo máximo de un mes desde la presentación de los Estudios, y previos los informes oportunos de las consellerias competentes en cultura y medio ambiente, la conselleria competente en urbanismo procederá a emitir resolución con las medidas correctoras o de protección que, en su caso, procediese adoptar.

d)   Si como consecuencia de la aplicación de las anteriores medidas, se produjese una alteración que conlleve reducción del aprovechamiento urbanístico, junto a las mismas se acordarán aquellas otras que, a través de la oportuna modificación del planeamiento, restablezcan el aprovechamiento urbanístico previsto por el Plan. Esta modificación se tramitará de acuerdo con lo previsto en el artículo 94 de esta Ley, pero aplicándole el procedimiento de urgencia del artículo 100.

 

Artículo 162.     Derechos de los propietarios.

1.    Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento, información debidamente documentada respecto a los costes de urbanización que hayan de asumir y a cooperar con la Actuación en los términos establecidos por la ley y el Programa, siempre que asuman las cargas y riesgos de su desarrollo. Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de dicho Programa, someter a consideración de la Administración actuante sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de los proyectos y presupuestos expresados en el apartado 1.a) del artículo anterior, siempre que las pongan también en conocimiento del Urbanizador.

2.    El propietario que contribuya a las cargas de la urbanización podrá exigir que el Urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la Administración actuante tutele la Actuación en los términos previstos por la Ley.

3.    El derecho de los propietarios afectados por la Actuación se determinará en función de su aprovechamiento subjetivo. La Administración participará en los costes y beneficios de la Actuación en la proporción que el excedente de aprovechamiento de las fincas afectadas represente, en conjunto, respecto a su total aprovechamiento objetivo.

4.    Cuando el Programa se desarrolle por gestión directa de la Administración, ésta puede optar por la expropiación forzosa, pudiendo aplicar cualesquiera formas de pago del justiprecio de las previstas en la legislación estatal.

5.    En todo caso, cuando se den las circunstancias previstas en el Capítulo III del Título I, tendrán los derechos que en el mismo se regulan.

 

Artículo 163.     Deber de información a los propietarios afectados para posibilitar el ejercicio de sus derechos.

1.  Con carácter previo a la reparcelación de los terrenos, el Urbanizador comunicará fehaciente e individualmente a los propietarios la aprobación del Programa incorporando a dicha comunicación los siguientes contenidos:

a)   Texto del Convenio suscrito con la Administración actuante.

b)   Expresión de las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela mínima, aprovechamiento subjetivo y superficie mínima de terreno requerida para obtener la adjudicación de finca de resultado independiente.

c)   Importe global de las cargas de urbanización y del coeficiente de canje aprobado.

d)   Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribución en metálico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opción; la cuantía y contenido del aval o garantía a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que se pronuncien al respecto. Las magnitudes económicas se expresarán por metro cuadrado de suelo y de techo, sin prejuzgar el derecho del propietario a quien se solicitará la presentación de la documentación acreditativa de su derecho. Se hará indicación de que dichos importes serán revisados cuando sean determinados los importes definitivos correspondientes a los gastos variables a que se refiere el artículo 123.3 k) de esta Ley. Igualmente se hará constar la estimación preliminar de la repercusión unitaria de dichos gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponda al interesado por construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones documentadas que tenga por conveniente.

e)   Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las situaciones jurídicas que afectan a las fincas de su propiedad, así como de facilitar la documentación necesaria para identificarlas, calificarlas y, en su caso valorarlas.

2.  La comunicación informará, cuanto menos a los propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el Capítulo III del Título I de esta ley.

3.  Esta comunicación y las ulteriores deberán ser practicadas con idénticas garantías de constancia y recepción que las establecidas para las notificaciones en la Legislación estatal sobre Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común.

4.  Sin perjuicio de la comunicación a que se refieren los apartados anteriores, la Administración actuante notificará a los interesados el acuerdo de aprobación del Programa. La notificación informará a los propietarios del derecho que les asiste de recurrir en ulterior vía contenciosa tanto el Programa como los actos que se produzcan en aplicación del mismo en base a que el mismo no sea conforme a Derecho.

 

Artículo 164.     Retribución al Urbanizador.

1.    El Urbanizador será retribuido con parcelas edificables, salvo que el Programa disponga la retribución en metálico o ésta proceda por aplicación de los números siguientes o en virtud de acuerdo entre el propietario y el Urbanizador. Si el Programa dispone que parte de la retribución sea en metálico y parte en parcelas, lo relativo a cada parte se regirá por sus respectivas reglas legales.

2.    El Urbanizador será retribuido adjudicándole la proporción de los terrenos edificables prevista en el Programa, corregida, en su caso, proporcionadamente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de Urbanización, por retasación de cargas, presentara diferencias de coste respecto al estimado en dicho Programa. Los gastos variables a que se refiere el artículo 123.3. k) y no tenidos en cuenta al calcular dicho coeficiente también serán susceptibles de retribución en terreno al precio de canje resultante de dicho coeficiente.

3.    El propietario que opte por el pago en metálico deberá notificar su opción al Urbanizador y al Ayuntamiento mediante solicitud formalizada en documento público o mediante comparecencia administrativa. Dispondrá para ello de un plazo de dos meses desde que reciba la comunicación regulada el artículo anterior o desde la aprobación del Proyecto de Urbanización, cuando éste no forme parte de la Alternativa Técnica, y deberá cumplir las siguientes reglas:

a)   La solicitud se acompañará de garantía, real o financiera, bastante, que asegure el desembolso de la retribución.

b)   La garantía se prestará mediante los medios que libremente pacten los interesados y el Urbanizador.

c)   Si el solicitante adquiere, en escritura pública y en beneficio del Urbanizador, la obligación de pagarle con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra la liquidación de cuotas de urbanización, será bastante garantía la prestada hasta un importe equivalente al valor de los terrenos, sin urbanizar, que se dejan así de retribuir en especie. Las parcelas que se le adjudiquen quedarán afectas al pago de cuota de urbanización en proporción al importe no garantizado ante el Urbanizador. El importe garantizado ante éste podrá reducirse en el momento y medida en que sea suficiente para garantizar los pagos pendientes.

4.    La retribución en terrenos se hará efectiva mediante la reparcelación, sin perjuicio de lo dispuesto en el Programa o salvo que otra cosa acuerden los interesados y el Urbanizador. La aprobación de ésta podrá ser previa a la del Proyecto de Urbanización cuando los propietarios estén conformes con la proporción de parcelas que le corresponda percibir al Urbanizador o cuando el Programa prevea la modalidad de retribución en metálico. Las variaciones en el coste de las obras por cambios en dicho Proyecto no imputables a la responsabilidad del Urbanizador y debidamente aprobados, que sobrevengan tras la reparcelación, se saldarán mediante compensaciones en metálico. Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les corresponda pagarlas a los propietarios, podrán recaudarse mediante cuotas de urbanización.

 

Artículo 165.     Cargas de urbanización.

1.    Son cargas de la urbanización que todos los propietarios deben retribuir en común al Urbanizador:

a)   El coste de las obras enunciadas en el artículo 156, así como las obras de conexión e integración territorial, externas o internas, precisas para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa y el de conservación de las obras públicas de urbanización desde la finalización de las mismas hasta su recepción por la Administración Municipal.

     No obstante, el Urbanizador y los propietarios tendrán derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para extensiones de las redes de suministros, con cargo a las compañías que presten el servicio, salvo la parte correspondiente a las acometidas propias de la Actuación. Todo ello se entiende sin perjuicio de las previsiones que específicamente establezca la reglamentación del correspondiente servicio. En todo caso, la puesta a disposición de instalaciones o canalizaciones de extensión de la red a favor de compañías suministradoras privadas como consecuencia de una actuación urbanística se sujetará al convenio que celebren con el Urbanizador o con la Administración actuante, donde fije la contraprestación que corresponda abonar a dichas compañías suministradoras por los beneficios que así perciban.

b)   Las obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos impuestas por el Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquellos, de la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservación.

c)    El coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos. Se consideran incluidos asimismo los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes.

d)   El beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación, que en ningún caso podrá superar el 10 %, y sus gastos de gestión por ella.

2.    Son gastos que afectan de forma individualizada a cada uno de los propietarios, sin que constituya remuneración al urbanizador:

a)   Las indemnizaciones que procedan por las obras de urbanización preexistentes y que sean útiles a la actuación, así como por la extinción de derechos y destrucción de bienes a consecuencia de la ejecución del Planeamiento y, entre ellas las derivadas de la destrucción de construcciones, instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las actividades.

b)   Los gastos generados por la recaudación ejecutiva de las cuotas de urbanización o derivados de la rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones que graven las fincas o disminuyan su valor en venta, serán soportados por sus correspondientes propietarios. La anterior regla se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho estatal en materia de arrendamientos no históricos y servidumbres prediales.

c)   Los gastos financieros soportados por el urbanizador como consecuencia del aplazamiento del pago de las cuotas de urbanización previsto en el artículo 178.d).

3.   El importe máximo de las cargas de urbanización a que se refiere el punto 1 será el ofertado en la proposición jurídico económica sin que pueda ser modificado al alza, salvo retasación de cargas. A tal efecto, la retasación de cargas exigirá la tramitación de un procedimiento administrativo específico con notificación y audiencia de todos los propietarios afectados. La retasación de cargas no podrá suponer modificación o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial del urbanizador por la promoción de la actuación.

4.    Sólo será motivo de retasación el transcurso de dos años desde la presentación de la proposición jurídico económica por motivos no imputables al Urbanizador, y la aparición de circunstancias sobrevenidas que no hubieran podido preverse en el momento de la redacción de la misma.

Si el resultado de la retasación superara el 20% del importe de las cargas previsto en la Proposición jurídico-económica, la cantidad que exceda de dicho porcentaje no podrá en ningún caso repercutirse a los propietarios

 

Sección tercera. Reparcelación.

 

Artículo 166.     Reparcelación.

1.    Reparcelación es la actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al planeamiento, previa su agrupación si es preciso, para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.

2.    La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, pudiendo dar lugar a la adjudicación de suelo resultante o a indemnización compensatoria o sustitutoria de la adjudicación de suelo.

3.    La reparcelación forzosa tiene por objeto:

a)   Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.

b)   Materializar la distribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación urbanística y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución.

c)   Adjudicar a la Administración los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.

d)   La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables.

e)   En su caso, materializar el cumplimiento de la carga de obtener suelo no urbanizable protegido a que se refiere la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, en el supuesto de que la reparcelación se produzca en ejecución de un instrumento de planeamiento que implique el cambio de clasificación de suelo no urbanizable a urbanizable.

4.    Atendiendo al criterio de reparcelación utilizado, la adjudicación de las fincas resultantes se producirá:

a)   Conforme al íntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela adjudicada sujeta al pago de las cargas de la urbanización.

b)   Con deducción de parte de dicho aprovechamiento, adjudicando esta parte al Urbanizador como retribución por su labor.

5.    El proyecto de reparcelación forzosa podrá ser formulado a iniciativa del Urbanizador o, de oficio, por la Administración actuante.

6.    El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación y no necesariamente tendrá que coincidir con la Unidad de Ejecución.

 

Artículo 167.     Principios reguladores la reparcelación.

1.  Son principios inspiradores de la reparcelación los siguientes:

a)   La justa valoración de los bienes y derechos aportados

b)   La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular.

c)   La concentración de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicación.

2.  El proyecto de reparcelación procurará el mantenimiento en el proceso urbanizador del mayor número de propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación.

 

Artículo 168.     Bienes de titularidad pública.

1.    Los bienes patrimoniales de las Administraciones públicas, los bienes de dominio público afectos a un servicio público, así como los bienes de dominio y uso público adquiridos onerosamente, darán lugar a la correspondiente adjudicación de aprovechamiento subjetivo a favor de las Administraciones titulares de tales bienes.

2.    Los bienes de dominio y uso público no adquiridos onerosamente sólo generarán derecho a aprovechamiento en el supuesto de que su superficie fuera igual o inferior a la que resulte de la ejecución del Plan. Si la superficie de los bienes de dominio y uso público preexistente fuera inferior a la resultante de la ejecución del Plan, se entenderán sustituidas unas por otras y no se producirá adjudicación de aprovechamiento subjetivo a la Administración por tal titularidad.

3.    Cuando en la unidad de ejecución sea precisa la ocupación de bienes de dominio público de titularidad de una Administración distinta de la local y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén afectados, la Administración actuante deberá proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la titular el procedimiento pertinente para la mutación demanial o la desafectación, según proceda. La tramitación de tales procedimientos no suspenderá el trámite del Proyecto de Reparcelación.

4.    Cuando una Actuación Integrada presente, en su conjunto, un excedente de aprovechamiento, éste se compensará por uno de los siguientes medios según el orden de preferencia que, a continuación, se expresa:

1º.    Compensando reservas de aprovechamiento que hayan sido constituidas para su aplicación preferente al ámbito de la actuación, por derivar de cesiones anticipadas de suelo en ese mismo ámbito o efectuadas para realizar obras de conexión o refuerzo de dicha actuación.

2º.    Mediante la cesión y equidistribución de suelos dotacionales necesarios para la conexión y refuerzo de la actuación con su entorno territorial.

3º.    Compensando otras reservas de aprovechamiento distintas de las enunciadas en el ordinal 1º según el orden de antigüedad con que fueron constituidas en el mismo término municipal.

4º.    En defecto de lo anterior, y a elección debidamente justificada de la Administración actuante, la compensación del excedente de aprovechamiento podrá realizarse a través del alguno de los siguientes medios:

a)      Cesión y equidistribución, por transferencia de aprovechamiento, de otros suelos dotacionales no incluidos en la actuación. Si los suelos así cedidos pueden ser obtenidos por la Administración con cargo a otra concreta actuación generarán, en beneficio de la Administración, la correspondiente reserva de aprovechamiento.

b)      Cesión de parcelas edificables, en el ámbito de la actuación, que sean adecuadas para los fines propios del patrimonio municipal de suelo.

c)      Realización de obras públicas constitutivas de objetivo complementario del Programa, con cargo al Urbanizador y sin perjuicio de la liquidación que proceda..

d)      Compensación económica afecta al patrimonio municipal de suelo a cuenta del Urbanizador. En tal caso, el excedente de aprovechamiento se valorará, en la reparcelación, al mismo precio unitario que las indemnizaciones pagadas a los propietarios en sustitución de adjudicación en especie y de acuerdo con las normas generales de valoración de la legislación estatal.

 

Artículo 169.     Criterios de definición de bienes y derechos.

1.  El derecho de los propietarios será proporcional al aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del área reparcelable. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación. En su caso, el derecho de los propietarios será equivalente al aprovechamiento que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que la reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la determinación del justiprecio de una expropiación, la eficacia del convenio no requerirá aprobación municipal.

2.  El Proyecto de Reparcelación propondrá la adjudicación de finca de resultado o porción indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicación de fincas resultantes en régimen de condominio. Los condominios contenidos en la propuesta de adjudicación podrán quedar resueltos por el procedimiento previsto en el artículo 171.6 de la presente Ley.

     No obstante, procederá la indemnización económica sustitutoria de adjudicación cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, no permita la adjudicación de parcela independiente.

b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie, no permita la adjudicación de finca de resultado independiente.

c) Que su derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie, sea inferior al 15% de la parcela mínima edificable

3.  Los propietarios y titulares de derechos afectados están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al resultado objetivo de la reparcelación. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

4.  Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelación se limitará, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribución al Urbanizador, se entenderá que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa retribuyen al Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener adjudicación de finca de resultado independiente podrán ser objeto de indemnización sustitutoria de adjudicación quedando el importe de dicha indemnización consignado a resultas de que se resuelva la duda o litigio.

 

Artículo 170.     Criterios de valoración.

1.    Para la valoración de los bienes y derechos correspondientes a las fincas aportadas se aplicarán las normas del Título I de esta Ley y la legislación estatal sobre valoraciones.

2.    El propietario tendrá derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuación, el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuación. Igual derecho corresponde a los arrendatarios y a los titulares de las actividades, legalmente establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecución se trata. El coste de descontaminación, en su caso, de los suelos aportados será soportado por el titular de la finca en la que éstos se encuentren. Idéntico tratamiento corresponderá a los elementos contaminantes existentes en las construcciones que deban ser objeto de demolición, de modo que los sobrecostes y tratamiento de tales residuos será soportada por el titular de la finca en que se encuentren, sin perjuicio del derecho que le incumba a reclamar o repetir ante quien proceda.

3.    Las indemnizaciones y las demás cargas de urbanización se distribuirán entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de estas.

 

Artículo 171.     Criterios de adjudicación.

1.        La retribución en especie al Urbanizador se ajustará a ,lo que los propietarios convengan con él, y en defecto de acuerdo regirá el coeficiente de canje aprobado en el Programa, conforme a la proposición jurídico-económica con él seleccionada en competencia. Los acuerdos o convenios con el Urbanizador en ningún caso podrán ser contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.

2.        En los supuestos de gestión directa para la promoción de suelo con destino a viviendas protegidas, la adjudicación de terrenos correspondientes a la cesión del 10% de aprovechamiento se efectuará gratuitamente a favor de la urbanizadora, vinculado a ese destino

3.        La finca o fincas adjudicadas al propietario se formará, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado. Subsidiariamente se procurará la adjudicación según el criterio de proximidad respecto de la ubicación inicial de la finca aportada. En otro caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según su localización, de las fincas originarias y adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección y ésta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelación.

     La adjudicación de terrenos al propietario podrá minorarse, respecto a su aprovechamiento subjetivo, por aplicación del apartado siguiente.

4.        Cuando la retribución al Urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados.

5.        El acuerdo aprobatorio de la Reparcelación podrá extinguir, total o parcialmente, salvo oposición expresa de los afectados, los condominios existentes sobre las fincas aportadas, en aplicación de los criterios y con los requisitos establecidos en las normas de Derecho Civil. A tal fin, el Proyecto propondrá las adjudicaciones en finca independiente de los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titular. Idéntico tratamiento tendrán, si es posible, las respectivas cuotas indivisas de un condominio en el supuesto de que algunos de los condueños hubieran optado por retribuir al Urbanizador en metálico y otros en especie, mediante la cesión de parte de su derecho.

6.        No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. El acuerdo aprobatorio de la reparcelación podrá adjudicar una misma finca en proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela mínima, incluso contra la voluntad de los interesados. No adjudicará la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entenderá que la adjudicación en proindiviso no se produce contra la voluntad de los interesados cuando dentro del periodo de exposición al público de la reparcelación, éstos no hayan formulado los requerimientos a que se refiere el apartado siguiente.

7.        Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse mediante acta notarial y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. El pago o consignación de la indemnización deberá ser objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del proyecto de reparcelación. La aportación de la referida garantía es condición de eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.

8.        Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos, siempre que su cuantía no exceda del 15% de la parcela mínima edificable, podrán satisfacerse mediante compensaciones monetarias complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicación. Si la cuantía de los restos es mayor del 15% de la parcela mínima, procederá la adjudicación de cuota indivisa de una finca resultante en condominio en los términos previstos en el artículo 169.2 de la presente Ley. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.

Los propietarios que reciban indemnización sustitutoria de adjudicación y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos recíprocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria, así como su importe. El urbanizador, hará lo propio requiriendo a la Administración cuando solicite compensar en metálico excedentes de aprovechamiento.

9.        Cuando en el área reparcelable estén incluidos terrenos edificados sobre suelo privado con usos y tipologías compatibles con el planeamiento, éstos no serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan teniendo en cuenta lo prescrito en el Capítulo III del Título I de esta ley. Si se trata de fincas parcialmente edificadas, la aplicación de lo previsto en el citado Capítulo III se hará respetando en las valoraciones la unidad económica de la finca de origen, aunque la reparcelación puede segregar parte de ella para su adjudicación a tercero, si es solución adecuada para mantener el equilibrio económico de la actuación.

10.    Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarán íntegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularización de linderos y de las compensaciones pertinentes, si concurren las siguientes circunstancias:

    Que no sea necesaria su demolición para ejecución de las obras de urbanización previstas en el plan.

    Que no estén destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenación.

    Que no esté decretada su demolición por expediente de infracción urbanística.

    Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mínima edificable, a menos que quede comprendida en una finca resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho.

    Que ello proceda para mantener el equilibrio económico conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de esta Ley para las áreas semiconsolidadas.

11.    Si el valor real previo que tuviera el inmueble, con independencia del planeamiento, supera el del aprovechamiento subjetivo, procederá la compensación prevista en la citada regulación de las áreas semiconsolidadas hasta el límite que resulte al deducir aquel valor previo del rendimiento del aprovechamiento objetivo asignado.

12.    La superficie de techo edificada que exceda del aprovechamiento objetivo no tendrá la consideración de aprovechamiento objetivo a efectos de medir los excesos de adjudicación, ni a ningún otro efecto.

13.    Los titulares que conserven sus propiedades primitivas tendrán la consideración de adjudicatarios a todos los efectos derivados de la reparcelación.

14.    Serán de aplicación supletoria las reglas de la expropiación forzosa.

 

Artículo 172.     Contenido del Proyecto de Reparcelación.

1.  El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto, que constará de los siguientes documentos:

a) Memoria.

b) Relación de propietarios e interesados

c) Descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la Reparcelación.

d) Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes.

e) Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan.

f)  Cuenta de liquidación provisional respecto a cada propietario.

g) En su caso, memoria de fijación de cuotas de urbanización en los términos establecidos en la presente Ley.

h) Planos.

2.  La documentación anterior podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.

 

Artículo 173.     Determinaciones del Proyecto de Reparcelación.

1.    La Memoria del proyecto deberá expresar y justificar los siguientes extremos:

a)   Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que en su caso concurran.

b)   Descripción de la unidad reparcelable.

c)   Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.

d)   Criterios de valoración de las superficies adjudicadas.

e)   Criterios de adjudicación.

f)     Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.

g)   Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.

2.    La relación de propietarios e interesados incorporará sus datos identificativos de modo que sea posible la práctica de cualesquiera comunicaciones dirigidas a los mismos.

3.    La relación de fincas aportadas expresará la naturaleza y cuantía de las fincas y derechos aportados por los propietarios con descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la Reparcelación. La totalidad de la superficie incluida en el área reparcelable deberá ser objeto de identificación registral. A tal fin, el Proyecto de Reparcelación Forzosa deberá proponer la inmatriculación de las fincas que carecieren de inscripción, y la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva sin necesidad de otro requisito. El Proyecto de Reparcelación Forzosa propondrá la realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en el área reparcelable.

4.    La propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, expresará el aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponda y la designación nominal de los adjudicatarios. Las adjudicaciones de fincas de resultado y su descripción deberán cumplir los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria para permitir la inscripción del Proyecto en el Registro de la Propiedad.

5.    El Proyecto de Reparcelación contendrá la tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan. Las valoraciones de los edificios, plantaciones, instalaciones y derechos que deban extinguirse, destruirse o sean incompatibles con el Planeamiento urbanístico deberán ser objeto de justificación expresa que integrará el Proyecto de Reparcelación Forzosa. A tal fin, el Urbanizador podrá ser facultado para acceder a las propiedades privadas a los efectos de efectuar las pertinentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas aportadas y los elementos que deban ser objeto de valoración.

6.    La Cuenta de liquidación provisional establecerá respecto a cada propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir. Si éste resultara ser acreedor neto el Urbanizador le indemnizará antes de ocupar su finca originaria.

7.    El Proyecto de Reparcelación incorporará los siguientes Planos:

-       Plano de situación y relación con la ciudad.

-       Planos de información, que reflejen la evolución histórica de la realidad física, incorporando los parcelarios o planos catastrales anteriores en el tiempo, correspondientes a la misma superficie.

-       Planos de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.

-       Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute.

-       Plano de clasificación y valoración de las superficies adjudicadas.

-       Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas resultantes adjudicadas.

-       Plano superpuesto de los de fincas aportadas y adjudicación

8.    Los planos deberán redactarse en una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000 y, en todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse los linderos y demás grafismos.

     La simbología gráfica y la enumeración de las parcelas debe ser uniforme y unívoca en todo el proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique en debida forma.

 

Artículo 174.     Régimen de la reparcelación forzosa

1.  El procedimiento de aprobación de la reparcelación forzosa, habrá de ajustarse a las siguientes reglas:

a)  Exposición al público del Proyecto de Reparcelación Forzosa por plazo mínimo de un mes susceptible de anunciarse mediante el procedimiento simplificado del artículo 135, con la salvedad del deber de comunicación a los interesados expresada en el artículo 163.1.

b)  Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.

c)  Audiencia por quince días, sin necesidad de nueva información pública, de los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de información pública. En el procedimiento simplificado previsto en el artículo 135, bastará la comunicación fehaciente del Urbanizador a los interesados informándoles de la Notaría en que protocolice el documento para facilitar su consulta, así como el plazo para formular ante el Ayuntamiento cuantas alegaciones y reclamaciones tenga por conveniente.

d)  Requerimientos recíprocos entre quienes hayan resultado adjudicatarios de fincas en condominio a fin de extinguir la situación de proindivisión.

e)  Aprobación del Proyecto de Reparcelación Forzosa será acordada por el Ayuntamiento dentro del plazo máximo de tres meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible. El silencio se entenderá positivo, si no hay alegaciones pendientes de resolución.

2.  La resolución que ponga fin al procedimiento deberá ser motivada y decidirá todas las cuestiones planteadas por los interesados y aquellas otras derivadas del mismo. La aprobación podrá producirse pura y simplemente; o con rectificaciones que se expresen inequívocamente y queden incorporadas definitivamente al Proyecto.

En todo caso, la resolución debe pronunciarse sobre todos aquellos aspectos que deben ser contenidos por el título inscribible, y constituyen requisito para la inscripción del Título en el Registro de la Propiedad siquiera sea por referencia a los contenidos del proyecto.

3.  Los actos y transmisiones derivados de la reparcelación gozarán de las exenciones y bonificaciones fiscales previstas en la legislación aplicable

 

Artículo 175.     Reparcelación económica.

1.  La reparcelación podrá ser económica cuando las circunstancias de edificación, construcción o de índole similar concurrentes en la unidad de ejecución hagan impracticable o de muy difícil realización la reparcelación material.

2.  La reparcelación económica se limitará al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuración y linderos de las fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, así como, en el supuesto previsto en el apartado anterior, a la redistribución de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.

 

Artículo 176.     Reparcelación voluntaria.

1.    Son voluntarias las reparcelaciones concertadas entre los afectados para que el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas se concrete de modo más acorde con sus preferencias.

2.    Las reparcelaciones voluntarias se tramitarán y aprobarán por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en el artículo 182 para las transferencias de aprovechamiento. Su aprobación puede surtir todos los efectos previstos en el artículo 177.

3.    No obstante, aquellos proyectos de reparcelación voluntaria que conllevan la inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción o la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva que conste en el Registro de la Propiedad, se someterán a exposición al público en los mismos términos previstos en esta Ley para la reparcelación forzosa.

 

Artículo 177.     Efectos de la reparcelación.

1.  El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados y, una vez definitivo en vía administrativa, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su contenido. El Urbanizador, o la Administración actuante, presentarán dicho documento público en el Registro de la Propiedad. Los gastos derivados de la inscripción se entenderán incluidos en los gastos de gestión del Urbanizador.

2.  La aprobación de la reparcelación forzosa producirá, además de los efectos previstos en los artículos 168, 169 y 170.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, los siguientes:

a)   Transmisión, a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento, una vez recibida la urbanización.

b)   Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas debiendo quedar establecida su correspondencia.

c)   Afectación real de las fincas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

 

Sección cuarta. Cuotas de Urbanización.

 

Artículo 178.     Cuotas de urbanización.

Cuando los propietarios retribuyan en metálico la labor urbanizadora se ha de observar las siguientes reglas:

a)   Las cuotas de urbanización y su imposición deberán ser aprobadas por la Administración actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada que se someterá a previa audiencia de los afectados o se tramitarán junto al Proyecto de reparcelación. El trámite de audiencia puede sustituirse por las actuaciones previstas en el artículo 174.1.c), párrafo segundo.

b)   Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, las fincas resultantes sujetas al pago de cuotas de urbanización se afectarán a éste, como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional. El Urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección, en la cuantía que apruebe la administración actuante, hasta cubrir el importe total adeudado por cuenta de cada finca resultante. Se exceptúa la aplicación de la regla anterior respecto a los débitos que el adjudicatario de la finca de resultado tenga garantizados.

c)   El impago de las cuotas dará lugar a la ejecución forzosa de su liquidación, a través de la administración actuante y en beneficio del Urbanizador, mediante apremio sobre la finca afectada. La demora en el pago devengará, a favor del Urbanizador, el interés legal del dinero. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice el cobro inmediato. La Administración, recibida la notificación del Urbanizador del impago de la cuota, deberá iniciar el procedimiento de apremio en un plazo no superior a un mes, y tramitarlo en los plazos legales. El incumplimiento del plazo anterior dará lugar a responsabilidad patrimonial de la administración por los perjuicios causados al Urbanizador.

d)   El Urbanizador podrá convenir con los propietarios obligados un aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la edificación, salvo garantía, real o personal, de dicho pago.

Este aplazamiento potestativo del pago de las cuotas de urbanización será obligatorio cuando el propietario acredite fehacientemente insuficiencia financiera y patrimonial para afrontar el pago de las cuotas, y concurran una de estas circunstancias:

a)      Cuando el Programa proponga como única modalidad de retribución al urbanizador el pago en metálico.

b)       Cuando, estando prevista la posibilidad de pago en terrenos, estos estén ocupados por una edificación consolidada compatible con la nueva ordenación prevista y su propietario opte por la retribución en metálico

A estos efectos la Proposición Jurídico Económica, deberá fijar las condiciones de financiación de las cuotas de urbanización, expresando el tipo de interés aplicable y la cantidad máxima a financiar para el conjunto del Programa que el urbanizador podría asumir de forma que no quedara comprometida la viabilidad económica del mismo. Cuando el Urbanizador no pueda asumir la cuantía resultante a financiar, por comprometer la viabilidad económica del Programa, la Administración correspondiente se subrogará en las condiciones del aplazamiento. El coste de esta financiación constituye carga de urbanización a sufragar por el beneficiario.

Reglamentariamente se establecerán las condiciones en que se formalizará el aplazamiento, que en cualquier caso será coherente con los índices vigentes en el mercado hipotecario, así como el modo en que debe acreditarse la insuficiencia financiera y patrimonial del propietario ante el Ayuntamiento.

e) El importe final de las cuotas devengadas por cuenta de cada parcela se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su aprovechamiento objetivo, las cargas totales del Programa o Unidad de Ejecución, aunque excepcionalmente podrá corregirse este criterio de reparto según reglas objetivas y generales, estipuladas en el Programa o al aprobarse el Proyecto de Urbanización, para compensar ventajas diferenciales o inconvenientes que reporte para parcelas determinadas la proximidad en la implantación de servicios concretos.

f)  Las cuotas de urbanización reguladas en el presente artículo podrá también imponerlas la Administración que ejecute cualquier obra de infraestructura que dote de la condición de solar a parcelas determinadas conforme a lo dispuesto en el Capítulo III del Título I de esta ley. Si las obras así financiadas dieran de provecho para una posterior Actuación integrada, los propietarios que las hubieran sufragado tendrán derecho, en el seno de ésta a que se les compense por el valor actual de las mismas. Igual derecho tendrán los propietarios afectados por programaciones sucesivas de sus terrenos.

 

 

CAPÍTULO III. RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN DE LOS SOLARES Y DE EJECUCION DE LOS PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES AISLADAS.

 

Artículo 179.     Régimen de edificación de los solares.

1.    Los solares podrán ser edificados, por los particulares, cuando se hayan satisfecho las cargas y cánones de urbanización que graven su propiedad, siempre que hayan compensado los excedentes de aprovechamiento radicados en ellos, en los términos exigidos por el Plan.

2.    Las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación mediante:

a)  Compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urbanística que autorice la urbanización y la edificación simultáneas deberá recoger expresamente en su contenido ese compromiso que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen o inscriban; y

b)  Afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación pública. Se exceptúa la exigencia de un afianzamiento específico con este propósito, cuando el importe íntegro de dicho coste ya esté garantizado ante la Administración en virtud de la ejecución de un Programa para el Desarrollo de una Actuación Integrada.

 

Artículo 180.      Reparcelación en ejecución de Programas de Actuación Aislada.

1.  El Programa puede ejecutarse por reparcelación forzosa si, a resultas de la reestructuración de inmuebles y normalización de fincas que prevé, puede adjudicarse algún lote edificable independiente del que se reserve el promotor. En este caso, el compromiso de edificación se entenderá limitado al lote reservado al promotor adjudicatario.

2.  A los efectos de elegir la modalidad reparcelatoria aplicable, se preferirá la reparcelación material, -voluntaria o forzosa- sobre las restantes modalidades. La reparcelación económica será admisible para indemnizar a los titulares de derechos sin asignación en especie.

3.  La reparcelación horizontal consiste en la adjudicación, incluso forzosa, de departamentos de una obra nueva declarada en construcción a cambio de las primitivas propiedades con rigurosa observancia de proporcionalidad y equidad en su valor. La parte alícuota de la obra adjudicada al promotor a cuenta de su aportación industrial debe quedar íntegramente garantizada mediante aval bancario, en beneficio de los propietarios retribuyentes, antes de la inscripción registral de la obra nueva en construcción. El proyecto de reparcelación horizontal se formalizará mediante escritura pública. En este caso, la legitimación para otorgar dicha escritura pública corresponderá al Urbanizador.

 

Artículo 181.     Régimen del suelo urbano en ausencia de Programa.

1.    En suelo urbano, en tanto no se desarrollen Programas, los propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivo que, en cada momento, la ordenación urbanística otorgue a sus terrenos o solares. Para ello podrán poner en práctica alguna de las siguientes alternativas:

a)   Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre solar o parcela propios, si la calificación urbanística de éstos lo permite, mediante las actuaciones previstas en el apartado siguiente.

b)   Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su materialización en suelo apto para ello, cuando la ordenación urbanística afectara el terreno a destino dotacional público.

c)   Efectuar una reserva del aprovechamiento, para su posterior transferencia, previa cesión gratuita del suelo de su propiedad a la Administración.

d)   Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores alternativas, la expropiación del terreno a los cinco años de su calificación, si ésta conlleva el destino público

2.    El otorgamiento de licencia urbanística para la construcción de parcelas o solares en suelo urbano requiere, en tanto no se desarrollen Programas, que su titular cumpla las siguientes condiciones:

a)   Asumir, garantizar y cumplir los compromisos previstos en el artículo 179.2 b).

b)   Abonar, en su caso, el importe de los cánones de urbanización establecidos.

c)   Transmitir a la Administración el suelo dotacional preciso para urbanizar dotando a su parcela de la condición de solar, sin perjuicio de su derecho a servirse de esa cesión para dar cumplimiento a lo dispuesto en el apartado siguiente o, alternativamente, a reservarse el aprovechamiento cedido.

d)   Compensar los excedentes de aprovechamiento que se pretendan edificar.

El pleno cumplimiento de todas las anteriores condiciones por el propietario de una parcela urbana o solar le reportará la patrimonialización del aprovechamiento urbanístico y la consiguiente obligación de materializarlo con sujeción a plazo, que se determinará expidiendo de oficio la correspondiente Cédula de Garantía Urbanística, salvo que el directo otorgamiento de la licencia de obras haga innecesario esto último.

 

 

CAPÍTULO IV. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO.

 

Artículo 182.     Transferencias de aprovechamiento.

1.  Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son compensados en virtud de aquella transferencia, que legitimará la posterior edificación de los mismos.

2.  La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento, según propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las fincas implicadas.

     Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

3.  La validez de toda transferencia exige la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad de valor entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es objeto de compensación con la transferencia.

     No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urbanístico -público o privado- de la finca cedida, ni su clasificación, ni el hecho de que las fincas afectadas estén ubicadas en distintas áreas de reparto, pero el Ayuntamiento podrá denegar la aprobación de transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.

4.  Si el terreno aún no hubiera sido objeto de programación la regla de equivalencia entre lo transferido y lo adquirido, se verificará conforme a las reglas de valoración establecidas por la legislación estatal vigente en la materia.

5.  Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio un terreno ubicado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento actuará como propietario de dicho terreno en la posterior gestión del suelo urbanizable afectado.

     La adquisición mediante transferencias de excedentes de aprovechamiento ubicados en suelo urbanizable requiere que el Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios afectados.

 

Artículo 183.     Reservas de aprovechamiento.

1.    Con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior transferencia. Según se trate de una transmisión a título oneroso o gratuito la reserva la podrá hacer en su favor:

a)   El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la Administración competente.

     Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la compensación de un excedente de aprovechamiento. No podrá, por tanto, reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelación.

     Si la reserva se origina por renuncia a percibir el justiprecio por el suelo, el expropiado podrá, no obstante, reclamar el que proceda a cuenta de las plantaciones o construcciones que ceda con el terreno.

b)   La Administración o el Urbanizador, público o privado, que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa.

     No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompañada, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional público.

2.    La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva. Podrá oponerse a ello el Urbanizador, cuando se pretendan adquirir así excedentes de aprovechamiento radicados en el ámbito de la Actuación Integrada.

3.    Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados por un Programa sea inferior al total aprovechamiento objetivo de éste, el Urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento constitutivo de ella.

4.    El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres años desde que constituyó la reserva o el menor plazo que resulte de contar cinco años desde la calificación del terreno como suelo dotacional público.

 

 

CAPÍTULO V. EJECUCIÓN DE LAS DOTACIONES PÚBLICAS

 

Artículo 184.     Otras formas de ejecución.

1.    El suelo destinado a dotaciones públicas se podrá obtener, mediante expropiación u ocupación directa, en cualquier momento y clase de suelo sin perjuicio de las reservas de aprovechamiento a que ello dé lugar.

2.    Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones públicas, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecución con exceso de aprovechamiento real. La ocupación directa requerirá la previa determinación por la Administración actuante de los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de adquisición por el titular del terreno a ocupar y de la unidad de ejecución en la que, por exceder su aprovechamiento real del apropiable por el conjunto de propietarios inicialmente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos tales aprovechamientos.

3.    La aplicación de esta modalidad de obtención de terrenos dotacionales deberá ajustarse al procedimiento que se determine en la legislación urbanística, con respeto, en todo caso, de las siguientes reglas:

A)   Se publicará la relación de terrenos y propietarios afectados, aprovechamiento urbanísticos correspondientes a cada uno de éstos y unidad o unidades de ejecución donde habrán de hacerse efectivos sus derechos y se notificará a los propietarios afectados la ocupación prevista y las demás circunstancias concurrentes.

B)  La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes desde la notificación y, en tal momento, se levantará acta en la que se hará constar, al menos:

                                                            a. Lugar y fecha de otorgamiento y determinación de la Administración actuante.

                                                            b.Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación registral de los mismos.

                                                            c.Superficie ocupada y aprovechamientos urbanísticos que les correspondan.

                                                            d.Unidad de Ejecución donde se harán efectivos dichos aprovechamientos.

C)  Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.

D)  El órgano actuante expedirá a favor de cada uno de los propietarios terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en la regla B) anterior. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano se remitirá al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la Administración en los términos establecidos reglamentariamente.

E)  Simultáneamente a la inscripción a que se refiere el ordinal anterior, se abrirá folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca ocupada según la certificación, y a dicho folio se trasladarán las inscripciones de dominio y demás derechos reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupación.

4.    Reglamentariamente se desarrollarán las condiciones y requisitos necesarios para la ejecución del planeamiento mediante expropiación u ocupación directa.

 

CAPÍTULO VI. OTRAS DISPOSICIONES DE APLICACIÓN A LAS ACTUACIONES INTEGRADAS Y AISLADAS.

 

Artículo 185.     Conservación de la urbanización.

1.    La conservación de las obras de urbanización es responsabilidad del Ayuntamiento desde su recepción, siendo antes del Urbanizador. Carecerá de validez todo pacto o disposición que pretenda trasladar esa competencia a personas privadas o asociaciones de propietarios sin colaboración y control público o sin condiciones o por tiempo indeterminado. Los administrados no podrán ser obligados por mandato de la Administración a integrarse en esas asociaciones.

2.    Las obras de urbanización, realizadas por Urbanizador competente y ubicadas en dominio público, se entenderán recibidas a los tres meses de su ofrecimiento formal al Ayuntamiento sin respuesta administrativa expresa, o desde que queden abiertas al uso público. Desde el momento en que se entiendan recibidas quedarán en periodo de garantía durante doce meses, en los que el Urbanizador responderá de los defectos constructivos que se manifiesten. Finalizado este periodo, procederá la devolución de las garantías prestadas por el Urbanizador.

3.    Los gastos de conservación serán a cargo de la Administración, a partir de que sean recibidas las obras, salvo que ésta reclame la reparación de vicios.

4.    La recepción se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la Administración o a los administrados, por daños derivados de vicios ocultos.

 

Artículo 186.     Canon de urbanización.

1.    Cuando razones técnicas especiales hagan imprescindible diferir o anticipar la implantación de infraestructuras complementarias respecto a la total urbanización de los solares, las Ordenanzas municipales podrán establecer un canon de urbanización para que los peticionarios de licencias o los propietarios de parcelas y adjudicatarios de Programas contribuyan a sufragar aquellas infraestructuras.

2.    El canon se establecerá para ámbitos determinados, devengándose en proporción al aprovechamiento de las parcelas o solares o a su valor urbanístico. Su cuantía se fijará, mediante fórmula polinómica actualizable, en función de módulos de coste y unidades de obra a instalar o construir, según su repercusión unitaria sobre el aprovechamiento objetivo o su valor urbanístico.

3.    Los ingresos se afectarán a la ejecución de cualesquiera obras de urbanización o la obtención del suelo preciso para ellas.


 

TÍTULO IV. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE GARANTÍA DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.

 

 

Artículo 187.     Actividad administrativa de garantía de la legalidad urbanística.

1.  La actividad administrativa de garantía de la legalidad urbanística comprende todas las actuaciones de las Administraciones Públicas con competencias en urbanismo, tendentes a verificar y exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas y el planeamiento, así como a sancionar su incumplimiento.

2.  Las Administraciones Públicas desarrollan esta actividad, mediante el sometimiento a la obtención de previa licencia, la compulsión a los administrados al cumplimiento de sus deberes, la imposición de las sanciones que, en su caso, procedan y la restauración del orden urbanístico infringido por actos efectuados en contra de lo establecido en la ordenación urbanística vigente.

 

 

CAPÍTULO I. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.

Sección primera. Licencias.

 

Artículo 188.     Actos sujetos a licencia.

1.    Están sujetos a licencia urbanística, en los términos de la presente Ley y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación urbanística y sectorial aplicable, todos los actos de uso, transformación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo, y en particular los siguientes:

a)    Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta.

b)    Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes.

c)    Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior e interior de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, cualquiera que sea su uso.

d)    Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.

e)    La demolición de las construcciones.

f)      La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción.

g)    Los actos de división de terrenos o de parcelación de fincas, salvo en los supuestos legales de innecesariedad de licencia.

h)    La modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones, así como el uso del vuelo sobre los mismos.

i)      Los actos de intervención sobre edificios o elementos protegidos o catalogados, cualquiera que sea el alcance de la obra.

j)      Los desmontes, las explanaciones, los abancalamientos y aquellos movimientos de tierra que excedan lo imprescindible para la práctica ordinaria de labores agrícolas.

k)    La extracción de áridos y la explotación de canteras, en los términos dispuestos por el párrafo 4 siguiente.

l)        La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características propias del paisaje natural, salvo el acopio de materiales necesarios para la realización de obras ya autorizadas por otra licencia.

m) El levantamiento de muros de fábrica y el vallado en los casos y bajo las condiciones estéticas que exijan las ordenanzas de los planes reguladoras de su armonía con el entorno.

n)    La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.

ñ)  La ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.

o)    La instalación de invernaderos.

p)    La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.

q)    La ejecución de obras e instalaciones que afecten al subsuelo.

r)     La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de comunicación de cualquier clase.

s)    La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio.

t)      Las talas y abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda o parque, a excepción de las autorizadas en suelo no urbanizable por los órganos competentes en materia agraria o forestal.

u)    La ejecución de obras de urbanización, salvo lo dispuesto en el número 3 del presente artículo

v)    Todas las demás actuaciones en que lo exija el planeamiento o las ordenanzas municipales.

2.    No están sujetos a licencia urbanística los actos enunciados en el número 1 de este artículo cuando hayan sido previamente autorizados como consecuencia de la aprobación de un proyecto de urbanización o de obra pública de iguales efectos según la legislación urbanística, ni las parcelaciones o la división de fincas incluidas en un proyecto de reparcelación.

3.    Las obras e instalaciones propias de las actividades extractivas deberán contar con la autorización exigible de acuerdo con la legislación minera y estarán, además, sujetas a licencia municipal de actividad con observancia de las prescripciones que les sean aplicables conforme a la normativa medioambiental, territorial y urbanística.

4.    Cuando los actos de edificación y uso del suelo, y aquellos otros previstos en esta Ley, se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público. La falta de autorización o concesión impedirá al solicitante obtener licencia y al órgano competente otorgarla.

5.     Se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales no previstos en el Plan siempre que no dificulten su ejecución ni la desincentiven. El otorgamiento requerirá previo informe favorable de la conselleria competente en urbanismo en Municipios de población inferior a 25.000 habitantes.

La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación.

 

Artículo 189.     Contenido y alcance de la intervención municipal.

1.    Las licencias urbanísticas autorizarán el ejercicio del derecho a edificar o realizar las actuaciones urbanísticas para las que se solicita, en las condiciones establecidas en esta Ley y en el planeamiento según especifique la propia licencia.

2.    La intervención municipal previa a la concesión de la preceptiva licencia se circunscribe estrictamente a la comprobación de la integridad formal y la suficiencia legal de la memoria o proyecto técnico con arreglo al cual deban ser ejecutadas las obras, así como de la habilitación legal del autor o autores de dicho proyecto y de la conformidad o no de lo proyectado a la ordenación urbanística vigente de pertinente aplicación.

 

Artículo 190.     Condiciones de otorgamiento de las licencias.

1.    Las licencias se otorgarán o denegarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y del planeamiento, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.

2.    La legislación y el planeamiento urbanístico aplicables a las licencias serán los del momento de su concesión, salvo que ésta se produzca fuera del plazo legalmente establecido, en cuyo caso, serán de aplicación los vigentes al tiempo de la solicitud.

Cuando las licencias urbanísticas resulten sobrevenidamente disconformes con el planeamiento, podrán ser revocadas, si la conservación total o parcial del acto administrativo no fuera posible, con reconocimiento a su titular de la indemnización que corresponda por aplicación de la legislación estatal.

3.    La denegación de las licencias urbanísticas deberá ser motivada. Sin perjuicio del carácter reglado de las licencias urbanísticas, las Entidades Locales denegarán, en ejercicio de su potestad de defensa y recuperación de los bienes de dominio público, las licencias cuyo otorgamiento permita la ocupación ilegal de los mismos.

 

Artículo 191.     Competencia y procedimiento.

1.    La competencia y el procedimiento de otorgamiento de licencias se ajustarán a la legislación sectorial que en cada caso las regula, a la de Régimen Local y la del Procedimiento Administrativo Común.

2.    El expediente para otorgar la licencia urbanística debe incorporar los informes de carácter técnico y jurídico sobre la conformidad del acto o uso pretendidos con la ordenación urbanística aplicable, emitidos por los correspondientes servicios municipales.

3.    Cuando en el procedimiento de concesión de licencia sea necesario solicitar informes de distintos departamentos del Ayuntamiento y de otras Administraciones Públicas, éstos se solicitarán simultáneamente en un solo acto y por una sola vez. Su emisión estará sujeta a la legislación sobre Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

4.    El procedimiento para la concesión de licencia sólo se entenderá iniciado cuando la petición vaya acompañada de proyecto técnico y de los demás documentos indispensables para dotar de contenido la resolución. Si en la documentación aportada, la Administración observase la existencia de diversas deficiencias, deberá requerir en un acto único al interesado para la subsanación de las mismas, quedando en este caso, suspendido el transcurso de los plazos para el otorgamiento de licencia.

 

Artículo 192.     Plazos para el otorgamiento de licencias.

1.    Las licencias urbanísticas se resolverán en los plazos siguientes:

a)   Las de mera reforma que no suponga alteración estructural del edificio, ni afecten a elementos catalogados o en trámite de catalogación, así como las de primera ocupación o, en su caso, habitabilidad de las construcciones en el plazo de un mes.

b)   Las licencias que comporten obras mayores de nueva construcción o reforma estructural de entidad equivalente a una nueva construcción o las de derribo, respecto a edificios no catalogados, habrán de otorgarse o denegarse en el plazo de dos meses.

c)   Las de intervención -que serán cualesquiera que afecten a edificio catalogado o en trámite de catalogación-, en el de tres meses.

2.    Las licencias para cualquier tipo de obras que, por disposición legal o reglamentaria, hayan de otorgarse junto a la correspondiente licencia de actividad, se someterán, con preferencia respecto a las reglas anteriores, al régimen procedimental específico de la licencia de actividad.

3.    Los Ayuntamientos podrán otorgar licencias parciales que autoricen la realización de fases concretas del proyecto, a reserva de la subsanación o suplemento de éste en aspectos menores y complementarios pendientes de autorización administrativa.

 

Artículo 193.     Silencio administrativo.

1.    El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa supondrá la concesión de la licencia por silencio administrativo, y habilitará al peticionario para la iniciación de las obras o la realización de las actuaciones correspondientes, que deberán ajustarse a la ordenación urbanística y cumplir los demás deberes y condiciones que la ley y los Planes exijan para su realización.

2.    Se exceptúan de lo dispuesto en el número anterior, las licencias de intervención en edificios catalogados, o en trámite de catalogación.

3.    En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo, facultades en contra de las leyes, de los Planes, Proyectos, Programas u Ordenanzas o, en general, en términos contrarios, opuestos o disconformes con las previsiones de la ordenación urbanística

4.    Serán nulas de pleno derecho las licencias obtenidas por acto expreso o presunto que contravengan de modo grave y manifiesto la legislación o el planeamiento urbanístico.

 

Artículo 194.     Actos promovidos por Administraciones Públicas.

1.  Los actos especificados en el artículo 188.1 y promovidos por la Administración del Estado o la Generalitat o por sus entidades de Derecho público, deben estar sujetos a licencia municipal, con las excepciones previstas por la legislación sectorial.

2.  No estarán sujetas a licencia las obras públicas supramunicipales de infraestructura territorial o de especial interés público, debiendo asegurar su correcta integración en la ordenación urbanística conforme al procedimiento previsto en el artículo 98 de la presente Ley.

3.  Cuando sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de régimen local 

 

Artículo 195.     Caducidad de las licencias.

1.    Todas las licencias se otorgarán por plazo determinado tanto para iniciar, como para terminar las obras, salvo las referidas a los usos, que tendrán vigencia indefinida sin perjuicio de la obligación legal de adaptación a las normas que en cada momento los regulen.

2.    Los Ayuntamientos podrán conceder prórrogas de los plazos de las licencias por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de su otorgamiento.

3.    El órgano competente para conceder la licencia declarará, de oficio o a instancia de parte, la caducidad de las licencias, previa audiencia al interesado, una vez transcurridos los plazos correspondientes.

4.    La declaración de caducidad extinguirá la licencia, no pudiéndose iniciar ni proseguir las obras si no se solicita y obtiene una nueva ajustada a la ordenación urbanística en vigor. Si la obra o instalación quedase inacabada o paralizada durante tiempo superior a un año desde la declaración de caducidad procederá la sujeción del inmueble al régimen de edificación forzosa.

 

Artículo 196.     Obligaciones de las empresas suministradoras de servicios.

1.    Para la contratación de sus servicios, las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán al titular de la obra o actividad, la acreditación de la obtención de la correspondiente licencia municipal.

2.    Las órdenes de suspensión, paralización o demolición de cualesquiera obras, usos o edificaciones serán notificadas a las compañías que suministren o presten los servicios especificados en el número anterior, a fin de que procedan en el plazo de diez días a la suspensión de los correspondientes suministros.

3.    La suspensión de los suministros sólo podrá levantarse una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas, mediante notificación expresa en tal sentido de la Administración a las empresas suministradoras.

4.    Las compañías de suministros y servicios que incumplan las obligaciones descritas incurrirán en infracción urbanística grave.

 

Sección segunda. Cédula de Garantía Urbanística.

 

Artículo 197.     Cédula de Garantía Urbanística.

1.    Los Ayuntamientos habrán de expedir, a petición de los interesados y en el plazo de un mes, Cédula de Garantía Urbanística para las parcelas susceptibles de edificación mediante actuación aislada. La Cédula expresará la calificación urbanística y su plazo máximo de vigencia será de un año, dentro del cual deberá solicitar la pertinente licencia.

2.    El propietario del solar o parcela respecto a la que se haya expedido válidamente la Cédula, por primera vez, tendrá derecho a que, durante la vigencia de ésta, si no se mantienen las condiciones urbanísticas en ella expresadas, los Municipios responsables reparen los perjuicios patrimoniales causados por los cambios de ordenación sobrevenidos, siempre que el interesado no tuviese pendiente el cumplimiento de deberes de cesión, equidistribución o urbanización y así constase en dicha Cédula.

3.    El otorgamiento de Cédulas de Garantía Urbanística quedará en suspenso con motivo de la suspensión del otorgamiento de licencias previsto en el artículo 101 de la presente Ley.

4.    Con independencia de lo regulado en los números anteriores los Ayuntamientos tienen la obligación de informar por escrito a cualquier solicitante respecto a la clasificación, calificación y programación urbanística de los terrenos, en el plazo de un mes.

 

Sección tercera. Parcelaciones.

 

Artículo 198.     Licencias de parcelación.

1.    Toda parcelación o división de terrenos, quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el Ayuntamiento certifique o declare su innecesariedad.

2.    La licencia de parcelación es innecesaria cuando:

a)   La división o segregación sea consecuencia de una reparcelación o de una cesión –ya sea forzosa o voluntaria, gratuita u onerosa– a la Administración, para que destine el terreno resultante de la división al uso o servicio público al que se encuentre afecto.

b)   El correspondiente acto de disposición no aumente el número de fincas originariamente existentes y cumpla las normas sobre su indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas.

c)   La división o segregación haya sido autorizada expresamente por el municipio con motivo del otorgamiento de otra licencia urbanística.

3.    De conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal, los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración administrativa de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Asimismo, los Notarios y Registradores de la Propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les conste

4.    Será innecesaria la acreditación de licencia de parcelación o de división de terrenos cuando medie:

a)   Testimonio del certificado municipal correspondiente

b)   Acreditación de que se solicitó la licencia o dicho certificado, con la antelación necesaria respecto al momento de otorgar la división, sin haber obtenido resolución administrativa expresa dentro de los plazos legales y efectuando declaración responsable de esto último

c)   Justificación rigurosa del cumplimiento de las condiciones expresadas en el número 2.b anterior al autorizar o inscribir el otorgamiento de la segregación.

 

Artículo 199.     Indivisibilidad de terrenos en las distintas clases de suelo.

Son indivisibles:

a) Las parcelas determinadas como mínimas en el correspondiente planeamiento, a fin de constituir fincas independientes.

b) Las parcelas cuyas dimensiones mínimas sean iguales o menores a las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo si los lotes resultantes se adquieren simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de programarlos.

c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento, salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior.

d)   Las parcelas edificables con arreglo a una determinada relación entre superficie de suelo y superficie construible, cuando se edificara la correspondiente a toda la superficie de suelo o, en el supuesto de que se edificare la correspondiente a sólo una parte de ella, la restante, si fuera inferior a la parcela mínima, con las salvedades indicadas en el apartado anterior.

e)   Las parcelas en suelo no urbanizable, y en suelo urbanizable sin programación, salvo que cumplan con los requisitos establecidos en su legislación reguladora.

 

Artículo 200.     Otorgamiento de la licencia.

Las licencias de parcelación o el certificado de su innecesariedad se otorgarán en el plazo de un mes, siendo aplicable lo previsto en la sección primera del presente capítulo.

 

Sección cuarta. Deber de edificar y rehabilitar.

 

Artículo 201.     Deber urbanístico de edificar o rehabilitar y obligación de hacerlo dentro de plazos determinados.

1.    El propietario de un terreno tiene el deber de destinarlo al uso y aprovechamiento previsto por el Plan colaborando, con prontitud y diligencia, a la ejecución de éste. Si el terreno de su propiedad fuera una parcela en suelo urbano o un solar, deberá solicitar la preceptiva licencia para construir, según el Plan, compensando, en todo caso, el excedente de aprovechamiento que presente el terreno, efectuando las cesiones y realizando las obras de urbanización que, en cada caso, correspondan. Este deber de edificación será exigible una vez transcurridos los plazos fijados por el Programa o, en su defecto, cuando haya transcurrido un año desde que fuera posible solicitar la licencia.

2.    Una vez otorgada la licencia, se deberá iniciar, concluir y no interrumpir la construcción dentro de los plazos en ella determinados. En defecto de tales plazos se entenderá que el interesado dispone de un plazo de seis meses para iniciar las obras y veinticuatro para terminarlas, admitiéndose interrupciones en dichos plazos que no podrán exceder, en total, de seis meses. La caducidad de la licencia se declarará previa audiencia del interesado.

 

Artículo 202.     Orden individualizada de ejecución de la edificación.

1.  El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, y una vez sea exigible el deber de edificar por transcurso de los plazos previstos en el artículo anterior, podrá dictar órdenes individualizadas de ejecución de la edificación o rehabilitación, previa audiencia de los interesados, siguiendo criterios expresos y objetivos de prioridad en el fomento de dichas actividades.

La orden advertirá de que si el propietario afectado no solicita licencia y compensa los excedentes de aprovechamiento de su parcela en el plazo de un año, la parcela quedará en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

2.  La orden de ejecución de la edificación o rehabilitación surtirá los efectos de Cédula de Garantía Urbanística y, a tal fin, expresará las condiciones urbanísticas de la parcela que ordene edificar. Asimismo, la orden, una vez notificada al interesado, se comunicará al Registro de la Propiedad para constancia en el mismo. Si el interesado cumple lo ordenado se ordenará cancelar la anotación correspondiente.

 

Sección quinta. Deber de conservación de inmuebles y ruina.

 

Artículo 203.     Deber de conservación y rehabilitación.

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. Será exigible este deber aun cuando no hubiere normas específicamente aplicables sobre protección del medio ambiente, patrimonios arquitectónicos y arqueológicos o sobre rehabilitación urbana. Si las hubiere, se cumplirá con total respeto a las mismas.

 

Artículo 204.     Inspección periódica de construcciones.

1.  Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a 50 años deberán promover, al menos cada cinco años, una inspección, a cargo de facultativo competente, para supervisar su estado de conservación.

2.  Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del certificado exige remitir copia de él al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

3.  El Ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados.

 

Artículo 205.     Límite del deber de conservación y rehabilitación.

1.  Los propietarios de edificios están obligados a sufragar o soportar el coste de las obras de conservación y rehabilitación que dichas construcciones precisen para cumplir lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación.

2.  Cuando una Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá exigir a aquélla que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras, constitutivo del mismo.

3.  Se entenderá que las obras mencionadas en el párrafo anterior exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un edificio sino de otra clase de construcción, dicho límite se cifrará, en todo caso, en la mitad del coste de erigir o implantar una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio.

 

Artículo 206.     Ayudas públicas para la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico.

1.    Procederá el otorgamiento de ayudas para financiar la conservación o rehabilitación de construcciones por las razones reguladas en el artículo anterior o para obras que potencien la utilidad social de las construcciones y que se financien ponderando la situación socioeconómica del destinatario de la subvención, conforme a lo que reglamentariamente se establezca.

2.    La Administración podrá convenir con el interesado fórmulas de explotación conjunta del inmueble, siempre que permitan una adecuada participación pública en los beneficios generados por la prolongación de la vida útil de la construcción. Se pueden otorgar ayudas a fondo perdido como incentivo de inversiones privadas proporcionadas a la subvención en los términos que reglamentariamente se determinen.

3.    Si el propietario tuviera derecho a la ayuda -en aplicación del artículo anterior- y no alcanzara un acuerdo con la Administración, aquélla se otorgará como anticipo reintegrable, en dinero constante, en caso de venta o expropiación, debiéndose dejar constancia de ello en el Registro de la Propiedad. El reintegro no superará la mitad del precio de expropiación o venta. Si ésta lo es por precio inferior al duplo del anticipo, la Administración podrá ejercer el derecho de tanteo en los términos que legalmente se establezcan.

4.    Los Ayuntamientos deben bonificar, en la medida más amplia posible, las licencias de obras que tengan por objeto la reparación o rehabilitación de edificaciones deterioradas.

5.    Las políticas de ayuda económica que instrumente la Generalitat para rehabilitar y conservar el patrimonio arquitectónico darán prioridad a los inmuebles y conjuntos catalogados y ponderarán la corresponsabilidad financiera que, en dichas actuaciones, asuman los entes locales con arreglo a sus posibilidades.

 

Artículo 207.     Situación legal de ruina.

1.    Procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación calculado conforme al artículo 205.

2.    Procederá, asimismo, la declaración de ruina, cuando el propietario acredite haber cumplido puntualmente lo dispuesto en el artículo 203, realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en los dos últimos certificados de inspección periódica y el coste de éstas, unido al de las que estén pendientes de realizar, con los fines antes expresados, supere el límite enunciado en el párrafo anterior, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.

3.    Corresponderá a los Ayuntamientos declarar la situación legal de ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier interesado. En las actuaciones se citará a los ocupantes legítimos de la construcción y a los titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico.

4.    La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último.

La propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de los interesados y resolución del Alcalde dictada a la vista de las alegaciones presentadas.

No procede declarar el incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia.

5.    La declaración de ruina legal respecto a un edificio no catalogado, ni objeto de un procedimiento de catalogación, determina para su dueño la obligación de rehabilitarlo o demolerlo, a su elección.

6.    Si la situación legal de ruina se declara respecto a edificio catalogado u objeto del procedimiento de catalogación, el propietario deberá adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad. La Administración podrá concertar con el propietario su rehabilitación. En defecto de acuerdo, puede ordenarle que la efectúe otorgándole la correspondiente ayuda u ordenar la inclusión en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

 

Artículo 208.     Intervención en edificios catalogados.

1.    En los edificios catalogados sólo podrán realizarse las obras expresamente autorizadas por licencia de intervención o dispuestas por orden de ejecución municipal de obras de intervención.

2.    Las licencias de intervención contemplarán conjuntamente todas las actuaciones que hayan de realizarse en el inmueble y el resultado final de las mismas. Dichas actuaciones sólo excepcionalmente, cuando sea imposible la conservación de lo construido o cuando la catalogación no obedezca a su valor intrínseco sino a su mera importancia ambiental, podrán contemplar la sustitución de la edificación, a ser posible parcial, bajo condiciones especiales. Las obras de intervención se ajustarán a las prescripciones del Catálogo y del planeamiento, pero su autorización podrá concretar otras condiciones adicionales, salvaguardando los valores protegidos.

La licencia de intervención controla la oportunidad técnica de las obras para la mejor preservación de las características culturales cuyo reconocimiento colectivo se expresa en la catalogación. Su otorgamiento se efectuará por resolución debidamente motivada.

3.    Sólo podrá otorgarse licencia de demolición para edificios no catalogados y que no sean objeto de un procedimiento tendente a su catalogación.

4.    En la aplicación de lo anteriormente dispuesto se facilitará el ejercicio de sus atribuciones a los órganos competentes para la tutela del patrimonio histórico, cuando la intervención afecte a bienes declarados de interés cultural o sujetos a procedimiento para su declaración o inventariado como tales. En ningún caso, la aplicación de esta Ley permitirá exceptuar la plena sujeción de dichos bienes a su normativa reguladora específica.

 

Artículo 209.     Ordenes de ejecución de obras de conservación y de obras de intervención.

1.    Los Ayuntamientos deben dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios deteriorados o en condiciones deficientes para su utilización efectiva. También los órganos de la Generalitat competentes en materia de patrimonio cultural inmueble podrán, oído el Ayuntamiento, dictar dichas órdenes respecto a edificios catalogados. Las órdenes de ejecución pueden conminar, asimismo, a la limpieza, vallado, retirada de carteles u otros elementos impropios del inmueble.

2.    Dentro del plazo señalado en la orden de ejecución el propietario afectado debe solicitar las ayudas económicas a las que justifique tener derecho y puede pedir la licencia de demolición, salvo que el edificio esté catalogado. También puede proponer alternativas técnicas para las obras o solicitar razonadamente una prórroga en su ejecución.

3.    El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la Administración para adoptar una de estas medidas:

a)  Ejecución subsidiaria a costa del obligado hasta el límite del deber de conservación.

b)  Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones cometidas.

 

Artículo 210.     Amenaza de ruina inminente.

1.  Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el Ayuntamiento podrá acordar el apeo, apuntalamiento o cualquier medida que se estime necesaria para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente cabrá ordenar la demolición cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.

     Cuando se trate de edificios no catalogados, el Ayuntamiento podrá adoptar motivadamente cualquiera de las medidas anteriores, incluso la demolición del edificio.

2.  El Ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al propietario de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los gastos realizados por el Ayuntamiento hasta el límite del deber normal de conservación.

3.  La adopción de las medidas cautelares dispuestas por el Ayuntamiento, para evitar la ruina inminente, no presuponen la declaración de la situación legal de ruina.

4.  La adopción de las medidas cautelares a que se refiere el presente artículo determinará la incoación automática de un procedimiento contradictorio al objeto de determinar el eventual incumplimiento, por parte del propietario, del deber de conservación de la edificación, que podrá concluir con la declaración formal de incumplimiento del citado deber y la sujeción del inmueble al Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

 

Artículo 211.     Pérdida o destrucción de elementos catalogados.

1.  Cuando por cualquier circunstancia resulte destruida una construcción o edificio catalogado, el terreno subyacente permanecerá sujeto al régimen propio de la catalogación. El aprovechamiento subjetivo de su propietario no excederá el preciso para la fiel restitución de los valores afectados, que podrá ser ordenada.

2.  El Plan podrá disponer, en casos justificados, que cuando un edificio catalogado resulte destruido el terreno subyacente quede inmediatamente calificado como zona dotacional pública.

3.  La destrucción de un edificio catalogado, mediando incumplimiento del deber normal de conservación, determinará la expropiación o sujeción del inmueble al Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

 

Artículo 212.     Ordenes de adaptación al ambiente.

Los Planes pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptación al ambiente de edificios. Las órdenes de ejecución que se dicten en cumplimiento de esas disposiciones se sujetarán al régimen establecido en los artículos anteriores. Estas órdenes se deberán referir a elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.

 

Sección sexta. Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa

 

Artículo 213.     Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

1.  Los Municipios mantendrán en condiciones de pública consulta un Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar en el que se incluirán los inmuebles en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa y aquellos sobre los que exista orden de edificación o rehabilitación forzosa en vigor. Esta inclusión tiene sólo efectos declarativos, susceptibles de ser extinguidos mediante prueba en contrario.

2.  La inclusión de un inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar deberá notificarse al Registro de la Propiedad.

3.  La inclusión se efectuará expresando la causa que la determina, la descripción del inmueble afectado y, en su caso, las declaraciones administrativas respecto al incumplimiento de deberes urbanísticos del propietario. Para su constancia en el Registro de la Propiedad bastará con la certificación administrativa que, cumpliendo los requisitos de la legislación hipotecaria, transcriba la orden de ejecución o la declaración de inclusión y acredite su notificación al titular registral.

 

Artículo 214.     Régimen de edificación o rehabilitación forzosa de inmuebles.

Quedan en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa los inmuebles:

a)      Respecto a los que se incumpla la obligación particularizada de edificar, de solicitar licencia o de urbanizar simultáneamente a la edificación derivada de orden individualizada o expedición de la Cédula de Garantía urbanística, en los supuestos y plazos regulados en este título.

b)      Respecto a los que se incumpla la obligación de efectuar obras de conservación y rehabilitación derivada de orden individualizada en los términos exigibles en virtud de lo dispuesto en este título, sin perjuicio de la aplicación simultánea de las restantes medidas contempladas en el artículo 209.3 de esta Ley.

c)      Catalogados que se encuentren  en situación legal de ruina, en tanto el propietario no inicie las actuaciones tendentes a la rehabilitación.

d)   Cuando sin existir declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos lo solicite voluntariamente el propietario.

 

Artículo 215.     Efectos de la sujeción al Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

1.  El Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa comporta, para los inmuebles sujetos a él, su declaración de utilidad pública y de la necesidad de su ocupación a efectos expropiatorios.

2.  Cualquier persona, por propia iniciativa o concurriendo a una previa convocatoria municipal, podrá formular un Programa para la edificación y, en su caso, urbanización, intervención o rehabilitación del inmueble, conforme al procedimiento y efectos previstos en el Capitulo III del Título III de esta Ley. Aquellos propietarios que hayan sido objeto de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos no podrán presentar alternativa técnica, ni proposición jurídico-económica; sus derechos en la reparcelación se concretarán en forma de indemnización sustitutoria de adjudicación sin que proceda la adjudicación de finca de reemplazo o porción indivisa de ésta.

3. El adjudicatario de este procedimiento contará con las prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de un Programa y con el beneficio de la expropiación.

 

CAPÍTULO II. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.

Sección primera. Disposiciones generales.

 

Artículo 216.     Reacción Administrativa ante la actuación ilegal.

Las actuaciones que contravengan la ordenación urbanística darán lugar a la adopción por la Administración competente de las siguientes medidas:

a)   Las dirigidas a la restauración del orden jurídico infringido y de la realidad física alterada o transformada como consecuencia de la actuación ilegal.

b)   La iniciación de los procedimientos de suspensión y anulación de los actos administrativos en los que pudiera ampararse la actuación ilegal.

c)   La imposición de sanciones a los responsables, previa la tramitación del correspondiente procedimiento sancionador, ello sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles o penales.

 

Artículo 217.     Carácter inexcusable del ejercicio de la potestad.

La adopción de las medidas de restauración del orden urbanístico infringido es una competencia irrenunciable y de inexcusable ejercicio por la Administración actuante. Ni la instrucción del expediente sancionador, ni la imposición de multas exonera a la Administración de su deber de adoptar las medidas tendentes a la restauración del orden urbanístico infringido, en los términos establecidos en esta Ley. Las sanciones por las infracciones urbanísticas que se aprecien se impondrán con independencia de dichas medidas.

 

Sección segunda. Obras ejecutadas sin licencia o disconformes con la misma.

 

Artículo 218.     Obras de edificación sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones en curso de ejecución.

1.      Cuando los actos de edificación o uso del suelo se realizasen sin licencia u orden de ejecución, el Alcalde, y en su caso, la conselleria competente en urbanismo, de oficio o a instancia de parte, comprobado que los mismos carecen de autorización urbanística, ordenará, sin más trámite, la suspensión inmediata de las obras o el cese del uso en curso de ejecución o desarrollo.

2.      La notificación de la orden de suspensión podrá realizarse, indistintamente, al promotor, al propietario, al responsable del acto o, en su defecto, a cualquier persona que se encuentre en el lugar de ejecución, realización o desarrollo, y esté relacionada con el mismo. La orden de suspensión deberá ser comunicada, asimismo, al Registro de la Propiedad para su constancia mediante nota marginal.

3.      Cuando los actos de edificación o uso del suelo se realizasen con licencia u orden de ejecución, pero sin ajustarse a las condiciones en ella establecidas, el Alcalde, de oficio o a instancia de parte interesada, se dirigirá al promotor, constructor y técnico director, señalándoles las anomalías observadas y concediéndoles el plazo de diez días para aducir la concordancia de las obras con el contenido de la licencia u orden de ejecución. La falta de contestación dentro de dicho plazo implica aceptación de las irregularidades señaladas, por lo que se acordará de modo inmediato por el Alcalde la paralización de las obras o la prohibición de los usos.

4.      Si por los responsables se aduce la conformidad de la licencia u orden de ejecución con la actuación urbanística, se les convocará para que dentro de los quince días siguientes se personen en el lugar donde ésta se venga desarrollando, examinándose los pormenores de la misma conjuntamente con la Inspección Urbanística y extendiéndose la correspondiente acta suscrita por todos los comparecientes, a la vista de la cual la Alcaldía se pronunciará según proceda, permitiendo la prosecución de la actividad o especificando un plazo para su adecuación a las condiciones de la licencia, vencido el cual sin que ésta se produzca tendrá lugar la paralización.

 

Artículo 219.     Actos en curso de ejecución en suelo no urbanizable.

1.    Cuando en suelo no urbanizable se estén llevando a cabo actos de uso o edificación del suelo sin autorización urbanística autonómica, cuando ésta sea preceptiva, o sin ajustarse a sus determinaciones, la conselleria competente en urbanismo ordenará la inmediata suspensión de dichos actos.

2.    Si las actuaciones a que se refiere el número anterior se estuvieran llevando a cabo amparadas en la licencia municipal y ajustándose a sus determinaciones,