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Proyecto de la
Ley
Urbanística Valenciana
INDICE......................................................................................................................................
1
EXPOSICION DE
MOTIVOS...............................................................................................
19
TÍTULO PRELIMINAR. DISPOSICIONES
GENERALES.............................................
28
Artículo 1. Objeto de la
ley......................................................................................
28
Artículo 2. Título
competencial................................................................................
28
Artículo 3. Actividad
urbanística..............................................................................
28
Artículo 4. Objetivos y finalidades
de la actividad administrativa en el urbanismo.
28
Artículo 5. Competencia para la
actividad administrativa en el urbanismo............
29
Artículo 6. Participación de los
particulares...........................................................
30
Artículo 7. Acción
pública........................................................................................
30
Artículo 8. Normas de aplicación
directa................................................................
30
TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
Y ESTATUTO DEL PROPIETARIO 32
CAPÍTULO I. CLASIFICACIÓN DEL
SUELO........................................................................
32
Artículo 9. Clases de
suelo.....................................................................................
32
Artículo 10. Suelo
urbano..........................................................................................
32
Artículo 11.
Solares...................................................................................................
33
Artículo 12. Suelo
urbanizable..................................................................................
33
Artículo 13. Régimen del suelo
urbanizable sin programación................................
34
Artículo 14. Actuaciones
Integradas.........................................................................
34
Artículo 15. Actuaciones
Aisladas............................................................................
35
Artículo 16. Suelo no
urbanizable.............................................................................
35
Artículo 17. Clasificación del suelo
en municipios sin planeamiento.......................
35
CAPÍTULO II. ESTATUTO DE LA PROPIEDAD
DEL SUELO............................................
36
Sección primera. Principios
generales............................................................................
36
Artículo 18. Estatuto de la propiedad
del suelo........................................................
36
Artículo 19. Ejercicio de los
derechos de los propietarios.......................................
36
Sección segunda. Derechos y deberes de
los propietarios de suelo.............................
36
Artículo 20. Derechos de los
propietarios de suelo urbano.....................................
36
Artículo 21. Deberes de los
propietarios de suelo urbano.......................................
36
Artículo 22. Derechos de los
propietarios de suelo urbanizable..............................
37
Artículo 23. Deberes de los
propietarios de suelo urbanizable................................
38
Artículo 24. Derechos y deberes de
los propietarios de suelo no urbanizable........
39
Sección tercera. Afección de las fincas
al cumplimiento de los deberes urbanísticos.
39
Artículo 25. Transmisión de fincas y
deberes urbanísticos.....................................
39
Artículo 26. Declaración de obra
nueva....................................................................
39
CAPÍTULO III. ÁREAS
SEMICONSOLIDADAS.....................................................................
39
Artículo 27. Áreas
semiconsolidadas.......................................................................
39
Artículo 28. Tratamiento para las
edificaciones consolidadas en el régimen de Actuaciones
Integradas................................................................................................................
40
Artículo 29. Remisión de las
edificaciones consolidadas al régimen de Actuaciones Aisladas.
41
Artículo 30. Exceso de
aprovechamiento consolidado............................................
41
CAPÍTULO IV.
VALORACIONES............................................................................................
42
Artículo 31. Criterio de aplicación
de las reglas de valoración.................................
42
Artículo 32. Momento al que han de
referirse las valoraciones................................
42
CAPÍTULO V. RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
DE LA ADMINISTRACIÓN POR EL EJERCICIO DE POTESTADES
URBANÍSTICAS............................................................................................
42
Artículo 33. Principio de no
indemnización por el ejercicio de potestades urbanísticas.
42
CAPITULO VI. CONCEPTOS FUNDAMENTALES
PARA EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.
42
Artículo 34. Conceptos fundamentales
del Régimen Urbanístico del Suelo............
43
TÍTULO II. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 44
Artículo 35. La actividad urbanística
de planeamiento.............................................
44
CAPÍTULO I. LA
ORDENACIÓN............................................................................................
44
Artículo 36. Ordenación
estructural..........................................................................
44
Artículo 37. Ordenación
pormenorizada...................................................................
45
CAPÍTULO II. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA................................
46
Artículo 38. Instrumentos de
planeamiento de carácter espacial............................
46
Artículo 39. Instrumentos de
planeamiento de carácter temporal, económico y de gestión.
46
Artículo 40. Reglamento e
Instrucciones de Planeamiento.....................................
47
Artículo 41. Reglamento de zonas de
ordenación urbanística.................................
47
Artículo 42. Las Ordenanzas
municipales...............................................................
47
CAPÍTULO III. DETERMINACIONES DE
ORDENACIÓN ESTRUCTURAL......................
48
Sección primera. Directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio............................................................................................................................................
48
Artículo 43.
Objeto....................................................................................................
48
Artículo 44.
Contenido...............................................................................................
49
Artículo 45. Directrices relativas a
la sostenibilidad.................................................
49
Artículo 46. Directrices relativas a
la calidad de vida de los ciudadanos.................
51
Artículo 47. Directrices relativas a
la ordenación.....................................................
52
Sección segunda. Determinaciones
sustantivas de la ordenación estructural...........
53
Artículo 48. Clasificación del
suelo...........................................................................
53
Artículo 49. Zonificación y usos
globales..................................................................
53
Artículo 50. Ordenación del Suelo No
Urbanizable..................................................
53
Artículo 51. Tratamiento de los
bienes de dominio público no municipal................
53
Artículo 52. Red Primaria de reservas
de suelo dotacional público.........................
54
Artículo 53. Objetivos de los
instrumentos de desarrollo del Plan General.............
55
Artículo 54. Criterios de
delimitación de sectores y de su desarrollo secuencial....
55
Artículo 55. Criterios para la
delimitación de las Áreas de Reparto.........................
56
Artículo 56. Criterios para la
determinación y cálculo del aprovechamiento tipo.....
57
CAPÍTULO IV. DETERMINACIONES DE
ORDENACIÓN PORMENORIZADA..................
58
Artículo 57. Principio
general....................................................................................
58
Artículo 58. Delimitación de las
Unidades de Ejecución..........................................
59
Artículo 59. Establecimiento de la
red secundaria de reservas de suelo dotacional público
60
Artículo 60. Otras determinaciones de
ordenación pormenorizada........................
60
CAPÍTULO V. PLANES
URBANÍSTICOS..............................................................................
62
Sección primera. Planes
Generales................................................................................
62
Artículo 61. Función, ámbito y
alcance del Plan General.........................................
62
Artículo 62. Determinaciones del Plan
General........................................................
62
Artículo 63. Límites a la potestad de
planeamiento..................................................
63
Artículo 64. Documentación del Plan
General..........................................................
63
Sección segunda. Planes
Parciales.................................................................................
64
Artículo 65. Funciones del Plan
Parcial....................................................................
64
Artículo 66. Ámbito y determinaciones
de los Planes Parciales..............................
64
Artículo 67. Determinaciones mínimas
exigibles al planeamiento parcial...............
64
Artículo 68. Documentación de los
Planes Parciales..............................................
65
Sección tercera. Plan de Reforma
Interior....................................................................
66
Artículo 69. Plan de Reforma
Interior........................................................................
66
Artículo 70. Ámbito y determinaciones
de los Planes de Reforma Interior..............
66
Artículo 71. Documentación del Plan
de Reforma Interior.......................................
66
Sección cuarta. Planes Parciales y de
Reforma Interior modificativos de la ordenación estructural.
67
Artículo 72. Función y
contenido...............................................................................
67
Artículo 73. Planes modificativos de
la clasificación y calificación del suelo...........
68
Artículo 74. Documento de
justificación de la Integración Territorial.......................
69
Sección quinta. Plan
Especial.........................................................................................
72
Artículo 75. Plan
Especial.........................................................................................
72
Artículo 76. Documentación de los
Planes Especiales...........................................
72
Sección sexta. Catálogos de bienes y
espacios protegidos...........................................
72
Artículo 77. Catálogos de Bienes y
Espacios Protegidos........................................
72
Artículo 78. Documentación de los
Catálogos.........................................................
73
Sección séptima. Estudios de
detalle..............................................................................
73
Artículo 79. Estudios de
detalle................................................................................
73
Artículo 80. Documentación de los
Estudios de Detalle..........................................
74
CAPÍTULO VI. PROMOCIÓN, TRAMITACIÓN Y
APROBACIÓN DE LOS PLANES.........
74
Sección primera. Tramitación y
aprobación del Plan General......................................
74
Artículo 81. Promoción del Plan
General..................................................................
74
Artículo 82. Planeamiento General
transitorio para situaciones coyunturales de urgencia.
75
Artículo 83. Tramitación de Planes
Generales.........................................................
75
Artículo 84. Período consultivo
previo a la aprobación.............................................
76
Artículo 85. Aprobación
definitiva..............................................................................
77
Artículo 86. Aprobación definitiva
parcial o supeditada a la formalización de alternativas.
78
Sección segunda. Promoción, tramitación
y aprobación del planeamiento de desarrollo.
78
Artículo 87.
Formulación...........................................................................................
78
Artículo 88. Iniciativa
particular.................................................................................
78
Artículo 89. Iniciativa de
Administración no municipal..............................................
79
Artículo 90. Elaboración y
tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de
Detalle....................................................................................................
79
Artículo 91. Aprobación de Planes o
Programas.....................................................
80
Artículo 92. Elaboración de
instrumentos de planeamiento de desarrollo de ámbito intermunicipal.
80
CAPÍTULO VII. MODIFICACIÓN DE LOS
PLANES.............................................................
81
Artículo 93. Revisión del Plan
General.....................................................................
81
Artículo 94. Modificación de los
Planes....................................................................
82
CAPÍTULO VIII. TRAMITACIÓN DE LOS
PLANES ESPECIALES Y CATÁLOGOS..........
83
Artículo 95. Promoción de
Catálogos.......................................................................
83
Artículo 96. Tramitación de los
Planes Especiales y Catálogos..............................
83
CAPÍTULO IX. TRAMITACIÓN DE LAS OBRAS
PÚBLICAS..............................................
83
Artículo 97. Compatibilidad de las
obras públicas de la Generalitat con la ordenación urbanística.
83
Artículo 98. Tramitación de los
proyectos de obra pública de la Generalitat con incidencia en la
ordenación
urbanística.............................................................................................
84
Artículo 99. Obras públicas de otras
Administraciones...........................................
84
CAPÍTULO X. PROCEDIMIENTO DE
URGENCIA..............................................................
85
Artículo 100. Tramitación
urgente...............................................................................
85
CAPÍTULO XI. SUSPENSIÓN DE
LICENCIAS.....................................................................
85
Artículo 101. Suspensión del
otorgamiento de licencias............................................
85
Artículo 102. Suspensión de la vigencia
del Planeamiento........................................
86
Artículo 103. Suspensión de acuerdos
aprobatorios de Programas.........................
87
CAPÍTULO XII. PUBLICACIÓN, VIGENCIA Y
EJECUTIVIDAD DE LOS PLANES............
87
Sección primera. Publicación y
publicidad de los planes...............................................
87
Artículo 104. Publicación de la
aprobación definitiva de los planes...........................
87
Artículo 105. Publicidad de los
Planes.......................................................................
87
Artículo 106. Deber de
Información............................................................................
88
Sección segunda. Efectos de la
aprobación de los planes............................................
88
Artículo 107. Ejecutividad y entrada en
vigor de los planes.......................................
88
Artículo 108. Vigencia de los
planes...........................................................................
88
Artículo 109. Declaración de utilidad
pública..............................................................
88
Artículo 110. Obligatoriedad de los
Planes y Programas...........................................
89
Artículo 111. Fuera de
ordenación..............................................................................
89
CAPÍTULO XIII. LA CÉDULA TERRITORIAL DE
URBANIZACIÓN....................................
89
Artículo 112.
Función..................................................................................................
90
Artículo 113. Solicitud de la Cédula
Territorial de Urbanización.................................
90
Artículo 114. Órgano
competente...............................................................................
90
Artículo 115.
Resolución.............................................................................................
90
Artículo 116.
Efectos...................................................................................................
90
CAPÍTULO XIV. FORMULACIÓN Y APROBACIÓN
DE PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES
INTEGRADAS..............................................................................................
91
Sección primera. Objeto de los
Programas y sujeto responsable de su desarrollo.
91
Artículo 117. Objeto, ámbito y
oportunidad de la formulación de los Programas para el desarrollo de
Actuaciones
Integradas.........................................................................
91
Artículo 118. El
Urbanizador.......................................................................................
92
Sección segunda. Legitimación para
formular los Programas de Actuación Integrada.
92
Artículo 119. Requisitos para la
adquisición de la condición de Urbanizador en los supuestos de gestión
indirecta de Actuaciones
Integradas.....................................................
92
Artículo 120.
Iniciativa.................................................................................................
92
Sección tercera. Objetivos y contenido
del Programa de Actuación Integrada..........
93
Artículo 121. Objetivos imprescindibles
y complementarios del Programa..............
93
Artículo 122. Documentación integrante
de los Programas para el desarrollo de Actuaciones
Integradas................................................................................................................
94
Artículo 123. Contenido de la
Alternativa Técnica......................................................
94
Artículo 124. Contenido de la
Proposición Jurídico-económica.................................
95
Artículo 125. Plazos de
Programación.......................................................................
98
Sección cuarta. Procedimiento de
aprobación y adjudicación.......................................
98
Artículo 126. Iniciativa pública en la
formulación de los Programas..........................
98
Artículo 127. Iniciativa
particular.................................................................................
99
Artículo 128. Iniciación del
procedimiento a iniciativa de un particular.....................
100
Artículo 129. Información pública y
simultánea competencia entre iniciativas........
100
Artículo 130. Ampliación de ámbito
durante la concurrencia de Alternativas Técnicas.....
102
Artículo 131. Selección de la
alternativa técnica......................................................
102
Artículo 132. Procedimiento de
adjudicación del Programa....................................
103
Artículo 133. Plazos para la selección
de alternativa técnica y para la adjudicación del Programa. Silencio
administrativo.......................................................................................
104
Artículo 134. Tramitación posterior a
la adjudicación...............................................
105
Artículo 135. Simplificación del
procedimiento a instancia de un particular............
106
Artículo 136. Concurrencia de
iniciativas.................................................................
106
Artículo 137. Régimen de Adjudicación
Preferente..................................................
106
Artículo 138. Derechos de reintegro y
subrogación.................................................
107
Artículo 139. Adjudicación conexa o
condicionada..................................................
108
Artículo 140.
Garantías.............................................................................................
108
Sección quinta. Cesión, Resolución y
Caducidad de los Programas de Actuación Integrada.
109
Artículo 141. Cesión de la
adjudicación....................................................................
109
Artículo 142. Penalidades por
incumplimiento. Resolución de la adjudicación del Programa.
110
Sección sexta. Registro de Programas y
Agrupaciones de Interés Urbanístico........
112
Artículo 143. Las Agrupaciones de
Interés Urbanístico............................................
112
Artículo 144. Registros de Programas y
Agrupaciones de Interés Urbanístico.......
113
Sección séptima. Programas para el
Desarrollo de Actuaciones Aisladas..............
114
Artículo 145. Programas para el
desarrollo de Actuaciones Aisladas.....................
114
Artículo 146. Reglas generales del
Programa de Actuación Aislada.......................
115
Artículo 147. Legitimación para la
formulación de Programas de Actuación Aislada respecto de inmuebles no
sujetos al Régimen de Edificación y Rehabilitación Forzosa ni incluidos en
Áreas de
Rehabilitación......................................................................................
115
Artículo 148.
Garantías.............................................................................................
115
TITULO III. ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE
EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO. 117
Artículo 149. Carácter público de la
actividad..........................................................
117
Artículo 150. Precedencia de la
aprobación del planeamiento a ejecutar...............
117
CAPÍTULO I. PROYECTOS DE
URBANIZACIÓN..............................................................
117
Artículo 151. Proyectos de
urbanización..................................................................
117
Artículo 152. Sujeción del Proyecto de
Urbanización a las determinaciones del planeamiento que
desarrolle.............................................................................................
118
Artículo 153.
Iniciativa...............................................................................................
118
Artículo 154. Tramitación y aprobación
de Proyectos de Urbanización..................
118
Artículo 155. Documentación de los
Proyectos de Urbanización............................
119
Artículo 156. Obras de Urbanización
cuyo desarrollo técnico ha de contemplar el Proyecto de
Urbanización........................................................................................
119
CAPÍTULO II. EJECUCIÓN DEL PROGRAMA
PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN INTEGRADA.
120
Sección primera. Contratación de las
obras de urbanización y determinación de los costes de
urbanización...........................................................................................................................................
120
Artículo 157. Ejecución de las obras de
urbanización.............................................
120
Sección segunda. Derechos de los
propietarios y prerrogativas del Urbanizador..
121
Artículo 158. Relación con los
propietarios..............................................................
121
Artículo 159. Participación del
propietario en la urbanización y formas de cooperación.
121
Artículo 160. Prerrogativas del
Urbanizador.............................................................
122
Artículo 161. Identificación de los
bienes, derechos y titulares afectados por la actuación integrada.
123
Artículo 162. Derechos de los
propietarios..............................................................
124
Artículo 163. Deber de información a
los propietarios afectados para posibilitar el ejercicio de sus
derechos..............................................................................................
125
Artículo 164. Retribución al
Urbanizador..................................................................
126
Artículo 165. Cargas de
urbanización......................................................................
127
Sección tercera.
Reparcelación....................................................................................
129
Artículo 166.
Reparcelación......................................................................................
129
Artículo 167. Principios reguladores la
reparcelación..............................................
130
Artículo 168. Bienes de titularidad
pública................................................................
130
Artículo 169. Criterios de definición
de bienes y derechos......................................
131
Artículo 170. Criterios de
valoración.........................................................................
132
Artículo 171. Criterios de
adjudicación.....................................................................
133
Artículo 172. Contenido del Proyecto de
Reparcelación..........................................
136
Artículo 173. Determinaciones del
Proyecto de Reparcelación...............................
136
Artículo 174. Régimen de la
reparcelación forzosa.................................................
138
Artículo 175. Reparcelación
económica...................................................................
139
Artículo 176. Reparcelación
voluntaria.....................................................................
139
Artículo 177. Efectos de la
reparcelación.................................................................
139
Sección cuarta. Cuotas de
Urbanización......................................................................
140
Artículo 178. Cuotas de
urbanización.......................................................................
140
CAPÍTULO III. RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN DE
LOS SOLARES Y DE EJECUCION DE LOS PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE
ACTUACIONES AISLADAS.................................................
142
Artículo 179. Régimen de edificación de
los solares...............................................
142
Artículo 180. Reparcelación en
ejecución de Programas de Actuación Aislada.....
142
Artículo 181. Régimen del suelo urbano
en ausencia de Programa........................
143
CAPÍTULO IV. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS
DE APROVECHAMIENTO...............
144
Artículo 182. Transferencias de
aprovechamiento...................................................
144
Artículo 183. Reservas de
aprovechamiento...........................................................
145
CAPÍTULO V. EJECUCIÓN DE LAS DOTACIONES
PÚBLICAS......................................
146
Artículo 184. Otras formas de
ejecución..................................................................
146
CAPÍTULO VI. OTRAS DISPOSICIONES DE
APLICACIÓN A LAS ACTUACIONES INTEGRADAS Y
AISLADAS.................................................................................................................................................
147
Artículo 185. Conservación de la
urbanización........................................................
147
Artículo 186. Canon de
urbanización........................................................................
148
TÍTULO IV. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
GARANTÍA DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
149
Artículo 187. Actividad administrativa
de garantía de la legalidad urbanística.........
149
CAPÍTULO I. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
149
Sección primera.
Licencias.............................................................................................
149
Artículo 188. Actos sujetos a
licencia.......................................................................
149
Artículo 189. Contenido y alcance de la
intervención municipal..............................
151
Artículo 190. Condiciones de
otorgamiento de las licencias....................................
151
Artículo 191. Competencia y
procedimiento.............................................................
152
Artículo 192. Plazos para el
otorgamiento de licencias...........................................
152
Artículo 193. Silencio
administrativo.........................................................................
153
Artículo 194. Actos promovidos por
Administraciones Públicas..............................
153
Artículo 195. Caducidad de las
licencias..................................................................
154
Artículo 196. Obligaciones de las
empresas suministradoras de servicios............
154
Sección segunda. Cédula de Garantía
Urbanística......................................................
155
Artículo 197. Cédula de Garantía
Urbanística...........................................................
155
Sección tercera.
Parcelaciones....................................................................................
155
Artículo 198. Licencias de
parcelación.....................................................................
155
Artículo 199. Indivisibilidad de
terrenos en las distintas clases de suelo.................
156
Artículo 200. Otorgamiento de la
licencia.................................................................
157
Sección cuarta. Deber de edificar y
rehabilitar............................................................
157
Artículo 201. Deber urbanístico de
edificar o rehabilitar y obligación de hacerlo dentro de plazos
determinados.......................................................................................
157
Artículo 202. Orden individualizada de
ejecución de la edificación..........................
157
Sección quinta. Deber de conservación
de inmuebles y ruina.......................................
158
Artículo 203. Deber de conservación y
rehabilitación..............................................
158
Artículo 204. Inspección periódica de
construcciones.............................................
158
Artículo 205. Límite del deber de
conservación y rehabilitación...............................
158
Artículo 206. Ayudas públicas para la
conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico.
159
Artículo 207. Situación legal de
ruina........................................................................
160
Artículo 208. Intervención en edificios
catalogados..................................................
161
Artículo 209. Ordenes de ejecución de
obras de conservación y de obras de intervención.
161
Artículo 210. Amenaza de ruina
inminente...............................................................
162
Artículo 211. Pérdida o destrucción de
elementos catalogados..............................
162
Artículo 212. Ordenes de adaptación al
ambiente...................................................
163
Sección sexta. Régimen de Edificación o
Rehabilitación Forzosa................................
163
Artículo 213. Registro Municipal de
Solares y Edificios a Rehabilitar......................
163
Artículo 214. Régimen de edificación o
rehabilitación forzosa de inmuebles..........
163
Artículo 215. Efectos de la sujeción al
Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.
164
CAPÍTULO II. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD
URBANÍSTICA...................................
164
Sección primera. Disposiciones
generales....................................................................
164
Artículo 216. Reacción Administrativa
ante la actuación ilegal................................
164
Artículo 217. Carácter inexcusable del
ejercicio de la potestad...............................
165
Sección segunda. Obras ejecutadas sin
licencia o disconformes con la misma.........
165
Artículo 218. Obras de edificación sin
licencia o sin ajustarse a sus determinaciones en curso de
ejecución..............................................................................................
165
Artículo
219. Actos en
curso de ejecución en suelo no urbanizable........................
166
Artículo
220.
Requerimiento de legalización............................................................
166
Artículo 221. Obras terminadas sin
licencia o sin ajustarse a sus determinaciones.
167
Artículo 222. Modalidades de
restauración de la legalidad urbanística....................
167
Artículo 223. Medidas
cautelares..............................................................................
169
Artículo 224. Procedimiento de
restauración de la legalidad urbanística.................
169
Artículo 225. Incumplimiento por el
interesado de la orden de restauración o de suspensión.
169
Artículo 226. Sujeción a otros
regímenes.................................................................
170
Sección tercera. Suspensión y revisión
de licencias....................................................
170
Artículo 227. Revisión de oficio de
licencias u órdenes de ejecución.....................
170
Artículo 228. Impugnación Autonómica de
licencias municipales...........................
170
CAPÍTULO III. INFRACCIONES Y SANCIONES
URBANÍSTICAS....................................
171
Sección primera Régimen general de las
infracciones y sanciones urbanísticas........
171
Artículo 229.
Concepto.............................................................................................
171
Artículo 230. Infracciones muy graves,
graves y leves............................................
171
Artículo 231. Tipos de
sanciones.............................................................................
172
Artículo 232. Cuantía de las
multas..........................................................................
172
Artículo 233. Inhabilitación para
asumir la condición de Urbanizador......................
172
Artículo 234. Los sujetos
responsables...................................................................
173
Artículo 235. La prescripción de las
infracciones....................................................
173
Artículo 236. La prescripción de la
sanción.............................................................
174
Artículo 237. Circunstancias agravantes
y atenuantes............................................
174
Artículo 238. La graduación de la
responsabilidad...................................................
175
Artículo 239. Reglas para la
determinación de la sanción.......................................
175
Artículo 240. Procedimiento
sancionador................................................................
176
Artículo 241. Infracciones
conexas..........................................................................
176
Artículo 242. Cuestiones incidentales
del procedimiento sancionador...................
177
Artículo 243. Resarcimiento de daños y
perjuicios..................................................
177
Sección segunda. De las infracciones
muy graves y sus sanciones.............................
178
Artículo 244. Actuaciones ilegales en
suelos protegidos.........................................
178
Artículo 245. Parcelaciones en suelo no
urbanizable..............................................
178
Sección tercera. De las infracciones
graves y sus sanciones.....................................
178
Artículo 246. Infracciones en materia
de edificación................................................
178
Artículo 247. Actuación en edificios
catalogados.....................................................
179
Artículo 248. Otras
infracciones...............................................................................
180
Sección cuarta. De las infracciones
leves y sus sanciones.........................................
181
Artículo 249. Actuaciones sin licencia
legalizables y otras infracciones.................
181
CAPÍTULO IV. ADMINISTRACIONES
COMPETENTES EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA.
181
Artículo 250. Competencias de los
Municipios........................................................
181
Artículo 251. Sustitución autonómica en
las competencias municipales................
182
Artículo
252. Competencias de la Comunidad Autónoma.......................................
182
CAPÍTULO V. INSPECCIÓN
URBANÍSTICA......................................................................
183
Artículo 253.
Concepto.............................................................................................
183
Artículo 254. Competencia sobre
inspección urbanística........................................
184
TITULO V. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
FOMENTO DEL MERCADO DEL SUELO PARA LA PROMOCIÓN SOCIAL DEL
MISMO...............................................................................
185
CAPÍTULO I. PATRIMONIO PÚBLICO DEL
SUELO Y PATRIMONIOS MUNICIPALES DEL SUELO.
185
Artículo 255. Patrimonios Públicos de
Suelo...........................................................
185
Artículo 256. Carácter finalista de los
patrimonios públicos del suelo.....................
185
Artículo 257. Bienes integrantes de los
patrimonios públicos del suelo..................
186
Artículo 258. Delimitación de los
patrimonios públicos de suelo por el planeamiento general o especial.
186
Artículo 259. Medidas urbanísticas para
la construcción de viviendas sujetas a protección pública
186
Artículo 260. Gestión de los
patrimonios públicos del suelo....................................
187
Artículo 261. Transmisión de los bienes
integrantes de los patrimonios públicos del suelo.
187
Artículo 262. La intervención privada
en los patrimonios públicos del suelo...........
188
Artículo 263. Registro Autonómico de
Patrimonios Municipales de Suelo..............
188
CAPÍTULO II. DERECHO DE
SUPERFICIE.......................................................................
189
Artículo 264. Derecho de
superficie.........................................................................
189
DISPOSICIONES
ADICIONALES...................................................................................
190
Primera. Consejo del Territorio y
el Paisaje.......................................................
190
Segunda. Cómputo de la población
municipal....................................................
190
Tercera. Deber de información
interadministrativa en relación con actos y acuerdos urbanísticos.
190
Cuarta. Convenios
Urbanísticos.......................................................................
191
Quinta. Arrendamientos
históricos...................................................................
193
Sexta. Previsión de viviendas
sujetas a régimen de protección pública en los planes y
programas..............................................................................................................
193
Séptima. Difusión en
Internet..............................................................................
193
Octava. Actualización del
importe de la caución prevista en el artículo 129.6.
193
Novena . Modificación de la Ley
4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y
Protección del
Paisaje.........................................................................
193
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS.................................................................................
195
Primera. Procedimientos incoados
a la entrada en vigor de la presente Ley...
195
Segunda. Clasificación del suelo
urbano a la entrada en vigor de la presente Ley. Actuaciones
Aisladas..............................................................................................................
195
Tercera. Adaptación de los Planes
a la presente Ley.......................................
196
Cuarta. Fórmulas aritméticas de
carácter subsidiario para la adjudicación de Programas
197
Quinta. Concesiones
administrativas sobre subsuelo público........................
198
Sexta. Suelo destinado a
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
198
DISPOSICIONES
DEROGATORIAS..............................................................................
200
Primera. Derogación de
normas........................................................................
200
Segunda. Cláusula general de
derogación..........................................................
200
DISPOSICIONES
FINALES.............................................................................................
201
Primera. Desarrollo y aplicación
de la Ley.........................................................
201
Segunda. Entrada en
vigor...................................................................................
201
Tercera. Habilitación al Consell
de la Generalitat para la refundición de los textos legales vigentes en
materia de urbanismo, ordenación del territorio y
vivienda................. 201
I
La Ley Reguladora de la
Actividad Urbanística marcó un giro notable en las formas de gestionar el
suelo en el urbanismo español, y hay que atribuir, a favor de su
aplicación, un fuerte incremento de la cantidad de suelo que se ha puesto
en el mercado para la construcción de viviendas y otro tipo de
edificaciones. Esta mayor oferta de solares ha permitido que el precio de
las viviendas se mantenga en niveles discretos en comparación con los del
resto de Comunidades Autónomas.
La continuada aplicación de
la norma ha puesto de manifiesto, no obstante lo anterior, algunas
carencias, deficiencias e interpretaciones no deseadas de la Ley
valenciana, al tiempo que, los nuevos planteamientos de la ordenación del
territorio y la incidencia que en la legislación estatal sobre el
urbanismo ha tenido la intervención del Tribunal Constitucional y la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y su
reciente modificación, requieren dotar a la Comunidad Valenciana de un
nuevo marco jurídico donde convergen las funciones públicas relacionadas
con la utilización del suelo.
El artículo 31.9 del
Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, en relación con el
artículo 148.1.3º de la Constitución, atribuye a la Generalitat la
competencia exclusiva en urbanismo y de ordenación del territorio. En
ejercicio de esta competencia se elabora la presente Ley dotando a nuestra
Comunidad Autónoma de una regulación legal cuyo objeto es la ordenación
urbanística en el ámbito de la Comunidad Valenciana, mediante la
regulación del régimen jurídico del suelo y la actividad administrativa de
planeamiento urbanístico, la ejecución del mismo, de garantía de la
legalidad y de fomento del mercado del suelo para la promoción social del
mismo.
En los últimos diez años la
idea de un desarrollo sostenible ha emergido como elemento fundamental de
la planificación urbana. Existe una necesidad reconocida de aplicar estos
principios como parte integral del planeamiento y el desarrollo urbano. La
mejora de la calidad del medio ambiente, la protección del patrimonio
urbano y el entorno cultural dentro y fuera de las ciudades, o el fomento
de la vivienda social, se perfilan hoy como objetivos imprescindibles que
deben guiar la planificación urbanística de nuestras ciudades.
La necesidad de crear
una ciudad más sostenible se convierte así en
uno de los mayores retos a los que se
enfrentan los poderes públicos del siglo XXI, reto que la presente Ley
afronta decididamente dotando a nuestra Comunidad del
mecanismo legal necesario para diseñar políticas
urbanísticas dirigidas a compatibilizar crecimiento y dinamismo económico
con cohesión social, de forma que se alcance conjugar las necesidades de
crecimiento con los imperativos del desarrollo sostenible y la mejora de
la calidad de vida de todos los ciudadanos.
II
En desarrollo de una
política territorial sostenible para la mejora de la calidad de vida de
los ciudadanos, la nueva Ley Urbanística Valenciana tiene cuatro objetivos
principales: reforzar los derechos de los propietarios de suelo, dotar de
mayor transparencia y competitividad a los procesos de selección de
Urbanizador y adjudicación de Programas para el desarrollo de Actuaciones
Integradas, adecuar la regulación de los Programas a la realidad
socio-jurídica vigente y fomentar la construcción de vivienda sujeta a
algún régimen de protección.
Bajo estos objetivos, la Ley
parte de la concepción del urbanismo como una función pública desarrollada
por las Administraciones Públicas competentes en la materia, a través de
la cual planifican o definen el modelo urbanístico de ciudad; y lo
desarrollan, con la participación de los propietarios, y demás operadores
públicos y privados, de forma que también los ciudadanos, en cuanto
sujetos particulares, tienen el derecho a intervenir y colaborar en la
consecución de los objetivos expuestos.
La presente Ley, al
establecer el régimen urbanístico del suelo y el estatuto del propietario,
parte del necesario respeto a las competencias estatales en la materia, de
acuerdo con el bloque de constitucionalidad y con la doctrina del Tribunal
Constitucional, del mismo modo que garantiza y respeta la autonomía
municipal al otorgar a los Ayuntamientos las competencias en urbanismo,
quedando reservadas para la Comunidad Autónoma exclusivamente las que se
refieren al control de la legalidad y al interés supramunicipal. La Ley,
dejando a salvo las competencias estatales, no regula las valoraciones,
las expropiaciones ni los supuestos indemnizatorios, por ser estas
materias atribuidas en exclusiva al Estado y venir reguladas en la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Lo que sí
regula es el marco en el que deben establecerse las relaciones entre el
urbanizador y el propietario para una adecuada gestión urbanística en lo
que se refiere a la fijación de las reglas que deben presidir el
establecimiento de la retribución al urbanizador en especie.
En este sentido, es
conveniente distinguir entre valor y precio. Valor, que es la cantidad de
dinero más probable por la que el suelo se vendería en un mercado en el
que la oferta y la demanda tuvieran un funcionamiento racional, y que, por
tanto, es un valor teórico. Precio es la cantidad de dinero que un
comprador estaría dispuesto a pagar y un vendedor a recibir en la
adquisición de cierto suelo, que es, por tanto, un valor que existe en la
realidad, y que es su valor real de mercado y que garantiza, en todo caso,
la indemnidad patrimonial del propietario como consecuencia de la acción
urbanizadora.
Reconociendo el carácter de
transacción mercantil entre particulares, la ley establece que el canje de
terrenos en concepto de retribución se establecerá por el precio real del
suelo. Cuando medie expropiación, en los supuestos previstos en la ley,
las valoraciones se ajustarán a los criterios de la ley estatal.
El actual sistema de
planificación urbanística valenciano rompió con el tradicional régimen
español, basado en planes jerarquizados y rígidos. La diferenciación entre
ordenación estructural y pormenorizada, adoptada como estándar por el
resto de legislaciones urbanísticas, ha permitido dotar de rigor a la
actividad planificadora y clarificar la diferenciación del marco
competencial que, en la materia, comparten la administración autonómica y
la local.
La ruptura con el rígido
principio de jerarquía entre planes sustituido por su especialización en
tipo de determinaciones con capacidad de interacción entre ellos, ha
permitido unas respuestas más ágiles a la cambiante demanda social de
diferentes productos inmobiliarios, y la mejor explotación de la escala
más adecuada para los problemas que se abordan.
El modelo urbanístico de la
Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora
de la Actividad Urbanística, introdujo una serie de novedades en el ámbito
de la ejecución del planeamiento con el objetivo, reconocido en el propio
Preámbulo de la Ley de incorporar el suelo al proceso urbanizador, de modo
que el Planeamiento no quede en mera exposición de intenciones, sino que
se concrete en realidades tras su ejecución. La relectura de las figuras
propias del urbanismo concertado, preexistentes en el derecho estatal, que
se realizaba en la propia Ley, y que se concretó en la regulación de los
Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas y en la figura del
Urbanizador, tuvo por objeto dotar de mayor agilidad a la posterior fase
de gestión urbanística, permitiendo la rápida ejecución de las
infraestructuras y la pronta puesta en el mercado de los solares
resultantes de las actuaciones integradas.
Una década después, los
procesos que se diseñaron y las figuras que se crearon ya han desarrollado
sus potencialidades, de modo que, en la actualidad, buena parte de las
actuaciones urbanísticas iniciadas al amparo de aquella ley están, desde
un punto de vista material, concluidas, y, desde un punto de vista
jurídico, han empezado a recaer las primeras sentencias de los Tribunales.
Todo este bagaje de experiencia, consecuencia de la extraordinaria acogida
que la Ley ha tenido en el dinámico tejido empresarial de la Comunidad,
debe ser recogido y, en particular, las disfunciones apreciadas y
reconducidas. La eficacia con que la norma ha sido aceptada y la positiva
incidencia ejercida en el mercado del suelo permiten considerar que la Ley
es un instrumento positivo para la consecución de los fines públicos
establecidos en la Constitución. Por ello, el tratamiento de la ejecución
del planeamiento en la ley debe ser considerado, no como una tarea de
innovación normativa, sino más bien, como una tarea de mejora que,
manteniendo los principios que han permitido alcanzar la actual eficacia
del modelo de gestión urbanística valenciano, permita reconducir la
aplicación práctica de la norma y adecuarla al ordenamiento jurídico,
interpretado en su conjunto, máxime después de las diversas incidencias
acontecidas desde la entrada en vigor de la anterior ley.
Cuestión previa y
esencial es determinar la naturaleza jurídica de la relación entre el
Urbanizador y la Administración actuante. Por ello, la Ley ha optado por
un modelo que afirma la competencia autonómica, al tiempo que respeta los
principios de la legislación estatal, tanto en materia de régimen del
suelo y valoraciones, como en materia de contratos de las Administraciones
Públicas, así como de procedimiento administrativo común.
La afirmación de la competencia
autonómica para la regulación de los Programas de Actuación Integrada, no
sólo en su vertiente sustantiva, como instrumentos de ordenación, sino
también en lo tocante al procedimiento para su aprobación y adjudicación,
se asienta en la Constitución Española, el Estatuto de Autonomía y la
Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que declaró
la inconstitucionalidad de determinados preceptos del Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992, y, entre
otros, del artículo 177 y siguientes reguladores de los Programas de
Actuación Urbanística y de las modalidades o procedimientos para su
adjudicación, por entender que el modo de adjudicación de los indicados
Programas formaba parte de la materia urbanismo, y, en consecuencia,
resultaba de competencia autonómica (Fundamento jurídico 28, apartado i).
Así pues, el título competencial
que habilita a la Comunidad Valenciana para la regulación del urbanismo,
mediante norma con rango de Ley, ampara la regulación del procedimiento de
contratación, en aquellas materias que, en terminología urbanística
clásica, podríamos denominar de ‘urbanismo concertado’, de modo que la
cuestión planteada consiste en determinar las especialidades de
contratación que, en su caso, quedan amparadas dentro del urbanismo; y la
aplicabilidad de la norma estatal en materia de contratos de las
Administraciones Públicas por vía supletoria.
El Tribunal
Constitucional reconoce que: “…el Estado carece de competencias para
regular tales programas, así como para su adjudicación misma y, en
consecuencia, no podría anudar ciertos efectos o consecuencias jurídicas a
una institución cuya regulación no le compete..”, de modo que
la adjudicación de programas de actuación urbanística constituye “...
una técnica urbanística que corresponde establecer a las Comunidades
Autónomas...”.
Este mismo criterio se
reproduce, en la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, que
declara inconstitucionales determinados preceptos de la Ley 6/1998, de 13
de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
En el marco de esta
doctrina, encuentran cabida las formulas de gestión indirecta en la
proposición y ejecución del planeamiento ya contenidas en la Ley
Reguladora de la Actividad Urbanística.
El Programa de
Actuación Integrada es un instrumento de ordenación y, al tiempo una
figura compleja que toma rasgos de los convenios administrativos, de los
contratos administrativos, de los instrumentos de ordenación y de antiguas
figuras de urbanismo concertado de las que es tributario.
En el Programa de
Actuación Integrada, el Agente Urbanizador seleccionado por la
Administración en un procedimiento público, asume el cumplimiento de
obligaciones de las que son sujetos pasivos los propietarios de suelo, a
cambio de obtener la pertinente retribución por parte de los indicados
propietarios de suelo, de modo que la Administración se asegura un
interlocutor y permite concretar el alcance y modo de cumplimiento de las
obligaciones que, legalmente, están atribuidas a los propietarios,
controlando el proceso de cumplimiento de las mismas y las características
y calidad de las obras de urbanización que deben serle cedidas, lo que
sería del todo imposible si los propietarios de suelo intentaran dar
cumplimiento individual a dichas obligaciones.
De este modo se concreta el
cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Estas
obligaciones de los propietarios y los correlativos derechos de la
Administración no se ven alterados por la intervención del Agente
urbanizador que es un mero gestor que, mediante la redacción de los
instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita el
cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo y la
obtención por la Administración actuante de sus correlativos derechos. En
todo caso, quien costea la intervención del urbanizador son los
propietarios de suelo y no la Administración, lo que impide configurar el
Programa de Actuación Integrada como contrato administrativo típico.
La Ley define la actividad
urbanística como una función pública (art. 3) atribuida a la Generalitat y
a los Municipios (art. 5.1 de la Ley Urbanística Valenciana) estando
atribuida la tramitación y aprobación de los Programas de Actuación
Integrada a los Municipios (art. 47.1 de la Ley). El objeto, pues, de los
Programas de Actuación Integrada está vinculado al giro o tráfico
específico de la Administración contratante, por satisfacer de forma
directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de
la Administración ‘contratante’, lo que, para el supuesto presente,
implica el reconocimiento de que la relación entre la Administración y el
Urbanizador es un contrato especial, en los términos establecidos por la
legislación estatal de contratos de las Administraciones Públicas. El
régimen jurídico de estos contratos, de acuerdo con el artículo 7.1 del
Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas,
está constituido por sus propias normas preferentemente, quedando como
supletoria la legislación estatal en materia de contratos de las
Administraciones Públicas
Así se compatibiliza la legislación urbanística autonómica
y la legislación estatal en materia de contratos de las Administraciones
Públicas, puesto que la Ley Urbanística Valenciana contiene su propia
regulación y, remite, para su aplicación supletoria a las normas rectoras
de la contratación administrativa (artículo 118.3).
Se respeta, asimismo el contenido
patrimonial del derecho de propiedad constitucionalmente reconocido
(artículo 33), expresado en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones. en consecuencia, la legislación de
contratos de las Administraciones Públicas no resulta directamente
aplicable a los Programas de Actuación Integrada, sino solo en la medida
en que la Administración con competencia legislativa en la materia ha
decidido su aplicación en ejercicio de su competencia normativa.
Capítulo esencial de esta
reforma legal es la nueva regulación del modo de seleccionar al
urbanizador. Esta selección ha de basarse en criterios objetivos reglados
que impidan toda desviación hacia el subjetivismo y que hagan previsibles
las decisiones públicas para todos los afectados, en pie de igualdad y
suscitando sana competencia entre ellos. Cierto es que la aprobación del
Programa, en su vertiente técnica, es difícilmente reconducible a reglas
estrictamente objetivas, ya que en él confluyen decisiones propias de la
potestad pública de planeamiento en la que se deja sentir, caso por caso,
la autonomía municipal y la definición del modelo urbanístico más acorde
al interés público. Por eso, el presente texto legal ha optado por
desdoblar la decisión aprobatoria del Programa en dos momentos. En un
primer momento el Ayuntamiento elegirá la alternativa técnica, pero lo
hará cuando todavía no se hayan hecho públicas las ofertas económicas
presentadas para realizarla. De ese modo la elección del modelo
urbanístico más acorde con el interés general se hará sin prejuzgar quién
sea el sujeto llamado a ejecutarlo. Sólo una vez decidido el modelo
urbanístico se procederá a hacer público el contenido de las ofertas
económicas presentadas para acometerlo, dirimiendo la prelación entre
ellas según reglas estrictamente objetivas que permitan seleccionar la
mejor propuesta sin controversia respecto a tal elección.
Las reglas objetivas de
selección del Urbanizador podrán ser normalizadas por cada Municipio
mediante Ordenanza municipal, aplicable a todos los concursos selectivos
de urbanizadores que se celebren en su correspondiente término. No
obstante, el propio texto legal estipula una regla de carácter supletorio
para aquellos Municipios que prefieran acogerse a ella y también con la
intención de sentar una pauta orientativa que contribuya a ilustrar esta
materia. Para entender correctamente esta regla es conveniente establecer
lo siguiente:
Primera:
que no se trata de un concurso de obra pública, ya que las características
de ésta y el plazo óptimo para acometerla quedarán predefinidas en la
alternativa técnica previamente seleccionada a reserva de quien resulte
ulteriormente elegido para desarrollarla. Además, tampoco el precio de la
obra puede ser, en sí mismo, un factor dirimente, ya que el urbanizador
seleccionado deberá después licitarla, bajo fe pública notarial, y en
análogas condiciones de publicidad y concurrencia a las que serían
exigibles a un concesionario de obra, de manera que, si el urbanizador
obtiene bajas en el precio de las obras que debe contratar, vendrá
obligado a aplicarlas en beneficio de los propietarios, a quienes no podrá
repercutir precios superiores, por este concepto, a los que él mismo vaya
a pagar. Lo relevante es, más bien, el precio máximo que, como garantía
para los propietarios, el urbanizador se compromete a repercutir a éstos,
sin perjuicio de posibles bajas resultantes de la posterior licitación que
haga de la obra. En consecuencia, lo que adquiere superlativa importancia
son las garantías que aporte el urbanizador para asegurar el efectivo
cumplimiento de sus compromisos y el mejor coeficiente de canje que oferte
para adquirir el suelo de aquellos propietarios que, voluntariamente,
prefieran retribuirle en especie.
Segunda:
los llamados compromisos complementarios del urbanizador no pueden ser
indebidamente entendidos ni como contraprestaciones que el urbanizador
ofrezca a costa de los propietarios, pues en tal caso, el concurso
carecería de sentido al no soportar los concursantes el coste de sus
ofertas, ni como dádivas o donaciones que los concursantes oferten a costa
de su patrimonio y en beneficio de la hacienda municipal, ya que ello
carecería de toda lógica y sentido económico. Los objetivos
complementarios del Programa son, más bien, inversiones privadas que el
urbanizador se compromete a realizar sobre sus propios terrenos o sin
transferencia al patrimonio de la Administración, pero cuya realización
revista un especial interés público. Por ejemplo, el compromiso de
edificar en plazos más rigurosos que los exigibles con carácter general.
Centrada así la cuestión, tales objetivos deben definirse con
transparencia en la alternativa técnica y quedar definidos al aprobar ésta
antes de entrar en la fase de elección de propuestas económicas.
Tercera:
la propiedad de mayor o menor superficie de terreno que ostente el
urbanizador no es un dato susceptible de valoración en sí mismo ya que,
por sí sola, no le asegura al Municipio una realización más eficiente del
Programa, ni depara a los propietarios que ostenten propiedades
minoritarias condiciones más justas de participación. Lo que sí es
susceptible de valoración es la cuota de propiedad del suelo que ostente
el urbanizador en la medida en que esté dispuesto a afectarla mediante
gravamen real para asegurar sus compromisos como tal. Además, dicha
valoración habrá de ser tanto mayor cuanto más valgan los terrenos, lo que
vendrá dado por las mejores condiciones de precio que oferte el mismo
urbanizador en beneficio de terceros y sólo se valorará el suelo en la
proporción que no esté ya afecto a cumplir las obligaciones normales de
toda propiedad, sino libre para afianzar las específicas del urbanizador.
Para mejorar las posibilidades de participación de la pequeña y mediana
empresa y para fomentar el asociacionismo entre propietarios, se prevé
que, a estos efectos, tanto vale la propiedad del urbanizador como la de
los propietarios que se adhieran a su propuesta en las condiciones
indicadas.
Sentadas las anteriores
premisas, la regla de adjudicación propuesta en el texto legal consiste en
reconocer mayor valoración en función de la relación entre las garantías
económicas ofertadas por cada aspirante y la financiación que haya de
aportar con recursos propios, sin contar con los terrenos o garantías que
presten los propietarios, para financiar el Programa. Todos los conceptos
anteriormente comentados ya están incluidos en ambos términos de la
relación. En efecto, cuanto más propiedad se adhiera a la correspondiente
oferta, para garantizar sus cometidos urbanizadores, mayores serán las
garantías totales ofertadas. Cuanto mayor es el coste del Programa y menor
el precio ofertado por los terrenos que afecta, menores garantías habrán
de aportar los propietarios respecto a lo que urbanizador habrá de
financiar con recursos propios, pues así lo prevé la ley.
En definitiva, afectar a la
ejecución del Programa una mayor superficie y valor de terrenos del
urbanizador o de terceros adheridos a su propuesta, unas mejores
condiciones de precio por el terreno que se oferten en beneficio de los
propietarios una apuesta decidida por encima de las exigencias de vivienda
de protección pública, unas mayores garantías financieras o un menor
precio máximo de garantía a los propietarios, son todos factores que han
de ponderarse en la adjudicación. Pero no sobre la base de imputar a cada
uno un baremo u horquilla de puntuación decidido voluntaristamente o
aplicado mediante apreciaciones subjetivas, sino relacionándolos entre sí
con coherencia económica para obtener reglas que cumplan una doble
condición: que sean susceptibles de aplicación objetiva estrictamente
unívoca y que expresen un concepto de competitividad económica propio y
adecuado para dirimir un concurso entre ofertas de promoción inmobiliaria,
llamadas a gestionar y financiar de la forma más eficiente y segura el
desarrollo del Programa en aras a los intereses públicos y privados
afectados por él.
La ley refuerza la posición
de los propietarios del suelo garantizando sus intereses legítimos en el
desarrollo de las actuaciones urbanísticas, sin perjuicio del
mantenimiento del principio en que se fundamenta el sistema relativo a
considerar la producción de solares edificables como una típica función
empresarial. Para ello, exige la debida definición de las obras de
urbanización a desarrollar con el fin de despejar incertidumbres que
posteriormente tienen su reflejo en el cálculo de
los costes de urbanización y el necesario conocimiento del precio del
suelo que se propone a efectos de pago en especie, así como previendo
plazos en que sea posible su efectiva información.
La ley mejora
los trámites de información pública, estableciendo plazos que permitan, de
forma efectiva, la concurrencia pública, e incorpora las exigencias
derivadas de las directivas europeas relativas a la unidad de mercado de
la Unión.
La ley, procurando
salvaguardar al máximo el derecho que asiste a los propietarios de
terrenos afectados por una actuación urbanística de obtener cumplida
información sobre las vicisitudes de su derecho de propiedad, mantiene y
refuerza la necesidad de formular aviso a los titulares catastrales, en la
convicción de que los propietarios de terrenos cumplirán asimismo con su
obligación de inscribir y mantener actualizados sus datos en el Catastro,
porque de otro modo, su derecho a la información quedaría desvirtuado por
el incumplimiento de sus propios deberes.
Por otro lado, adopta
medidas adicionales de política social de vivienda, en el marco del
Acuerdo de 22 de enero de 2003, aprobado por la Conferencia Sectorial de
Suelo y Vivienda, para avanzar en la línea de ofrecer viviendas a un
precio razonable, que permitan a los valencianos acceder a una “vivienda
de primera residencia” digna y adecuada como la Constitución garantiza.
Para el logro de este beneficio social se establece que los Planes definan
la necesidad de prever la construcción de viviendas sujetas al régimen de
protección pública, conforme determine la conselleria competente en
vivienda, de manera que se asegure su puesta en servicio en el
planeamiento de desarrollo y dentro del área de reparto preestablecida
para la equidistribución de las cargas y los beneficios generados por el
planeamiento.
La Ley aborda en su Título
IV la regulación de la actividad administrativa de garantía de la
legalidad urbanística, articulando los mecanismos jurídicos
imprescindibles para que el urbanismo pueda satisfacer con eficacia los
fines públicos que tienen encomendados. En particular, se incorpora una
relación de actos sujetos a licencia, se prevén los mecanismos jurídicos
necesarios para conseguir la restauración del orden urbanístico
infringido, insistiendo, sobre todo, en las medidas cautelares, que han de
adoptarse cuando la edificación ilegal está todavía en curso de ejecución,
y se regula la inspección urbanística con el fin de comprobar que las
edificaciones y el uso del suelo se ajustan a las especificaciones del
ordenamiento urbanístico.
En materia de disciplina
urbanística se diseña un sistema claro de distribución de competencias
entre Municipios y Comunidad Autónomas, que es plenamente respetuoso con
la autonomía municipal pero que, al mismo tiempo, atribuya a la
Administración Autonómica competencias directas en aquellos casos en los
que existe un evidente interés supramunicipal implicado. Se prevé, además
un régimen detallado de infracciones urbanísticas, y la determinación
concreta de las sanciones aplicar, con el objetivo de favorecer al máximo
la efectividad de la restauración de la legalidad infringida.
En este contexto, La Ley
presta una atención especialísima a la garantía del derecho constitucional
a la vivienda, como objetivo prioritario de actuación de los poderes
públicos, incentivando y fomentando, a través de la misma, la reserva de
suelo para la construcción de viviendas de protección pública, A tal
efecto, establece una nueva regulación de los Patrimonios Públicos de
Suelo asignándoles funciones relacionadas con la oferta de suelo para
viviendas sociales. Y, dentro del principio de acceso a la vivienda, la
norma establece mecanismos que agilizarán la construcción de solares
existentes, incorporando de esta forma más viviendas al mercado y evitando
retenciones especulativas de suelo urbanizado.
Las Disposiciones
Adicionales de la Ley se ocupan de dar cumplimiento al deber de
información interadministrativa en relación con los actos y acuerdos
urbanísticos previsto el artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 abril, así
como de otras cuestiones relativas al Consejo del Territorio y el Paisaje,
los convenios urbanísticos, y a las necesarias determinaciones que, sobre
la previsión de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública,
deben contenerse en los Planes Generales. Asimismo se adoptan las
necesarias previsiones transitorias para la adecuación de los planes
municipales y demás instrumentos de planificación a las determinaciones de
la Ley.
En la elaboración del
proyecto de ley se ha dado una amplia participación ciudadana e
institucional. En particular, en cuanto a la audiencia de las asociaciones
empresariales, organizaciones sindicales y agrarias, colegios
profesionales, universidades valencianas, la Federación Valenciana de
Municipios y Provincias, remitiéndose al Comité Económico y Social.
El proyecto de ley se
aprueba conforme con el Consejo Jurídico Consultivo de la Comunidad
Valenciana.
La presente Ley tiene por objeto la ordenación de la actividad urbanística
en el ámbito de la Comunidad Valenciana.
La presente Ley se dicta dentro de la competencia exclusiva atribuida a la
Generalidad Valenciana en urbanismo por el artículo 31.9 del Estatuto de
Autonomía de la Comunidad Valenciana y en desarrollo y aplicación de las
normas básicas y de plena aplicación dictadas por el Estado en las
materias que al mismo reserva el artículo 149.1 de la Constitución.
1.
La actividad urbanística es una función pública que se desarrollará
conforme a lo dispuesto en esta Ley y en cualquiera de las formas
autorizadas por la legislación reguladora de la Administración actuante.
En todo caso, las facultades que supongan ejercicio de autoridad se
ejercerán siempre en régimen de Derecho Público y de gestión directa.
Los particulares pueden participar en el desarrollo
de la actividad urbanística en los términos indicados en el artículo 6 de
la presente Ley.
2.
La actividad urbanística comprende los siguientes aspectos:
a)
El planeamiento urbanístico.
b)
La ejecución del planeamiento urbanístico.
c)
La garantía de la legalidad urbanística.
d)
El fomento del mercado del suelo para su promoción social.
La actividad urbanística, en todos los aspectos
señalados en el artículo anterior, tiene los siguientes objetivos y
finalidades:
a)
Definir el régimen urbanístico del suelo, dentro del marco
regulador del derecho estatal, con el fin de garantizar el cumplimiento de
los derechos y deberes de la propiedad de los terrenos de acuerdo con la
clasificación urbanística que tengan y su función social, de conformidad
con el artículo 33 de la Constitución.
b)
Fomentar la iniciativa privada y la libertad de empresa en el
ámbito de la promoción urbanística y la edificación, dentro del marco
definido por los poderes públicos al ordenar la economía general y la
planificación, en garantía del derecho reconocido en el artículo 38 de la
Constitución.
c)
Proteger el medio ambiente, los recursos naturales y la calidad de
vida, potenciando un desarrollo urbano sostenible dentro de los principios
definidos en el artículo 45 de la Constitución.
d)
Conservar y promover el patrimonio histórico, cultural,
paisajístico y arquitectónico.
e)
Garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos
los ciudadanos, establecido en el artículo 47 de la Constitución, mediante
la promoción de suelo asequible y el fomento de la edificación y
rehabilitación de viviendas en régimen de protección pública.
f)
Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística,
de manera que todos los interesados obtengan y soporten la parte que les
corresponda, asegurando de manera especial la participación de la
comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes
públicos, en cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la
Constitución.
1.
La Generalitat y los Municipios comparten la responsabilidad de la
actividad urbanística según determina esta Ley. Corresponden a los
Municipios, además de las competencias urbanísticas que la Ley les
atribuya, las que no estén expresamente atribuidas a la Generalitat.
Dentro de cada una de estas Administraciones, el ejercicio de la
competencia corresponderá al órgano que determina la presente Ley
respetando, en todo caso, con las normas reguladoras de su organización
interna.
2.
Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las
atribuidas por la Ley para la gestión de otros intereses públicos
específicos cuya realización requiera ocupar o transformar el suelo. La
ordenación urbanística deberá facilitar el desarrollo de las distintas
acciones administrativas resolviendo la integración espacial de las
necesidades públicas y privadas.
3.
La intervención administrativa en urbanismo respetará la garantía
institucional de la autonomía local, recogida en el artículo 140 de la
Constitución. La intervención de la Administración de la Generalidad
Valenciana se centrará en los aspectos de interés supramunicipal regulados
en el artículo 85 de esta Ley, con especial atención a la ordenación del
territorio o la preservación del medio ambiente, mediante el ejercicio de
sus potestades administrativas.
1.
Las personas privadas podrán formular iniciativas y propuestas para
el desarrollo de la actividad urbanística y colaborar en ella en los
términos de la presente Ley.
2.
Asimismo participarán en la adopción de las decisiones mediante los
trámites de información pública y audiencia que se disponen en los
respectivos procedimientos.
3.
Los particulares tienen derecho a formular alegaciones y peticiones
en relación con la actividad urbanística, las cuales se regirán por las
normas generales del procedimiento administrativo común y las que regulan
el ejercicio del derecho de petición, sin perjuicio de las
particularidades de los procedimientos establecidos en la presente Ley.
4.
Todo interesado tiene derecho a que la Administración competente le
informe por escrito, en el plazo de un mes, del régimen y condiciones de
ordenación, gestión, uso, aprovechamiento y programación urbanísticos
aplicables a una parcela o ámbito determinado.
5.
Se reconoce a todos los ciudadanos, propietarios o no, la
participación en la actividad administrativa de ejecución del
planeamiento, en los términos establecidos en el Título III de esta Ley.
6.
Los Ayuntamientos deben establecer
cauces de participación de los
ciudadanos, además de los trámites de información pública, en las
decisiones que afecten a la ordenación y ejecución de los planes y
proyectos con incidencia en el territorio, cuya promoción les corresponda.
Asimismo los Ayuntamientos intervendrán en las Juntas de Participación de
Territorio y Paisaje, y en cuantas otras instituciones de participación de
ámbito supramunicipal puedan crearse al amparo de la legislación en
materia de territorio y paisaje de acuerdo con lo que establezca su
legislación reguladora.
La acción para exigir ante las Administraciones Públicas y los Juzgados y
Tribunales del Orden Jurisdiccional Contencioso-Administrativo el
cumplimiento de la legislación urbanística y de ordenación del territorio,
así como de los instrumentos de planeamiento y de ejecución del mismo, se
ejercerá de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los plazos y
procedimientos de ejercicio de las acciones serán los determinados para
cada una de ellas en las normas sustantivas y procesales aplicables, según
la naturaleza de la actividad o inactividad impugnada y el órgano
administrativo o judicial ante el que se formulen.
1.
Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se
sitúen.
2.
Las construcciones emplazadas junto a bienes inmuebles de carácter
artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional, han de armonizar
con ellos, aun cuando en su entorno sólo haya uno con esas
características.
3.
No se permitirá que la situación o dimensiones de los edificios, los muros,
los cierres, las instalaciones, el depósito permanente de elementos y
materiales o las plantaciones vegetales, rompan la armonía del paisaje
rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visión.
4.
Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con
altura superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural,
sin perjuicio de las demás limitaciones aplicables. Se exceptúan de
la regla anterior los solares enclavados en núcleos o manzanas edificadas
en más de dos terceras partes, en los que sólo se autorizarán alturas que
no rebasen ni la de los edificios de mayor antigüedad, ni la media de las
existentes en el tramo de calle correspondiente a la manzana, a la que
deba dar frente la nueva construcción.
5.
En el suelo no urbanizable se estará a lo dispuesto en la Ley de la
Generalidad Valenciana reguladora del Suelo No Urbanizable, sin perjuicio
de la aplicación supletoria de las normas anteriores.
6.
Los Planes y proyectos de urbanización deben respetar las
condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas
reguladas en la legislación sectorial.
TÍTULO
I.
RÉGIMEN
URBANÍSTICO DEL SUELO Y ESTATUTO DEL PROPIETARIO
Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo en urbano,
urbanizable y no urbanizable.
1.
Son suelo urbano:
a)
Los solares.
b)
Las manzanas o
unidades urbanas que, sin tener la condición de solar, cuenten con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de
energía eléctrica con la capacidad y características adecuadas para dar
servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y a los que
prevea el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que se
encuentren integradas en la malla urbana.
c)
Las unidades
urbanas que tengan edificación construida conforme al planeamiento
urbanístico en más de la mitad de su superficie.
2.
Tendrá la consideración de suelo urbano con urbanización
consolidada el terreno que el Plan sujete al régimen de actuaciones
aisladas.
3.
Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno
sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque:
a)
Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en áreas de
reforma interior que precisen complementar sus dotaciones mediante
actuación integrada para la implantación de los nuevos usos, tipologías o
aprovechamientos previstos o por cambiar su función o estructura urbana.
b)
Configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y
sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial.
1. Son
solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo
características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que
les asigne la ordenación urbanística, estén, además, urbanizadas con
arreglo a las alineaciones, rasantes y normas
técnicas establecidas por el planeamiento.
2. Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su
dotación, al menos, con estos servicios:
a) Acceso rodado hasta
ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en
condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.
No justifican la dotación de este servicio ni las rondas perimetrales de
los núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus
márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre
sí, salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta
con calle propia del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.
b) Suministro de agua
potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes para la
edificación prevista.
c)
Evacuación de
aguas residuales a la red de alcantarillado.
No justifica la dotación de este servicio la evacuación a acequias o fosas
sépticas, salvo que el planeamiento autorice estas últimas en casos
excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad
de edificación.
d) Acceso peatonal,
encintado de aceras y alumbrado público, en al menos, una de las vías a
que dé frente la parcela.
3. Las
parcelas sujetas a una Actuación Integrada adquieren la condición de solar
cuando, además de contar con los servicios expresados en el apartado
anterior, tengan ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y
conexión de la Actuación con su entorno territorial, aprobadas al
programar aquélla.
1.
Puede clasificarse urbanizable el suelo que, conforme a la ordenación
territorial y urbanística, no deba excluirse permanentemente del proceso
de urbanización, ni proceda su clasificación como suelo urbano.
2. El
planeamiento clasificará como suelo urbanizable los terrenos que pretenda
incorporar al proceso de urbanización, a medida que el desarrollo de la
red primaria de dotaciones y el grado de definición de la ordenación
estructural permita integrarlos en dicho proceso dentro de un modelo
territorial sostenible y coherente.
3. La
clasificación como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera
aptitud de los terrenos para su urbanización, previa programación de los
mismos. Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo de la
correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos al régimen propio del
suelo urbanizable sin programación, que se regula en el artículo
siguiente. Dicha clasificación implica la sujeción de los terrenos al
régimen de las Actuaciones Integradas para poder desarrollar su
urbanización. Cuando la clasificación como suelo urbanizable sea
establecida mediante Plan Parcial modificativo del Plan General se exigirá
la simultánea programación de los terrenos, y la caducidad de su
correspondiente Programa comportará el decaimiento de su clasificación en
tanto no se acuerden justificadamente otras medidas.
Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que
no tengan Programa aprobado y vigente estarán sujetos a las siguientes
limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras Leyes:
a)
Deberán
respetar las determinaciones que sobre usos establezca el planeamiento
aplicable.
b)
No se podrán
realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones
agrícolas, forestales, ganaderas, cinegéticas o similares, que guarden
relación directa con la naturaleza y destino de la finca, se ajusten a los
planes o normas establecidos por la conselleria competente en agricultura,
que deberá emitir el correspondiente informe, así como las vinculadas
funcionalmente a la ejecución y entretenimiento de los servicios públicos.
c)
El tipo de
construcción habrá de ser adecuado a su emplazamiento y condición aislada,
conforme a las normas que el planeamiento aplicable establezca, quedando
prohibidas las edificaciones características de zonas urbanas.
d)
En las
divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse
fraccionamientos en contra de las determinaciones del planeamiento
aplicable y la legislación agraria.
Actuación Integrada es la
que se desarrolla mediante unidades de ejecución, y tiene por objeto la
urbanización pública conjunta de dos o más parcelas realizada conforme a
una única programación. Los Planes preverán la ejecución de Actuaciones
Integradas en aquellos terrenos que pretendan urbanizar y cuya conexión a
las redes de servicio existentes:
a)
Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando
suelo que tenga pendiente la implantación de servicios; o
b)
Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a
40.000 metros cuadrados con el fin de transformarlo produciendo uno o
varios solares; o
c)
Se estime necesaria su ejecución mediante Actuaciones Integradas
para asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de
urbanización.
1.
Actuación Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y
supone su edificación, así como, en su caso, la previa o simultánea
urbanización precisa para convertirla en solar conectándola con las redes
de infraestructuras y servicios inmediatas y preexistentes. La parcela que
sea objeto de una Actuación Aislada deberá reunir las características
mínimas necesarias para cumplir con las reglas de parcelación urbanística.
2. El
Plan, respetando lo dispuesto en el artículo anterior, podrá prever las
Actuaciones Aisladas en estos casos:
a)
Para edificar los solares que no
precisen de ninguna obra de urbanización por existir ya ésta de forma
completa, salvo que su dotación de servicios urbanísticos sea
contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto por el planeamiento
o insuficiente o inadecuada para servir a los nuevos aprovechamientos
resultantes de su ordenación.
b)
Para completar la urbanización parcialmente
existente en manzanas o pequeñas unidades urbanas equivalentes donde, al
menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.
c)
Cuando sea más oportuno para ejecutar las
obras de reforma interior, mejora o saneamiento correspondientes, en
especial, respecto a parcelas aisladas que se hallen consolidadas conforme
a tipologías, usos y ubicación compatibles con la ordenación.
Es suelo no urbanizable aquel que ha sido así clasificado de acuerdo con
la Ley del Suelo No Urbanizable. Procederá necesariamente esta
clasificación para los terrenos que deban ser preservados permanentemente
del proceso urbanizador de acuerdo con dicha Ley, a la que se ajustará su
régimen jurídico urbanístico.
En defecto de Plan, el suelo que no tenga la condición de solar conforme
al artículo 11, ni deba clasificarse urbano conforme a los artículos 8.4 y
10 tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley y de la reguladora del Suelo No Urbanizable.
Sección
primera.
Principios generales
Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre
dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en
ésta u otras Leyes o, en virtud de ellas, por los Planes y Programas con
arreglo a la clasificación de los predios.
Los propietarios de
suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos
para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las
condiciones que para cada caso establece esta Ley, el planeamiento
aplicable y las normas sobre protección del patrimonio cultural
valenciano.
1.
Los propietarios de suelo urbano tendrán los
deberes impuestos por la legislación estatal que, conforme a la presente
Ley y las previsiones específicas de la ordenación urbanística, se
cumplirán, según proceda, en régimen de Actuación Aislada o Integrada y
mediante la programación cuando ésta sea precisa.
2.
En suelo
urbano son coincidentes los aprovechamientos objetivo y subjetivo, de modo
que el excedente de aprovechamiento no existe. En lo demás será aplicable
el régimen previsto en el artículo 23 con las menores cargas de
urbanización que permita la proximidad de la actuación a las redes de
servicio.
3.
En suelo urbano con urbanización
consolidada, el cumplimiento de los deberes de la propiedad se sujetará a
Programa de Actuación Aislada en los supuestos específicos previstos por
la Ley.
4.
Excepcionalmente, en suelo urbano con
urbanización consolidada, la programación de Actuaciones Integradas podrá
acordarse:
a)
Mediante Plan de Reforma Interior cuando
decaiga la utilidad de la urbanización existente para los nuevos usos,
tipos edificatorios, aprovechamientos o la remodelación de la estructura
urbana que imponga el nuevo planeamiento.
b)
Del mismo modo que el previsto en el
apartado anterior cuando se ponga de manifiesto la insuficiencia de las
previsiones del Plan por no poderse realizar la urbanización mediante
Actuaciones Aisladas sin detrimento de su calidad y homogeneidad.
Tanto en el supuesto de este apartado, como en el del
apartado a) anterior, cuando la sujeción del terreno al régimen de
Actuaciones Integradas implique modificación de la ordenación estructural,
la aprobación definitiva del Plan de Reforma Interior corresponderá a la
Administración Autonómica. En todo caso, habrá de tratarse, cuanto menos,
de manzanas completas o terrenos dotacionales, y nunca de parcelas
aisladas.
c)
Con motivo de una apertura de calle u otra
obra pública similar impulsada por la Administración o por los
particulares y que venga a convertir en solares las parcelas colindantes
vacantes o con edificación ruinosa o manifiestamente inadecuada. No será
requisito para esta modalidad de Actuación Integrada la aprobación de un
Plan de Reforma Interior ni la delimitación de una Unidad de Ejecución. En
este caso se cumplirán por cuenta de la propiedad del suelo beneficiada
por las nuevas posibilidades de edificación, los mismos deberes
urbanísticos que le serían exigibles para el otorgamiento de la
correspondiente licencia, como la cesión y equidistribución del suelo
viario que proporcionadamente le corresponda y su parte estrictamente
alícuota del coste total que soporte la Administración al urbanizarlo, sin
que proceda la alteración del aprovechamiento objetivo que corresponda a
cada propietario.
1.
Las Administraciones Públicas y los particulares que sean
designados como Urbanizador del correspondiente Programa, en selección
sujeta a publicidad y libre concurrencia, son titulares de la facultad de
promover la transformación urbanística del suelo urbanizable. Dicha
facultad se ejerce mediante la formulación y ejecución de Programas de
Actuación Integrada.
2.
La ley reconoce la iniciativa particular en régimen de libertad de
empresa para promover dicha transformación urbanística. La prelación de la
iniciativa pública y de la gestión directa de los Programas podrá ser
acordada en atención a las circunstancias concretas de la actuación,
mediante decisión motivada. Serán nulos los actos o disposiciones que
excluyan permanentemente o sin plazo justificado la iniciativa privada en
la programación del suelo urbanizable.
En todo caso, los propietarios del suelo clasificado
como urbanizable tendrán derecho a promover su transformación urbanística
en los términos previstos por el párrafo anterior y con los beneficios que
esta Ley les reconoce.
3.
La aprobación y vigencia de un Programa de
Actuación Integrada, así como la consiguiente designación de un
Urbanizador que garantice su gestión en las condiciones y plazos
establecidas por aquél, es condición necesaria para la transformación
urbanística del suelo urbanizable y para el ejercicio de los derechos
dimanantes de la misma.
4.
En tanto no se
apruebe y adjudique el correspondiente Programa, los propietarios de suelo
tienen derecho a usar y disfrutar de los terrenos de su propiedad conforme
a la naturaleza rústica de los mismos, con el régimen establecido en el
artículo 13 para el suelo urbanizable sin programación.
La transformación del
suelo clasificado como urbanizable comportará los deberes de cesión, de
equidistribución, así como de costear la urbanización que prescribe la
legislación estatal, que, con carácter previo o simultáneo a la
edificación, se concretarán en los siguientes:
a)
Ceder gratuitamente y libres de cargas a la Administración los
terrenos para dotaciones públicas, de la Red Primaria y Secundaria,
necesarios para el desarrollo de la actuación integrada y los precisos
para compensar su excedente de aprovechamiento.
Cuando necesidades objetivas de la urbanización
exijan cesiones dotacionales que superen las precisas, para compensar
dicho excedente, los interesados tendrán derecho a la reserva de
aprovechamiento por la parte constitutiva del exceso.
b)
Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la
cesión del 10 % o porcentaje que legalmente corresponda de
aprovechamiento. La Administración actuante costeará la parte proporcional
de las cargas de urbanización correspondiente al citado porcentaje. Las
parcelas que por este concepto reciba la Administración actuante, así como
los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión,
quedarán afectas al patrimonio público de suelo.
c)
Costear las cargas de urbanización reguladas en el Programa para el
cumplimiento de los objetivos imprescindibles que le son propios;
sufragar, en su caso y justa proporción, el coste de las obras de utilidad
común a diversas actuaciones que excedan a dicho Programa, con
distribución de los costes, cuando proceda, mediante canon de
urbanización. Las cargas y costes de urbanización se asumirán en
proporción al aprovechamiento que, correlativamente, beneficie a quien las
soporte.
d)
Edificar los solares en el plazo que establezca el Programa.
Los propietarios de
suelo no urbanizable tendrán los derechos y deberes que se regulan en su
legislación específica, estatal y autonómica.
La transmisión de
fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de
los deberes urbanísticos de la propiedad. El régimen jurídico de la finca,
de sus sucesivos titulares y de las enajenaciones que sobre la misma se
produzcan será el previsto en la legislación vigente.
1.
Para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra,
terminada o en construcción, así como para el otorgamiento de la escritura
de segregación, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán
los Notarios y Registradores, exigir los requisitos establecidos en la
legislación vigente. Iguales requisitos serán exigidos en las
modificaciones de los referidos actos jurídicos.
2.
En caso de obtención de la licencia de obras por silencio
administrativo, ésta se acreditará al Notario autorizante de la escritura
mediante la aportación de la solicitud de la licencia presentada con la
antelación necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura,
con la manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de
no haber obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo
legal.
1.
Las áreas semiconsolidadas por edificaciones compatibles con la
ordenación propuesta podrán ser desarrolladas mediante Actuaciones
Integradas o Actuaciones Aisladas, según corresponda, conforme a lo
previsto en los artículos 14 y 15.
2.
En aquellas en que la ordenación estructural
haya previsto su desarrollo mediante Actuaciones Integradas, el
planeamiento de desarrollo del Plan General propondrá para las
edificaciones existentes cuya consolidación sea compatible con la nueva
urbanización, bien el mantenimiento para ellas del régimen de Actuaciones
Integradas, bien su remisión al régimen de las Actuaciones Aisladas.
1.
Las
edificaciones consolidadas pueden ser incluidas en Actuaciones Integradas.
Su inclusión no limita los deberes urbanísticos de su titular, salvo en el
supuesto previsto en el apartado siguiente.
2.
Cuando por las
construcciones y usos legalmente consolidados en un inmueble, su
propietario estime que el valor que éste tenía antes de la actuación
urbanística supera el de los derechos que en ella que correspondan, podrá
renunciar a éstos instando la indemnización en metálico de su propiedad
conforme al artículo 159.3.
3.
En las
actuaciones urbanizadoras que no supongan primera implantación de
servicios para edificios o instalaciones preexistentes, sino mera
renovación, ampliación o reestructuración de dichos servicios, no cabrá
imponer a la propiedad de los referidos edificios el pago de cuotas por
los costes de urbanización salvo que su devengo se difiera hasta el
momento de su reedificación, quedando la parcela afecta al pago del canon
de urbanización, cuyo pago quedará afecto registralmente. A tal fin, el
Programa contendrá una propuesta de Ordenanza reguladora del citado canon
de urbanización que será aprobada junto con el Programa de Actuación
Integrada.
En las actuaciones
urbanizadoras desarrolladas por gestión directa sin Programa de Actuación
Integrada, la Administración actuante podrá repercutir el coste de las
obras de urbanización mediante la imposición de un canon de urbanización.
4.
No obstante,
se exceptúa la regla del número 3 anterior y, en consecuencia, se
impondrán los costes de urbanización, sin aplazamiento o exoneración, en
los siguientes casos:
a)
Cuando el
edificio o instalación preexistente sirva para el desarrollo de
actividades económicas que precisen de los servicios de la nueva
urbanización para legitimar su permanencia en normal funcionamiento.
b)
Cuando el
inmueble se beneficie de un cambio de uso o aumento de aprovechamiento
previsto por el nuevo plan.
c)
Cuando el
edificio o instalación haya sido provisionalmente autorizado, o se
encuentre en estado ruinoso, o proceda adoptar respecto a ellos medidas de
restauración de la legalidad.
d)
Cuando la
permanencia del edificio o instalación sea radicalmente incompatible con
la nueva urbanización, sin perjuicio de la indemnización que corresponda
en cada caso por el derribo o erradicación del edificio o instalación y
del derecho del dueño a instar lo dispuesto en el número 2 anterior.
5.
La
Administración podrá imponer al Urbanizador la obligación de soportar los
costes de urbanización que sean objeto de aplazamiento o exoneración,
según lo dispuesto en el apartado 3. En tal caso, compensará al
Urbanizador con la parte del excedente de aprovechamiento equivalente a
dicha obligación.
1.
Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas
que por su tipo, ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la
urbanización, los planes que los desarrollen podrán prever, para las
parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas, el régimen de
actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será
obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares
aisladas en uso o en condiciones de ser habitadas.
Cuando así lo hagan deberán identificarse las parcelas
consolidadas por la edificación y delimitar sobre cada una de ellas un
área de reparto uniparcelaria. Se asignarán a la parcela aprovechamientos
objetivo y tipo acordes con el tipo edificatorio correspondiente a la
edificación consolidada.
Los índices globales de edificabilidad que estén
previstos en la ordenación estructural para el sector se aplicarán al
resto de la superficie de éste, excluyendo dichas parcelas consolidadas,
las cuales tampoco se computarán al fijar los estándares de cesión
exigibles.
2.
Se entiende por parcela vinculada urbanísticamente a una
edificación consolidada aquella sobre la que se asienta ésta, y cuya
superficie no sea superior al resultado de dividir la superficie
construida de la edificación por el índice de edificabilidad neta que el
plan le asigne
1.
Cuando la edificación consolidada sea superior al aprovechamiento
objetivo previsto por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente
compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación no
se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar
las cesiones o costes de urbanización que le correspondan a éste, ni se
tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la
edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector
en que esté situada.
2.
En estas edificaciones se admitirán obras de reforma y mejora y
cambios objetivos de actividad siempre que éstas no acentúen la
inadecuación al planeamiento vigente, no supongan la completa
reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen el valor
de la edificación a efectos indemnizatorios.
Las reglas de valoración de bienes y derechos a efectos de su
indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y
equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente.
El propietario que no quiera contribuir a las cargas del Programa podrá
renunciar a los beneficios que se deriven de las condiciones de desarrollo
establecidas por el mismo, exigiendo ser compensado por los derechos que
correspondan a su inmueble en el momento de la iniciación del
correspondiente procedimiento, en los términos previstos en el artículo
159.3 de la presente Ley.
De conformidad con lo establecido en la legislación estatal vigente, la
ordenación del uso de los terrenos y construcciones fijada en el
planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir
indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de planeamiento y de
ejecución del planeamiento desarrollados a su amparo, se aplicarán los
siguientes conceptos:
a)
Aprovechamiento objetivo: Aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento
real, es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino
privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno
dado.
b)
Aprovechamiento subjetivo: Aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento
susceptible de apropiación, es la cantidad de metros cuadrados edificables
que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad
de un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las
obras de urbanización que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es
lo que resulta de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de
aprovechamiento de cesión obligatoria cuando ésta proceda.
c)
Aprovechamiento tipo: Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria
que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una
misma Área de Reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos
55 y 56, a fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de
igualdad, a un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con
independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan
permita construir en sus fincas.
d)
Excedente de
aprovechamiento: Excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva
que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el
aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.
e)
Compensación
del excedente de aprovechamiento: Compensación de un excedente de
aprovechamiento es la operación jurídico-económica, de gestión
urbanística, por la que se compensa onerosamente el derecho a construir el
excedente de aprovechamiento que presenta un terreno. Los excedentes de
aprovechamiento se compensan cediendo terrenos equivalentes, libres de
cargas, a la Administración o indemnizándole por su valor en metálico, en
los términos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir
un excedente de aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los
ingresos públicos por este concepto quedarán afectos al patrimonio
municipal de suelo.
La actividad urbanística de planeamiento comprende todas las actuaciones
tendentes a ordenar el destino de los terrenos, su
utilización y las construcciones en ellos previstas, así como las acciones
públicas o privadas precisas para su transformación o conservación, y las
condiciones y plazos en que éstas han de cumplirse, atendiendo a las
necesidades de la población y del equilibrio territorial.
1.
Constituyen la
ordenación estructural del planeamiento las determinaciones que sirven
para dar coherencia a la ordenación urbanística del territorio en su
conjunto, y, en particular, las siguientes:
a)
Directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio.
b)
Clasificación
del suelo.
c)
División del
territorio en zonas de ordenación urbanística, determinando para cada una
de ellas sus usos globales y tipos básicos de edificación.
d)
Ordenación del
Suelo No Urbanizable
e)
Red Primaria
de reservas de suelo dotacional público y equipamientos de titularidad
privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la
ciudad.
f)
Tratamiento de
los bienes de dominio público no municipal.
g)
Ordenación de
los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar tránsito
intenso.
h)
Expresión de
los objetivos, directrices y criterios de redacción de los instrumentos de
desarrollo del Plan General, delimitando los sectores definitorios de
ámbitos mínimos de planeamiento parcial o de reforma interior, los usos o
intensidades de cada sector, así como su aprovechamiento tipo.
i)
Para sectores
de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso, urbanos: fijación
del porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección
pública.
2.
Los Planes
Generales establecerán la ordenación estructural para todo el territorio
municipal.
3.
La competencia
para la aprobación definitiva de la ordenación estructural corresponde a
la Generalitat.
1.
La ordenación
pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y
detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial
al que se refieren, y, en particular, las siguientes:
a)
Delimitación
de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el área de
reparto ni el aprovechamiento tipo.
b)
Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional
público.
c)
Fijación de
alineaciones y rasantes.
d)
Parcelación de
terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos edificatorios
previstos.
e)
Asignación de
usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la
ordenación estructural.
f)
Regulación de
las condiciones de la edificación sobre y bajo rasante, como
edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras
análogas.
g)
En suelo
residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la
promoción de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la
reparcelación, de conformidad con lo que determine la ordenación
estructural.
2.
Las decisiones
sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La
competencia para la aprobación definitiva de los planes que sólo se
refieran a la ordenación pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.
El territorio de la
Comunidad Valenciana se ordenará mediante los Instrumentos regulados en la
legislación autonómica sobre ordenación del territorio y protección del
paisaje y los siguientes:
a)
Planes
Generales, que definen el modelo de evolución urbana y su ordenación
urbanística estructural, para términos municipales completos y los
desarrollan pormenorizadamente en todo o parte del suelo urbano.
b)
Planes Parciales, que, siguiendo las directrices del Plan General,
ordenan pormenorizadamente sectores concretos de suelo urbanizable.
c)
Planes de Reforma Interior, que, en
suelo urbano, establecen o completan la ordenación pormenorizada en
operaciones de renovación urbana a fin de moderar densidades, reequipar
barrios enteros, modernizar su destino urbanístico o preservar el
patrimonio arquitectónico de interés.
d)
Planes Especiales, que, en desarrollo,
complemento o incluso modificación del planeamiento general y parcial,
cumplen cualquiera de los siguientes cometidos: crear o ampliar reservas
de suelo dotacional; definir y proteger las infraestructuras o vías de
comunicación, el paisaje y el medio rural; adoptar medidas para la mejor
conservación de inmuebles de interés cultural o arquitectónico; definir
las condiciones de urbanización y edificación de ámbitos concretos sujetos
a actuaciones urbanísticas singulares; concretar el funcionamiento de las
redes de infraestructuras; y vincular áreas o parcelas, urbanas o
urbanizables, a la construcción o rehabilitación de viviendas sujetas a
algún régimen de protección pública.
e)
Catálogos de Bienes y Espacios
Protegidos, que identifican y determinan el régimen de preservación o
respeto de las construcciones, conjuntos, jardines, y otros bienes del
patrimonio cultural valenciano, cuya alteración se someta a requisitos
restrictivos, acordes con la especial valoración que merezcan los mismos y
con su legislación reguladora.
f)
Estudios de detalle, que completan o
adaptan determinaciones establecidas por los Planes Generales o Parciales.
La ordenación del
proceso de gestión, urbanización y edificación del suelo se regulará
mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:
a)
Programas para el desarrollo de
Actuaciones Integradas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, las
condiciones y cargas de urbanización, fijando los plazos, especificando su
alcance y modalidad, designando el Urbanizador y concretando sus
compromisos y garantías.
b)
Programas para el desarrollo de
Actuaciones Aisladas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, en
suelos urbanos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 29, fijando
los plazos, compromisos, condiciones de urbanización o edificación y
rehabilitación, especificando su alcance y modalidad, y designando su
promotor, con sus compromisos y garantías.
1.
Por Decreto
del Consell de la Generalitat se aprobará un Reglamento de Planeamiento y,
en su caso, se determinarán los requisitos mínimos de calidad,
sustanciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudiéndose precisar
y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas
exigidos por esta Ley.
2.
El conseller
competente en materia de urbanismo, previo dictamen del Consejo del
Territorio y el Paisaje, puede dictar
instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades de los Planes e
ilustren los problemas más comunes que en ellos convenga resolver. Estas
Instrucciones se aprobarán mediante Orden, se publicarán, en extracto y
para conocimiento general, en el Diari Oficial de la Generalitat
Valenciana, y serán vinculantes para los órganos urbanísticos dependientes
de la Administración Autonómica.
A fin de homogeneizar
las normas urbanísticas de los distintos Planes, mediante Decreto del
Consell de la Generalitat se aprobará un Reglamento de Zonas de Ordenación
Urbanística. Excepcionalmente, los planes podrán contener su propia
regulación cuando razones específicas de carácter local lo aconsejen y así
se justifique.
1.
Las ordenanzas
municipales de policía de la edificación regularán los aspectos
morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas
condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de la
edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en términos
compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de
autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con
las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad,
salubridad, habitabilidad, accesibilidad y calidad de las construcciones
y, en ningún caso, menoscabarán las medidas establecidas para la
protección del medio ambiente y del paisaje urbano o de los bienes
catalogados de interés cultural o histórico.
2.
Mediante
ordenanza municipal se regularán:
a)
Las
estrategias de inversión de los fondos provenientes de la participación
pública en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en la
mejora de la calidad de los entornos urbanos.
b)
Los criterios
y objetivos para el desarrollo de Acciones para la Sostenibilidad y la
Calidad de Vida de los Ciudadanos que puedan financiarse, en su caso, por
el Fondo de Equidad Territorial.
c)
La imposición
del canon de urbanización.
d)
Los parámetros
que deben cumplir las aguas para ser vertidas a la red pública de
alcantarillado, estableciendo la obligación, para el emisor, de una
depuración previa que permita alcanzarlos.
e)
Las bases
Generales Municipales para la adjudicación de Programas.
f)
Aquellas otras
materias establecidas por esta Ley.
Las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio del municipio tienen por objeto establecer criterios y
estrategias para:
1.
Adecuar la
ordenación municipal a la política territorial de la Generalitat
manifestada en los principios contenidos en la legislación en materia de
ordenación del territorio y protección del paisaje y, en especial, a los
instrumentos que la desarrollen, así como su coordinación con las
distintas políticas sectoriales.
2.
Identificar
los objetivos fundamentales del Plan General en coherencia con la política
urbanística y territorial municipal, diferenciándolos de sus previsiones
instrumentales susceptibles de ser modificadas con mejoras alternativas
que persigan la misma finalidad.
1.
El contenido de las Directrices se adecuará a las características
del municipio y, en todo caso, deberán:
a)
Señalar las
oportunidades, diagnosticar los principales problemas y formular los
objetivos prioritarios de la ordenación urbanística y territorial.
b)
Establecer los
criterios a tener en cuenta para la incorporación de nuevos terrenos al
proceso de urbanización. La modificación de las directrices definitorias
de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio comportará
la revisión del plan.
2.
Las Directrices son determinaciones esenciales con vocación de
permanencia. Las futuras modificaciones de otras determinaciones de
planeamiento deberán justificarse en el mejor cumplimiento de tales
directrices.
3.
Las Directrices se formularán de forma concreta y precisa, y sus
criterios tendrán carácter vinculante.
Las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la
consecución de la sostenibilidad del municipio y, en concreto y como
mínimo, respecto de:
1. La utilización racional
del suelo:
a)
Fijarán el
criterio intensivo o extensivo de ocupación del suelo que se propone para
el desarrollo urbanístico respecto a cada parte del término municipal,
justificando expresamente la asignación de intensidades de edificación o
tipos edificatorios que conlleven alta densidad urbana o modelos de
ocupación dispersa del territorio.
b)
Indicarán de
forma expresa el índice máximo de ocupación de suelo a los efectos
previstos en la legislación de ordenación del territorio y protección del
paisaje.
c)
Establecerán
los criterios para dirimir la posible incorporación de nuevos terrenos al
proceso de urbanización y las necesidades de ampliación de la Red Primaria
que ello exija cuando se trate de aumentar la superficie de suelo
urbanizable en principio prevista por el Plan.
d) Determinarán los
criterios para preservar terrenos del proceso urbanizador aun cuando éstos
no presenten valores ni riesgos naturales intrínsecos, tales como evitar
conurbaciones no deseables, limitar expansiones hipertrofiadas del
desarrollo urbano, asegurar corredores de recíproca comunicación entre
espacios rurales, configurar entornos paisajísticos abiertos para dotar de
calidad de vida a los núcleos urbanos, separar usos incompatibles,
preservar el carácter intermunicipal del viario, evitar tanto la excesiva
dispersión como la concentración de asentamientos u otros fines análogos
tendentes a vertebrar el desarrollo urbano y territorial. Justificadamente
las Directrices pueden prohibir las reclasificaciones en todo el término
municipal.
2. El uso eficiente de los
recursos hídricos y la protección de su calidad:
a)
Establecerán
el límite potencial de suministro de agua en el municipio, en función de
los estudios específicos de capacidad de la masa de agua de la que se
suministre, de su posible incremento mediante desalación y de los informes
del organismo responsable de la cuenca hidrográfica. Asimismo fijarán los
caudales estimados para cada uso con los que debe ser calculada la demanda
en las actuaciones urbanísticas que se acometan en desarrollo del plan.
b)
Fijarán los
criterios exigibles a las actuaciones urbanísticas en aras a conseguir la
máxima reutilización de las aguas residuales.
c)
Determinarán
el régimen de compatibilidad de usos en las zonas de protección de las
masas de agua y de las captaciones que el propio plan delimite, conforme a
lo establecido en la legislación de ordenación del territorio y protección
del paisaje, o que vengan establecidas como consecuencia de la legislación
en materia de aguas.
3. La protección del medio
natural:
a)
Establecerán
estrategias y objetivos para la protección de los espacios a los que se
refiere la legislación sobre ordenación del territorio y protección del
paisaje, que deba incorporar por hallarse en el ámbito del plan.
b)
Establecerán
los criterios de protección que han servido de base para la clasificación
del suelo no urbanizable, tanto común como protegido, a los que deberán
ajustarse sus modificaciones. De igual modo, los criterios cuantitativos y
cualitativos para perfeccionar su delimitación y limitar la clasificación
de suelos urbanizables a los lugares adecuados.
4. La conservación y puesta
en valor del Patrimonio Cultural:
a)
Establecerán
los criterios para la elaboración del Catálogo y para la declaración de
Bienes de Relevancia Local, de acuerdo con la legislación en materia de
patrimonio cultural, así como los de intervención sobre el mismo y sobre
los núcleos históricos que se delimiten.
b)
Fijarán los
objetivos y estrategias para la recuperación de los edificios catalogados
y de los núcleos históricos.
5. La revitalización del
Patrimonio Rural:
a)
Establecerán
los criterios morfológicos para la división de fincas en medio rural y los
de asentamiento de edificaciones aisladas sobre el suelo no urbanizable.
b)
Fijarán los
objetivos y estrategias para la revitalización del patrimonio rural.
6. La prevención de riesgos
naturales o inducidos:
Establecerán criterios
de compatibilidad del territorio para el desarrollo urbano con los riesgos
naturales o inducidos constatables en el término municipal.
7. La ordenación del
Litoral:
a)
En los
municipios costeros, las directrices establecerán criterios rigurosos y
concretos para la racional utilización del litoral, acordes con los
establecidos tanto en la legislación estatal vigente en la materia como en
la legislación autonómica de ordenación del territorio y protección del
paisaje, y, en todo caso, de acuerdo con lo que establezca con el
Plan de Acción Territorial que lo ordene.
b)
Para aquellas
áreas que el Plan clasifique como urbanizables, establecerá criterios
concretos respecto de los tipos edificatorios, su volumen, altura y las
condiciones de accesibilidad a la costa y de integración paisajística.
c)
En las que
clasifique como no urbanizables, fijará los objetivos y estrategias para
su protección o recuperación natural y paisajística y las condiciones para
su utilización sostenible, sea pública o privada.
Las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la
mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y como
mínimo, respecto de:
1.
La mejora de
los entornos urbanos
a)
Criterios,
estrategias y objetivos de las intervenciones en núcleos históricos y
áreas degradadas que el plan delimite, con los fines establecidos en el
artículo 5.1.a) de la ley de Ordenación del Territorio y Protección del
Paisaje, y criterios para la posterior delimitación de otras.
b)
Criterios,
estrategias y objetivos de los Estudios de Paisaje, que el plan determine
y criterios para la posterior delimitación de otros.
c)
Estrategias y
objetivos para la mejora del número y calidad de las dotaciones, en
desarrollo del plan, de las áreas infradotadas que se identifiquen.
d)
Criterios
urbanísticos para los planes parciales y de reforma interior que
favorezcan la mejora de la calidad del ambiente urbano, la adecuada
implantación de las distintas actividades, fomentando su integración, y la
calidad de la ordenación urbanística y de la arquitectura o jardinería que
la materialice.
2.
Transporte
público
Objetivos para la
implantación de transporte público y criterios para los planes de
desarrollo que permitan la más adecuada y eficaz integración de aquél en
las ordenaciones que propongan.
3.
Equipamientos
y dotaciones públicas
a)
Objetivos de
equipamiento y dotaciones públicas, fijando los índices a alcanzar para el
conjunto de la población, bajo los principios de máximo nivel de servicio
y mayor eficacia del gasto público para alcanzarlo.
b)
Estrategias de
integración con otros municipios para la prestación mancomunada de
aquellos servicios que así lo requieran.
c)
Criterios
concretos de ordenación que permitan la mayor utilización y mejor disfrute
por parte de los ciudadanos.
4.
Acceso a la
vivienda
Objetivos de política de
vivienda y, en especial de atención a la demanda de la sometida a
protección pública, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de
forma vinculante, las conclusiones derivadas del estudio de demanda a que
se refiere el artículo 9 de la ley de Ordenación del Territorio y
Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a tal fin
que debe reservarse en los planes parciales
y de reforma interior que desarrollen el plan.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio establecerán los criterios y fines perseguidos
con el establecimiento de las determinaciones sustantivas de la ordenación
del plan.
1.
En particular,
establecerán los criterios y fines perseguidos en la clasificación y
calificación del suelo.
2.
Fijarán,
especialmente, las condiciones objetivas en que sea posible la
clasificación de nuevos suelos urbanizables, pudiendo excluir tal
posibilidad de forma genérica o en determinadas áreas del municipio, por
ser conveniente al modelo territorial adoptado y debiendo excluirlas
siempre respecto al suelo no urbanizable sujeto a especial protección.
3.
En los
municipios que, con carácter excepcional y de forma justificada, no sea
posible hacer efectivas las cesiones a las que se refiere el artículo 13.6
de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje por
no existir suelo no urbanizable sujeto a especial protección, o ser
insuficiente el que exista, y deba sustituirse la cesión por aportación
monetaria del valor equivalente, los Planes Generales fijarán los
Programas y Proyectos para la Sostenibilidad y la Calidad de Vida a los
que deban destinarse.
Los Planes Generales, y cualesquiera otros con capacidad para ello,
clasificarán el territorio de su término municipal conforme a lo
establecido en el Título I.
1.
Los Planes
Generales dividirán el territorio en zonas diferenciadas por su uso global
o dominante, entendiendo por tal, el mayoritario o el que defina su
función urbana en relación con el conjunto del territorio. Para cada una
de ellas se establecerán las zonas de ordenación compatibles.
2.
Todo Plan
General debe delimitar, como zona diferenciada, uno o varios núcleos
históricos tradicionales, en aquellos municipios en que existan, donde la
ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de
edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación
armonicen con la tipología histórica. Asimismo en consonancia con las
políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y
cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes
inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquéllas,
resulten de interés.
3.
Los usos
asignados se corresponderán con los establecidos en el Reglamento de Zonas
de Ordenación Urbanística y en la Ley del Suelo No Urbanizable.
Los Planes Generales ordenarán todo el suelo no urbanizable y delimitarán
el que deba ser objeto de protección, de acuerdo con su legislación
específica.
1.
El
planeamiento, en todas las clases de suelo, reflejará la existencia o las
previsiones de bienes y obras de dominio público no municipal, así como
las áreas de protección y servidumbre que les sean propias conforme a su
legislación reguladora. En ningún caso podrá establecer disposiciones
contradictorias con dicha legislación.
2.
El
planeamiento reflejará las previsiones de construcción de dotaciones e
infraestructuras que estén en fase de ejecución o de proyecto.
3.
A tal efecto,
el promotor del planeamiento recabará información de los órganos de la
Administración y de aquellas personas, físicas o jurídicas, privadas que
sean titulares o puedan promover tales proyectos, debiendo éstos emitir
informe en un plazo no superior a dos meses. El Plan incorporará la
información que se consigne en el informe y, si éste no se emitiese en
plazo, la que conste en los planes sectoriales, deslindes aprobados o
registros públicos, o se derive de la realidad topográfica.
4.
Los planes
reflejarán, asimismo, las zonas de dominio público y afección de los
bienes naturales conforme a la legislación sectorial que los regule, y en
particular las de protección de las captaciones de agua a las que se
refiere el artículo 18 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección
del Paisaje.
1.
Los Planes
Generales delimitarán una red estructural compuesta por la red primaria de
reserva de suelo dotacional de titularidad y uso público y por la de
aquellos otros equipamientos de titularidad privada cuya función o
relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.
Los elementos de la red primaria deberán cumplir con los requisitos de
calidad, funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico.
A tal efecto, cualquier alteración del planeamiento deberá justificar que
se mantienen dichas condiciones y, en su caso, completar los elementos de
la red primaria en la medida que garanticen el cumplimiento de los
requisitos anteriores.
2.
Necesariamente
el Plan General deberá prever los siguientes elementos
de la red primaria:
a)
Parque
Público, en proporción no inferior a 5 metros cuadrados por habitante.
b)
Áreas
destinadas a parques públicos naturales en las que deba materializarse la
cesión gratuita a la Administración de una superficie equivalente de suelo
no urbanizable protegido y no productivo, a las que se refiere el artículo
13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje,
salvo que las directrices definitorias de la estrategia de evolución
urbana y de ocupación del territorio excluyan nuevas clasificaciones de
suelo urbanizable.
En cualquier caso, el
Plan preverá que el total de espacios libres, de red primaria y
secundaria, en el municipio no sea inferior a 10 metros cuadrados por
habitante.
c)
Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con
prevalencia o antelación respecto a la forma de los edificios y parcelas a
consolidar en su entorno.
d)
Suelo destinado a viviendas dedicadas a residencia permanente en
régimen de alquiler para personas mayores, discapacitadas o menores de 35
años. Reglamentariamente se establecerá el régimen de titularidad del
suelo y de la construcción, así como las condiciones de acceso a estas
viviendas.
e)
Equipamientos y redes de transporte, infraestructuras
comunicaciones y servicios de titularidad o de carácter supramunicipal.
Se justificará la suficiencia y calidad de los mismos para abastecer al
crecimiento poblacional correspondiente al suelo urbano y urbanizable
previsto.
f)
Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de
cualquier índole que, por su cometido específico, sus dimensiones o su
posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del
desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que
cumplan análoga función estructurante respecto a cada sector, señalando,
incluso, las principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto
que sirvan de pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del
planeamiento parcial.
g)
Vías públicas e infraestructuras que presten servicio y
comunicación recíproca a las dotaciones expresadas en los apartados
anteriores integrando una red unitaria.
Los Planes Generales, para cada Sector que deba ser objeto de un Plan de
desarrollo, fijarán, al menos:
a)
La función
territorial que ha de cumplir su desarrollo respecto al conjunto de la
ciudad o sus núcleos urbanos.
b)
Los usos
globales y los incompatibles con la estructura general de la ordenación
territorial y urbanística, expresando las razones de dicha
incompatibilidad.
c)
Los distintos
tipos edificatorios, indicando el carácter excluyente y, en su caso,
alternativo o compatible de entre los mismos.
d)
Normas
orientativas sobre la necesidad de implantar una determinada dotación o
equipamiento, dejando constancia de las circunstancias que así lo
aconsejan.
e)
Aprovechamiento tipo y aprovechamiento
objetivo.
1.
La ordenación
estructural delimitará los sectores o ámbitos de ordenación urbanística de
los planes que la desarrollen en cualquier clase de suelo, atendiendo a
tal fin a las directrices relativas a la ordenación a que se refiere el
artículo 47.
2.
La
sectorización sirve para delimitar ámbitos mínimos y racionales de
planeamiento, con la finalidad de evitar la redacción de planes que, por su visión fragmentaria del territorio o por
oportunismo en su delimitación, generen disfunciones en el desarrollo
urbano.
3.
En cualquier
caso, la sectorización atenderá al modo más idóneo de estructurar la
utilización urbanística del
territorio. El perímetro de
los sectores se ajustará a las alineaciones propias de la red primaria o
estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites de
clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y
límites respetará las siguientes reglas:
a)
Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel
topográficas, los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los
perímetros de protección del dominio público natural o de otros elementos
naturales, así como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese
trazado cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea
su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.
b)
Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de
ajustarlo a límites de término municipal o a lindes de propiedad. Cuando
la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un
trazado coincidente con esos límites, el Plan deberá acreditar que esa
coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública
de planeamiento, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones
a condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al
bienestar futuro de la población.
4.
Los Planes
Generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo territorial
mediante el establecimiento justificado de las condiciones objetivas que
han de cumplirse para que sea posible la delimitación de nuevos sectores y
la incorporación de cada sector, unidad o tramo de urbanización al
contexto global del territorio, definiendo así un orden básico de
prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas y regulando
las condiciones que éstas han de satisfacer para que sea posible su
programación.
1.
El área de
reparto es el conjunto de terrenos respecto de los que el Plan General
determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el área de reparto se
objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.
2.
La ordenación
estructural establecerá la delimitación de las áreas de reparto a las que
deberán ajustarse los planes que la desarrollen. La delimitación de las
áreas de reparto establecida por la ordenación estructural deberá respetar
los siguientes criterios.
a)
Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:
-
Uno o varios sectores completos.
-
Los suelos dotacionales públicos, de la red
primaria o estructural, no incluidos en ningún sector. La superficie de
estos suelos se adscribirá a las distintas áreas de reparto en la
proporción adecuada.
-
En su caso, los suelos necesarios para
garantizar la ejecución de las conexiones de los sectores con las redes de
infraestructuras, que formarán parte de la red primaria o estructural
adscrita al sector. Si el Plan optara por clasificar dichos suelos como no
urbanizables, establecerá como carga para el Sector su obtención y, en
caso de expropiación en beneficio del Programa, los justiprecios y demás
conceptos indemnizables constituyen carga del Programa que deberán asumir
los propietarios del Sector.
La adscripción de un suelo de red primaria a un sector no
impide que su obtención pueda producirse con cargo al excedente de
aprovechamiento de otros sectores que se desarrollen antes.
b)
Las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, se delimitarán
de manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en
este caso sea obligada la adscripción de suelos dotacionales públicos de
la Red Primaria o Estructural a aquéllas.
c)
En suelo urbano consolidado, en defecto de previsión expresa del
Plan, integrará el área de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela
de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le
confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella
mediante su urbanización. Cuando la citada urbanización fuera común a
varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante
requerida para entender delimitada el área de reparto será la que, siendo
más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos de
ellos, en proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo.
d)
Los suelos urbanos con destino dotacional público, no incluidos en
unidades de ejecución y para los cuales el planeamiento no haya atribuido
aprovechamiento objetivo, tendrán el resultante de la media ponderada de
los aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en
el que resulten incluidos.
e)
En la delimitación de áreas de reparto para ámbitos donde existan
edificaciones consolidadas se estará a lo previsto en el Capítulo III del
Título I de esta ley. La delimitación de áreas de reparto uniparcelarias a
las que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 29
constituye ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural, sin que
se considere modificación de ésta cuando se ajusten a lo determinado en
dicho artículo.
1.
El planeamiento fijará los diversos aprovechamientos tipo según
criterios objetivos.
2.
A los efectos del cálculo del
aprovechamiento tipo no serán tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya
existentes y afectos a su destino, entendiéndose por tales aquellos que ya
cumplen con la finalidad prevista por el Plan, incluso cuando, por
modificarse la ordenación preexistente, parte de su superficie fuera
destinada a usos lucrativos, siempre que la superficie destinada a usos
dotacionales en el nuevo Plan fuera superior a la anteriormente existente.
3.
En suelo urbanizable, el Plan General puede fijar un único
aprovechamiento tipo o diferenciarlo para cada sector o conjunto de
sectores completos. Para los terrenos de la Red Primaria se fijará el
mismo aprovechamiento tipo de los sectores más próximos o funcionalmente
vinculados. El aprovechamiento tipo no puede superar la edificabilidad
bruta del sector y la diferencia entre ambos coeficientes ha de permitir
la equidistribución y cesión gratuita de los terrenos de la Red Primaria
con cargo a la urbanización. La atribución de aprovechamientos tipo ha de
observar proporcionalidad con la edificabilidad prevista en cada sector,
si bien podrá igualarse a la baja entre los diversos sectores con el fin
de imputar mayores cesiones a los de mayor edificabilidad o rendimiento
urbanístico. En tal caso, deberá justificarse la coherencia estética
resultante, aportando un estudio del paisaje urbano del conjunto.
4.
En suelo urbano con urbanización consolidada el aprovechamiento
tipo podrá fijarse refiriéndolo a parcelas netas según su zonificación,
expresando la edificabilidad mínima autorizada en ellas, susceptible de
aumentarse mediante transferencias voluntarias de aprovechamiento hasta la
altura y ocupación máximas permitidas. Cuando el Plan General utilice esta
técnica, tanto la edificabilidad mínima como la máxima habrán de ser
viables y adecuadas a la morfología del entorno urbano y quedar
debidamente reguladas en sus condiciones volumétricas y de uso.
5.
En suelo urbano incluido en unidad de ejecución su aprovechamiento
tipo será la edificabilidad bruta media de dicha unidad, calculada
conforme al apartado 2 anterior, salvo que otra cosa disponga el Plan.
6.
En todo caso, y aun cuando el Plan no lo exprese, el
aprovechamiento tipo comporta para toda parcela urbana un excedente
respecto a su aprovechamiento objetivo que permita la cesión gratuita de
suelo dotacional colindante necesario para dotarla de la condición de
solar, con el que formará área de reparto.
La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el
artículo 37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes
Generales o por Planes de Reforma Interior y, en urbanizable, mediante
Plan Parcial. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada son
competencia municipal, si bien han de ser coherentes con la ordenación
estructural, cuya modificación debe ser siempre aprobada por la
Generalitat.
1.
Las unidades
de ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito
completo de una actuación integrada o de una de sus fases. Se incluirán en
la unidad de ejecución todas las superficies de destino dotacional público
precisas para ejecutar la actuación y, necesariamente, las parcelas
edificables que, como consecuencia de ella se transformen en solares.
2.
La
delimitación de unidades se contendrá en los Planes y Programas. Los
Programas podrán redelimitar el ámbito de las unidades de ejecución
previstas en los restantes Planes adecuándolo a condiciones más idóneas
para el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. A tal fin,
podrán extender el ámbito a cuantos terrenos sean necesarios para
conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar
la actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar
para cumplir lo dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano
cuando sea preciso. Asimismo podrá acordarse la división y la
redelimitación de unidades de ejecución previstas por los Planes al
aprobar el correspondiente Programa. Las nuevas unidades deberán ser
susceptibles de actuación integrada técnicamente autónoma. Las unidades de
ejecución podrán abarcar terrenos incluidos en distintas áreas de reparto.
3.
Los Planes
podrán delimitar unidades de ejecución discontinuas. La inclusión de
suelos en la unidad de ejecución así delimitada no puede responder a
criterios meramente equidistributivos, sino sólo a criterios objetivos de
unidad funcional de la obra de urbanización a ejecutar. La anterior
restricción no será aplicable en el supuesto de que la propuesta de
delimitación esté suscrita por propietarios que representen la totalidad
de los terrenos incluidos. Los suelos de los diversos ámbitos discontinuos
serán aportados a la reparcelación con arreglo al aprovechamiento que el
Plan les haya atribuido.
4.
Al configurar
las unidades de ejecución se procurará una prudente diversificación de las
responsabilidades urbanizadoras y se fomentará el desarrollo por
iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones.
5.
Se pueden incluir en actuaciones integradas
terrenos consolidados por la edificación cuando carezcan de la
urbanización necesaria, sin perjuicio de las especialidades que procedan
en la reparcelación. Las parcelas aisladas no se incluirán en actuación
integrada con fines meramente equidistributivos, salvo que formen parte de
manzanas completas sujetas a operaciones integradas de rehabilitación,
renovación urbana, o cambio de uso.
6.
La
delimitación exacta de unidades de ejecución es determinación propia de la
ordenación pormenorizada, pero si comporta cambios respecto al
aprovechamiento tipo del terreno, éstos atañen a la ordenación
estructural.
1. La red secundaria es una determinación de
la ordenación pormenorizada,
constituida por la totalidad de las reservas de suelo dotacional público
no incluidas en la red primaria.
2. Los Planes Parciales y,
en su caso, los Planes de Reforma Interior, definirán la red secundaria de
dotaciones públicas de su sector, distinguiéndolas de las de la red
primaria, ajustándose como mínimo a los estándares reglamentariamente
exigidos y cumpliendo con los requisitos de calidad, funcionalidad y
capacidad para la ordenación prevista en el ámbito.
3. Los Planes deberán
especificar el uso previsto para cada reserva de uso dotacional público
distinguiendo entre zona verde, deportivo-recreativo, educativo cultural,
asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras,
red viaria, aparcamiento y áreas peatonales. No obstante,
la Administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso dotacional
público ajustándose a las siguientes reglas:
a)
Mientras el
Plan no se modifique, deberán dedicarse al uso o usos concretos previstos
en él las reservas dotacionales para zonas verdes, espacios libres de
edificación sobre rasante, red viaria e infraestructuras aptas para el
tránsito, el paseo, la circulación o el transportes de personas,
vehículos, fluidos o señales.
b)
En los demás
casos, será posible la sustitución del uso dotacional previsto en el Plan
por otro igualmente dotacional público, destinado a la misma o distinta
Administración pública, siempre que, previo informe favorable municipal,
en el primer caso, se adopte acuerdo expreso y motivado por el órgano
competente del ente titular o destinatario del terreno, y en el segundo,
medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.
1. Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación
de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los
previstos por la ordenación estructural. Se
efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos
prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones
limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y
ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento.
2. La
ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio público
del privado y la parcelación de éste o las condiciones para efectuarla. La
parcelación se fijará atendiendo al tipo de edificación previsto y, si no
queda dibujada en el Plan, éste determinará la superficie mínima y, en su
caso, máxima, de las parcelas o las dimensiones exigibles en su frente o
linderos. La determinación de parcelas mínimas o máximas no puede
diferirse a la reparcelación, ni condicionarse por criterios de gestión
urbanística ajenos al resultado tipológico y objetivo de la ordenación.
3. A
los efectos de cumplimiento de los estándares urbanísticos, se computarán
como parte integrante de la red secundaria de dotaciones públicas los
espacios libres de titularidad privada, siempre que quede garantizado su
uso público en superficie. El subsuelo de dichos espacios libres podrá ser
agrupado con la parcela edificable colindante a los efectos de configurar
una sola unidad arquitectónica.
4. La
calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el
Plan especifique, en su ordenación pormenorizada, si dicha afección atañe
a la totalidad del inmueble, o si la afección demanial se limita al suelo
y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo que, en tal caso,
tendrá la consideración de bien patrimonial, que podrá ser enajenado por
la Administración titular para el
uso y destino que el planeamiento
expresamente regule. En todo caso, la calificación de un terreno como
suelo dotacional público exige la cesión obligatoria y gratuita del
inmueble en su conjunto, o bien su expropiación conforme a la legislación
aplicable.
1.
Los Planes Generales son instrumentos que fijan la estrategia de
evolución urbanística del municipio y los procesos de ocupación del suelo,
en relación con el consumo de otros recursos y emisión de contaminantes.
2.
El Plan General debe justificar su
adecuación al planeamiento de los municipios colindantes, a cuyo efecto
deberá reflejar en su documentación el de las zonas limítrofes. Cuando el
modelo de desarrollo urbanístico de un municipio haga necesaria su
ordenación conjunta con terrenos incluidos dentro del término municipal
colindante, el Plan General podrá ordenar dicho ámbito, previo acuerdo
plenario del Ayuntamiento colindante afectado, o en su caso, mediante la
firma del oportuno convenio. En caso de discrepancia entre los Municipios
afectados, la conselleria competente en urbanismo resolverá lo que resulte
más adecuado para la mejor ordenación de la zona.
3.
El Plan General tiene vigencia indefinida, no obstante deberá
prever la expansión urbana del municipio para un mínimo de 10 años,
aproximadamente, abarcando la reserva de suelo y dotaciones para la
implantación de infraestructuras previsibles a más largo plazo.
1.
Los Planes Generales establecerán para todo el territorio municipal
su ordenación urbanística estructural en los términos establecidos en el
Capítulo II del presente Título, pudiendo ordenar de forma pormenorizada
todo o parte del suelo urbano.
2.
Cuanto mayor sea el crecimiento urbanístico previsto para el
Municipio, o más ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de
gestión actual de éste, mayor será el grado de concreción exigible en sus
determinaciones.
3.
El Catálogo de protección y la ordenación del suelo no urbanizable
con expresión de las áreas que han de preservarse del proceso urbanizador
son determinaciones inexcusables del Plan General.
La
ocupación de suelo prevista por los Planes Generales, el consumo de otros
recursos, especialmente agua, y la emisión de contaminantes que sean
previsibles en función de la ordenación
propuesta, observarán los umbrales territoriales y ambientales fijados por
Decreto del Consell o por los Planes de Acción Territorial, en los
términos previstos en el artículo 81 y siguientes
de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.
La
potestad del planeamiento estará sujeta al resto de limitaciones
establecidas en la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del
Paisaje, y las derivadas de las legislaciones sectoriales aplicables.
Cuando ordenen el suelo urbano deberán observar las siguientes reglas:
a)
En zonas consolidadas, el volumen
atribuido a las parcelas sólo podrá superar el característico de la
edificación que, dentro de ordenación, exista en su entorno, cuando ello
no redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los estándares legales
de dotaciones públicas.
b)
Cuando en un barrio o núcleo de
población la edificabilidad bruta ya sea superior a un metro cuadrado de
techo por metro cuadrado de suelo, nunca la aumentará respecto a las
previsiones del planeamiento anterior, y procurará que disminuya o, a lo
sumo, se mantenga, en su intensidad.
c)
En las zonas de nueva urbanización o
remodelación global por reforma interior, observará los estándares
exigibles para los planes parciales conforme al artículo 67 de la presente
Ley, pero podrá eximirse, parcial y justificadamente, del cumplimiento de
aquéllas exigencias que, por incompatibles con la consolidación, resulten
impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso
para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus
condiciones históricas.
Las
anteriores exigencias podrán ser objeto de desarrollo reglamentario para
las zonas consolidadas por la edificación siempre que se justifique que no
se incrementan la densidad, la edificabilidad y el volumen con respecto
a la ordenación existente.
La
ordenación pormenorizada del suelo urbano semiconsolidado por la
edificación se ajustará a lo determinado en el artículo 67.4 de esta Ley
para los Planes Parciales.
El Plan General está
formado por los siguientes documentos:
a)
Documentos sin eficacia normativa:
§
Memoria informativa.
§
Planos de información.
§
Memoria justificativa.
b)
Documentos con eficacia normativa:
§
Directrices estratégicas de evolución
urbana y ocupación del territorio.
§
Normas Urbanísticas, que incluirán
fichas de planeamiento y gestión de cada Sector, Unidad de Ejecución o
Area de Reparto.
§
Planos de ordenación.
§
Catálogo de bienes y espacios
protegidos.
1.
Los Planes Parciales son los instrumentos de ordenación que definen
la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable, siguiendo los criterios
y directrices que al efecto haya establecido el Plan General. Cumplen esta
misma función sobre el suelo no urbanizable en los casos previstos en la
ley.
2.
También pueden formularse Planes Parciales que introduzcan
modificaciones en la ordenación estructural establecida en los Planes
Generales. La ordenación propuesta buscará las soluciones que mejoren la
calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, la
capacidad de servicio de dotaciones públicas o un menor impacto
territorial. En este caso, los Planes Parciales deberán fundar sus
determinaciones en las directrices estratégicas de evolución urbana y
ocupación del territorio.
1.
El ámbito de los Planes Parciales es el sector. Cada uno de estos
Planes abarcará uno o varios sectores completos.
2.
Todo Plan Parcial debe contener las determinaciones de ordenación
pormenorizada del sector o sectores que abarque con el contenido
establecido en el capítulo IV del presente título.
1.
La ordenación establecida en los Planes Parciales debe cumplir con
unos estándares mínimos de calidad urbanística que se determinarán
reglamentariamente y, en especial, las siguientes:
a)
La edificabilidad residencial no superará el metro cuadrado de
techo por metro cuadrado de suelo en el ámbito del sector.
b)
En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de
suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar
los 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable,
con ese uso.
c)
Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros
cuadrados de los 35 exigidos en el apartado b) anterior o, en todo caso, a
espacios libres mas del 10 por ciento de la superficie total del sector,
cuando ésta no sea residencial.
d)
Por cada cien metros de edificación residencial o fracción debe
preverse, al menos, una plaza de aparcamiento fuera de la superficie
estrictamente viaria.
e)
Deben definir la red secundaria de
dotaciones públicas del sector, de acuerdo con las exigencias que
reglamentariamente se establezcan.
2.
Los Planes Parciales que clasifiquen nuevo suelo urbanizable
deberán además completar el mínimo de dotaciones públicas con las
exigencias de la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del
Paisaje.
Los índices y estándares
del numero 1 anterior se computarán respecto a la superficie del sector.
Se excluirán de dicho cómputo aquellos elementos de la red primaria cuya
urbanización no sea exigible con cargo al sector. La existencia de parques
públicos adyacentes no justifica reducir su dotación de zonas verdes,
salvo en la exacta medida en que se incremente el suelo dotacional público
destinado a otros usos.
3.
Al tiempo de la aprobación del Plan, de
forma motivada, podrán asignarse estándares dotacionales específicos en
atención a peculiaridades geográficas del sector que así lo aconsejen para
el mayor bienestar de la población sin que, en ningún caso, puedan
alterarse los parámetros del número 1 de este artículo en un 20%.
4.
El Plan identificará las edificaciones existentes en su ámbito,
dándoles el tratamiento que estime más adecuado, sin que ello pueda
constituir merma alguna del interés público ni de la racional estructura
de la ordenación. Observará lo establecido en el Capítulo III del Título I
para la planificación de la ejecución.
1.
Los Planes Parciales están integrados por los siguientes documentos:
a)
Documentos sin eficacia normativa:
§
Documento de información: Memoria y
Planos.
§
Memoria justificativa.
b)
Documentos con eficacia normativa:
§
Normas Urbanísticas.
§
Planos de ordenación.
§
Catálogo de Bienes y Espacios
Protegidos o justificación de innecesariedad.
2.
La elaboración del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos será
innecesaria cuando dicho Catálogo ya existiera en el Plan General y el que
hubiera de acompañar al Plan Parcial sea compatible con aquél. Será,
asimismo, innecesaria en el caso de que no hubiera bienes o espacios que
merecieran tal protección.
El Plan de Reforma
Interior establecerá la ordenación pormenorizada en aquellas zonas del
suelo urbano en las que el Plan General no lo haya hecho.
1.
El ámbito de ordenación del Plan de Reforma Interior será el
sector, que se delimitará según lo establecido en el artículo 54, pudiendo
ajustarse los límites del sector a viarios de la red secundaria.
2.
Las determinaciones de los Planes de Reforma Interior se adecuarán
a las condiciones exigidas por el artículo 63. Los estándares previstos en
el artículo 67 serán aplicables en la medida en que resulten compatibles
con el grado de consolidación existente. El Plan de Reforma Interior
diferenciará los terrenos que han de quedar sujetos al régimen de las
actuaciones aisladas de los que someta al régimen de las actuaciones
integradas.
3.
Cuando el ámbito del Plan incluya suelos semiconsolidados por la
edificación, sus determinaciones se ajustarán a lo determinado en el
artículo 67.4 de esta ley para los Planes Parciales.
La documentación del Plan de Reforma Interior será la propia de un Plan
Parcial, y además deberá incluir:
a)
Estudio de su incidencia sobre la población afectada.
b)
El régimen de fuera de ordenación de las edificaciones afectadas,
cuando lo hubiere.
c)
Catálogo complementario, salvo justificación de su innecesariedad
en los términos previstos para los Planes Parciales en el artículo 68.
d)
Documentación
gráfica refundida de la ordenación del entorno.
1.
Pueden formularse Planes Parciales y Planes de Reforma Interior a
fin de modificar la ordenación establecida en los Planes Generales para el
suelo urbanizable y para el suelo urbano, buscando soluciones que mejoren
la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, o
la capacidad de servicio de las dotaciones públicas, o actualicen
ordenadamente la estructura territorial a nuevas demandas sociales. Sus
determinaciones deberán ser coherentes con las directrices establecidas
por el planeamiento general para su desarrollo, incluso en el supuesto de
que las modifiquen.
2.
Los planes modificativos de la ordenación estructural, además de la
documentación exigible con carácter general, deberán contener la
siguiente:
a)
Justificación detallada de la reforma pretendida, en relación con
el terreno afectado, y su entorno inmediato, con especial referencia a la
red primaria o estructural de dotaciones. Si se trata de operaciones
puntuales de mejora, deberán incorporar para la entera manzana afectada y
su entorno visual las perspectivas y los planos de ordenación propios de
un Estudio de Detalle.
b)
Planos de ordenación pormenorizada conjunta del sector y de sus
inmediaciones, que demuestren gráficamente la integración de la ordenación
contemplada en su contexto espacial más amplio.
c)
Si la propuesta implica variaciones en la red primaria o
estructural de dotaciones, contendrá, además, nuevo plano de ordenación de
dicha red, a igual escala que el del Plan General y referido a la total
superficie del núcleo de población, barrio o unidad geográfica urbana
afectada, existente o en proyecto, sin excluir sus ensanches potenciales.
d)
Documento de refundición con las determinaciones escritas del Plan
que modifiquen. La documentación gráfica deberá ser objeto de refundición,
salvo que ello no fuera técnicamente posible.
e)
Cédula Territorial de Urbanización, en su caso
3.
Sus determinaciones respetarán lo siguiente:
a)
Las nuevas soluciones propuestas para
la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional han de
mejorar su capacidad, calidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones
básicas de la ordenación originaria, y deben cubrir y cumplir, con igual o
mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en
aquélla.
b)
La nueva ordenación debe justificar las
mejoras para el bienestar de la población y fundarse en el más adecuado
cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de
los estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los
artículos 52 y 67.
1.
Los planes modificativos que impliquen la clasificación de nuevo
suelo urbanizable o la atribución global de nuevos usos y aprovechamientos
para áreas de suelo urbano en remodelación, deberán suplementar las redes
dotacionales públicas, incluso la red primaria, con los elementos que
satisfagan las necesidades de integración territorial o urbana que
generen, pudiendo asignarse estándares dotacionales específicos al tiempo
de la aprobación del Plan, de forma motivada,
en los términos previstos en el artículo 67.3. Su aprobación, que
corresponde a la conselleria competente en urbanismo, requerirá la previa
emisión del informe del Consejo del Territorio y el
Paisaje.
2.
En el caso de que la modificación
implique cambio de uso o introducción de nuevos usos no previstos
inicialmente en el planeamiento, los estándares de cesión serán los
previstos en los Planes Parciales aplicados al incremento de
edificabilidad bruta sobre la prevista en el planeamiento vigente,
debiendo quedar garantizado, en todo caso, que el resultado final
garantiza el mantenimiento de los estándares y la calidad de la
ordenación.
3.
Los Planes Parciales modificativos que incorporen al proceso de
urbanización terrenos que, conforme al Plan General, no tuviesen la
clasificación formal de suelo urbanizable se ajustarán a las siguientes
reglas:
a)
Cumplirán las directrices de ordenación del Plan General, sin
afectar las áreas a las que se refiere el artículo 45 en sus apartados
1.c, 3 y 6.
b)
Deberán someterse al trámite de evaluación de su impacto ambiental.
c)
El aprovechamiento tipo del suelo urbanizable que el nuevo Plan
clasifica no superará el de los suelos urbanizables previamente
clasificados por el Plan General para la misma zonificación o área
geográfica.
d)
Se tramitarán y aprobarán junto al correspondiente Programa de
Actuación Integrada. Todo el terreno afecto por el Plan modificativo
deberá ser programado al aprobarse éste. Su falta de ejecución comportará,
en su caso, la desclasificación del suelo afectado.
e)
La actuación podrá quedar sujeta al devengo de canon si lo tuviera
preestablecido el municipio con ese fin, en la cuantía proporcional y
estrictamente necesaria para el suplemento de las dotaciones públicas de
red primaria que no sean materialmente ejecutadas con cargo a la
actuación.
f)
Con cargo a la actuación integrada, además de las cesiones
legalmente exigibles, procederá, la cesión de suelo no urbanizable
protegido en la cuantía establecida en el artículo 13.6 de la Ley de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, a favor de la
Administración pública que reglamentariamente se establezca. Los terrenos
objeto de esta cesión podrán ser obtenidos en cualquiera de las formas
previstas para la obtención de los elementos de la red primaria adscrita.
g)
Cédula Territorial de Urbanización, en su caso.
1.
Los Planes a que se refiere el artículo anterior deben incluir un
documento diferenciado que justifique la Integración Territorial, que
forma parte inseparable del plan modificativo junto al que se tramite, y
que será aprobado definitivamente junto a aquél por la conselleria
competente en urbanismo. Excepcionalmente, cuando en desarrollo de un
Programa se prevea la formulación de ulteriores Planes Parciales a cargo
de su Urbanizador, el referido documento se tramitará y aprobará junto al
primero de ellos, sin que, en ningún caso, puedan clasificar nuevos suelos
urbanizables carentes de programación temporal y económica y de
Urbanizador responsable de su gestión.
2.
El documento que justifica la Integración Territorial tiene por
objeto actualizar la ordenación estructural del Plan General en todos los
aspectos directa o indirectamente relacionados con la nueva urbanización,
a fin de integrarla en la estructura general del territorio. Con ese fin,
establecerá las determinaciones precisas para dotar de coherencia la
incorporación de la nueva urbanización en el conjunto del modelo
territorial previsto, dotándolo de una estrategia decisoria respecto a
futuras actuaciones redundantes, incompatibles o complementarias de la
actuación pretendida.
3.
Sus determinaciones incluirán:
a)
Complemento de las directrices definitorias de evolución urbana y
ocupación del territorio, complementándolas de modo coherente con los
objetivos definidos por las previstas en el Plan General.
b)
Clasificación de los nuevos suelos urbanizables e identificación de
los no urbanizables de especial protección que deban ser objeto de cesión
para dar cumplimiento a lo previsto en la Ley de Ordenación del Territorio
y Protección del Paisaje.
c)
Ampliación de la red primaria de dotaciones públicas con los nuevos
elementos precisos para dar soporte al desarrollo previsto, tanto en lo
relativo a las conexiones y ampliaciones de la red viaria, como a la
implantación de nuevas dotaciones no viarias, dentro o fuera del ámbito de
actuación.
d)
Medidas complementarias de protección del patrimonio cultural, en
especial, del patrimonio rural.
e)
Medidas correctoras del impacto medioambiental de la nueva
urbanización con referencia específica a la evacuación, depuración y
tratamiento de vertidos y residuos y, en su caso, a perímetros de afección
de elementos naturales de interés, medidas de reforestación,
descontaminación y regeneración de elementos naturales, protección de
masas de agua, y acciones para la potabilización o reutilización de
recursos hidráulicos.
f)
Diseño de las áreas de amortiguación en el entorno de la nueva
urbanización acompañadas del correspondiente Estudio de Paisaje de los
regulados en la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.
g)
Normas complementarias para la regulación de la edificación aislada
y la prevención de parcelaciones en el ámbito de influencia de la nueva
urbanización.
4.
Su documentación será la siguiente:
a) De carácter informativo:
§
Memoria informativa y justificativa,
con análisis territorial de la incidencia de la nueva urbanización en el
conjunto del territorio y justificación de la suficiencia de la ampliación
prevista de la red primaria para atender las demandas de la nueva
urbanización y el impacto territorial inducido por ésta, con especial
referencia a su conexión viaria, abastecimiento de aguas, depuración de
vertidos y residuos, conexión con las redes de servicios y, en su caso,
infraestructuras de captación y potabilización de aguas.
§
Planos informativos de conjunto, a
escala de ordenación pormenorizada, que yuxtapongan la urbanización
propuesta con la estructura urbana de los sectores colindantes de suelo
urbanizable previamente clasificado, si los
hubiera.
§
Planos informativos del terreno afectado por
el nuevo sector y de su entorno de influencia, con su base catastral e
identificación de afecciones de toda índole.
§
Planos, a escala de Plan General,
descriptivos de la incardinación del sector en el conjunto del término
municipal y de la ordenación previamente vigente, con el grado de detalle
exigible a un avance de Plan General, que abarque la totalidad del término
municipal u otra superficie igual o mayor a la de éste cuando sea
preferible el análisis comprensivo de territorio entre varios términos. En
ella se identificarán los elementos de la red primaria de nueva previsión
junto a los existentes o previamente previstos, señalando los que han de
ser obtenidos y, en su caso, ejecutados con cargo a la actuación por ser
necesarios para su integración territorial. Asimismo se delimitará el
suelo no urbanizable que ha de ser preservado de la urbanización y, en su
caso, cedido, para hacer sostenible el desarrollo urbano propuesto.
§
Estudio del impacto medioambiental de la
nueva urbanización respecto a los suelos protegidos, a la aptitud del
terreno y sus riesgos naturales, el patrimonio histórico cultural, las
vías pecuarias y otros bienes demaniales, el consumo de recursos, emisión
de contaminantes y protección de acuíferos, así como los demás documentos
reglamentariamente exigibles para someter el Proyecto a evaluación de su
impacto medio ambiental.
b) De carácter normativo y vinculante:
§
Complemento de las directrices de
evolución urbana y ocupación del territorio.
§
Planos de ordenación estructural, no
sólo referidos al sector sino a un ámbito territorial que incluya, cuanto
menos, el espacio de relación entre aquél y los principales núcleos
urbanos del propio término municipal, y, si procede por proximidad, de los
términos colindantes, los suelos no urbanizables a los que se dispense
nuevo tratamiento protector y los elementos de la red primaria sobre los
que incida o pueda tener repercusiones el desarrollo urbanístico propuesto.
§
Medidas
correctoras del impacto medioambiental.
c) En todo caso, el Estudio de Impacto Ambiental y sus
medidas correctoras se formalizarán separadamente de los demás.
Es el instrumento de
ordenación que complementa, desarrolla, mejora o modifica el planeamiento
general y parcial. Su objeto es satisfacer los fines públicos definidos en
el artículo 38.d). Asimismo podrán tener por objeto complementar las
medidas previstas en los Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.
Los Planes Especiales
contendrán la siguiente documentación:
a)
Parte sin eficacia normativa:
§
Documento de información: documentación
gráfica y escrita.
§
Memoria descriptiva y justificativa, y
estudios complementarios.
b)
Parte con eficacia normativa:
§
Normas Urbanísticas
§
Catálogo, cuando sea preciso
§
Planos de ordenación
1.
Los Catálogos formalizarán las políticas públicas de conservación,
rehabilitación o protección de los bienes inmuebles o de los espacios de
interés. A tal fin seleccionarán los que se consideren de interés
artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico,
arquitectónico o botánico y los que integren un ambiente característico o
tradicional, así como los que se pretendan conservar por su
representatividad del acervo cultural común o por razones paisajísticas.
2.
Todo Plan General debe contener su Catálogo. Los Catálogos también
pueden aprobarse como documentos independientes o formando parte de Planes
Parciales, Especiales o de Reforma Interior, en los términos señalados en
la regulación de estos Planes.
3.
Los Catálogos incluirán, al menos, los bienes inmuebles de interés
cultural que integran el patrimonio cultural valenciano así como los
bienes de relevancia local, según su legislación sectorial específica,
señalando la clase de bien a la que pertenecen conforme a dicha
legislación.
4.
Los elementos que se incluyan en el Catálogo se clasificarán en
tres niveles de protección: integral, parcial y ambiental.
5.
La Generalitat mantendrá actualizado un Registro de Catálogos de
Protección de consulta pública debidamente sistematizado.
Reglamentariamente se fijarán los criterios para homogeneizar su
documentación y permitir su tratamiento comparativo y estadístico.
El Catálogo contendrá
los siguientes documentos:
a)
Parte sin eficacia normativa:
§
Memoria justificativa y descriptiva.
§
Estudios complementarios.
§
Planos de información.
b)
Parte con eficacia normativa:
§
Ficha de cada elemento catalogado.
§
Plano de situación del inmueble o
espacio protegido.
§
Normativa de aplicación para cada grado
de protección.
1.
Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los
supuestos previstos por los Planes, debiendo comprender, como mínimo,
manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.
2.
La aprobación de los Estudios de Detalle exigirá que éstos se
circunscriban a los ámbitos y supuestos concretos para los que hayan sido
previstos por el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior, que
regularán de forma expresa y pormenorizada las normas específicas para la
redacción de los Estudios de Detalle.
3.
Los Estudios de
Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:
a)
El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando
las que ya estuvieren señaladas en el Plan General o en Plan Parcial.
b)
La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones
del Plan correspondiente.
4.
Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni
aumentar su aprovechamiento urbanístico.
5.
Los Estudios de Detalle podrán crear los nuevos viales o suelos
dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del
volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por
el Plan que previó su
elaboración.
Los Estudios de
Detalle contendrán los siguientes documentos:
a)
Planos de información:
§
Plano de la ordenación pormenorizada
del ámbito
§
Plano de perspectiva de la manzana.
b)
Memoria Justificativa
c)
Planos de ordenación
1.
La iniciativa para la elaboración y revisión del Plan General
corresponde a los municipios. El conseller competente en materia de
urbanismo requerirá a los Municipios sin planeamiento general para que lo
elaboren en plazos determinados y podrá también requerirles, previo
informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje, para que
revisen o modifiquen el planeamiento en vigor a fin de adaptarlo a los
Planes de Acción Territorial o a circunstancias que justificadamente lo
aconsejen. Si no fuera atendido su requerimiento la Generalitat podrá
actuar en sustitución del Municipio conforme al procedimiento establecido
en la legislación reguladora del régimen local.
2.
Los particulares podrán formular documentos de avance del
planeamiento y solicitar al Ayuntamiento la modificación del mismo, pero
en ningún caso pueden tramitarse planes de elaboración particular
simulando que se trata de iniciativas formuladas de oficio.
3.
Cuando circunstancias especiales de conurbación o recíproca
influencia territorial entre términos municipales vecinos, aconsejen la
elaboración coordinada de su ordenación urbanística o la consideración
conjunta de ella para sectores comunes, los Ayuntamientos afectados
deberán concertar la coordinación de sus Planes Generales, lo que harán,
en su caso, en el marco de las previsiones de autonómicas de Ordenación
del Territorio. En defecto de acuerdo entre los Ayuntamientos afectados,
la Generalitat dispondrá soluciones intermunicipales a los problemas
urbanísticos que así lo requieran.
Cuando un Municipio carezca de planeamiento general o éste
haya sido suspendido o anulado en su eficacia, si su situación urbanística
lo requiere, el conseller competente en materia de urbanismo podrá, previo
informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje y acuerdo
habilitante del Consell de la Generalitat, elaborar directamente su Plan
General y tramitarlo con carácter urgente.
Esos Planes limitarán su
contenido a los sectores y determinaciones indispensables para posibilitar
un ordenado desarrollo urbanístico a corto plazo y deberán ser
sustituidos, a la mayor brevedad posible, por un nuevo Plan de elaboración
municipal
1.
Durante la redacción técnica del Plan General, el Ayuntamiento
formulará consultas y formalizará acuerdos con otras Administraciones o
entidades representativas de los colectivos ciudadanos particularmente
afectados, reflejando su resultado en el expediente.
Son preceptivas las
negociaciones y consultas con los Municipios colindantes y con las
Administraciones cuyas competencias y bienes resulten afectados. En
especial, será preceptivo el concierto con la conselleria competente en
urbanismo para definir un modelo territorial municipal acorde con su
contexto supramunicipal y con los Planes de Acción Territorial aplicables.
2.
El órgano competente de la Administración que promueva la redacción
del Plan, concluida ésta, lo someterá simultáneamente a:
a)
Información pública, por un período mínimo de un mes, anunciada en
el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial
de amplia difusión en la localidad. Durante este plazo, el proyecto
diligenciado del Plan deberá encontrarse depositado, para su consulta
pública, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados por el cambio de
ordenación.
No será preceptivo reiterar este trámite en un
mismo procedimiento cuando se introduzcan modificaciones, aunque fueran
sustanciales, en el proyecto, bastando que el órgano que otorgue la
aprobación provisional notifique ésta a los interesados personados en las
actuaciones.
b)
Informes de los distintos Departamentos y órganos competentes de
las Administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus
respectivas competencias, salvo que ya se hubieran alcanzado previos
acuerdos interadministrativos. Excepto en este último caso, será
preceptivo el informe de las consellerias competentes en educación y
sanidad. El informe de la conselleria competente en patrimonio cultural se
emitirá en los términos y condiciones establecidos por su legislación
reguladora.
c)
Dictamen de cada uno de los Municipios colindantes al que promueva
el Plan General.
d)
Informes de las empresas que gestionen o exploten infraestructuras
de servicios declarados esenciales o de utilidad pública.
3.
La falta de emisión en el plazo de un mes de los informes o
dictámenes señalados en los apartados anteriores no interrumpirá la
tramitación del Plan General.
4.
El desacuerdo entre Municipios colindantes, o entre aquellos y
otras Administraciones, se solventará mediante resolución de la
conselleria competente en urbanismo, que puede ser acordada antes de la
aprobación provisional del Plan. Esta resolución fijará las bases de la
coordinación interadministrativa, compatibilizando el ejercicio sobre el
territorio de las competencias de cada ente público. Se adoptarán aquellas
soluciones más adaptadas a las directrices de los instrumentos de
ordenación del territorio, si los hubiera, y, antes de resolver, las
entidades afectadas podrán emitir informe previo y deberán celebrar, al
menos, una reunión conjunta de sus representantes.
5.
Concluidos los trámites anteriores, el Ayuntamiento resolverá sobre
su aprobación provisional, con introducción de las rectificaciones que
estime oportunas, y lo remitirá a la Conselleria competente en urbanismo
interesando su aprobación definitiva.
1.
La conselleria competente en urbanismo, al recibir la solicitud de
aprobación definitiva, iniciará un período consultivo y de análisis del
Plan con el Ayuntamiento que lo promueva y las demás Administraciones
afectadas. Durante este período consultivo, la citada conselleria:
a)
Recabará los informes oportunos.
b)
Requerirá, si fuera preciso, a la Administración promotora del Plan
para que complete el expediente, subsane los trámites que falten, o motive
y aclare formalmente las propuestas de formulación o finalidad imprecisa.
c)
Ofrecerá alternativas técnicas de consenso interadministrativo.
2.
La Conselleria competente en urbanismo
otorgará directamente la aprobación definitiva, obviando o abreviando el
período consultivo, cuando el expediente sometido a su consideración así
lo permita.
3.
Atendidos los requerimientos formulados según el número anterior, y
transcurridos cuarenta días desde la solicitud de aprobación definitiva,
la Administración promotora del Plan, si considera oportuna la inmediata
conclusión del período consultivo, podrá solicitar que se resuelva sin más
dilación. Transcurridos tres meses sin resolución expresa sobre esta nueva
solicitud, el Ayuntamiento o Administración promotora del Plan podrá
requerir a la de la Generalitat para que reconozca y publique la
aprobación definitiva.
1.
La Generalitat no podrá aprobar definitivamente los Planes que
incurran en infracción de una disposición legal estatal o autonómica.
2.
La aprobación autonómica definitiva de Planes municipales, podrá
formular objeciones a ella en cumplimiento de alguno de estos cometidos:
a.
Garantizar la clasificación como suelo no urbanizable de los
terrenos que estime merecedores de ella, conforme a las leyes del Suelo No
Urbanizable y de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, de la
Generalitat.
b.
Asegurar que el modelo de crecimiento escogido por el Municipio
respeta el equilibrio urbanístico del territorio, sin agotar sus recursos,
ni saturar las infraestructuras supramunicipales o desvirtuar la función
que le es propia. Si hubiera instrumento de ordenación del territorio con
previsiones aplicables al caso, la resolución autonómica se fundará en
ellas.
c.
Requerir en la ordenación estructural del Plan unas determinaciones
con precisión suficiente para garantizar la correcta organización del
desarrollo urbano y, con tal fin, recabar la creación, ampliación o mejora
de reservas para espacios públicos y demás dotaciones, así como velar por
la idoneidad de las previstas para servicios supramunicipales.
d.
Coordinar la política urbanística municipal con las políticas
autonómicas de conservación del patrimonio cultural, de vivienda y de
protección del medio ambiente.
e.
Evaluar la viabilidad económica del Plan en aquellas actuaciones
que aumenten el gasto público en obras de
competencia supramunicipal.
3.
Las resoluciones autonómicas sobre la aprobación definitiva nunca
cuestionarán la interpretación del interés público local formulada por el
Municipio desde la representatividad que le confiere su legitimación
democrática, pudiendo fundarse, exclusivamente, en exigencias de la
política urbanística y territorial de la Generalitat, definida por esta
Ley e integrada por los cometidos antes enunciados. Como garantía de ello,
la resolución suspensiva o denegatoria deberá ser expresamente motivada y
concretar el apartado del número anterior en que se fundamente o el
precepto legal que entienda infringido.
1.
Cuando las objeciones a la aprobación definitiva afecten a áreas o
determinaciones tan concretas que, prescindiendo de ellas, el Plan se
pueda aplicar con coherencia, éste se aprobará definitivamente salvo en la
parte objeto de reparos, que quedará en suspenso hasta su rectificación en
los términos precisados por la resolución aprobatoria.
2.
Si los reparos son de alcance limitado y pueden subsanarse con una
corrección técnica específica consensuada con el Ayuntamiento, la
aprobación definitiva se supeditará en su eficacia a la mera formalización
documental de dicha corrección. La resolución aprobatoria puede delegar en
un órgano subordinado, incluso unipersonal, la facultad de comprobar que
la corrección se efectúa en los términos acordados, y, verificado esto,
ordenar la publicación de la aprobación
definitiva.
Los planes de
desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos por
los Municipios, los particulares y las Administraciones no municipales en
ejercicio de sus competencias sectoriales.
1.
Los particulares pueden promover planes
en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o compitiendo por
su adjudicación. Sólo la Administración de oficio puede promover y aprobar
esos Planes con independencia y anterioridad respecto a los Programas. Los
Estudios de Detalle que se refieran a actuaciones en suelo urbano
consolidado pueden ser promovidos por los particulares con independencia
de los Programas.
2.
Los particulares sólo pueden promover
Planes Especiales en calidad de concesionarios de la Administración,
agentes de la misma, autorizados para la prestación de servicios públicos
o para realizar obras afectas a dicho servicio público. Los Urbanizadores,
adjudicatarios de un Programa, en cumplimiento de sus previsiones pueden
promover Planes Especiales con la finalidad de proteger el paisaje, rural
o urbano, o con el fin de realizar obras públicas de apoyo al Programa.
1.
Cuando la Generalitat, por sí misma o a través de sus organismos,
entidades, o empresas de capital íntegramente público, en ejercicio de sus
competencias sectoriales, precise promover Programas, Planes Parciales, de
Reforma Interior, Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización, los
tramitará y aprobará conforme a las reglas propias de los Planes
Especiales, cualquiera que sea su denominación y contenido. En este caso,
el acuerdo de exposición pública, y la aprobación provisional
corresponderán a la conselleria titular de la competencia sectorial, y la
resolución de aprobación definitiva corresponderá al titular de la
conselleria competente en urbanismo.
En ejecución de dichos Programas se tendrá como
Administración actuante a la de la Generalitat, quien, cuando proceda,
deberá expedir Cédula Territorial de Urbanización previa para los
Programas que desarrolle y atenerse a su cumplimiento, con arreglo a las
previsiones de esta Ley.
2.
La aprobación de un Programa de Actuación Integrada que incorpore
un Plan que establezca como uso preponderante o compatible el de grandes
superficies comerciales requerirá informe previo de la conselleria
competente en comercio interior.
3.
Las demás Administraciones Públicas no municipales, cuando en
ejercicio de sus competencias específicas precisen realizar actuaciones
urbanizadoras, podrán elaborar y promover Programas y optar por
tramitarlos conforme a lo dispuesto en el número 1 del presente artículo.
4.
Iniciada la tramitación de un Programa conforme a los números
anteriores, se requiere la conformidad del conseller competente en materia
de urbanismo para que puedan aprobarse otros Programas alternativos.
5.
Para la ejecución de las actuaciones contempladas en este artículo,
será Administración actuante la que elabore o promueva el Programa si
cuenta con la potestad expropiatoria; en otro caso, lo será el Municipio.
1.
Cuando los Planes Parciales, de Reforma Interior y los Estudios de
Detalle sean promovidos, de oficio o a instancia de particulares, con
motivo de una actuación integrada, se someterán al régimen establecido
para la aprobación de los Programas en esta Ley.
2.
Cuando los documentos anteriores no sean promovidos con motivo de
un Programa de Actuación Integrada se someterán a información pública por
el plazo de un mes en las condiciones de publicidad exigibles para los
Programas, si bien no les son aplicables las reglas previstas en esta Ley
sobre prórroga de plazos y competencia entre alternativas técnicas y
proposiciones jurídico-económicas.
1.
Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y
Programas de iniciativa municipal o particular, siempre que no modifiquen
la ordenación estructural.
2.
Si la modificasen, el Ayuntamiento o el promotor del Plan, al
iniciar el procedimiento o presentar a trámite el documento, instará
informe previo de la conselleria competente en urbanismo que se emitirá, o
se entenderá emitido, en el plazo de dos meses, y sólo será vinculante en
aspectos relativos a la ordenación estructural.
3.
Cuando el Ayuntamiento considere oportuna la aprobación de un Plan
Parcial o de Reforma Interior que modifique la ordenación estructural, lo
aprobará provisionalmente y lo remitirá a la conselleria competente en
urbanismo, que resolverá sobre su aprobación definitiva de conformidad con
los criterios establecidos en el artículo 85.
1.
Los instrumentos de planeamiento de desarrollo cuyo ámbito
territorial afecte a dos o más municipios, cuando la iniciativa
corresponda a uno de los municipios afectados, se regirán, en cuanto a su
tramitación y aprobación, por las siguientes reglas:
a)
El Alcalde requerirá al otro u otros municipios para alcanzar un
acuerdo entre todos ellos relativo a la tramitación, aprobación, y en su
caso, ejecución del instrumento de planeamiento de que se trate. Dicho
requerimiento deberá practicarse con carácter previo al trámite de
información pública.
b)
El acuerdo deberá, necesariamente, establecer la extensión
territorial, el municipio que asume la tramitación, el régimen de
comunicaciones y de intervención del otro u otros municipios en el
procedimiento, así como el régimen económico aplicable.
c)
Si el indicado acuerdo no ha sido alcanzado dentro del plazo de
tres meses contado desde el requerimiento, el Ayuntamiento que promovió la
iniciativa lo comunicará a la conselleria competente en urbanismo, que,
desde ese momento, asumirá la competencia para tramitar y, en su caso,
aprobar dichos instrumentos de planeamiento, lo que se producirá mediante
resolución expresa que, entre otros, incorporará la pronunciamientos a que
se refiere el anterior apartado b).
2.
El mismo régimen previsto en el párrafo anterior será aplicable
cuando la iniciativa de los instrumentos de planeamiento sea particular y
se tramite por el procedimiento ordinario. En tal caso, el requerimiento
deberá practicarse con carácter previo al trámite de información pública.
3.
En el supuesto de que la tramitación de estos instrumentos de
planeamiento se produzca mediante el procedimiento simplificado previsto
en el artículo 135 de la presente ley, serán aplicables, en cuanto a su
tramitación y aprobación, las siguientes reglas:
a)
La iniciativa se formalizará mediante acta de protocolización que
deberá ser otorgada ante Notario con competencia en cualquiera de los
municipios afectados. Asimismo se presentará copia de la alternativa
técnica que contenga los instrumentos de planeamiento en cada uno de los
Ayuntamientos de los municipios afectados.
b)
Los documentos protocolizados deberán ser expuestos al público en
Notarías con competencia en cada uno de los Municipios afectados. A tal
fin, el Notario autorizante del acta de protocolización remitirá
testimonio de los documentos protocolizados a una cualquiera de las
Notarías con competencia en cada uno de los municipios afectados.
c)
Cualquiera de los Municipios afectados por los instrumentos de
planeamiento podrá requerir a los restantes en los términos, plazo y
condiciones previstos en el anterior apartado 1.a), para la adopción del
acuerdo con los contenidos previstos en el apartado 1.b) del presente
artículo.
d)
Transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere el apartado
1.c), el promotor de la iniciativa lo comunicará a la conselleria
competente en urbanismo que, desde ese momento, asumirá la competencia
para tramitar y, en su caso, aprobar dichos instrumentos de planeamiento,
quedando subrogada de pleno derecho en la competencia de las
Administraciones Locales afectadas. La conselleria reclamará a los
Municipios afectados la remisión de todos los antecedentes necesarios para
proseguir la tramitación.
4.
La aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento de
desarrollo de ámbito intermunicipal corresponderá al conseller competente
en urbanismo.
5.
En todo lo no previsto expresamente en este artículo, la
elaboración, tramitación y aprobación de estos instrumentos de
planeamiento se regirá por las normas aplicables por razón del tipo de
instrumento de que se trate en cada caso.
Procederá la revisión del Plan General:
a)
Cuando así venga establecido en el propio Plan General.
b)
Cuando concurran las circunstancias expresadas en el artículo 81.
c)
Cuando así lo decida razonadamente el Municipio en ejercicio de la
potestad de planeamiento urbanístico.
1.
Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el
procedimiento establecido en cada tipo de Plan.
2.
Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de
las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y
secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los criterios de
calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley.
3.
Se podrá aumentar la superficie de suelo clasificado urbanizable o
no urbanizable común para sectores completos conforme a lo dispuesto en
los artículos 73 y 74.
4.
La modificación que conlleve diferente calificación o uso
urbanístico de las zonas verdes o espacios libres requerirá previo informe
favorable del Consejo Jurídico Consultivo.
5.
Los Planes calificarán como suelo dotacional las parcelas cuyo
destino efectivo precedente haya sido el uso docente o sanitario, salvo
que, previo informe de la conselleria competente por razón de la materia,
se justifique la innecesariedad de destinar el suelo a dichos fines, en
cuyo caso se destinarán a otros usos dotacionales públicos o de interés
social.
6.
La modificación de planeamiento que venga a legalizar actuaciones
urbanísticas irregulares exige previo informe favorable del Consejo del
Territorio y del Paisaje y que la nueva ordenación satisfaga los
principios rectores de la actividad urbanística, así como los estándares
legales de calidad de la ordenación. Su entrada en vigor, respecto de los
inmuebles afectados, se producirá cuando los incrementos de
aprovechamiento que comporten sean íntegramente compensados por su valor
urbanístico en favor de la Administración, salvo que, previo informe del
Consejo del Territorio y el Paisaje, se exceptúe dicha compensación a los
terceros adquirentes de buena fe o, si se trata de viviendas, atendiendo a
la capacidad económica de los residentes. La anterior excepción no
afectará, al responsable de la infracción que, en todo caso, deberá
compensar y responder de las sanciones que procedan en los términos
establecidos en la Ley.
Los Catálogos
independientes se regirán por las normas de promoción de los Planes
Especiales. Cuando formen parte de otro Plan, se regirán por las normas
que regulan el procedimiento de dicho Plan.
Los Planes Especiales, así como los Catálogos, en el
supuesto de que no formen parte de un instrumento de planeamiento, se
tramitarán por el mismo procedimiento que los Planes Generales con las
siguientes especialidades:
a)
No son necesarias las actuaciones previas preparatorias de los
Planes Generales.
b)
La convocatoria de información pública y la aprobación provisional
de los Planes formulados y tramitados por Administración no municipal
corresponderá a la conselleria competente por razón de la materia o al
órgano que disponga la legislación reguladora de la entidad u organismo
promotor del proyecto.
c)
Se entiende implícita la urgencia en la tramitación, sin necesidad
de declaración expresa, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 100.2
de la Ley.
1.
La realización material de toda obra pública de la Generalitat, sus
organismos, entidades y sociedades dependientes, o concesionarios, exige
verificar, previamente, su compatibilidad con la ordenación urbanística y
territorial.
2.
La verificación se realizará:
a)
Mediante licencia de obras en la ejecución de las obras públicas y
de construcción de servicios públicos cuando así lo exija la legislación
reguladora de la correspondiente obra y servicio.
b)
Cuando la obra no esté sujeta a licencia, sometiendo su proyecto
básico a los trámites propios del procedimiento de aprobación de los
Planes especiales.
3.
Cuando se emplacen en suelo no urbanizable será de aplicación,
además de lo previsto en el presente artículo, el régimen establecido en
su legislación específica.
Artículo 98.
Tramitación
de los proyectos de obra pública de la Generalitat con incidencia en la
ordenación urbanística.
1.
Cuando la obra no esté sujeta a licencia, se procurará que los
trámites, incluso el de sometimiento a información pública, coincidan con
los exigibles para la aprobación del Proyecto, con simultáneo cumplimiento
de lo exigido en este precepto y en la legislación de obras públicas o de
expropiación forzosa.
2.
La competencia para someter el proyecto a información pública la
ostenta el órgano promotor del proyecto. Si modificase el planeamiento
urbanístico se deberá completar con los documentos característicos del
Plan Especial.
3.
La resolución del órgano promotor dando su conformidad al Proyecto
Básico o la solicitud de declaración de la conselleria competente en
urbanismo acerca de su compatibilidad con la ordenación, equivale a la
aprobación provisional de los Planes Especiales.
4.
La competencia para declarar la compatibilidad de la obra pública
con la ordenación urbanística y territorial la ostenta la conselleria
competente en urbanismo, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje respecto de los
proyectos de infraestructuras de especial relevancia.
5.
Cuando la obra no revista especial
interés para la comunidad local se preverán las oportunas compensaciones
para resarcir al municipio del coste de los servicios que este preste en
orden a posibilitar su construcción.
6.
Cuando se trate de proyectos de obra pública para la mera
reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o
servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo,
será innecesario seguir la tramitación prevista en este artículo.
1.
La Administración del Estado, sus agentes o concesionarios, podrán
promover sus proyectos de obra en los términos previstos en los artículos
anteriores cuando así lo permita la legislación estatal.
2.
La Administración local no ha de
someter sus proyectos de obra pública a la administración autonómica para
la declaración de su compatibilidad con la ordenación urbanística, salvo
que modifiquen la ordenación estructural.
1.
Por acuerdo del Consell de la Generalitat, fundado en la especial
urgencia de un Plan, se podrán reducir a su mitad los plazos previstos en
esta Ley. La información pública, en la tramitación urgente, será de
veinte días. En la solicitud de informes y dictámenes se hará constar la
declaración de urgencia.
2.
Nunca se tramitarán con carácter
urgente aquellas modificaciones del Plan General, que por razón de su
objeto, estén sujetas a informes sectoriales exigidos por la legislación
de grandes superficies comerciales, patrimonio cultural inmueble o impacto
ambiental.
1.
Los órganos administrativos competentes para someter a información
pública Planes y Programas, aun antes de convocar ésta, podrán acordar la
suspensión de la tramitación y del otorgamiento de licencias de actividad,
de parcelación de terrenos, edificación y demolición para áreas o usos
determinados, con el fin de facilitar el estudio o reforma de la
ordenación urbanística. Los actos administrativos por los que se decrete
la suspensión de licencias, para surtir efecto, deberán ser publicados en
el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana.
2.
El acto administrativo por el que se somete a información pública
un Plan o Programa determinará, la suspensión del otorgamiento de
licencias en aquellas áreas del territorio objeto del proyecto de
planeamiento expuesto al público cuyas nuevas determinaciones supongan
modificación del régimen urbanístico vigente, sin que sea preciso ni
exigible que dicha resolución señale expresamente las áreas afectadas por
la suspensión, aunque sí la adopción del acuerdo expreso de imponerla y el
tipo de licencias afectadas por la suspensión.
3.
La suspensión a que se refiere el número 1, se extinguirá, en todo
caso, en el plazo de un año. Si se hubiera producido dentro de ese plazo
la convocatoria de la información pública, la suspensión se mantendrá para
las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan
modificación de la ordenación urbanística y sus efectos se extinguirán
definitivamente transcurridos dos años desde el acuerdo de suspensión
adoptado para facilitar el estudio del planeamiento o su reforma. Si la
convocatoria de información pública se produce una vez transcurrido el
plazo del año, la suspensión derivada de esta convocatoria de información
pública tendrá también la duración máxima de un año.
4.
Si con anterioridad al acuerdo de convocatoria de información
pública no se hubiese suspendido el otorgamiento de licencias conforme a
lo dispuesto en el número 1 de este artículo, la suspensión determinada
por dicha convocatoria de información pública tendrá una duración máxima
de dos años.
5.
En cualquier caso, la suspensión se extingue con la aprobación
definitiva del planeamiento.
6.
Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la
suspensión tendrán derecho a ser indemnizados del coste de los proyectos y
a la devolución de los tributos y cargas satisfechas a causa de la
solicitud, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística
vigente en el momento en que fue efectuada y resultara denegada por
incompatibilidad con el nuevo planeamiento. Sólo en los casos previstos en
las Leyes procederá, además, la indemnización por los perjuicios irrogados
por la alteración de planeamiento.
7.
Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los
supuestos previstos, no podrán acordarse nuevas suspensiones en el plazo
de cinco años, por idéntica finalidad y sin perjuicio de lo previsto en el
artículo siguiente.
8
Los instrumentos de planeamiento sometidos a
exposición al público por los particulares no suspenden la tramitación del
procedimiento de otorgamiento de licencias. El Alcalde de oficio o a
instancia del interesado, podrá acordar la suspensión de licencias si el
documento de iniciativa particular reviste interés público que lo
justifique. El Alcalde deberá resolver sobre ello en el plazo de un mes
desde que se le curse la petición correspondiente. La suspensión a que se
refiere este apartado tendrá el mismo plazo de duración que la establecida
en el apartado 3 del presente artículo.
Cuando fuera
estrictamente necesario para preservar la viabilidad de la ordenación a
establecer por el Plan en elaboración o tramitación, mediante Decreto del
Consell, dictado previa audiencia o a solicitud del Municipio afectado, y
aunque éste ya hubiera agotado previamente los plazos de suspensión de
licencias, se podrá suspender, total o parcialmente, la vigencia del
planeamiento. La suspensión se mantendrá hasta la entrada en vigor del
nuevo Plan en elaboración o tramitación, y como máximo por plazo de cuatro
años. El Decreto establecerá el régimen urbanístico aplicable
transitoriamente en el Municipio.
La suspensión de
licencias implicará, también, la de los acuerdos aprobatorios de nuevos
Programas en la zona afectada. Los Programas ya aprobados y aún vigentes,
antes de la suspensión de las licencias, no se verán afectados por ésta,
salvo que al acordarla así se haga constar expresamente, sin perjuicio de
las indemnizaciones que procedan.
1.
El órgano que hubiera otorgado la aprobación definitiva del Plan
ordenará la publicación de ésta para posibilitar su entrada en vigor.
2.
La publicación del acuerdo de aprobación definitiva de los Planes,
el contenido de las Normas Urbanísticas y demás documentos con eficacia
normativa que estos contengan ha de efectuarse:
a)
En el Boletín Oficial de la Provincia cuando se trate de planes,
Proyectos de Urbanización aprobados por el Ayuntamiento o que contengan
normas urbanísticas.
b)
En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, cuando se trate
de instrumentos aprobados por los órganos de ésta, salvo que contengan
normas urbanísticas, en cuyo caso se procederá conforme al apartado
precedente, aunque adicionalmente se publicará una reseña del acuerdo
aprobatorio en dicho Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. La
publicación del acuerdo de aprobación definitiva de los planes de acción
territorial se efectuará siempre en el mencionado Diari Oficial de la
Generalitat Valenciana.
Todos los Planes y
Programas aprobados, en tramitación o pendientes de aprobación, con sus
Normas y Catálogos, serán públicos, y cualquier persona podrá, en todo
momento, consultarlos e informarse de los mismos y obtener copia de ellos
en el Ayuntamiento.
1.
Antes de la publicación de la aprobación definitiva de los Planes y
Programas, los Ayuntamientos remitirán una copia diligenciada a la
conselleria competente en urbanismo.
2.
El Consell establecerá mediante Decreto el contenido y forma de la
información que, en relación con los Planes y Programas, y su ejecución,
deberán remitir los Municipios.
1.
Los Planes son inmediatamente ejecutivos desde la mera publicación
del contenido del acuerdo de su aprobación definitiva, pero sólo por lo
que se refiere a la legitimación de expropiaciones para ejecutar las obras
públicas en ellos previstas, así como a la clasificación del suelo y la
sujeción de éste a las normas legales de ordenación de directa aplicación.
2.
Los planes entran en vigor a los quince
días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de
sus Normas Urbanísticas y restantes documentos con eficacia normativa. De
dicha publicación será responsable, el órgano editor del Boletín Oficial
de la Provincia tan pronto reciba el documento de la Administración que lo
apruebe definitivamente. Cuando se trate Proyectos de Urbanización o
planes a los que resulte imposible aplicar la regla anterior por carecer
de normas urbanísticas, la entrada en vigor y su ejecutividad se produce
con la publicación del acuerdo aprobatorio, en el que se hará constar esta
circunstancia.
La vigencia de los
planes es indefinida, salvo la de los Programas, que será la que en ellos
se establezca.
La aprobación de los
Planes y Programas implicará la declaración de utilidad pública de las
obras y la necesidad de ocupación de los bienes, los derechos y los
intereses patrimoniales legítimos que sean necesarios para su ejecución, a
los fines de expropiación o imposición de servidumbres.
1.
Los particulares, al igual que la Administración, quedarán
obligados al cumplimiento de las disposiciones contenidas en la ordenación
urbanística aplicable y en los Planes o Programas, Normas y ordenanzas
municipales aprobadas con arreglo a la misma.
2.
Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se
contuvieren en los Planes u Ordenanzas, así como las que, con
independencia de ellos, se concedieren.
1.
Los Planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad
a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta
incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán
obras de mera conservación.
2.
En defecto de previsión expresa del Plan, se entenderán fuera de
ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas
características:
a)
ocupar el viario público previsto por el Plan
b)
ocupar los espacios libres previstos por el Plan salvo que se trate
de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo
ocupen una porción minoritaria de su superficie.
3.
Asimismo, los Planes deben establecer el régimen transitorio para
la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en
situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus
determinaciones. En éstos se autorizarán las obras de reforma o mejora que
permita el planeamiento.
El exceso de construcción sobre el aprovechamiento
objetivo previsto por el Plan que, por ser transitoriamente compatible con
sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará
como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o
costos de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al
calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad
consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que este
situada.
4.
Reglamentariamente se establecerá una regulación supletoria para
los casos en los que el Plan no haya previsto dichas determinaciones.
1.
La Cédula Territorial de Urbanización certifica la viabilidad de
las iniciativas de planeamiento de desarrollo que supongan modificación de
la ordenación estructural o se propongan incorporar nuevos suelos
urbanizables a la estructura territorial. La Cédula Territorial de
Urbanización se emite a la vista de un avance de planeamiento presentado
por el solicitante interesado en formular consulta previa sobre los
contenidos del mismo. Si faltaran documentos, o el contenido de los
presentados fuera insuficiente para poder evaluar los resultados de la
iniciativa, se expedirá la Cédula Territorial de Urbanización con
advertencia específica de ello.
2.
La Cédula Territorial de Urbanización será coherente con las
previamente expedidas y en vigor en relación con el mismo ámbito
territorial.
1.
La solicitud de
Cédula Territorial de Urbanización es potestativa para la tramitación o
aprobación de planes o programas y puede ser
instada por los municipios, las personas
particulares u otras Administraciones.
2.
Cualquier interesado podrá consultar y obtener copia de las Cédulas
Territoriales de Urbanización emitidas.
La expedición de Cédula
Territorial de Urbanización corresponde exclusivamente a la conselleria
competente en ordenación del territorio y urbanismo.
Su emisión se efectúa previo informe de los
departamentos sectoriales o Administraciones supramunicipales afectadas y
previa audiencia del interesado dándole ocasión para subsanar deficiencias.
El plazo para su emisión será de tres meses. Transcurridos estos sin
pronunciamiento expreso, se entenderá desestimada la solicitud, sin
perjuicio de las acciones que pueda ejercer el interesado por inactividad
de la Administración.
1.
La Cédula Territorial de Urbanización se emite a reserva de la
competencia autonómica para aprobar los planes que modifiquen la
ordenación estructural o evaluar su impacto ambiental cuando proceda, pero
los pronunciamientos de la Cédula Territorial de Urbanización vinculan a
la Administración autonómica, durante el plazo de un año, respecto a los
contenidos sustantivos sobre los que certifica y las observaciones que
contenga.
2.
La Cédula Territorial de Urbanización no vincula al Municipio en el
ejercicio de sus competencias, debiéndose abstener de emitir informes
durante la tramitación de aquella.
1.
Los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas tienen
por objeto:
a)
identificar el ámbito de una Actuación Integrada con expresión de
las obras que se han de acometer
b)
programar los plazos para su ejecución
c)
establecer las bases técnicas y económicas para gestionar la
Actuación
d)
regular los compromisos y obligaciones que asume el Urbanizador
designado al aprobar el Programa, definiendo, conforme a esta Ley, sus
relaciones con la Administración y con los propietarios afectados
e)
fijar las garantías de su cumplimiento.
2.
El Programa abarcará una o varias Unidades de Ejecución completas.
3.
La aprobación del Programa puede ser simultánea o posterior a la de
la ordenación pormenorizada. Excepcionalmente, también puede ser anterior
cuando el programa se desarrolle en fases correspondientes a varios
sectores y junto a él se apruebe el Plan Parcial de la primera fase.
4.
La ejecución de las Actuaciones integradas es siempre pública,
correspondiendo a la Administración decidir su gestión directa o
indirecta. Se considera que una actuación es de gestión directa, cuando la
totalidad de las obras e inversiones que comporta son financiadas con
fondos públicos y gestionadas por la Administración, por sí misma o a
través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente
público. La gestión es indirecta cuando la Administración delega la
condición de Urbanizador adjudicándola a favor de una iniciativa
seleccionada en pública concurrencia.
1.
El Urbanizador es el agente público obligado y, en consecuencia,
responsable de ejecutar las actuaciones públicas urbanísticas en los
supuestos y conforme a las condiciones de este Título. El Urbanizador está
obligado a financiar el coste de las inversiones, obras, instalaciones y
compensaciones necesarias para la ejecución del Programa, que deberá ser
garantizado en forma y proporción suficientes. El Urbanizador podrá
repercutir dicho coste en la propiedad de los solares resultantes.
2.
La Administración actuará como Urbanizador cuando, en ejercicio
directo de sus competencias, asuma la responsabilidad de ejecutar las
actuaciones urbanísticas, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4 del
artículo anterior. Los municipios podrán desarrollar éstas en el ámbito
comarcal.
3.
Los particulares, sean o no propietarios del terreno, actuarán como
Urbanizadores mediante la gestión indirecta, cuando sean seleccionados en
pública concurrencia al aprobar y adjudicar un programa para el desarrollo
de una actuación integrada según este Título. La relación entre el
Urbanizador y la Administración actuante se rige por lo establecido en la
presente Ley y en los reglamentos que la desarrollen y, supletoriamente,
por las normas rectoras de las relaciones entre la Administración y los
concesionarios de obra pública.
Podrán formular y promover
Programas de Actuación Integrada:
a)
Los Municipios, los organismos o entidades de ellos dependientes o
de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal.
Cuando la entidad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se
tendrá como Administración actuante al Municipio.
b)
La Administración autonómica, por sí misma o a través de sus
organismos o entidades o de las empresas de capital íntegramente público o
participadas mayoritariamente por esta Administración, para la promoción
de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones urbanizadoras
que fomenten la industrialización o la vivienda sujeta a cualquier régimen
de protección pública. En este caso, su tramitación y aprobación se
sujetará a las reglas establecidas para los Planes Especiales, de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 89 de la presente Ley.
c)
Los particulares, personas físicas o jurídicas, sean o no
propietarios de los terrenos, las Uniones Temporales de Empresas, las
Agrupaciones de Interés Económico, así como las Agrupaciones de Interés
Urbanístico. A tal efecto, podrán solicitar y obtener de las
Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones
oficiales que condicionen el desarrollo de cada actuación.
1.
Los Programas han de contener las previsiones precisas para cumplir
con los siguientes objetivos mínimos:
a)
Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el
objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se
precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con
sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.
b)
Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de
infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos
existentes.
c)
Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas
dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles
de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles
reglamentariamente.
d)
Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la
actuación, o adscritos a la misma, a favor de la Administración
gratuitamente.
e)
Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino
al patrimonio público de suelo, a favor de la Administración actuante de
forma gratuita, sin perjuicio de la obligación legal de soportar las
cargas de urbanización correspondientes a la cesión.
f)
Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la
actuación entre los afectados.
2.
El Programa podrá incluir otros objetivos complementarios cuyo
coste sea asumido por el Urbanizador sin repercutirlo a los propietarios
de terrenos afectados, tales como la realización, bajo condiciones y
plazos específicos, de obras particulares que revistan especial interés
social, o la implantación de instalaciones recreativas o deportivas
privadas, o de obras públicas accesorias susceptibles de concesión y que,
por razones técnicas, hayan de ejecutarse junto a las principales del
Programa. La edificación de los terrenos propiedad del Urbanizador o de
otros propietarios adheridos a su iniciativa en plazos más breves que los
establecidos por el Programa con carácter general se considera siempre
objetivo complementario del Programa.
1.
La Alternativa Técnica y la Proposición Jurídico-económica son los
dos documentos integrantes de los Programas para el desarrollo de las
Actuaciones Integradas.
2.
La Alternativa Técnica es el documento que identifica el ámbito de
suelo objeto de transformación y describe físicamente las obras de
urbanización necesarias para ello, así como su correcta integración en la
ciudad o el territorio.
3.
La Proposición Jurídico-económica es el documento del Programa que
determina las condiciones jurídicas, económicas y financieras de su
ejecución.
4.
Cuando la Administración autonómica
actúe por gestión directa, por sí misma o a través
de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público,
no será de aplicación lo dispuesto en la letra
j) del apartado 3 del artículo 123, ni tampoco lo dispuesto en los
siguientes apartados del artículo 124: apartado 1, letras e), f), g) y h);
apartado 2, letras h) e i); y apartado 3.
1.
La alternativa técnica contendrá una Memoria descriptiva, con
acreditación, en su caso, de haberse solicitado informe de la conselleria
competente en urbanismo respecto a las modificaciones de la ordenación
estructural. Incorporará, asimismo, Proyecto de las obras de urbanización,
o, al menos, Anteproyecto que las defina de forma suficiente para
presupuestar su coste, y, en todo caso, con la documentación a que se
refiere el artículo 155.
2.
La Alternativa Técnica podrá ir acompañada de otros documentos de
planeamiento o gestión urbanística que la complementen.
3.
La Alternativa Técnica deberá referirse al menos a las siguientes
cuestiones:
a)
Identificación del Promotor, sin perjuicio de la ulterior
aportación de documentos en la proposición jurídico-económica.
b)
Ordenación pormenorizada que desarrolla.
c)
Ámbito de la Actuación Integrada.
d)
Forma de gestión.
e)
Existencia o no de Agrupación de Interés Urbanístico y, en su caso,
estatutos y acuerdos sociales de la misma, y solicitud del régimen de
adjudicación preferente.
f)
Instrumentos complementarios de planeamiento o gestión.
g)
Cumplimiento de las condiciones de integración de la Actuación con
el entorno.
h)
Plazos que se proponen para el desarrollo de la Actuación.
i)
Enunciado de los objetivos complementarios que se proponen conforme
al artículo 121.
j)
Inventario preliminar de construcciones, plantaciones e
instalaciones cuya demolición, destrucción o erradicación exija la
urbanización, con expresión de los criterios generales para evaluar el
coste de su indemnización con cargo a la actuación.
k)
Estimación preliminar y general de aquellos gastos de urbanización
variables cuyo importe, aun siendo repercutible a los propietarios, no se
pueda determinar por la concurrencia de ofertas ni ser objeto de un precio
máximo garantizado por el Urbanizador, por responder a conceptos ajenos a
su capacidad de gestión, tales como indemnizaciones debidas por los
conceptos expresados en el apartado j) anterior, el canon de urbanización
a desembolsar en beneficio de otras actuaciones por obras de interés común
o a pagar a la Administración.
1.
La Proposición Jurídico-económica contemplará, como mínimo, los
siguientes aspectos:
a)
Identificación de la Alternativa Técnica por la que se licita.
b)
Identificación del licitador expresando cuantos datos, personales,
fiscales y sociales lo precisen y acreditando su capacidad y aptitud para
ser urbanizador conforme al artículo 119.
c)
Cargas de urbanización.
d)
Regulación de las relaciones del Urbanizador y los propietarios, en
particular, modalidad de retribución al Urbanizador e información
suficiente que permita a los propietarios conocer las consecuencias
económicas que comporte para ellos la propuesta y la elección de cada
modalidad de retribución.
e)
Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral
de los terrenos, dentro del ámbito de la actuación y a disposición del
Urbanizador, sean de su propiedad o de otros propietarios con los que
tenga contrato suficiente, que hayan de quedar afectos, con garantía real
inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las
obligaciones propias de dicho Urbanizador, con ocasión de la firma del
Convenio de programación, para asegurar la ejecución de los objetivos
imprescindibles o complementarios del Programa. La afección se trasladará
a las fincas de resultado que se adjudiquen tras la reparcelación.
f)
Regulación de las relaciones entre el Urbanizador y la
Administración con propuesta de Convenio Urbanístico que fije los
compromisos que asumen ambos con la aprobación del Programa.
g)
Garantías definitivas que se compromete a prestar.
h)
Garantía provisional.
i)
Hoja resumen de los datos económicos
relevantes según modelo que se apruebe reglamentariamente.
2.
La Proposición jurídico-económica determinará las magnitudes
económicas del programa diferenciando:
a)
PRESUPUESTO DE CONTRATA: Estimación preliminar del presupuesto de
contrata de las obras de urbanización y rehabilitación con el alcance
previsto en el art. 165.1.a) y b) y a reserva de lo que dispone en
artículo 157.
b)
COSTE DE PROYECTOS: Coste de redacción y dirección de los proyectos
técnicos, especificando cada proyecto, a que se refiere el art. 165.1.c)
c)
GASTOS DE GESTION: Gastos de Gestión del Urbanizador, calculados en
un porcentaje de lo que represente la suma de los conceptos anteriores.
d)
BENEFICIO DEL URBANIZADOR: Beneficio empresarial del urbanizador,
calculado en un porcentaje de la suma de los conceptos expresados en los
tres primeros apartados anteriores, que, en ningún caso, podrá superar el
10%
e)
CARGAS DE URBANIZACION: Cargas de Urbanización que el urbanizador
se compromete a repercutir, como máximo, a los propietarios afectados por
los conceptos anteriormente expresados, y que constituyen su retribución,
especificando el importe con y sin tributos a los que esté sujeto. Es el
resultado de la suma de las cuatro magnitudes anteriores.
f)
COEFICIENTE DE CANJE: Parte alícuota del aprovechamiento objetivo,
expresada en tanto por uno, que corresponde al Urbanizador en concepto de
retribución en suelo por las cargas mencionadas en el apartado e)
anterior, aplicable respecto a los propietarios acogidos a dicha modalidad
de retribución.
g)
PRECIO DEL SUELO A EFECTOS DE CANJE: Precio del suelo al que, en
coherencia con el coeficiente de canje, se descontarán de las cargas de
urbanización los terrenos de aquellos propietarios que retribuyan con
ellos al Urbanizador. El mismo responderá al precio real del mercado y su
fijación deberá garantizar la indemnidad del patrimonio del propietario.
h)
GARANTÍA DEFINITIVA FINANCIERA: Valor del aval o fianza, o
cualquier otro medio de garantía admitido en derecho, que se compromete a
presentar el licitador con carácter previo a la suscripción del Convenio
de programación para asegurar el cumplimiento de sus compromisos.
i)
PORCENTAJE DE SUELO A EFECTOS DE GARANTÍA DEFINITIVA REAL:
Porcentaje de la superficie total de la actuación que ocupan los terrenos
a los que se refiere el apartado 1 e) de este artículo, y que el
Urbanizador se comprometa a afectar al cumplimiento de sus obligaciones.
j)
INDEMNIZACIONES: Evaluación de gastos por indemnizaciones de los
bienes o derechos y demás conceptos expresados en el apartado a) del
artículo 165.2 que pueda contener el Programa. Se considerará
estrictamente preliminar a reserva de ulterior resolución que fije su
precio real de mercado con ocasión de la reparcelación voluntaria o su
valor legal con ocasión de la reparcelación o expropiación forzosas, según
corresponda.
k)
FINANCIACION: Condiciones en las que el urbanizador está dispuesto
a financiar el pago de las Cargas de Urbanización, en los casos en que así
lo acuerde con los propietarios, o esté obligado a ello según lo
determinado en el art. 178.d) con expresión del tipo de interés aplicable
y la cantidad máxima a financiar para el conjunto del Programa que el
urbanizador podría asumir de forma que no quedara comprometida la
viabilidad económica del mismo
3.
La garantía provisional, o resguardo de su depósito, acompañará la
proposición jurídico-económica y será suficiente cuando cubra, al menos,
un dos por ciento del presupuesto de ejecución por contrata de las obras.
Si un licitador presenta varias proposiciones para sus correlativas
alternativas técnicas, bastará con que preste una sola garantía para todas
por la de mayor importe. La garantía provisional se reintegrará o
cancelará cuando la adjudicación devenga definitiva. Quien no resulte
adjudicatario podrá pedir su devolución con motivo de la adjudicación
provisional tan pronto interese apartarse del procedimiento. El
adjudicatario que decline suscribir sus compromisos perderá la garantía
provisional salvo que se le impongan condiciones distintas de las que
ofertó.
1.
Los Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, en su
Alternativa Técnica, preverán el inicio de su ejecución material dentro de
sus seis primeros meses de vigencia y la conclusión de la urbanización
antes de un lustro desde su inicio. Los referidos plazos contarán a partir
de la plena disponibilidad de los terrenos a los efectos de ejecución de
las obras de urbanización. Por causas excepcionales y previo informe
favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje, pueden aprobarse
programas con plazos más amplios o prórrogas a éstos.
2.
La Alternativa técnica del Programa especificará el calendario de
su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la
Actuación. El plazo de ejecución de obras será acorde con sus
características técnicas, evitando prolongarlo o abreviarlo de forma
antieconómica, y se consignará diferenciándolo del plazo para las
actuaciones gestoras previas y del plazo total para la ejecución de los
compromisos complementarios del Urbanizador, del previsto para la
liquidación definitiva del programa y del que éste establezca, con
carácter general, para la edificación de los solares por sus respectivos
propietarios.
3.
El transcurso del plazo total de ejecución del Programa determinará
su caducidad y la resolución de su adjudicación, sin perjuicio de las
penalizaciones que procedan.
4.
Mediante acuerdo plenario municipal, debidamente motivado, podrán
acordarse prórrogas en el plazo de vigencia de los Programas fundadas en
razones de interés público o justificadas en retrasos no imputables al
Urbanizador. La adopción de acuerdo de prórroga ha de ser previa al
vencimiento del plazo prorrogado. Las prórrogas, en total y junto al plazo
primitivo, no podrán superar un plazo de cinco años para la recepción
definitiva de todas las obras, ni de siete para la liquidación definitiva
de cargas, contado, este último plazo, a partir de la inscripción del
proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad.
1.
Los Ayuntamientos pueden formular Programas de Actuación Integrada,
redactando de oficio la documentación expresada en el artículo 123, sea
para fomentar su desarrollo por gestión indirecta o con el fin de acometer
su gestión directa.
2.
Si la iniciativa municipal pretende la gestión directa, la
alternativa técnica se acompañará con la documentación expresada en el
artículo 124, apartados 1 y 2. El
Convenio se sustituirá por una descripción detallada de los compromisos de
inversión y gestión que contrae la Administración actuante y de la
disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, siquiera
parcialmente, la Actuación sin ingresar cuotas de urbanización, en
previsión de la retribución en terrenos o del impago de ellas.
La Administración municipal
puede repercutir sus gastos de gestión directa mediante cuotas de
urbanización o mediante las tasas aprobadas al efecto. No percibirá
beneficio empresarial del Urbanizador, pero tampoco está limitada en la
liquidación definitiva del Programa por el precio máximo al que se refiere
el artículo 124.2.e). No fijará coeficiente de canje para la retribución
en suelo sino que éste se calculará en el proyecto de reparcelación, en
cuya valoración del suelo deducirá los costes de promoción de la
urbanización conforme al artículo 30 de la Ley 6/1998, de 13 de abril,
sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
3. Asimismo la Administración
autonómica podrá asumir la iniciativa de formulación de Programas para el
desarrollo de una Actuación Integrada, resolviendo al propio tiempo el
ámbito de la misma y si su gestión va a ser directa o indirecta. En caso
de que se acuerde la gestión directa de la actuación, resolverá si dicha
gestión va a realizarla por sí misma o a través de alguno de sus
organismos, entidades o de alguna de sus empresas de capital íntegramente
público. En caso de que se acuerde la gestión indirecta de la actuación,
podrán optar a la adjudicación del Programa las empresas participadas
mayoritariamente por esta Administración.
4. La tramitación y aprobación de los Programas de
gestión directa autonómica se realizará de acuerdo con lo previsto en los
artículos 89, 120 y concordantes de la presente Ley, debiendo tenerse por
Administración actuante a la propia Generalitat.
1.
Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, pueden
elaborar y presentar, para su aprobación, propuestas de Programa y
entablar consultas con cualquier Administración Pública, sobre el
contenido de ellas. Además, tienen derecho a solicitar y obtener de las
Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones
oficiales que condicionen el desarrollo de cada Actuación.
2.
Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de Programa
puede ser autorizada por el Ayuntamiento para ocupar temporalmente
terrenos a fin de obtener la información precisa, en los términos
dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo tendrá acceso a la
información y documentación que obre en los registros y archivos de las
Administraciones Públicas conforme a la legislación estatal sobre régimen
jurídico de éstas.
1.
Toda persona, sea o no propietaria del terreno, puede solicitar del
Alcalde que someta a información pública una alternativa técnica de
Programa comprensiva de la documentación expresada en el artículo 123.
2.
El Alcalde podrá:
a)
Proponer al Ayuntamiento que desestime la petición razonadamente, o
b)
Someterla a información pública, junto a las observaciones o
alternativas que, en su caso, estime convenientes.
1.
El Ayuntamiento puede someter a información pública propuestas de
Programa, elaboradas de oficio o presentadas por un particular, con la
documentación expresada en el artículo anterior debidamente formalizada.
Durante la información pública se admitirán tanto alegaciones como
alternativas técnicas a la expuesta al público.
2.
Las alternativas técnicas se presentarán a la vista, con la
documentación expresada en el artículo 123, acompañada, en su caso, de
proyectos complementarios.
3.
La información pública se anunciará mediante edicto publicado en un
diario no oficial de amplia difusión en la localidad y, posterior o
simultáneamente, en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana,
advirtiendo de la posibilidad de formular alegaciones, proposiciones
jurídico-económicas en competencia y alternativas técnicas. Antes de la
publicación del edicto quien proponga el Programa deberá remitir aviso con
su contenido al domicilio fiscal de quienes consten en el Catastro como
titulares de derechos afectados por la actuación propuesta. Tales avisos
se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la
identidad y el contenido del aviso. La acreditación del aviso efectuado se
incorporará al expediente.
Cuando el aviso se practique en el domicilio del interesado, de no
hallarse presente éste en el momento de entregarse el aviso, podrá hacerse
cargo del mismo cualquier persona que se encuentre en el domicilio y haga
constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo del aviso, se hará
constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en
que se intentó. Aviso que se repetirá por una sola vez y en una hora
distinta dentro de un mes contado desde el primer intento de aviso.
El
plazo a que se refiere el apartado 6 de este artículo se computará desde
el día siguiente al de la notificación para cada uno de los interesados en
los términos previstos en el apartado anterior.
4.
Si la alternativa técnica se formula de oficio con el fin de
aprobar la gestión directa del Programa, el anuncio de información pública
hará constar que el Ayuntamiento se reserva la potestad de aprobar el
Programa en ese régimen de gestión, salvo que a la vista de las
alternativas y proposiciones presentadas se acuerde finalmente otra cosa.
5.
Durante todo el procedimiento, podrán ser objeto de pública
consulta, en el Ayuntamiento, las alegaciones y alternativas técnicas que
se vayan presentando ante éste. El Alcalde y el Secretario de la
Corporación, o funcionario a quien corresponda, deben dar inmediato
conocimiento de dichas alternativas a los concejales a medida que las
mismas sean presentadas.
6.
El plazo para la presentación de alternativas técnicas, con
simultánea exposición al público de la inicial, será de un mes. Dicho
plazo quedará prorrogado, hasta completar dos meses en total, si alguien
lo solicita durante los diez primeros días del plazo inicial
comprometiéndose a presentar una alternativa técnica sustancialmente
distinta y asegurando este compromiso mediante presentación, simultánea a
la solicitud, de fianza o aval de 10.000 euros. El importe de esta fianza
no será deducible de la garantía provisional prevista en el artículo
124.3.
7.
Las alternativas presentadas en competencia con la primera
iniciativa quedarán en exposición pública a los solos efectos de consulta
y alegaciones durante otro mes adicional contado desde que finalice la
fase de concurso de alternativas técnicas, sin necesidad de reiterar el
edicto anunciador de la exposición al público.
8.
Se podrán presentar, en plica cerrada, proposiciones
jurídico-económicas para desarrollar las alternativas técnicas durante el
mes siguiente a la finalización de la fase de concurso de alternativas
técnicas coincidiendo, en su caso, con el periodo final de exposición al
público regulado en el apartado anterior. Cada aspirante a Urbanizador
podrá presentar una sola proposición jurídico-económica por cada una de
las alternativas técnicas en competencia.
9.
Las proposiciones así presentadas contendrán expresión de la
superficie del ámbito de actuación de la que se dispone, por tener la
titularidad de tal facultad de disposición sobre los mismos o por
compromisos con los titulares, formalizados en documento público, así como
las garantías que ofrece el Urbanizador para el cumplimiento de sus
compromisos y una propuesta de convenio a suscribir con los propietarios.
También podrán contener compromisos complementarios para edificar en los
terrenos que se adjudiquen con fines de interés social.
10.
Los plazos para la presentación de alegaciones, de alternativas
técnicas y de proposiciones jurídico económicas se entenderán siempre
prorrogados durante el mes de agosto, reanudándose su cómputo ordinario a
partir del primer día hábil de septiembre. Si durante el mes de agosto se
solicita válidamente una prórroga, ésta se disfrutará a partir de
septiembre.
1.
Pueden entrar en competencia alternativas técnicas para distintos
ámbitos cuando éstos coincidan sólo parcialmente, de modo que una de ellas
amplíe el ámbito originario de la alternativa con la que compite.
2.
La ampliación de ámbito debe anunciarse sometiendo la alternativa
técnica que la provoque a los requisitos de publicidad exigidos por el
artículo 135 para el procedimiento simplificado. Estos requisitos de nueva
publicidad han de cumplirse durante el plazo inicial de un mes de concurso
entre alternativas técnicas, o bien, durante su prórroga, pero, en este
último caso, la iniciativa de ampliación debe anunciarse previamente al
Ayuntamiento durante los diez primeros días de la fase inicial de concurso
presentando plano explicativo de dicha ampliación.
3.
Cumplido lo anterior por un interesado, se iniciará de nuevo el
cómputo de los plazos prescritos en el artículo 129 a contar desde el
nuevo edicto publicado en el Diario Oficial, pudiendo todos concursar
respecto al nuevo ámbito o parte de él. Sin embargo, las alternativas
técnicas que afecten a terrenos del ámbito originario dejarán de admitirse
a los dos meses contados desde el primitivo edicto en Diario Oficial. A
partir de ese momento, aunque reste plazo para concursar computándolo
desde el edicto posterior, sólo se admitirán alternativas circunscritas al
terreno estrictamente constitutivo de la ampliación.
El plazo de presentación de plicas será de un mes,
común para todos los interesados, contado desde la finalización del último
plazo establecido por la Ley para concursar con alternativas técnicas
referidas a cualquier ámbito de los coincidentes.
4.
La selección entre alternativas técnicas se adoptará mediante
acuerdo plenario referido conjuntamente a todas ellas.
5.
No son de aplicación las reglas anteriores ni se consideran
ampliación de ámbito a sus efectos los meros retoques de detalle en algún
punto perimetral de la actuación o los ajustes de sus conexiones viarias
cuando el terreno añadido, por su escasa dimensión, no sea técnicamente
susceptible de programación autónoma, ni represente más de un 5 por ciento
de la superficie total.
1.
Concluidas las anteriores actuaciones el Ayuntamiento someterá a
examen de los servicios técnicos las alternativas técnicas presentadas,
pudiendo, si la complejidad del programa lo exige, recabar dictamen del
Consejo Jurídico Consultivo u otras instituciones públicas. Dicho dictamen
será preceptivo cuando se trate de Programas que abarquen un ámbito
superior a 50 hectáreas. También será obligatoria la emisión de informe
del Secretario del órgano competente para la selección de la Alternativa
Técnica sobre la legalidad del procedimiento y cumplimiento de los plazos
legales.
2.
El Ayuntamiento puede aprobar un Programa definiendo sus contenidos
por elección de una alternativa técnica entre las presentadas, con las
modificaciones parciales que, en su caso, sean pertinentes. Las
modificaciones que, en su caso, se introduzcan de oficio, han de ser
precisas y bien determinadas.
3.
Para la selección de una alternativa técnica se tendrán en cuenta
criterios de idoneidad y calidad referidos a los siguientes aspectos:
a)
La ordenación que, en su caso, se proponga.
b)
El ámbito propuesto para cumplir las previsiones del planeamiento
territorial y urbanístico.
c)
Las soluciones propuestas para la urbanización de la unidad, de
acuerdo con las normas urbanísticas, el planeamiento, las directrices y
los objetivos y finalidades señalados en el Título Preliminar de esta Ley.
d)
La asignación de dotaciones públicas y, en particular, de espacios
libres, y promoción de viviendas de protección pública.
4.
El Ayuntamiento podrá rechazar motivadamente todas las iniciativas
para ejecutar la Actuación si ninguna de ellas ofrece base adecuada para
ello, ni siquiera con modificaciones puntuales en su contenido.
5.
El acuerdo por el que se elija Alternativa Técnica adoptará las
previsiones oportunas para la celebración del acto de apertura de plicas.
Este acuerdo tendrá carácter provisional y no legitimará la vigencia o
ejecutividad del Programa, ni de los Planes o Proyectos que acompañe hasta
tanto no se haya adjudicado dicho Programa seleccionando entre las
proposiciones jurídico económicas presentadas. El referido acuerdo
decaerá, definitivamente, no pudiendo entenderse perfeccionado, si no
llega a adoptarse acuerdo de adjudicación del Programa, sin perjuicio de
que, además, los planes contenidos en la Alternativa Técnica también
puedan requerir posteriormente resolución autonómica para su aprobación
definitiva en lo que afecten a la ordenación estructural. Las plicas
presentadas para el desarrollo de alternativas distintas a la elegida no
serán abiertas y quedarán bajo custodia municipal a disposición de sus
respectivos proponentes.
6.
Conforme al artículo 129.4 el acuerdo podrá aprobar directamente el
Programa acordando su gestión directa o sólo los planes de desarrollo
formulados de oficio, previa resolución de las alegaciones presentadas
durante el periodo de exposición al público.
1.
Tras la selección de la alternativa técnica y con una separación
temporal mínima de cinco días y máxima de un mes respecto del acuerdo de
selección, se procederá por el Ayuntamiento, en audiencia pública y bajo
la fe del Secretario de la Corporación, a la apertura de las plicas
referidas a la alternativa técnica seleccionada. Las referidas a las demás
alternativas técnicas se devolverán sin abrir a sus presentadores. Las
actuaciones podrán ser objeto de consulta y alegación durante los diez
días siguientes. Los competidores, durante ese periodo, podrán asociarse
uniendo sus proposiciones.
2.
El Ayuntamiento, previo informe de los servicios técnicos y del
Secretario u órgano que tenga atribuida tal competencia, procederá a
adjudicar el Programa. A tal efecto, podrá recabar los informes, incluso
externos, que considere necesarios. Asimismo podrá acordar, si lo estima
necesario, la apertura de un trámite de audiencia a los proponentes para
que expongan el contenido de sus ofertas. La proposición
jurídico-económica será seleccionada, según los siguientes criterios:
a)
Mayor compromiso del Urbanizador de destinar los terrenos en que se
concrete su retribución en especie a la promoción de viviendas sometidas a
algún régimen de protección pública, de modo simultáneo a la urbanización.
b)
Mayor disponibilidad de suelo sobre la superficie objeto de la
Actuación, justificada, bien por la propiedad del mismo, bien por el apoyo
fehaciente de los propietarios, y, en todo caso, con afección al
cumplimiento de sus compromisos como Urbanizador.
c)
Menor retribución al Urbanizador y menor coeficiente de canje
d)
La mayor garantía definitiva que ofrezca cada proponente, mediante
aval o fianza, hasta el máximo legalmente exigible.
3.
Los Municipios podrán complementar los anteriores criterios con
otros que satisfagan el interés general y sean congruentes con los
expuestos en el apartado anterior y con el principio de libre
concurrencia.
4.
Los Municipios aprobarán bases generales para la adjudicación de
programas, como ordenanza municipal, que fijen el valor de los criterios
establecidos en el apartado anterior, de manera que determinen
unívocamente la proposición jurídico-económica que deba resultar
seleccionada. Dicho valor podrá ser ponderado mediante la aplicación de
coeficientes a cada uno de los criterios.
1.
El plazo para adoptar el acuerdo plenario municipal sobre las
alternativas técnicas de Programa será de tres meses, si sólo hay una
alternativa técnica sin competencia, y de un año, en otro caso. Estos
plazos se contarán desde que concluya el propio para la presentación de
proposiciones jurídico-económicas.
2.
Transcurridos los indicados plazos sin adopción de acuerdo, la
alternativa o alternativas técnicas presentadas en competencia quedarán
desestimadas. En este caso, el Ayuntamiento debe resarcir a todos sus
proponentes por los costes de redacción de proyectos y, en su caso, por
los perjuicios irrogados por la demora en la resolución.
3.
Si hubiere una sola proposición jurídico económica para la
alternativa técnica seleccionada, el proponente obtendrá la adjudicación
por silencio administrativo positivo por el transcurso de tres meses desde
la selección de la alternativa técnica, siempre que cumpla los requisitos
legales y a reserva de la aprobación autonómica del planeamiento cuando
ésta proceda.
4.
Si se hubieren presentado distintas proposiciones
jurídico-económicas a la alternativa técnica seleccionada y no se
resolviera la adjudicación en el plazo de seis meses desde la selección de
la alternativa técnica, los proponentes podrán considerar desestimada su
proposición jurídico-económica y solicitar la devolución de la garantía
provisional. La Administración actuante podrá, no obstante, dictar
resolución de adjudicación del programa dentro del plazo de un año desde
la selección de la alternativa técnica. Transcurrido dicho plazo sin que
haya recaído resolución, caducará el procedimiento de adjudicación, y, en
consecuencia, decaerá definitivamente el acuerdo de selección provisional
de la alternativa técnica.
5.
Si transcurren seis meses desde el momento en que finalizó el plazo
de presentación de proposiciones jurídico-económicas sin que se haya
procedido a su apertura, los proponentes tendrán derecho a actualizarlas,
mediante sustitución de la plica, o desistir de ellas dentro del séptimo
mes. Si no las actualizaran, se entenderá que han optado por prorrogar su
vigencia por plazo de otros seis meses. Si desistieran de su proposición
jurídico-económica, tendrán derecho a la devolución inmediata de la
garantía provisional. La actualización de proposiciones
jurídico-económicas no afectará al cómputo del plazo para la adopción del
acuerdo de selección de la alternativa técnica
1.
Aprobado el
Programa por el Municipio se dará traslado del mismo a la conselleria
competente en urbanismo. Si la alternativa técnica acompaña Planes de
desarrollo que modifiquen la ordenación estructural, su aprobación
municipal y adjudicación se entenderán provisionales y no legitimarán la
ejecución de la Actuación hasta la aprobación definitiva del Plan
correspondiente por dicha conselleria. Si el Programa y los Planes a cuyo
desarrollo se refiera no modifican la ordenación estructural, bastará la
simple remisión de actuaciones para que proceda publicar su aprobación y
adjudicación.
2.
El acuerdo
Municipal aprobatorio del Programa de Actuación Integrada será notificado
a quienes consten como interesados en las actuaciones, sin perjuicio de la
comunicación que se indica en el artículo 163 de la presente Ley.
1.
Los particulares que formulen una
alternativa técnica de Programa y pretendan su ejecución podrán obviar las
actuaciones reguladas en el artículo 129.1 dando cumplimiento a lo
siguiente:
a)
Depositarán una copia de la alternativa ante el Ayuntamiento,
acompañada, en su caso, de los proyectos de planeamiento y gestión
urbanística que la complementen.
b)
Protocolizarán la alternativa y los proyectos que la acompañen
mediante Acta, autorizada por Notario con competencia territorial en el
Municipio afectado.
c)
La expondrán al público por sus propios medios, publicando anuncios
en la forma exigida para los edictos municipales por el artículo 129.3.
Estos expresarán claramente: el objeto y características esenciales de su
iniciativa; la Notaría donde estén protocolizados los documentos que la
comprenden; los datos que permitan identificar el ejemplar depositado ante
el Ayuntamiento; la advertencia de que, dentro del plazo de un mes contado
desde la publicación del último anuncio, cualquier persona podrá
comparecer en dicha Notaría para obtener copia del acta a que se refiere
el precedente apartado o solicitar que se le exhiba la misma. Asimismo se
hará constar la posibilidad de consultar en el Ayuntamiento las
actuaciones derivadas de la documentación depositada en éste y de
presentar ante el mismo para su incorporación a las mismas, tanto
alegaciones como alternativas técnicas que pretendan competir con la
expuesta al público.
2.
Serán de aplicación al procedimiento simplificado los artículos
129.2 al 134. No obstante el acto de apertura de plicas no tendrá lugar
hasta que una vez concluido el plazo para presentarlas se acredite el
cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1.c) anterior.
Si durante la exposición al
público de una primera iniciativa de Programa, alguien hubiera iniciado
una segunda exposición de otra en competencia con aquélla, procederá la
prórroga de plazos para la presentación de alternativa, aplicándose lo
dispuesto en el artículo 129 y, en su caso, 130.
1.
El régimen de adjudicación preferente tiene por objeto fomentar la
participación de los propietarios de suelo en el proceso urbanizador.
2.
Se puede solicitar la adjudicación preferente en favor de:
a)
La proposición que se acompañe de proyecto de reparcelación, en
condiciones de ser aprobado junto al Programa, para todos los terrenos
afectados, suscrito por sus propietarios.
b)
La proposición presentada, refrendada o concertada con una
Agrupación de Interés Urbanístico, cuyos estatutos y acuerdos sociales
serán expuestos al público por plazo de un mes, por la propia Agrupación
una vez se haya producido la apertura de plicas y como requisito para la
adjudicación, previa verificación de que ostenta poder de disposición
sobre terrenos que representan al menos la mitad del ámbito del Programa.
3.
Para que pueda ser de aplicación el derecho de adjudicación
preferente, el resultado de la aplicación de los criterios de adjudicación
a que se refiere el artículo 132 no podrá diferir en más de un 20 por
ciento respecto de la proposición que resulte mejor calificada.
4.
Las proposiciones que satisfagan los requisitos de los números
anteriores tendrán preferencia en la adjudicación respecto a las que sin
cumplirlos pretendan competir con ellas. Si concurren varias iniciativas
que reclaman fundadamente la adjudicación preferente, tendrá preferencia
la que se promueva para una sola unidad de ejecución, según delimitación
ordenada por el planeamiento previamente vigente, respecto a la que
pretenda abarcar un ámbito distinto o mayor.
5.
No procederá la adjudicación preferente en aquellos ámbitos
concretos de Actuación que se hayan reservado a la gestión directa por la
Administración o en los que el planeamiento previo haya previsto su
posible desarrollo mediante expropiación.
6.
En el régimen de adjudicación preferente se aplicarán las reglas
ordinarias relativas al procedimiento de apertura de plicas. El acuerdo de
adjudicación introducirá las oportunas correcciones en la proposición
jurídico-económica seleccionada, para igualar la de mejor puntuación,
cuando, a la vista de las proposiciones en competencia, las condiciones
económicas ofertadas por quien tenga preferencia en la adjudicación
resulten abusivas para la propiedad minoritaria del terreno.
1.
Cuando no resulte adjudicataria la persona que formuló
alternativas, estudios o proyectos técnicos que, total o parcialmente, se
incorporen al Programa aprobado o sean útiles para su ejecución, el
Municipio garantizará el reembolso, con cargo a la Actuación Integrada, de
los gastos justificados de redacción de dichas alternativas, proyectos o
estudios en favor de quien los realizó y aportó.
2.
Asimismo quien formule la alternativa técnica original que sirva de
base para la aprobación del Programa puede subrogarse en el lugar y puesto
del adjudicatario particular elegido, asumiendo y garantizando los mismos
compromisos, garantías y obligaciones impuestos a éste. La subrogación
debe solicitarla al Ayuntamiento dentro de los diez días siguientes a ser
notificado del acuerdo de adjudicación, entendiéndose ésta, entretanto,
otorgada a título provisional. Se considera alternativa técnica original
la que acompaña un proyecto de instrumento de planeamiento de autoría
diferenciada que no sea copia o imitación de otro ajeno ni del que sólo se
distinga por meras variantes o modificados. Para que pueda ser de
aplicación el derecho de subrogación previsto en este apartado, el
resultado de la aplicación de los criterios de adjudicación a que se
refiere el artículo 132 no podrá diferir en más de un 20 por ciento
respecto de la proposición que resulte mejor calificada.
3.
No será de aplicación el derecho de subrogación en los supuestos en
que se haya ejercitado el derecho de adjudicación preferente.
1.
Los Programas pueden aprobarse condicionados a la efectiva
realización de determinaciones propias de otras Actuaciones previa o
simultáneamente programadas, siempre que esté suficientemente garantizado
el cumplimiento de aquellas condiciones conexas y se prevea una adecuada
coordinación entre las respectivas Actuaciones.
2.
La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones
económicas precisas para compensar a los afectados por la Actuación más
costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquella por
concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad.
3.
El incumplimiento por el Urbanizador principal de las condiciones
que afecten al desarrollo de otra Actuación conexa podrá dar lugar a la
suspensión de ambos Programas. El adjudicatario de un Programa
condicionado deberá comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa
eventualidad, aunque podrá hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado
el caso, en el puesto del Urbanizador principal, con los requisitos
establecidos en esta Ley respecto de la cesión de la adjudicación.
1.
Quienes no resulten adjudicatarios podrán retirar las garantías
provisionales presentadas.
2.
Las cauciones presentadas en solicitud de prórroga conforme al
artículo 129.6 de esta Ley serán devueltas cuando la Administración haya
seleccionado la alternativa técnica.
3.
Todo Programa ha de asegurar el cumplimiento de sus previsiones, ya
sea mediante crédito comprometido con cargo al presupuesto de una
Administración, o bien con garantía financiera o real prestada y mantenida
por el adjudicatario seleccionado como Urbanizador, por el importe que
haya ofertado en su proposición económica, y que nunca excusará la
prestación de aval o fianza por valor mínimo del 7 por ciento de las
cargas del Programa previstas conforme al artículo 124.2.e). Esta garantía
tendrá como valor máximo un porcentaje de dichas cargas igual al
coeficiente de canje que corresponda al Urbanizador como su retribución en
suelo, con el mínimo del 7 por ciento indicado. Se exceptúa de la
prestación de garantía expresada a las Administraciones Públicas en
régimen de gestión directa y a las empresas de capital íntegramente
público.
4.
Dicha garantía tendrá carácter de definitiva y deberá formalizarse
al tiempo de suscribir el convenio, antes de proceder al registro y
publicación del Programa y dentro del mes siguiente al requerimiento
cursado por la Administración. En caso de que no fuera prestada se perderá
la garantía provisional y la cualidad de adjudicatario, en beneficio del
siguiente licitador en el orden de prelación que mantenga constituida su
garantía provisional.
1.
El Urbanizador, previa autorización expresa de la Administración
actuante y mediante escritura pública, puede ceder dicha condición en
favor de tercero que se subrogue en todos sus derechos y obligaciones ante
los propietarios de suelo y ante la propia Administración. Para que dicha
cesión pueda producirse, el cesionario deberá reunir los mismos requisitos
exigidos por esta Ley para ser urbanizador, además de aquellos méritos y
condiciones personales del cedente que fueron relevantes para la
adjudicación del Programa.
2.
La Administración actuante podrá denegar la cesión si menoscaba el
interés general o supone defraudación de la pública competencia en la
adjudicación. Atendidas las circunstancias del caso, podrá acordar la
resolución de la adjudicación en los términos previstos en el artículo
siguiente y establecer la gestión directa como modalidad de ejecución del
programa.
3.
La cesión parcial, para tramo o porción minoritaria de la
Actuación, requiere que entre cedente y cesionario asuman, solidaria o
mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de
compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.
4.
Para que el Urbanizador particular pueda contratar prestaciones
accesorias de su gestión con tercero sin transmitirle sus
responsabilidades ante la Administración actuante, bastará que dé cuenta
de ello a ésta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 157.
1.
La demora injustificada durante la realización y terminación de las
obras, salvo las prórrogas que procedan, será objeto de análogas
penalidades a las previstas en la legislación general de contratación
administrativa relativa al contrato de obras, sin perjuicio de las reglas
que, seguidamente, se establecen. En igual plazo al previsto en dicha
legislación procederá la resolución de la adjudicación. La demora en el
inicio de la ejecución material de las obras por negligencia del
Urbanizador en la realización de las actuaciones preparatorias de gestión
urbanística será penalizada con un 1 por mil por día natural de demora
respecto al importe previsto en concepto de beneficio y gastos de gestión.
La inactividad injustificada del Urbanizador durante un periodo de seis
meses consecutivos o nueve alternos determinará la resolución de la
adjudicación.
2.
Serán causas de resolución de la adjudicación del Programa, las
derivadas de la incapacidad legal sobrevenida del Urbanizador para el
desempeño de su tarea y las demás previstas en la legislación general
aplicable a sus relaciones con la Administración, incluyendo la falta de
prestación de garantías o de suscripción del convenio que formalice los
compromisos contraídos ante ésta, así como el incumplimiento grave de los
mismos, y también, las siguientes:
a)
La comisión por el Urbanizador de infracciones urbanísticas o
medioambientales graves o muy graves en relación con el ámbito programado.
b)
La obstaculización por el Urbanizador del ejercicio de los derechos
y deberes urbanísticos de los afectados por la programación o la
realización de prácticas manifiestamente restrictivas de la competencia en
el mercado inmobiliario relacionadas con el Programa.
c)
El incumplimiento grave de los deberes esenciales del Urbanizador
directamente impuestos por esta Ley.
d)
La caducidad del Programa por transcurso del plazo total para
acometerlo y, en su caso, la prórroga.
e)
El mutuo acuerdo entre la Administración actuante y el Urbanizador,
sin perjuicio de las indemnizaciones que, en su caso, procedan en
beneficio de los propietarios de terrenos u otros afectados.
f)
El descubrimiento de condiciones territoriales no tenidas en cuenta
al acordar la programación y que hagan legalmente inviable la prosecución
de ésta, sin perjuicio de las compensaciones que, en su caso, procedan o
de la posibilidad de subsanar sus previsiones, si ello fuera posible, sin
desvirtuar sustancialmente las mismas.
g)
La resolución anticipada de la adjudicación para su gestión directa
por causa justificada de interés público, sin perjuicio de las
compensaciones económicas a que ello de lugar y que deberá evaluar el
acuerdo correspondiente.
h)
La suspensión de licencias en el ámbito programado, la aprobación
de planes o proyectos incompatibles con el desarrollo del Programa, así
como las resoluciones administrativas que impidan proseguirlo o paralicen
su desarrollo material o económico por inactividad de la Administración
durante más de seis meses y de modo relevante, teniendo derecho el
Urbanizador a instar la resolución con las compensaciones procedentes.
i)
La renuncia del Urbanizador ante una retasación de cargas fundada
en causa legal que implique un incremento del importe de las cargas
previsto en la proposición jurídico-económica superior al 20 por ciento.
3.
La Administración actuante, al resolver la adjudicación, podrá
acordar que el Urbanizador continúe la ejecución del Programa bajo sus
mismas condiciones, durante el tiempo indispensable para evitar perjuicios
al interés público.
4.
La resolución de la adjudicación se acordará por la Administración
actuante, previo Dictamen del Consejo del Territorio y el Paisaje, que
podrá ser instado también por el Urbanizador. Sin perjuicio de las
responsabilidades económicas que procedan, ello determinará la cancelación
de la programación y la sujeción del ámbito de la Actuación al régimen del
suelo urbanizable sin programación, El correspondiente acuerdo deberá,
además y cuando proceda,:
a)
Declarar, de conformidad con el referido Dictamen, la edificabilidad de
aquellos solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las
cargas de urbanización.
b)
Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos
terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea
posible concluirlas en el régimen propio de las Actuaciones Aisladas.
c)
Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para
acordar una nueva programación del terreno en la que el nuevo Urbanizador,
o la Administración en caso de optarse por la gestión directa, asuma las
obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de
la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya
o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin
culpa, disponer:
1º)
La devolución de la contribución a las cargas de urbanización,
efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios
de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación,
previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de
los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del
Programa cancelado; o
2º)
La compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan
contribuido a las cargas de urbanización con cargo a la ejecución de las
garantías prestadas por el antiguo Urbanizador, cuando ésta proceda.
3º)
Comenzar, en su caso, la tramitación de los procedimientos
declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean
pertinentes.
d)
A los efectos de lo previsto en el presente apartado, la
Administración, en caso de mantener la gestión indirecta del Programa,
podrá requerir a quienes formularon proposiciones jurídico-económicas a la
alternativa técnica seleccionada, por el orden derivado de la aplicación
de los criterios de adjudicación del artículo 132, a fin de que acepten la
adjudicación y prosigan con la ejecución del Programa. Subsidiariamente,
la Administración actuante podrá acordar el inicio de nueva licitación
sobre la alternativa técnica seleccionada por el procedimiento previsto en
el artículo 130 de la presente Ley, o declarar la caducidad del Programa.
e)
También podrá acordarse la directa intervención gestora de la
Administración para la prosecución provisional del Programa mientras se
resuelve sobre su resolución y, en su caso, nueva adjudicación.
1.
Los
propietarios de terrenos podrán asociarse como Agrupación de Interés
Urbanístico siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a)
Integrar a los propietarios de terrenos que representen al menos la
mitad de la superficie afectada por una iniciativa urbanizadora, lo que se
acreditará mediante la incorporación a la escritura pública de
constitución del plano parcelario catastral del ámbito de la actuación en
el que aparezcan identificadas las fincas afectadas.
b)
Tener por objeto:
1º) La adjudicación de un
Programa para el desarrollo de actuación integrada o competir por la misma
o
2º) Colaborar con el
Urbanizador de forma convenida con él.
c)
Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios
integrados. En el caso previsto en el ordinal 1º) del apartado anterior,
el efectivo cumplimiento de este requisito requiere que los propietarios
que se integren tengan la libre disposición de sus terrenos afectándolos a
los fines y obligaciones de la Agrupación de Interés Urbanístico. Dicha
afectación podrá ser anotada en el Registro de la Propiedad y deberá serlo
en el caso de que la Agrupación aspire a la condición de Urbanizador,
debiendo verificarse dicho requisito antes de producirse la adjudicación.
d)
Haber formalizado su constitución en escritura pública, que
incorporará sus estatutos y deberá inscribirse en el Registro de
Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la conselleria
competente urbanismo. La inscripción en el Registro de Agrupaciones de
Interés Urbanístico, dotará a la Agrupación de personalidad
jurídico-pública. No obstante se regirá por el derecho privado salvo en lo
referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y
relaciones con la Administración actuante.
e)
Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de
los terceros propietarios afectados por la iniciativa en las mismas
condiciones y análogos derechos a los propietarios fundadores. Para la
legítima constitución de la Agrupación no será necesaria la previa
aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución que se pretenda
gestionar, si bien, su eficacia, a los efectos de esta Ley, depende de la
efectiva concurrencia de todos los requisitos exigidos en este artículo
una vez se apruebe definitivamente el Programa correspondiente.
2.
Las alteraciones de los Estatutos y de sus órganos representativos
deberán ser remitidas al Registro de Agrupaciones, que tomará constancia
de ellas.
Los terrenos incluidos dentro de una Agrupación de
Interés Urbanístico inscrita y cuyo objeto sea el desarrollo de una
determinada unidad de ejecución, no podrán formar parte de otra Agrupación
que afecte al mismo ámbito, salvo que éste se altere, en más o en menos,
para formular una nueva propuesta de Programa.
3.
Los terrenos incorporados a la Agrupación de Interés Urbanístico
quedarán vinculados realmente a los fines de esta hasta que la misma haya
sido objeto de liquidación.
1.
La conselleria competente en urbanismo llevará de forma
independiente un Registro de Programas y otro de Agrupaciones de Interés
Urbanístico. Estos Registros serán públicos y el acceso a los mismos se
ajustará a lo establecido en la legislación vigente sobre Régimen Jurídico
de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
2.
Los Programas de Actuación Integrada que hayan sido objeto de
aprobación definitiva, una vez formalizado el Convenio de Programación,
deberán ser remitidos al Registro de Programas al objeto de su
inscripción. Para su correcta inscripción deberán acompañar la proposición
jurídico económica y el Convenio de Programación suscrito. La remisión del
mismo habilita para la publicación del acuerdo de aprobación definitiva.
Si el Programa es de aprobación municipal dicha remisión determinará los
efectos previstos en el artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
Reguladora de las Bases del Régimen Local. La denegación de la inscripción
de un Programa sólo podrá acordarse por causa de ilegalidad manifiesta y
será debidamente notificada al Ayuntamiento afectado y surtirá los mismos
efectos previstos en el artículo 65 de la citada Ley.
1.
Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones
Aisladas, en suelo urbano, sólo podrán abarcar aquellas parcelas que
reúnan los requisitos exigidos para la parcela mínima edificables según el
planeamiento vigente, siendo admisible la inclusión de suelos colindantes
que no tengan la consideración, por sí mismos, de parcela mínima
edificable. Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones
Aisladas procederán en los siguientes supuestos:
a)
Cuando requieran la ejecución de obras públicas de urbanización
perimetrales a la parcela que estén pendientes de realizar afectando
distintas propiedades entre las que no exista acuerdo sobre el modo de
cumplimiento de sus deberes urbanísticos.
b)
Cuando, aun estando ejecutada la urbanización perimetral, se requiera,
para edificar la parcela la regularización de linderos y no haya acuerdo
voluntario entre los afectados.
c)
Cuando, aun estando ejecutada la urbanización perimetral, sea necesario
repartir justamente sus costes y beneficios entre los propietarios
afectados y no haya acuerdo voluntario entre ellos.
d) Como
consecuencia de hallarse el inmueble incurso en Régimen de Edificación o
Rehabilitación Forzosa.
2.
La iniciativa para la formulación del Programa puede ser pública o
privada.
3.
Las Administraciones Públicas, por sí mismas o a través de sus
organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante
la gestión directa, o los propios particulares a través de la gestión
indirecta, podrán promover iniciativas de Programa para el desarrollo de
Actuaciones Aisladas, en suelo urbano.
4.
El promotor de una iniciativa de Programa de Actuación Aislada
deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para
asegurar que edificará la parcela, objeto de la Actuación, y que lo hará
en plazo inferior a tres años. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad
civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran en Régimen de
Edificación o Rehabilitación Forzosa.
5.
El adjudicatario del Programa quedará sujeto al estatuto del
Urbanizador regulado en esta Ley para las Actuaciones Integradas, sin
perjuicio de lo dispuesto en los artículos siguientes.
1.
La alternativa técnica de estos Programas consistirá en un
Anteproyecto para la edificación o rehabilitación, según proceda,
complementada, en su caso, con alguno de estos documentos: Plan de Reforma
Interior, Estudio de Detalle, Proyecto de obras ordinarias para completar
la urbanización precisa y Proyecto de Reparcelación, ordinaria, económica
u horizontal o Proyecto de Expropiación por tasación conjunta.
En el caso de los Programas
de Actuación Aislada a que se refieren los apartados 1.a) y 1.b) del
artículo anterior, la Alternativa Técnica deberá contener un Proyecto de
Urbanización o, en su caso, de obras ordinarias, y un Proyecto de
Reparcelación.
2.
La proposición económica versará sobre el precio de adquisición del
inmueble, sobre la participación de los propietarios en el desarrollo del
Programa y, en su caso, las condiciones de realojo a los residentes.
3.
Se preferirá la proposición jurídico-económica que oferte y
garantice mejores condiciones económicas y facilidades de realojo a la
totalidad de los propietarios y titulares de bienes o derechos afectados.
Subsidiariamente, se
preferirá la que esté respaldada por una mayor parte alícuota del valor
conjunto de los bienes o derechos afectados, superando en un quinto el
valor de la siguiente oferta.
Si ninguna supera ese
margen de ventaja, se preferirá a la que cuente con el apoyo explícito de
un mayor número de propietarios y titulares de bienes o derechos
afectados.
A los efectos de esta Ley,
tiene la disponibilidad civil que legitima la formulación de estos
Programas quien ostente poder de disposición sobre propiedades que,
respecto de la superficie del área de reparto uniparcelaria descrita en el
artículo 55.2.c, sean suficientes para ser adjudicatario de finca
resultante en la reparcelación, de acuerdo con el artículo 171.6. Quien
ostente una propiedad minoritaria o su disponibilidad civil podrá
concursar con alternativas en competencia o proposiciones
jurídico-económicas una vez iniciado el procedimiento.
1. El adjudicatario del
Programa de Actuación Aislada ha de garantizar, el coste de las
indemnizaciones, justiprecios y gastos de realojo necesarios para realizar
la actuación, la totalidad del coste de las obras de urbanización
complementarias y un 7 por ciento del coste de las obras de edificación.
Este porcentaje se podrá aumentar, hasta un 25 por ciento según criterio
razonado de la Administración, cuando la obra conlleve singulares
responsabilidades en la rehabilitación de elementos protegidos de especial
interés.
2. Se exceptúa la aplicación de las garantías anteriores en los casos de
gestión directa, a la Administración Pública cuando actúe por sí misma o a
través de sus entidades, o de sus empresas de capital íntegramente
público.
3. Cada fianza se devolverá
cuando se cumpla el compromiso asegurado. No obstante, las garantías
prestadas por cuenta de la adquisición forzosa de inmuebles deberán
mantenerse en un quinto de su importe hasta la firmeza del justiprecio o
indemnización.
La actividad de ejecución
del planeamiento urbanístico es una función pública por la cual se
transforma el medio físico para adaptarlo a las previsiones del
planeamiento urbanístico y se cumplen los fines de equidistribución de
beneficios y cargas y recuperación por la comunidad de las plusvalías. Los
particulares podrán participar en dicha actividad con la formulación de
iniciativas o la asunción de los procedimientos de gestión en la forma y
condiciones regulados en este Título, con respeto, en todo caso a las
determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada establecidas
en el planeamiento vigente.
1.
Toda actividad de ejecución del planeamiento urbanístico deberá ser
precedida de la aprobación del correspondiente Plan o Programa.
2.
En el caso de los Programas que incorporen instrumentos de
planeamiento espacial de desarrollo o proyectos de urbanización, la
tramitación de todos ellos podrá producirse simultáneamente,
3.
La urbanización y la, posterior o simultánea edificación, del suelo
sujeto a actuaciones integradas requiere la previa concurrencia de dos
requisitos:
a)
La aprobación de una ordenación pormenorizada que puede estar
previamente determinada en el Plan General, o establecerse mediante Planes
Parciales o Planes de Reforma Interior.
b)
La programación para ejecutar dicha ordenación, mediante la
aprobación definitiva del correspondiente Programa para el desarrollo de
Actuaciones Integradas, necesario para legitimar la urbanización.
Los Proyectos de
Urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas
por los Planes. Se redactarán con precisión suficiente para poder,
eventualmente, ejecutarlos bajo dirección de técnico distinto a su
redactor. Toda obra pública de urbanización, ya sea Integrada o Aislada,
exige la elaboración de un Proyecto de Urbanización, su aprobación
administrativa y la previa publicación de ésta en el Boletín Oficial de la
Provincia y en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana.
1. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las
previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar
las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y
subsuelo en la ejecución material de las obras. Si la adaptación supone
alterar determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o la
edificación, debe legitimarse tramitando una modificación de planeamiento.
2. En ningún caso los Proyectos de Urbanización pueden
contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la
edificación.
Los Proyectos de
Urbanización para la ejecución de Actuaciones Integradas se rigen por las
reglas de iniciativa aplicables a Planes Parciales y Programas. Los que
tengan por objeto Actuaciones Aisladas pueden ser promovidos por cualquier
interesado para su tramitación junto a la solicitud de licencia de obras.
1.
Los Proyectos de Urbanización que desarrollen Programas de
Actuación Integrada previamente aprobados se tramitarán mediante
exposición al público por un mes susceptible anunciarse mediante el
procedimiento simplificado y aprobación municipal. Será innecesaria la
información pública separada cuando se hayan tramitado junto a los
Programas como contenido de su alternativa técnica.
La aprobación de los
Proyectos de Urbanización corresponde al Ayuntamiento, y se acordará junto
con la aprobación del programa o en desarrollo del mismo.
2.
Los Proyectos de Urbanización de Actuaciones Aisladas se aprobarán
por el Municipio por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas
Municipales. En defecto de ellas se aplicarán estas reglas:
a)
Si el Proyecto tiene por objeto la ampliación de viarios y redes de
servicio colindantes, ajustada a las calidades y características que ya
están presentes en calle abierta al público y habituales en la
urbanización de la zona, según normas o criterios generales exigidos por
el Ayuntamiento, se aplicará lo dispuesto en el apartado 4 del presente
artículo.
b)
Si se trata de urbanizar algún elemento singular o realizar obras
especiales en entornos que presentan algún valor estético cultural o
paisajístico, se tramitarán como si fueran proyectos de urbanización para
el desarrollo de Actuaciones Integradas.
3.
Con independencia de los proyectos de urbanización, podrán
redactarse y aprobarse, conforme a la normativa del ente interesado,
proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar
integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenación.
4.
Cuando se trate de proyectos de obra pública para la mera
reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o
servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo,
será innecesaria la exposición al público previa a su aprobación
administrativa.
5.
La tramitación de los proyectos referidos en los puntos 2, 3 y 4,
si son para la urbanización simultánea a la edificación, se hará junto a
la licencia de obras. La publicación de las resoluciones aprobatorias de
ellos, pueden efectuarse por relaciones periódicas trimestrales conjuntas
para todos los del periodo correspondiente.
1.
Los Proyectos
de Urbanización comprenderán los siguientes documentos:
a) Memoria descriptiva de las características de las
obras.
b) Planos de información y de situación en relación con el
conjunto urbano.
c) Planos de proyecto y de detalle.
d) Pliego de condiciones técnicas.
e) Mediciones.
f) Cuadros de precios descompuestos.
g) Presupuesto de ejecución material con detalle de las
unidades de obra.
2.
A los efectos de esta Ley, los Anteproyectos de Urbanización
comprenderán la documentación indicada en los anteriores apartados a) al
e).
1.
Los Planes y Programas establecerán las obras y servicios
urbanísticos que constituyen la urbanización, su alcance y niveles de
calidad.
2.
En cumplimiento de los Planes y Programas, las obras de
urbanización a incluir en el Proyecto de Urbanización serán las
siguientes:
a)
Pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y
tratamiento de espacios libres, y mobiliario urbano y señalización.
b)
Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes
contra incendios.
c)
Red de alcantarillado para aguas residuales y sistema de evacuación
de aguas pluviales
d)
Red de distribución de energía eléctrica, gasificación y
comunicaciones.
e)
Red de alumbrado público.
f)
Jardinería, arbolado y ornamentación en el sistema de espacios
libres.
3.
Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los
servicios urbanísticos con los de la Red primaria y acreditar que tienen
capacidad suficiente para atenderlos. En los servicios de titularidad
privada se acreditará la disponibilidad real de suministros por parte de
las empresas titulares del servicio.
4.
Los Proyectos de Urbanización para Actuaciones Integradas
resolverán todas las necesidades de conexión e integración de la actuación
en su entorno territorial o urbano y las demás exigencias establecidas en
el correspondiente Programa.
Sección primera.
Contratación de las obras de urbanización y determinación de los costes de
urbanización.
1.
El Urbanizador debe licitar la contratación de las obras de
urbanización respetando análogas reglas de publicidad y concurrencia a las
que serían exigibles de un concesionario de obra pública. En caso de
gestión indirecta, sin perjuicio del carácter privado de la contratación y
la licitación, ésta debe realizarse bajo fe pública notarial y dando
cuenta de lo actuado a la Administración. El Urbanizador no podrá
reservarse la ejecución de la obra o adjudicarla a empresa vinculada si
existen mejores ofertas de tercero.
2.
Cuando el precio al que se adjudique la contrata sea inferior al
presupuestado en el Programa y la baja supere un margen del 10 por ciento
en concepto de imprevistos, se suspenderá el cobro a los propietarios de
cuotas de urbanización en cuanto al exceso presupuestado, a reserva de
liquidación definitiva. Si ésta confirmase un coste real inferior al
presupuestado en Programa, los propietarios que retribuyeron en terreno
tendrán derecho a la devolución del exceso, en forma de compensación
dineraria.
3.
El contratista de las obras deberá acreditar su solvencia técnica.
1.
Las relaciones entre Urbanizador y propietarios estarán sujetas a
los principios de buena fe y transparencia. En cualquier fase de la
tramitación o ejecución del programa los propietarios tendrán acceso a la
documentación y derecho a recibir información acerca del contenido del
mismo. Dicho derecho podrá ser ejercitado tanto ante la Administración
actuante, como ante el Urbanizador.
2.
Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podrán articularse
en los términos que libremente convengan, siempre que se respete la
ordenación urbanística y la programación aprobada. La falta de acuerdo se
suplirá con las previsiones de la presente Ley.
La
participación del propietario en la urbanización se regirá, salvo que otra
cosa acuerden los interesados, por las siguientes bases:
1.
El Urbanizador debe soportar las cargas de la urbanización en la
medida en que le sean compensadas por los propietarios.
2.
Los propietarios afectados pueden cooperar con el Urbanizador
mediante la compensación de las cargas de la urbanización en alguna de las
siguientes modalidades:
a)
Mediante cesión de terrenos. Se compensará al Urbanizador las
cargas de urbanización con la proporción de terrenos que se establezca en
el Programa, según el coeficiente de canje establecido en la proposición
seleccionada en pública competencia.
b)
Mediante pago en metálico que sólo puede ser impuesto por el
Programa con carácter obligatorio cuando por consolidación de la
edificación o tratarse de ámbitos previamente reparcelados sea imposible
la retribución en suelo o cuando haya acuerdo unánime de los afectados.
Procederá también la retribución en metálico a solicitud del propietario
interesado en ella.
c)
El abono mixto se producirá mediante el pago de una parte en
metálico y el resto mediante cesión de terrenos. El Programa podrá imponer
esta modalidad cuando concurran parcialmente las circunstancias previstas
en el apartado anterior. También procede esta modalidad de retribución por
libre acuerdo entre los interesados y el Urbanizador.
3.
Los propietarios pueden renunciar a la adjudicación de finca
resultante solicitando una justa compensación por la pérdida de su finca.
La compensación será fijada por la Administración, previo informe técnico
y según criterios objetivos, en el mismo Acuerdo aprobatorio de la
Reparcelación atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta
renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o comparecencia
administrativa, durante la información pública del expediente de
reparcelación, pudiendo acompañarse o condicionarse a una propuesta de
tasación, formulada por el propietario.
1.
El Urbanizador puede ejercer las siguientes prerrogativas y
facultades:
a)
Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización,
presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los
afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del
ámbito de la Actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.
b)
Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la
Actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. El
otorgamiento de esas licencias está sujeto a audiencia previa del
Urbanizador.
No podrán otorgarse licencias de parcelación o
edificación en las Unidades de Ejecución o para terrenos sometidos a
Actuaciones Integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente
Programa, se cumplan las condiciones legales previstas en él para ello,
debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a
las cargas de la Actuación y haber quedado garantizada la urbanización de
dicha parcela simultánea, al menos, a su edificación.
c)
Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de
urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de
ser urbanizados en desarrollo de la Actuación. El Urbanizador, en cuanto
perceptor de dicha retribución, tendrá la consideración legal de Junta de
Compensación a los efectos tributarios y registrales determinados por la
legislación estatal.
d)
Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a
reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de
urbanización, en los términos previstos en el artículo 184 de la presente
Ley.
2.
El Urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus
retribuciones, ha de presentar ante la Administración actuante las
correspondiente certificaciones parciales de ejecución de obra. Sin
perjuicio de ello, el Urbanizador puede adelantar al Ayuntamiento
propuestas de las cuentas de liquidación provisionales, pero el
Ayuntamiento no podrá aprobar su imposición hasta tanto no se verifique la
ejecución de la urbanización correspondiente.
El Ayuntamiento deberá aprobar las cuotas de urbanización
en el plazo de un mes desde la presentación por el Urbanizador de la
certificación parcial de obra correspondiente. Por su parte, los
propietarios deberán proceder al pago de las mismas en el plazo de un mes
desde que se les notifiquen. El retraso en el cumplimiento de ambos plazos
generará intereses de demora a favor del urbanizador.
3.
El Urbanizador será responsable de los daños causados a los
propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por
falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando
aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración
actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.
1. Se consideran interesados en las actuaciones de
ejecución del Programa quienes sean titulares de bienes y derechos
afectados por la actuación, quienes se personen en ella, y quienes lo sean
por pública notoriedad. A todos ellos debe comunicar el Urbanizador las
diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa.
2. El Urbanizador debe investigar las titularidades de
las fincas afectadas por la actuación con razonable diligencia
profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuación tienen
la obligación de informarle y documentarle dicha titularidad a fin de
ejercer aquellos en el seno de ésta. Los errores no denunciados durante
los periodos de información pública no darán lugar a retroacción de las
actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.
3. Cuando respecto de una finca conste anotación
registral preventiva de demanda sobre su titularidad, ésta se considerará
litigiosa; cuando no haya constancia fehaciente de su titularidad se
considerará desconocida.
4. En los procedimientos de gestión urbanística se
observarán las presunciones y beneficios legales reconocidos a los
titulares de derechos inscritos por la legislación hipotecaria,
prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales y actualizadas sobre las
descripciones documentales que contradigan la realidad.
5. Los propietarios y el Urbanizador deslindarán los
terrenos afectados cuando existan dudas que así lo justifiquen. Las
peticiones de deslinde deben efectuarse con la antelación necesaria
respecto a las actuaciones materiales que hagan imposible su realización.
6. Cuando con motivo de la ejecución de un Programa de
Actuación Integrada o de cualquier otro instrumento de planeamiento
definitivamente aprobados, aparezcan elementos de valor ambiental,
cultural o arqueológico sujetos a protección por la legislación sectorial,
y que no se hayan tenido en cuenta en el proyecto a ejecutar, se llevarán
a cabo las siguientes actuaciones:
a)
El Urbanizador, la empresa promotora o la Administración actuante
adoptarán en el plazo de cuarenta y ocho horas las medidas necesarias para
salvaguardar de modo cautelar el bien o valor que haya de ser objeto de
protección, y lo comunicarán al Ayuntamiento y a la conselleria competente
en urbanismo, quien a su vez dará cuenta a las competentes en materia de
cultura y medio ambiente.
b)
La Conselleria competente en urbanismo, en el plazo de 10 días
desde que reciba la comunicación anterior, y previos los informes de las
consellerias sectorialmente competentes, confirmará las medidas adoptadas
o establecerá las que considere conveniente.
c)
En el plazo máximo de dos meses desde la confirmación o adopción de
medidas, y salvo que la conselleria competente en urbanismo autorice la
prórroga, el Urbanizador, la empresa promotora o la Administración
actuante presentarán ante aquélla Estudio de Impacto Ambiental o Estudio
acerca de los valores históricos o arqueológicos del hallazgo, referidos
específicamente al elemento sujeto a protección. En el plazo máximo de un
mes desde la presentación de los Estudios, y previos los informes
oportunos de las consellerias competentes en cultura y medio ambiente, la
conselleria competente en urbanismo procederá a emitir resolución con las
medidas correctoras o de protección que, en su caso, procediese adoptar.
d)
Si como consecuencia de la aplicación de las anteriores medidas, se
produjese una alteración que conlleve reducción del aprovechamiento
urbanístico, junto a las mismas se acordarán aquellas otras que, a través
de la oportuna modificación del planeamiento, restablezcan el
aprovechamiento urbanístico previsto por el Plan. Esta modificación se
tramitará de acuerdo con lo previsto en el artículo 94 de esta Ley, pero
aplicándole el procedimiento de urgencia del artículo 100.
1.
Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento,
información debidamente documentada respecto a los costes de urbanización
que hayan de asumir y a cooperar con la Actuación en los términos
establecidos por la ley y el Programa, siempre que asuman las cargas y
riesgos de su desarrollo. Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de
dicho Programa, someter a consideración de la Administración actuante
sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de
los proyectos y presupuestos expresados en el apartado 1.a) del artículo
anterior, siempre que las pongan también en conocimiento del Urbanizador.
2.
El propietario que contribuya a las cargas de la urbanización podrá
exigir que el Urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen
empresario y que la Administración actuante tutele la Actuación en los
términos previstos por la Ley.
3.
El derecho de los propietarios afectados por la Actuación se
determinará en función de su aprovechamiento subjetivo. La Administración
participará en los costes y beneficios de la Actuación en la proporción
que el excedente de aprovechamiento de las fincas afectadas represente, en
conjunto, respecto a su total aprovechamiento objetivo.
4.
Cuando el Programa se desarrolle por gestión directa de la
Administración, ésta puede optar por la expropiación forzosa, pudiendo
aplicar cualesquiera formas de pago del justiprecio de las previstas en la
legislación estatal.
5.
En todo caso, cuando se den las circunstancias previstas en el
Capítulo III del Título I, tendrán los derechos que en el mismo se
regulan.
1. Con carácter previo a la reparcelación de los
terrenos, el Urbanizador comunicará fehaciente e individualmente a los
propietarios la aprobación del Programa incorporando a dicha comunicación
los siguientes contenidos:
a)
Texto del Convenio suscrito con la Administración actuante.
b)
Expresión de las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas
por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela mínima,
aprovechamiento subjetivo y superficie mínima de terreno requerida para
obtener la adjudicación de finca de resultado independiente.
c)
Importe global de las cargas de urbanización y del coeficiente de
canje aprobado.
d)
Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de
retribución en metálico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de
dicha opción; la cuantía y contenido del aval o garantía a prestar por
quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que
se pronuncien al respecto. Las magnitudes económicas se expresarán por
metro cuadrado de suelo y de techo, sin prejuzgar el derecho del
propietario a quien se solicitará la presentación de la documentación
acreditativa de su derecho. Se hará indicación de que dichos importes
serán revisados cuando sean determinados los importes definitivos
correspondientes a los gastos variables a que se refiere el artículo 123.3
k) de esta Ley. Igualmente se hará constar la estimación preliminar de la
repercusión unitaria de dichos gastos variables y de la indemnización
individualizada que corresponda al interesado por construcciones y
plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones
documentadas que tenga por conveniente.
e)
Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las
situaciones jurídicas que afectan a las fincas de su propiedad, así como
de facilitar la documentación necesaria para identificarlas, calificarlas
y, en su caso valorarlas.
2. La comunicación informará, cuanto menos a los
propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el Capítulo
III del Título I de esta ley.
3. Esta comunicación y las ulteriores deberán ser
practicadas con idénticas garantías de constancia y recepción que las
establecidas para las notificaciones en la Legislación estatal sobre
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento
Administrativo Común.
4. Sin perjuicio de la comunicación a que se refieren los
apartados anteriores, la Administración actuante notificará a los
interesados el acuerdo de aprobación del Programa. La notificación
informará a los propietarios del derecho que les asiste de recurrir en
ulterior vía contenciosa tanto el Programa como los actos que se produzcan
en aplicación del mismo en base a que el mismo no sea conforme a Derecho.
1.
El Urbanizador será retribuido con parcelas edificables, salvo que
el Programa disponga la retribución en metálico o ésta proceda por
aplicación de los números siguientes o en virtud de acuerdo entre el
propietario y el Urbanizador. Si el Programa dispone que parte de la
retribución sea en metálico y parte en parcelas, lo relativo a cada parte
se regirá por sus respectivas reglas legales.
2.
El Urbanizador será retribuido adjudicándole la proporción de los
terrenos edificables prevista en el Programa, corregida, en su caso,
proporcionadamente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de
Urbanización, por retasación de cargas, presentara diferencias de coste
respecto al estimado en dicho Programa. Los gastos variables a que se
refiere el artículo 123.3. k) y no tenidos en cuenta al calcular dicho
coeficiente también serán susceptibles de retribución en terreno al precio
de canje resultante de dicho coeficiente.
3.
El propietario que opte por el pago en metálico deberá notificar su
opción al Urbanizador y al Ayuntamiento mediante solicitud formalizada en
documento público o mediante comparecencia administrativa. Dispondrá para
ello de un plazo de dos meses desde que reciba la comunicación regulada el
artículo anterior o desde la aprobación del Proyecto de Urbanización,
cuando éste no forme parte de la Alternativa Técnica, y deberá cumplir las
siguientes reglas:
a)
La solicitud se acompañará de garantía, real o financiera,
bastante, que asegure el desembolso de la retribución.
b)
La garantía se prestará mediante los medios que libremente pacten
los interesados y el Urbanizador.
c)
Si el solicitante adquiere, en escritura pública y en beneficio del
Urbanizador, la obligación de pagarle con desembolso previo al ejercicio
de cualesquiera acciones contra la liquidación de cuotas de urbanización,
será bastante garantía la prestada hasta un importe equivalente al valor
de los terrenos, sin urbanizar, que se dejan así de retribuir en especie.
Las parcelas que se le adjudiquen quedarán afectas al pago de cuota de
urbanización en proporción al importe no garantizado ante el Urbanizador.
El importe garantizado ante éste podrá reducirse en el momento y medida en
que sea suficiente para garantizar los pagos pendientes.
4.
La retribución en terrenos se hará efectiva mediante la
reparcelación, sin perjuicio de lo dispuesto en el Programa o salvo que
otra cosa acuerden los interesados y el Urbanizador. La aprobación de ésta
podrá ser previa a la del Proyecto de Urbanización cuando los propietarios
estén conformes con la proporción de parcelas que le corresponda percibir
al Urbanizador o cuando el Programa prevea la modalidad de retribución en
metálico. Las variaciones en el coste de las obras por cambios en dicho
Proyecto no imputables a la responsabilidad del Urbanizador y debidamente
aprobados, que sobrevengan tras la reparcelación, se saldarán mediante
compensaciones en metálico. Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les
corresponda pagarlas a los propietarios, podrán recaudarse mediante cuotas
de urbanización.
1.
Son cargas de la urbanización que todos los propietarios deben
retribuir en común al Urbanizador:
a)
El coste de las obras enunciadas en el artículo 156, así como las
obras de conexión e integración territorial, externas o internas, precisas
para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa y el de
conservación de las obras públicas de urbanización desde la finalización
de las mismas hasta su recepción por la Administración Municipal.
No obstante, el Urbanizador y los propietarios
tendrán derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para
extensiones de las redes de suministros, con cargo a las compañías que
presten el servicio, salvo la parte correspondiente a las acometidas
propias de la Actuación. Todo ello se entiende sin perjuicio de las
previsiones que específicamente establezca la reglamentación del
correspondiente servicio. En todo caso, la puesta a disposición de
instalaciones o canalizaciones de extensión de la red a favor de compañías
suministradoras privadas como consecuencia de una actuación urbanística se
sujetará al convenio que celebren con el Urbanizador o con la
Administración actuante, donde fije la contraprestación que corresponda
abonar a dichas compañías suministradoras por los beneficios que así
perciban.
b)
Las obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos
impuestas por el Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con
cargo a los propietarios de aquellos, de la parte del coste imputable al
contenido del deber normal de conservación.
c)
El coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos. Se
consideran incluidos asimismo los gastos derivados de la tramitación o
inscripción de los proyectos en los registros correspondientes.
d)
El beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la
Actuación, que en ningún caso podrá superar el 10 %, y sus gastos de
gestión por ella.
2.
Son gastos que afectan de forma individualizada a cada uno de los
propietarios, sin que constituya remuneración al urbanizador:
a)
Las indemnizaciones que procedan por las obras de urbanización
preexistentes y que sean útiles a la actuación, así como por la extinción
de derechos y destrucción de bienes a consecuencia de la ejecución del
Planeamiento y, entre ellas las derivadas de la destrucción de
construcciones, instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y
traslado de las actividades.
b)
Los gastos generados por la recaudación ejecutiva de las cuotas de
urbanización o derivados de la rescisión de cualesquiera derechos,
contratos u obligaciones que graven las fincas o disminuyan su valor en
venta, serán soportados por sus correspondientes propietarios. La anterior
regla se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho estatal en
materia de arrendamientos no históricos y servidumbres prediales.
c)
Los gastos financieros soportados por el urbanizador como
consecuencia del aplazamiento del pago de las cuotas de urbanización
previsto en el artículo 178.d).
3.
El importe máximo de las cargas de
urbanización a que se refiere el punto 1 será el ofertado en la
proposición jurídico económica sin que pueda ser modificado al alza, salvo
retasación de cargas. A tal efecto, la retasación de cargas exigirá la
tramitación de un procedimiento administrativo específico con notificación
y audiencia de todos los propietarios afectados. La retasación de cargas
no podrá suponer modificación o incremento en la parte de ellas
correspondiente al beneficio empresarial del urbanizador por la promoción
de la actuación.
4.
Sólo será motivo de retasación el
transcurso de dos años desde la presentación de la proposición jurídico
económica por motivos no imputables al Urbanizador, y la aparición de
circunstancias sobrevenidas que no hubieran podido preverse en el momento
de la redacción de la misma.
Si el
resultado de la retasación superara el 20% del importe de las cargas
previsto en la Proposición jurídico-económica, la cantidad que exceda de
dicho porcentaje no podrá en ningún caso repercutirse a los propietarios
1.
Reparcelación es la actividad de ejecución del planeamiento que
tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al planeamiento,
previa su agrupación si es preciso, para adjudicarlas entre los afectados
según su derecho.
2.
La reparcelación podrá llevarse a cabo
de forma voluntaria o forzosa, pudiendo dar lugar a la adjudicación de
suelo resultante o a indemnización compensatoria o sustitutoria de la
adjudicación de suelo.
3.
La reparcelación forzosa tiene por objeto:
a)
Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.
b)
Materializar la distribución de beneficios y cargas derivadas de la
ordenación urbanística y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea
adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas
edificables resultantes a sufragar esa retribución.
c)
Adjudicar a la Administración los terrenos, tanto dotacionales como
edificables, que legalmente le correspondan.
d)
La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas
originarias de los propietarios por parcelas edificables.
e)
En su caso, materializar el cumplimiento
de la carga de obtener suelo no urbanizable protegido a que se refiere la
Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, en el supuesto
de que la reparcelación se produzca en ejecución de un instrumento de
planeamiento que implique el cambio de clasificación de suelo no
urbanizable a urbanizable.
4.
Atendiendo al criterio de reparcelación utilizado, la adjudicación
de las fincas resultantes se producirá:
a)
Conforme al íntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela
adjudicada sujeta al pago de las cargas de la urbanización.
b)
Con deducción de parte de dicho aprovechamiento, adjudicando esta
parte al Urbanizador como retribución por su labor.
5.
El proyecto de reparcelación forzosa podrá ser formulado a
iniciativa del Urbanizador o, de oficio, por la Administración actuante.
6.
El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el
propio proyecto de reparcelación y no necesariamente tendrá que coincidir
con la Unidad de Ejecución.
1. Son principios
inspiradores de la reparcelación los siguientes:
a)
La justa valoración de los bienes y derechos aportados
b)
La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la
finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria,
según el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular.
c)
La concentración de las adjudicaciones en el supuesto de que los
propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo
posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de
proximidad en la adjudicación.
2. El proyecto de
reparcelación procurará el mantenimiento en el proceso urbanizador del
mayor número de propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos
de indemnización sustitutoria de adjudicación.
1.
Los bienes patrimoniales de las Administraciones públicas, los
bienes de dominio público afectos a un servicio público, así como los
bienes de dominio y uso público adquiridos onerosamente, darán lugar a la
correspondiente adjudicación de aprovechamiento subjetivo a favor de las
Administraciones titulares de tales bienes.
2.
Los bienes de dominio y uso público no adquiridos onerosamente sólo
generarán derecho a aprovechamiento en el supuesto de que su superficie
fuera igual o inferior a la que resulte de la ejecución del Plan. Si la
superficie de los bienes de dominio y uso público preexistente fuera
inferior a la resultante de la ejecución del Plan, se entenderán
sustituidas unas por otras y no se producirá adjudicación de
aprovechamiento subjetivo a la Administración por tal titularidad.
3.
Cuando en la unidad de ejecución sea precisa la ocupación de bienes
de dominio público de titularidad de una Administración distinta de la
local y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén
afectados, la Administración actuante deberá proceder a tramitar y
resolver o, en su caso, a instar ante la titular el procedimiento
pertinente para la mutación demanial o la desafectación, según proceda. La
tramitación de tales procedimientos no suspenderá el trámite del Proyecto
de Reparcelación.
4.
Cuando una Actuación Integrada presente, en su conjunto, un
excedente de aprovechamiento, éste se compensará por uno de los siguientes
medios según el orden de preferencia que, a continuación, se expresa:
1º.
Compensando reservas de aprovechamiento que hayan sido constituidas
para su aplicación preferente al ámbito de la actuación, por derivar de
cesiones anticipadas de suelo en ese mismo ámbito o efectuadas para
realizar obras de conexión o refuerzo de dicha actuación.
2º.
Mediante la cesión y equidistribución de suelos dotacionales
necesarios para la conexión y refuerzo de la actuación con su entorno
territorial.
3º.
Compensando otras reservas de aprovechamiento distintas de las
enunciadas en el ordinal 1º según el orden de antigüedad con que fueron
constituidas en el mismo término municipal.
4º.
En defecto de lo anterior, y a elección debidamente justificada de
la Administración actuante, la compensación del excedente de
aprovechamiento podrá realizarse a través del alguno de los siguientes
medios:
a)
Cesión y equidistribución, por transferencia de aprovechamiento, de
otros suelos dotacionales no incluidos en la actuación. Si los suelos así
cedidos pueden ser obtenidos por la Administración con cargo a otra
concreta actuación generarán, en beneficio de la Administración, la
correspondiente reserva de aprovechamiento.
b)
Cesión de parcelas edificables, en el ámbito de la actuación, que
sean adecuadas para los fines propios del patrimonio municipal de suelo.
c)
Realización de obras públicas constitutivas de objetivo
complementario del Programa, con cargo al Urbanizador y sin perjuicio de
la liquidación que proceda..
d)
Compensación económica afecta al patrimonio municipal de suelo a
cuenta del Urbanizador. En tal caso, el excedente de aprovechamiento se
valorará, en la reparcelación, al mismo precio unitario que las
indemnizaciones pagadas a los propietarios en sustitución de adjudicación
en especie y de acuerdo con las normas generales de valoración de la
legislación estatal.
1. El derecho de los propietarios será proporcional al
aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus
respectivas fincas que queden incluidas dentro del área reparcelable. En
caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalecerá
ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación. En su caso, el
derecho de los propietarios será equivalente al aprovechamiento que haya
sido objeto de reserva. En el supuesto de que la reserva de
aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la
determinación del justiprecio de una expropiación, la eficacia del
convenio no requerirá aprobación municipal.
2. El Proyecto de Reparcelación propondrá la adjudicación
de finca de resultado o porción indivisa de ella a los propietarios de
fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicación
de fincas resultantes en régimen de condominio. Los condominios contenidos
en la propuesta de adjudicación podrán quedar resueltos por el
procedimiento previsto en el artículo 171.6 de la presente Ley.
No obstante, procederá la indemnización económica
sustitutoria de adjudicación cuando las fincas aportadas se encuentren en
alguno de los siguientes supuestos:
a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su
derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, no
permita la adjudicación de parcela independiente.
b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa
cuyo derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie,
no permita la adjudicación de finca de resultado independiente.
c) Que su derecho, una vez deducida la retribución al
urbanizador en especie, sea inferior al 15% de la parcela mínima
edificable
3. Los propietarios y titulares de derechos afectados
están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las
situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisión,
error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al resultado
objetivo de la reparcelación. Si se apreciase dolo o negligencia grave,
podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.
4. Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad
de los derechos, la resolución definitiva corresponde a los Tribunales
ordinarios. El Proyecto de Reparcelación se limitará, en tal caso, a
calificar la titularidad de dudosa o litigiosa según proceda. La
Administración actuante asumirá la representación de los derechos e
intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del
expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribución al
Urbanizador, se entenderá que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa
retribuyen al Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas
no alcance para obtener adjudicación de finca de resultado independiente
podrán ser objeto de indemnización sustitutoria de adjudicación quedando
el importe de dicha indemnización consignado a resultas de que se resuelva
la duda o litigio.
1.
Para la valoración de los bienes y derechos correspondientes a las
fincas aportadas se aplicarán las normas del Título I de esta Ley y la
legislación estatal sobre valoraciones.
2.
El propietario tendrá derecho a que se le indemnice, con cargo a la
actuación, el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de
su finca originaria que sean incompatibles con la Actuación. Igual derecho
corresponde a los arrendatarios y a los titulares de las actividades,
legalmente establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como
consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecución
se trata. El coste de descontaminación, en su caso, de los suelos
aportados será soportado por el titular de la finca en la que éstos se
encuentren. Idéntico tratamiento corresponderá a los elementos
contaminantes existentes en las construcciones que deban ser objeto de
demolición, de modo que los sobrecostes y tratamiento de tales residuos
será soportada por el titular de la finca en que se encuentren, sin
perjuicio del derecho que le incumba a reclamar o repetir ante quien
proceda.
3.
Las indemnizaciones y las demás cargas de urbanización se
distribuirán entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con
arreglo al valor de estas.
1.
La retribución en especie al Urbanizador se ajustará a ,lo que los
propietarios convengan con él, y en defecto de acuerdo regirá el
coeficiente de canje aprobado en el Programa, conforme a la proposición
jurídico-económica con él seleccionada en competencia. Los acuerdos o
convenios con el Urbanizador en ningún caso podrán ser contrarios a la Ley
o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de
terceros o del interés público.
2.
En los supuestos de gestión directa
para la promoción de suelo con destino a viviendas protegidas, la
adjudicación de terrenos correspondientes a la cesión del 10% de
aprovechamiento se efectuará gratuitamente a favor de la urbanizadora,
vinculado a ese destino
3.
La finca o fincas adjudicadas al propietario se formará, si es
posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la
aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies
y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado.
Subsidiariamente se procurará la adjudicación según el criterio de
proximidad respecto de la ubicación inicial de la finca aportada. En otro
caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores,
según su localización, de las fincas originarias y adjudicadas, siempre
que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la
corrección y ésta se calcule adecuadamente en el proyecto de
reparcelación.
La adjudicación de terrenos al propietario podrá
minorarse, respecto a su aprovechamiento subjetivo, por aplicación del
apartado siguiente.
4.
Cuando la retribución al Urbanizador deba efectuarse en parcelas
edificables, la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea
precisa la conformidad de los afectados.
5.
El acuerdo aprobatorio de la Reparcelación podrá extinguir, total o
parcialmente, salvo oposición expresa de los afectados, los condominios
existentes sobre las fincas aportadas, en aplicación de los criterios y
con los requisitos establecidos en las normas de Derecho Civil. A tal fin,
el Proyecto propondrá las adjudicaciones en finca independiente de los
derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario
sea titular. Idéntico tratamiento tendrán, si es posible, las respectivas
cuotas indivisas de un condominio en el supuesto de que algunos de los
condueños hubieran optado por retribuir al Urbanizador en metálico y otros
en especie, mediante la cesión de parte de su derecho.
6.
No podrán
adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela
mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas
para su edificación.
El acuerdo
aprobatorio de la reparcelación podrá adjudicar una misma finca en
proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela
mínima, incluso contra la voluntad de los interesados. No adjudicará la
misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a
propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo
que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se
entenderá que la adjudicación en proindiviso no se produce contra la
voluntad de los interesados cuando dentro del periodo de exposición al
público de la reparcelación, éstos no hayan formulado los requerimientos a
que se refiere el apartado siguiente.
7.
Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de
evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos
recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el
proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse
mediante acta notarial y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o
el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al
requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio
unitario. El pago o consignación de la indemnización deberá ser objeto de
garantía financiera con carácter previo a la aprobación del proyecto de
reparcelación. La aportación de la referida garantía es condición de
eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un
requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la
reparcelación se aprobará en consecuencia.
8.
Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o
exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los
restos, siempre que su cuantía no exceda del 15% de la parcela mínima
edificable, podrán satisfacerse mediante compensaciones monetarias
complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicación. Si la
cuantía de los restos es mayor del 15% de la parcela mínima, procederá la
adjudicación de cuota indivisa de una finca resultante en condominio en
los términos previstos en el artículo 169.2 de la presente Ley. La
adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de
fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la
compensación monetaria sustitutoria correspondiente.
Los propietarios que reciban indemnización sustitutoria de
adjudicación y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos
recíprocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior para
determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización
sustitutoria, así como su importe. El urbanizador, hará lo propio
requiriendo a la Administración cuando solicite compensar en metálico
excedentes de aprovechamiento.
9.
Cuando en el área reparcelable estén incluidos terrenos edificados
sobre suelo privado con usos y tipologías compatibles con el planeamiento,
éstos no serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades
primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere
necesaria y de las compensaciones económicas que procedan teniendo en
cuenta lo prescrito en el Capítulo III del Título I de esta ley. Si se
trata de fincas parcialmente edificadas, la aplicación de lo previsto en
el citado Capítulo III se hará respetando en las valoraciones la unidad
económica de la finca de origen, aunque la reparcelación puede segregar
parte de ella para su adjudicación a tercero, si es solución adecuada para
mantener el equilibrio económico de la actuación.
10.
Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento
se adjudicarán íntegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio
de la regularización de linderos y de las compensaciones pertinentes, si
concurren las siguientes circunstancias:
1º
Que no sea
necesaria su demolición para ejecución de las obras de urbanización
previstas en el plan.
2º
Que no estén
destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenación.
3º
Que no esté
decretada su demolición por expediente de infracción urbanística.
4º
Que la
superficie edificada no sea inferior a la parcela mínima edificable, a
menos que quede comprendida en una finca resultante de mayores
dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho.
5º
Que ello
proceda para mantener el equilibrio económico conforme a lo previsto en el
Capítulo III del Título I de esta Ley para las áreas semiconsolidadas.
11.
Si el valor real previo que tuviera el inmueble, con independencia
del planeamiento, supera el del aprovechamiento subjetivo, procederá la
compensación prevista en la citada regulación de las áreas
semiconsolidadas hasta el límite que resulte al deducir aquel valor previo
del rendimiento del aprovechamiento objetivo asignado.
12.
La superficie
de techo edificada que exceda del aprovechamiento objetivo no tendrá la
consideración de aprovechamiento objetivo a efectos de medir los excesos
de adjudicación, ni a ningún otro efecto.
13.
Los titulares
que conserven sus propiedades primitivas tendrán la consideración de
adjudicatarios a todos los efectos derivados de la reparcelación.
14.
Serán de
aplicación supletoria las reglas de la expropiación forzosa.
1. El
contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto, que constará
de los siguientes documentos:
a) Memoria.
b) Relación de propietarios
e interesados
c) Descripción de las fincas
o partes de fincas aportadas a la Reparcelación.
d) Propuesta de adjudicación
de las fincas resultantes.
e) Tasación de los derechos,
edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o
destruirse para la ejecución del plan.
f) Cuenta de liquidación
provisional respecto a cada propietario.
g) En su caso, memoria de fijación de cuotas de
urbanización en los términos establecidos en la presente Ley.
h) Planos.
2. La documentación
anterior podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido
efectivo de la reparcelación en cada caso.
1.
La Memoria del
proyecto deberá expresar y justificar los siguientes extremos:
a)
Circunstancias
o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que en su caso
concurran.
b)
Descripción de
la unidad reparcelable.
c)
Criterios
utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
d)
Criterios de
valoración de las superficies adjudicadas.
e)
Criterios de
adjudicación.
f)
Criterios de
valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de
las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
g)
Cualquier otra
circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
2.
La relación de
propietarios e interesados incorporará sus datos identificativos de modo
que sea posible la práctica de cualesquiera comunicaciones dirigidas a los
mismos.
3.
La relación de
fincas aportadas expresará la naturaleza y cuantía de las fincas y
derechos aportados por los propietarios con descripción de las fincas o
partes de fincas aportadas a la Reparcelación. La
totalidad de la superficie incluida en el área reparcelable deberá ser
objeto de identificación registral. A tal fin, el Proyecto de
Reparcelación Forzosa deberá proponer la inmatriculación de las fincas que
carecieren de inscripción, y la rectificación de su extensión superficial
o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva sin
necesidad de otro requisito. El Proyecto de Reparcelación Forzosa
propondrá la realización de las operaciones de modificación de entidades
hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de
ser incluidas en el área reparcelable.
4.
La propuesta
de adjudicación de las fincas resultantes, expresará el aprovechamiento
urbanístico que a cada una corresponda y la designación nominal de los
adjudicatarios. Las adjudicaciones de fincas de
resultado y su descripción deberán cumplir los requisitos establecidos en
la legislación hipotecaria para permitir la inscripción del Proyecto en el
Registro de la Propiedad.
5.
El Proyecto de
Reparcelación contendrá la tasación de los derechos, edificaciones,
construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la
ejecución del plan. Las valoraciones de los
edificios, plantaciones, instalaciones y derechos que deban extinguirse,
destruirse o sean incompatibles con el Planeamiento urbanístico deberán
ser objeto de justificación expresa que integrará el Proyecto de
Reparcelación Forzosa. A tal fin, el Urbanizador podrá ser facultado para
acceder a las propiedades privadas a los efectos de efectuar las
pertinentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas aportadas y los
elementos que deban ser objeto de valoración.
6.
La Cuenta de liquidación provisional establecerá respecto a cada
propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir. Si éste
resultara ser acreedor neto el Urbanizador le indemnizará antes de ocupar
su finca originaria.
7.
El Proyecto de
Reparcelación incorporará los siguientes Planos:
-
Plano de
situación y relación con la ciudad.
-
Planos de
información, que reflejen la evolución histórica de la realidad física,
incorporando los parcelarios o planos catastrales anteriores en el tiempo,
correspondientes a la misma superficie.
-
Planos de
delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad
reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás
elementos existentes sobre el terreno.
-
Plano de
ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el
correspondiente plano del plan que se ejecute.
-
Plano de
clasificación y valoración de las superficies adjudicadas.
-
Plano de
adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas resultantes
adjudicadas.
-
Plano
superpuesto de los de fincas aportadas y adjudicación
8.
Los planos
deberán redactarse en una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000 y, en
todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse los
linderos y demás grafismos.
La simbología gráfica y
la enumeración de las parcelas debe ser uniforme y unívoca en todo el
proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes
en la práctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no se
explique en debida forma.
1. El procedimiento de aprobación de la reparcelación
forzosa, habrá de ajustarse a las siguientes reglas:
a) Exposición al público del Proyecto de Reparcelación
Forzosa por plazo mínimo de un mes susceptible de anunciarse mediante el
procedimiento simplificado del artículo 135, con la salvedad del deber de
comunicación a los interesados expresada en el artículo 163.1.
b) Acreditación de la titularidad y situación de las
fincas iniciales mediante certificación del Registro de la Propiedad de
dominio y cargas.
c) Audiencia por quince días, sin necesidad de nueva
información pública, de los titulares registrales no tenidos en cuenta en
la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten
afectados por modificaciones acordadas tras el período de información
pública. En el procedimiento simplificado previsto en el artículo 135,
bastará la comunicación fehaciente del Urbanizador a los interesados
informándoles de la Notaría en que protocolice el documento para facilitar
su consulta, así como el plazo para formular ante el Ayuntamiento cuantas
alegaciones y reclamaciones tenga por conveniente.
d) Requerimientos recíprocos entre quienes hayan
resultado adjudicatarios de fincas en condominio a fin de extinguir la
situación de proindivisión.
e) Aprobación del Proyecto de Reparcelación Forzosa será
acordada por el Ayuntamiento dentro del plazo máximo de tres meses desde
la presentación de la totalidad de la documentación exigible. El silencio
se entenderá positivo, si no hay alegaciones pendientes de resolución.
2. La resolución que ponga fin al procedimiento deberá
ser motivada y decidirá todas las cuestiones planteadas por los
interesados y aquellas otras derivadas del mismo. La aprobación podrá
producirse pura y simplemente; o con rectificaciones que se expresen
inequívocamente y queden incorporadas definitivamente al Proyecto.
En todo caso, la resolución
debe pronunciarse sobre todos aquellos aspectos que deben ser contenidos
por el título inscribible, y constituyen requisito para la inscripción del
Título en el Registro de la Propiedad siquiera sea por referencia a los
contenidos del proyecto.
3. Los actos y transmisiones derivados de la
reparcelación gozarán de las exenciones y bonificaciones fiscales
previstas en la legislación aplicable
1. La reparcelación podrá
ser económica cuando las circunstancias de edificación, construcción o de
índole similar concurrentes en la unidad de ejecución hagan impracticable
o de muy difícil realización la reparcelación material.
2. La reparcelación
económica se limitará al establecimiento de las indemnizaciones
sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuración
y linderos de las fincas, parcelas o solares iniciales y las
adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, así como, en el
supuesto previsto en el apartado anterior, a la redistribución de los
terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su
carácter económico.
1.
Son voluntarias las reparcelaciones concertadas entre los afectados
para que el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas se concrete de
modo más acorde con sus preferencias.
2.
Las reparcelaciones voluntarias se tramitarán y aprobarán por la
Administración actuante conforme a lo dispuesto en el artículo 182 para
las transferencias de aprovechamiento. Su aprobación puede surtir todos
los efectos previstos en el artículo 177.
3.
No obstante, aquellos proyectos de reparcelación voluntaria que
conllevan la inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción o la
rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier
otra circunstancia descriptiva que conste en el Registro de la Propiedad,
se someterán a exposición al público en los mismos términos previstos en
esta Ley para la reparcelación forzosa.
1. El
acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados y,
una vez definitivo en vía administrativa, se inscribirá en el Registro de
la Propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o
administrativo, que exprese su contenido. El Urbanizador, o la
Administración actuante, presentarán dicho documento público en el
Registro de la Propiedad. Los gastos derivados de la inscripción se
entenderán incluidos en los gastos de gestión del Urbanizador.
2. La
aprobación de la reparcelación forzosa producirá, además de los efectos
previstos en los artículos 168, 169 y 170.1 del Texto Refundido aprobado
por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, los siguientes:
a)
Transmisión, a la Administración correspondiente, en pleno dominio
y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su
incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos
en el planeamiento, una vez recibida la urbanización.
b)
Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por
las fincas aportadas debiendo quedar establecida su correspondencia.
c)
Afectación real de las fincas resultantes adjudicadas al
cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema
de actuación correspondiente.
Cuando los propietarios
retribuyan en metálico la labor urbanizadora se ha de observar las
siguientes reglas:
a)
Las cuotas de
urbanización y su imposición deberán ser aprobadas por la Administración
actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y
justificada que se someterá a previa audiencia de los afectados o se
tramitarán junto al Proyecto de reparcelación. El trámite de audiencia
puede sustituirse por las actuaciones previstas en el artículo 174.1.c),
párrafo segundo.
b)
Una vez
aprobado el proyecto de reparcelación, las fincas resultantes sujetas al
pago de cuotas de urbanización se afectarán a éste, como carga real a
hacer constar en el Registro de la Propiedad, por el importe cautelar
estipulado en la cuenta de liquidación provisional. El Urbanizador podrá
solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva
afección, en la cuantía que apruebe la administración actuante, hasta
cubrir el importe total adeudado por cuenta de cada finca resultante. Se
exceptúa la aplicación de la regla anterior respecto a los débitos que el
adjudicatario de la finca de resultado tenga garantizados.
c)
El impago de
las cuotas dará lugar a la ejecución forzosa de su liquidación, a través
de la administración actuante y en beneficio del Urbanizador, mediante
apremio sobre la finca afectada. La demora en el pago devengará, a favor
del Urbanizador, el interés legal del dinero. Incurrirá en mora la cuota
impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice el cobro
inmediato. La Administración, recibida la notificación del Urbanizador del
impago de la cuota, deberá iniciar el procedimiento de apremio en un plazo
no superior a un mes, y tramitarlo en los plazos legales. El
incumplimiento del plazo anterior dará lugar a responsabilidad patrimonial
de la administración por los perjuicios causados al Urbanizador.
d)
El Urbanizador
podrá convenir con los propietarios obligados un aplazamiento en el pago
de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la
edificación, salvo garantía, real o personal, de dicho pago.
Este
aplazamiento potestativo del pago de las cuotas de urbanización será
obligatorio cuando el propietario acredite fehacientemente insuficiencia
financiera y patrimonial para afrontar el pago de las cuotas, y concurran
una de estas circunstancias:
a)
Cuando el Programa proponga como única modalidad de retribución al
urbanizador el pago en metálico.
b)
Cuando, estando prevista la posibilidad de pago en terrenos, estos
estén ocupados por una edificación consolidada compatible con la nueva
ordenación prevista y su propietario opte por la retribución en metálico
A estos
efectos la Proposición Jurídico Económica, deberá fijar las condiciones de
financiación de las cuotas de urbanización, expresando el tipo de interés
aplicable y la cantidad máxima a financiar para el conjunto del Programa
que el urbanizador podría asumir de forma que no quedara comprometida la
viabilidad económica del mismo. Cuando el Urbanizador no pueda asumir la
cuantía resultante a financiar, por comprometer la viabilidad económica
del Programa, la Administración correspondiente se subrogará en las
condiciones del aplazamiento. El coste de esta financiación constituye
carga de urbanización a sufragar por el beneficiario.
Reglamentariamente se
establecerán las condiciones en que se formalizará el aplazamiento, que en
cualquier caso será coherente con los índices vigentes en el mercado
hipotecario, así como el modo en que debe acreditarse la insuficiencia
financiera y patrimonial del propietario ante el Ayuntamiento.
e) El importe final de las
cuotas devengadas por cuenta de cada parcela se determinará repartiendo
entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su
aprovechamiento objetivo, las cargas totales del Programa o Unidad de
Ejecución, aunque excepcionalmente podrá corregirse este criterio de
reparto según reglas objetivas y generales, estipuladas en el Programa o
al aprobarse el Proyecto de Urbanización, para compensar ventajas
diferenciales o inconvenientes que reporte para parcelas determinadas la
proximidad en la implantación de servicios concretos.
f) Las cuotas de
urbanización reguladas en el presente artículo podrá también imponerlas la
Administración que ejecute cualquier obra de infraestructura que dote de
la condición de solar a parcelas determinadas conforme a lo dispuesto en
el Capítulo III del Título I de esta ley. Si las obras así financiadas
dieran de provecho para una posterior Actuación integrada, los
propietarios que las hubieran sufragado tendrán derecho, en el seno de
ésta a que se les compense por el valor actual de las mismas. Igual
derecho tendrán los propietarios afectados por programaciones sucesivas de
sus terrenos.
1.
Los solares podrán ser edificados, por los particulares, cuando se
hayan satisfecho las cargas y cánones de urbanización que graven su
propiedad, siempre que hayan compensado los excedentes de aprovechamiento
radicados en ellos, en los términos exigidos por el Plan.
2.
Las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversión en
solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la
edificación mediante:
a) Compromiso de no utilizar la edificación hasta la
conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las
transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urbanística que
autorice la urbanización y la edificación simultáneas deberá recoger
expresamente en su contenido ese compromiso que deberá hacerse constar en
las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que
se otorguen o inscriban; y
b) Afianzamiento del importe íntegro del coste de las
obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por
la legislación de contratación pública. Se exceptúa la exigencia de un
afianzamiento específico con este propósito, cuando el importe íntegro de
dicho coste ya esté garantizado ante la Administración en virtud de la
ejecución de un Programa para el Desarrollo de una Actuación Integrada.
1. El Programa puede ejecutarse por reparcelación forzosa
si, a resultas de la reestructuración de inmuebles y normalización de
fincas que prevé, puede adjudicarse algún lote edificable independiente
del que se reserve el promotor. En este caso, el compromiso de edificación
se entenderá limitado al lote reservado al promotor adjudicatario.
2. A los efectos de elegir la modalidad reparcelatoria
aplicable, se preferirá la reparcelación material, -voluntaria o forzosa-
sobre las restantes modalidades. La reparcelación económica será admisible
para indemnizar a los titulares de derechos sin asignación en especie.
3. La reparcelación horizontal consiste en la
adjudicación, incluso forzosa, de departamentos de una obra nueva
declarada en construcción a cambio de las primitivas propiedades con
rigurosa observancia de proporcionalidad y equidad en su valor. La parte
alícuota de la obra adjudicada al promotor a cuenta de su aportación
industrial debe quedar íntegramente garantizada mediante aval bancario, en
beneficio de los propietarios retribuyentes, antes de la inscripción
registral de la obra nueva en construcción. El proyecto de reparcelación
horizontal se formalizará mediante escritura pública. En este caso, la
legitimación para otorgar dicha escritura pública corresponderá al
Urbanizador.
1.
En suelo urbano, en tanto no se desarrollen Programas, los
propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento
subjetivo que, en cada momento, la ordenación urbanística otorgue a sus
terrenos o solares. Para ello podrán poner en práctica alguna de las
siguientes alternativas:
a)
Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre solar o parcela
propios, si la calificación urbanística de éstos lo permite, mediante las
actuaciones previstas en el apartado siguiente.
b)
Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su materialización en
suelo apto para ello, cuando la ordenación urbanística afectara el terreno
a destino dotacional público.
c)
Efectuar una reserva del aprovechamiento, para su posterior
transferencia, previa cesión gratuita del suelo de su propiedad a la
Administración.
d)
Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores
alternativas, la expropiación del terreno a los cinco años de su
calificación, si ésta conlleva el destino público
2.
El otorgamiento de licencia urbanística para la construcción de
parcelas o solares en suelo urbano requiere, en tanto no se desarrollen
Programas, que su titular cumpla las siguientes condiciones:
a)
Asumir, garantizar y cumplir los compromisos previstos en el
artículo 179.2 b).
b)
Abonar, en su caso, el importe de los cánones de urbanización
establecidos.
c)
Transmitir a la Administración el suelo dotacional preciso para
urbanizar dotando a su parcela de la condición de solar, sin perjuicio de
su derecho a servirse de esa cesión para dar cumplimiento a lo dispuesto
en el apartado siguiente o, alternativamente, a reservarse el
aprovechamiento cedido.
d)
Compensar los excedentes de aprovechamiento que se pretendan
edificar.
El pleno cumplimiento de
todas las anteriores condiciones por el propietario de una parcela urbana
o solar le reportará la patrimonialización del aprovechamiento urbanístico
y la consiguiente obligación de materializarlo con sujeción a plazo, que
se determinará expidiendo de oficio la correspondiente Cédula de Garantía
Urbanística, salvo que el directo otorgamiento de la licencia de obras
haga innecesario esto último.
1. Los propietarios de una finca pueden transferir su
correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fincas que cuenten con
excedentes de aprovechamiento. Estos son compensados en virtud de aquella
transferencia, que legitimará la posterior edificación de los mismos.
2. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada
por el Ayuntamiento, según propuesta suscrita por los interesados y
formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la
localización y dimensiones de las fincas implicadas.
Dicha transferencia, así como la incorporación de
terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse
constar en el Registro de la Propiedad.
3. La validez de toda transferencia exige la cesión
gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de la finca
cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad de valor entre
dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es
objeto de compensación con la transferencia.
No obsta para la validez de la transferencia ni el
destino urbanístico -público o privado- de la finca cedida, ni su
clasificación, ni el hecho de que las fincas afectadas estén ubicadas en
distintas áreas de reparto, pero el Ayuntamiento podrá denegar la
aprobación de transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.
4. Si el terreno aún no hubiera sido objeto de
programación la regla de equivalencia entre lo transferido y lo adquirido,
se verificará conforme a las reglas de valoración establecidas por la
legislación estatal vigente en la materia.
5. Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio
un terreno ubicado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento actuará como
propietario de dicho terreno en la posterior gestión del suelo urbanizable
afectado.
La adquisición mediante transferencias de excedentes
de aprovechamiento ubicados en suelo urbanizable requiere que el
Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios afectados.
1.
Con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con
destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento subjetivo
correspondiente a ellos, para su posterior transferencia. Según se trate
de una transmisión a título oneroso o gratuito la reserva la podrá hacer
en su favor:
a)
El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la
Administración competente.
Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de
una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la
compensación de un excedente de aprovechamiento. No podrá, por tanto,
reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efectúe
la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una
reparcelación.
Si la reserva se origina por renuncia a percibir el
justiprecio por el suelo, el expropiado podrá, no obstante, reclamar el
que proceda a cuenta de las plantaciones o construcciones que ceda con el
terreno.
b)
La Administración o el Urbanizador, público o privado, que sufrague
el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino
público en virtud de una transmisión onerosa.
No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la
adquisición onerosa del terreno dotacional público va acompañada, por
expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos
con excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional
público.
2.
La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento
o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la
Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se
cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El
Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó
la cesión que motivó la reserva. Podrá oponerse a ello el Urbanizador,
cuando se pretendan adquirir así excedentes de aprovechamiento radicados
en el ámbito de la Actuación Integrada.
3.
Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a
los propietarios afectados por un Programa sea inferior al total
aprovechamiento objetivo de éste, el Urbanizador que financie la
diferencia podrá reservarse el aprovechamiento constitutivo de ella.
4.
El titular de una reserva de aprovechamiento
podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres
años desde que constituyó la reserva o el menor plazo que resulte de
contar cinco años desde la calificación del terreno como suelo dotacional
público.
1.
El suelo destinado a dotaciones públicas se podrá obtener, mediante
expropiación u ocupación directa, en cualquier momento y clase de suelo
sin perjuicio de las reservas de aprovechamiento a que ello dé lugar.
2.
Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos afectos
por el planeamiento a dotaciones públicas, mediante el reconocimiento a su
titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecución con exceso de
aprovechamiento real. La ocupación directa requerirá la previa
determinación por la Administración actuante de los aprovechamientos
urbanísticos susceptibles de adquisición por el titular del terreno a
ocupar y de la unidad de ejecución en la que, por exceder su
aprovechamiento real del apropiable por el conjunto de propietarios
inicialmente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos tales
aprovechamientos.
3.
La aplicación de esta modalidad de obtención de terrenos
dotacionales deberá ajustarse al procedimiento que se determine en la
legislación urbanística, con respeto, en todo caso, de las siguientes
reglas:
A)
Se publicará la relación de terrenos y propietarios afectados,
aprovechamiento urbanísticos correspondientes a cada uno de éstos y unidad
o unidades de ejecución donde habrán de hacerse efectivos sus derechos y
se notificará a los propietarios afectados la ocupación prevista y las
demás circunstancias concurrentes.
B)
La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de un
mes desde la notificación y, en tal momento, se levantará acta en la que
se hará constar, al menos:
a.
Lugar y fecha de otorgamiento y determinación de la Administración
actuante.
b.Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación
registral de los mismos.
c.Superficie ocupada y aprovechamientos urbanísticos que les correspondan.
d.Unidad de Ejecución donde se harán efectivos dichos aprovechamientos.
C)
Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso
de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona
que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
D)
El órgano actuante expedirá a favor de cada uno de los propietarios
terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en la regla B)
anterior. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente
plano se remitirá al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie
ocupada a favor de la Administración en los términos establecidos
reglamentariamente.
E)
Simultáneamente a la inscripción a que se refiere el ordinal
anterior, se abrirá folio registral independiente al aprovechamiento
urbanístico correspondiente a la finca ocupada según la certificación, y a
dicho folio se trasladarán las inscripciones de dominio y demás derechos
reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupación.
4.
Reglamentariamente se desarrollarán las condiciones y requisitos
necesarios para la ejecución del planeamiento mediante expropiación u
ocupación directa.
1.
La conservación de las obras de urbanización es responsabilidad del
Ayuntamiento desde su recepción, siendo antes del Urbanizador. Carecerá de
validez todo pacto o disposición que pretenda trasladar esa competencia a
personas privadas o asociaciones de propietarios sin colaboración y
control público o sin condiciones o por tiempo indeterminado. Los
administrados no podrán ser obligados por mandato de la Administración a
integrarse en esas asociaciones.
2.
Las obras de urbanización, realizadas por Urbanizador competente y
ubicadas en dominio público, se entenderán recibidas a los tres meses de
su ofrecimiento formal al Ayuntamiento sin respuesta administrativa
expresa, o desde que queden abiertas al uso público. Desde el momento en
que se entiendan recibidas quedarán en periodo de garantía durante doce
meses, en los que el Urbanizador responderá de los defectos constructivos
que se manifiesten. Finalizado este periodo, procederá la devolución de
las garantías prestadas por el Urbanizador.
3.
Los gastos de conservación serán a cargo de la Administración, a
partir de que sean recibidas las obras, salvo que ésta reclame la
reparación de vicios.
4.
La recepción se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso
civiles, que asistan a la Administración o a los administrados, por daños
derivados de vicios ocultos.
1.
Cuando razones técnicas especiales hagan imprescindible diferir o
anticipar la implantación de infraestructuras complementarias respecto a
la total urbanización de los solares, las Ordenanzas municipales podrán
establecer un canon de urbanización para que los peticionarios de
licencias o los propietarios de parcelas y adjudicatarios de Programas
contribuyan a sufragar aquellas infraestructuras.
2.
El canon se establecerá para ámbitos determinados, devengándose en
proporción al aprovechamiento de las parcelas o solares o a su valor
urbanístico. Su cuantía se fijará, mediante fórmula polinómica
actualizable, en función de módulos de coste y unidades de obra a instalar
o construir, según su repercusión unitaria sobre el aprovechamiento
objetivo o su valor urbanístico.
3.
Los ingresos se afectarán a la ejecución de cualesquiera obras de
urbanización o la obtención del suelo preciso para ellas.
1. La actividad
administrativa de garantía de la legalidad urbanística comprende todas las
actuaciones de las Administraciones Públicas con competencias en
urbanismo, tendentes a verificar y exigir el cumplimiento de las normas
urbanísticas y el planeamiento, así como a sancionar su incumplimiento.
2. Las Administraciones
Públicas desarrollan esta actividad, mediante el sometimiento a la
obtención de previa licencia, la compulsión a los administrados al
cumplimiento de sus deberes, la imposición de las sanciones que, en su
caso, procedan y la restauración del orden urbanístico infringido por
actos efectuados en contra de lo establecido en la ordenación urbanística
vigente.
1.
Están sujetos a licencia urbanística, en los términos de la
presente Ley y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean
procedentes con arreglo a la legislación urbanística y sectorial
aplicable, todos los actos de uso, transformación y edificación del suelo,
subsuelo y vuelo, y en particular los siguientes:
a)
Las obras de
construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta.
b)
Las obras de
ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones
existentes.
c)
Las obras de
modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior e
interior de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas
clases, cualquiera que sea su uso.
d)
Las obras y
los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.
e)
La demolición
de las construcciones.
f)
La primera
ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su
construcción.
g)
Los actos de
división de terrenos o de parcelación de fincas, salvo en los supuestos
legales de innecesariedad de licencia.
h)
La
modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones,
así como el uso del vuelo sobre los mismos.
i)
Los actos de
intervención sobre edificios o elementos protegidos o catalogados,
cualquiera que sea el alcance de la obra.
j)
Los desmontes,
las explanaciones, los abancalamientos y aquellos movimientos de tierra
que excedan lo imprescindible para la práctica ordinaria de labores
agrícolas.
k)
La extracción
de áridos y la explotación de canteras, en los términos dispuestos por el
párrafo 4 siguiente.
l)
La acumulación
de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características
propias del paisaje natural, salvo el acopio de materiales necesarios para
la realización de obras ya autorizadas por otra licencia.
m)
El levantamiento de muros de fábrica y el vallado en los casos y
bajo las condiciones estéticas que exijan las ordenanzas de los planes
reguladoras de su armonía con el entorno.
n)
La apertura de
caminos, así como su modificación o pavimentación.
ñ) La ubicación de casas
prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o
permanentes.
o)
La instalación
de invernaderos.
p)
La colocación
de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.
q)
La ejecución
de obras e instalaciones que afecten al subsuelo.
r)
La instalación
de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de
antenas o dispositivos de comunicación de cualquier clase.
s)
La
construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces
públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras
o usos que afecten a la configuración del territorio.
t)
Las talas y abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea,
espacio boscoso, arboleda o parque, a excepción de las autorizadas en
suelo no urbanizable por los órganos competentes en materia agraria o
forestal.
u)
La ejecución de obras de urbanización, salvo lo dispuesto en el
número 3 del presente artículo
v)
Todas las demás actuaciones en que lo exija el planeamiento o las
ordenanzas municipales.
2.
No están sujetos a licencia urbanística los actos enunciados en el
número 1 de este artículo cuando hayan sido previamente autorizados como
consecuencia de la aprobación de un proyecto de urbanización o de obra
pública de iguales efectos según la legislación urbanística, ni las
parcelaciones o la división de fincas incluidas en un proyecto de
reparcelación.
3.
Las obras e instalaciones propias de las actividades extractivas
deberán contar con la autorización exigible de acuerdo con la legislación
minera y estarán, además, sujetas a licencia municipal de actividad con
observancia de las prescripciones que les sean aplicables conforme a la
normativa medioambiental, territorial y urbanística.
4.
Cuando los actos de edificación y uso del suelo, y aquellos otros
previstos en esta Ley, se realizaren por particulares en terrenos de
dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las
autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente
titular del dominio público. La falta de autorización o concesión impedirá
al solicitante obtener licencia y al órgano competente otorgarla.
5.
Se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales no
previstos en el Plan siempre que no dificulten su ejecución ni la
desincentiven. El otorgamiento requerirá previo informe favorable de la
conselleria competente en urbanismo en Municipios de población inferior a
25.000 habitantes.
La provisionalidad de la
obra o uso debe deducirse de las propias características de la
construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica
de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura
erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler
o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición
que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que
deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la
obra o utilizar la instalación.
1.
Las licencias urbanísticas autorizarán el ejercicio del derecho a
edificar o realizar las actuaciones urbanísticas para las que se solicita,
en las condiciones establecidas en esta Ley y en el planeamiento según
especifique la propia licencia.
2.
La intervención municipal previa a la concesión de la preceptiva
licencia se circunscribe estrictamente a la comprobación de la integridad
formal y la suficiencia legal de la memoria o proyecto técnico con arreglo
al cual deban ser ejecutadas las obras, así como de la habilitación legal
del autor o autores de dicho proyecto y de la conformidad o no de lo
proyectado a la ordenación urbanística vigente de pertinente aplicación.
1.
Las licencias se otorgarán o denegarán de acuerdo con las
previsiones de la legislación y del planeamiento, dejando a salvo el
derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.
2.
La legislación y el planeamiento urbanístico aplicables a las
licencias serán los del momento de su concesión, salvo que ésta se
produzca fuera del plazo legalmente establecido, en cuyo caso, serán de
aplicación los vigentes al tiempo de la solicitud.
Cuando las licencias
urbanísticas resulten sobrevenidamente disconformes con el planeamiento,
podrán ser revocadas, si la conservación total o parcial del acto
administrativo no fuera posible, con reconocimiento a su titular de la
indemnización que corresponda por aplicación de la legislación estatal.
3.
La denegación de las licencias urbanísticas deberá ser motivada.
Sin perjuicio del carácter reglado de las licencias urbanísticas, las
Entidades Locales denegarán, en ejercicio de su potestad de defensa y
recuperación de los bienes de dominio público, las licencias cuyo
otorgamiento permita la ocupación ilegal de los mismos.
1.
La competencia y el procedimiento de otorgamiento de licencias se
ajustarán a la legislación sectorial que en cada caso las regula, a la de
Régimen Local y la del Procedimiento Administrativo Común.
2.
El expediente para otorgar la licencia urbanística debe incorporar
los informes de carácter técnico y jurídico sobre la conformidad del acto
o uso pretendidos con la ordenación urbanística aplicable, emitidos por
los correspondientes servicios municipales.
3.
Cuando en el procedimiento de concesión de licencia sea necesario
solicitar informes de distintos departamentos del Ayuntamiento y de otras
Administraciones Públicas, éstos se solicitarán simultáneamente en un solo
acto y por una sola vez. Su emisión estará sujeta a la legislación sobre
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común.
4.
El procedimiento para la concesión de licencia sólo se entenderá
iniciado cuando la petición vaya acompañada de proyecto técnico y de los
demás documentos indispensables para dotar de contenido la resolución. Si
en la documentación aportada, la Administración observase la existencia de
diversas deficiencias, deberá requerir en un acto único al interesado para
la subsanación de las mismas, quedando en este caso, suspendido el
transcurso de los plazos para el otorgamiento de licencia.
1.
Las licencias urbanísticas se resolverán en los plazos siguientes:
a)
Las de mera reforma que no suponga alteración estructural del
edificio, ni afecten a elementos catalogados o en trámite de catalogación,
así como las de primera ocupación o, en su caso, habitabilidad de las
construcciones en el plazo de un mes.
b)
Las licencias que comporten obras mayores de nueva construcción o
reforma estructural de entidad equivalente a una nueva construcción o las
de derribo, respecto a edificios no catalogados, habrán de otorgarse o
denegarse en el plazo de dos meses.
c)
Las de intervención -que serán cualesquiera que afecten a edificio
catalogado o en trámite de catalogación-, en el de tres meses.
2.
Las licencias para cualquier tipo de obras que, por disposición
legal o reglamentaria, hayan de otorgarse junto a la correspondiente
licencia de actividad, se someterán, con preferencia respecto a las reglas
anteriores, al régimen procedimental específico de la licencia de
actividad.
3.
Los Ayuntamientos podrán otorgar licencias parciales que autoricen
la realización de fases concretas del proyecto, a reserva de la
subsanación o suplemento de éste en aspectos menores y complementarios
pendientes de autorización administrativa.
1.
El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado resolución
expresa supondrá la concesión de la licencia por silencio administrativo,
y habilitará al peticionario para la iniciación de las obras o la
realización de las actuaciones correspondientes, que deberán ajustarse a
la ordenación urbanística y cumplir los demás deberes y condiciones que la
ley y los Planes exijan para su realización.
2.
Se exceptúan de lo dispuesto en el número anterior, las licencias
de intervención en edificios catalogados, o en trámite de catalogación.
3.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio
administrativo, facultades en contra de las leyes, de los Planes,
Proyectos, Programas u Ordenanzas o, en general, en términos contrarios,
opuestos o disconformes con las previsiones de la ordenación urbanística
4.
Serán nulas de pleno derecho las licencias obtenidas por acto
expreso o presunto que contravengan de modo grave y manifiesto la
legislación o el planeamiento urbanístico.
1.
Los actos especificados en el artículo 188.1 y promovidos por la
Administración del Estado o la Generalitat o por sus entidades de Derecho
público, deben estar sujetos a licencia municipal, con las excepciones
previstas por la legislación sectorial.
2. No
estarán sujetas a licencia las obras públicas supramunicipales de
infraestructura territorial o de especial interés público, debiendo
asegurar su correcta integración en la ordenación urbanística conforme al
procedimiento previsto en el artículo 98 de la presente Ley.
3.
Cuando sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio término
municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a
los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia
urbanística, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de régimen
local
1.
Todas las licencias se otorgarán por plazo determinado tanto para
iniciar, como para terminar las obras, salvo las referidas a los usos, que
tendrán vigencia indefinida sin perjuicio de la obligación legal de
adaptación a las normas que en cada momento los regulen.
2.
Los Ayuntamientos podrán conceder prórrogas de los plazos de las
licencias por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al
inicialmente acordado, siempre que la licencia sea conforme con la
ordenación urbanística vigente en el momento de su otorgamiento.
3.
El órgano competente para conceder la licencia declarará, de oficio
o a instancia de parte, la caducidad de las licencias, previa audiencia al
interesado, una vez transcurridos los plazos correspondientes.
4.
La declaración de caducidad extinguirá la licencia, no pudiéndose
iniciar ni proseguir las obras si no se solicita y obtiene una nueva
ajustada a la ordenación urbanística en vigor. Si la obra o instalación
quedase inacabada o paralizada durante tiempo superior a un año desde la
declaración de caducidad procederá la sujeción del inmueble al régimen de
edificación forzosa.
1.
Para la contratación de sus servicios, las empresas suministradoras
de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán
al titular de la obra o actividad, la acreditación de la obtención de la
correspondiente licencia municipal.
2.
Las órdenes de suspensión, paralización o demolición de
cualesquiera obras, usos o edificaciones serán notificadas a las compañías
que suministren o presten los servicios especificados en el número
anterior, a fin de que procedan en el plazo de diez días a la suspensión
de los correspondientes suministros.
3.
La suspensión de los suministros sólo podrá levantarse una vez que
se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones
respectivas, mediante notificación expresa en tal sentido de la
Administración a las empresas suministradoras.
4.
Las compañías de suministros y servicios que incumplan las
obligaciones descritas incurrirán en infracción urbanística grave.
1.
Los Ayuntamientos habrán de expedir, a petición de los interesados
y en el plazo de un mes, Cédula de Garantía Urbanística para las parcelas
susceptibles de edificación mediante actuación aislada. La Cédula
expresará la calificación urbanística y su plazo máximo de vigencia será
de un año, dentro del cual deberá solicitar la pertinente licencia.
2.
El propietario del solar o parcela respecto a la que se haya
expedido válidamente la Cédula, por primera vez, tendrá derecho a que,
durante la vigencia de ésta, si no se mantienen las condiciones
urbanísticas en ella expresadas, los Municipios responsables reparen los
perjuicios patrimoniales causados por los cambios de ordenación
sobrevenidos, siempre que el interesado no tuviese pendiente el
cumplimiento de deberes de cesión, equidistribución o urbanización y así
constase en dicha Cédula.
3.
El otorgamiento de Cédulas de Garantía Urbanística quedará en
suspenso con motivo de la suspensión del otorgamiento de licencias
previsto en el artículo 101 de la presente Ley.
4.
Con independencia de lo regulado en los números anteriores los
Ayuntamientos tienen la obligación de informar por escrito a cualquier
solicitante respecto a la clasificación, calificación y programación
urbanística de los terrenos, en el plazo de un mes.
1.
Toda parcelación o división de terrenos, quedará sujeta a licencia
municipal, salvo que el Ayuntamiento certifique o declare su
innecesariedad.
2.
La licencia de parcelación es innecesaria cuando:
a)
La división o segregación sea consecuencia de una reparcelación o
de una cesión –ya sea forzosa o voluntaria, gratuita u onerosa– a la
Administración, para que destine el terreno resultante de la división al
uso o servicio público al que se encuentre afecto.
b)
El correspondiente acto de disposición no aumente el número de
fincas originariamente existentes y cumpla las normas sobre su
indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas.
c)
La división o segregación haya sido autorizada expresamente por el
municipio con motivo del otorgamiento de otra licencia urbanística.
3.
De conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal, los
Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e
inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se
acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración administrativa de
su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
Asimismo, los Notarios y Registradores de la Propiedad harán constar en la
descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les
conste
4.
Será innecesaria la acreditación de licencia de parcelación o de
división de terrenos cuando medie:
a)
Testimonio del certificado municipal correspondiente
b)
Acreditación de que se solicitó la licencia o dicho certificado,
con la antelación necesaria respecto al momento de otorgar la división,
sin haber obtenido resolución administrativa expresa dentro de los plazos
legales y efectuando declaración responsable de esto último
c)
Justificación rigurosa del cumplimiento de las condiciones
expresadas en el número 2.b anterior al autorizar o inscribir el
otorgamiento de la segregación.
Son indivisibles:
a) Las parcelas determinadas como mínimas en el
correspondiente planeamiento, a fin de constituir fincas independientes.
b) Las parcelas cuyas dimensiones mínimas sean iguales o
menores a las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo si los
lotes resultantes se adquieren simultáneamente por los propietarios de
terrenos colindantes, con el fin de programarlos.
c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el
doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento, salvo
que el exceso sobre dicho mínimo pueda segregarse con el fin indicado en
el apartado anterior.
d)
Las parcelas edificables con arreglo a una determinada relación
entre superficie de suelo y superficie construible, cuando se edificara la
correspondiente a toda la superficie de suelo o, en el supuesto de que se
edificare la correspondiente a sólo una parte de ella, la restante, si
fuera inferior a la parcela mínima, con las salvedades indicadas en el
apartado anterior.
e)
Las parcelas en suelo no urbanizable, y en suelo urbanizable sin
programación, salvo que cumplan con los requisitos establecidos en su
legislación reguladora.
Las licencias de parcelación o el certificado de su innecesariedad se
otorgarán en el plazo de un mes, siendo aplicable lo previsto en la
sección primera del presente capítulo.
1.
El propietario de un terreno tiene el deber de destinarlo al uso y
aprovechamiento previsto por el Plan colaborando, con prontitud y
diligencia, a la ejecución de éste. Si el terreno de su propiedad fuera
una parcela en suelo urbano o un solar, deberá solicitar la preceptiva
licencia para construir, según el Plan, compensando, en todo caso, el
excedente de aprovechamiento que presente el terreno, efectuando las
cesiones y realizando las obras de urbanización que, en cada caso,
correspondan. Este deber de edificación será exigible una vez
transcurridos los plazos fijados por el Programa o, en su defecto, cuando
haya transcurrido un año desde que fuera posible solicitar la licencia.
2.
Una vez otorgada la licencia, se deberá iniciar, concluir y no
interrumpir la construcción dentro de los plazos en ella determinados. En
defecto de tales plazos se entenderá que el interesado dispone de un plazo
de seis meses para iniciar las obras y veinticuatro para terminarlas,
admitiéndose interrupciones en dichos plazos que no podrán exceder, en
total, de seis meses. La caducidad de la licencia se declarará previa
audiencia del interesado.
1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, y
una vez sea exigible el deber de edificar por transcurso de los plazos
previstos en el artículo anterior, podrá dictar órdenes individualizadas
de ejecución de la edificación o rehabilitación, previa audiencia de los
interesados, siguiendo criterios expresos y objetivos de prioridad en el
fomento de dichas actividades.
La orden advertirá de que
si el propietario afectado no solicita licencia y compensa los excedentes
de aprovechamiento de su parcela en el plazo de un año, la parcela quedará
en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.
2. La orden de ejecución de la edificación o
rehabilitación surtirá los efectos de Cédula de Garantía Urbanística y, a
tal fin, expresará las condiciones urbanísticas de la parcela que ordene
edificar. Asimismo, la orden, una vez notificada al interesado, se
comunicará al Registro de la Propiedad para constancia en el mismo. Si el
interesado cumple lo ordenado se ordenará cancelar la anotación
correspondiente.
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán
mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y
decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservar o
rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o
uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de
ocupación para el destino que les sea propio. Será exigible este deber aun
cuando no hubiere normas específicamente aplicables sobre protección del
medio ambiente, patrimonios arquitectónicos y arqueológicos o sobre
rehabilitación urbana. Si las hubiere, se cumplirá con total respeto a las
mismas.
1.
Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a
50 años deberán promover, al menos cada cinco años, una inspección, a
cargo de facultativo competente, para supervisar su estado de
conservación.
2. Dicho facultativo
consignará los resultados de su inspección expidiendo un certificado que
describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y
las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o
rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso
efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo dejará constancia del
grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la
anterior inspección periódica. La eficacia del certificado exige remitir
copia de él al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.
3. El Ayuntamiento podrá
exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados
de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no
se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados.
1. Los propietarios de
edificios están obligados a sufragar o soportar el coste de las obras de
conservación y rehabilitación que dichas construcciones precisen para
cumplir lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el importe
determinado por el límite del deber normal de conservación.
2.
Cuando una Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de
obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el
obligado podrá exigir a aquélla que sufrague, en lo que respecta al
exceso, el coste parcial de la obras, constitutivo del mismo.
1.
Procederá el otorgamiento de ayudas para financiar la conservación
o rehabilitación de construcciones por las razones reguladas en el
artículo anterior o para obras que potencien la utilidad social de las
construcciones y que se financien ponderando la situación socioeconómica
del destinatario de la subvención, conforme a lo que reglamentariamente se
establezca.
2.
La Administración podrá convenir con el interesado fórmulas de
explotación conjunta del inmueble, siempre que permitan una adecuada
participación pública en los beneficios generados por la prolongación de
la vida útil de la construcción. Se pueden otorgar ayudas a fondo perdido
como incentivo de inversiones privadas proporcionadas a la subvención en
los términos que reglamentariamente se determinen.
3.
Si el propietario tuviera derecho a la ayuda -en aplicación del
artículo anterior- y no alcanzara un acuerdo con la Administración,
aquélla se otorgará como anticipo reintegrable, en dinero constante, en
caso de venta o expropiación, debiéndose dejar constancia de ello en el
Registro de la Propiedad. El reintegro no superará la mitad del precio de
expropiación o venta. Si ésta lo es por precio inferior al duplo del
anticipo, la Administración podrá ejercer el derecho de tanteo en los
términos que legalmente se establezcan.
4.
Los Ayuntamientos deben bonificar, en la medida más amplia posible,
las licencias de obras que tengan por objeto la reparación o
rehabilitación de edificaciones deterioradas.
1.
Procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las
reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad,
estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción,
manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones
mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de
conservación calculado conforme al artículo 205.
2.
Procederá, asimismo, la declaración de ruina, cuando el propietario
acredite haber cumplido puntualmente lo dispuesto en el artículo 203,
realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en los dos
últimos certificados de inspección periódica y el coste de éstas, unido al
de las que estén pendientes de realizar, con los fines antes expresados,
supere el límite enunciado en el párrafo anterior, apreciándose una
tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las
inversiones necesarias para la conservación del edificio.
3.
Corresponderá a los Ayuntamientos declarar la situación legal de
ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia
formulada por cualquier interesado. En las actuaciones se citará a los
ocupantes legítimos de la construcción y a los titulares de derechos sobre
ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos
competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico.
4.
La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las
medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además,
proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber
urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia
de esto último.
La propuesta de declarar el
incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración
de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia
de los interesados y resolución del Alcalde dictada a la vista de las
alegaciones presentadas.
No procede declarar el
incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por
fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate
de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble,
reparando sus desperfectos con razonable diligencia.
5.
La declaración de ruina legal respecto a un edificio no catalogado,
ni objeto de un procedimiento de catalogación, determina para su dueño la
obligación de rehabilitarlo o demolerlo, a su elección.
1.
En los edificios catalogados sólo podrán realizarse las obras
expresamente autorizadas por licencia de intervención o dispuestas por
orden de ejecución municipal de obras de intervención.
2.
Las licencias de intervención contemplarán conjuntamente todas las
actuaciones que hayan de realizarse en el inmueble y el resultado final de
las mismas. Dichas actuaciones sólo excepcionalmente, cuando sea imposible
la conservación de lo construido o cuando la catalogación no obedezca a su
valor intrínseco sino a su mera importancia ambiental, podrán contemplar
la sustitución de la edificación, a ser posible parcial, bajo condiciones
especiales. Las obras de intervención se ajustarán a las prescripciones
del Catálogo y del planeamiento, pero su autorización podrá concretar
otras condiciones adicionales, salvaguardando los valores protegidos.
La licencia de intervención
controla la oportunidad técnica de las obras para la mejor preservación de
las características culturales cuyo reconocimiento colectivo se expresa en
la catalogación. Su otorgamiento se efectuará por resolución debidamente
motivada.
3.
Sólo podrá otorgarse licencia de demolición para edificios no
catalogados y que no sean objeto de un procedimiento tendente a su
catalogación.
1.
Los Ayuntamientos deben dictar órdenes de ejecución de obras de
reparación, conservación y rehabilitación de edificios deteriorados o en
condiciones deficientes para su utilización efectiva. También los órganos
de la Generalitat competentes en materia de patrimonio cultural inmueble
podrán, oído el Ayuntamiento, dictar dichas órdenes respecto a edificios
catalogados. Las órdenes de ejecución pueden conminar, asimismo, a la
limpieza, vallado, retirada de carteles u otros elementos impropios del
inmueble.
2.
Dentro del plazo señalado en la orden de ejecución el propietario
afectado debe solicitar las ayudas económicas a las que justifique tener
derecho y puede pedir la licencia de demolición, salvo que el edificio
esté catalogado. También puede proponer alternativas técnicas para las
obras o solicitar razonadamente una prórroga en su ejecución.
3.
El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la
Administración para adoptar una de estas medidas:
a)
Ejecución subsidiaria a costa del obligado hasta el límite del deber de
conservación.
b)
Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima
mensual, por valor máximo de un décimo del coste estimado de las obras
ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará
preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de
la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que
corresponda por la infracción o infracciones cometidas.
1. Cuando la amenaza de una
ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del
patrimonio arquitectónico catalogado, el Ayuntamiento podrá acordar el
apeo, apuntalamiento o cualquier medida que se estime necesaria para
garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo
o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños
en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente cabrá ordenar la
demolición cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores
perjuicios.
Cuando se trate de
edificios no catalogados, el Ayuntamiento podrá adoptar motivadamente
cualquiera de las medidas anteriores, incluso la demolición del edificio.
2. El
Ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la
adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al
propietario de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes
conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los
gastos realizados por el Ayuntamiento hasta el límite del deber normal de
conservación.
3. La adopción de las
medidas cautelares dispuestas por el Ayuntamiento, para evitar la ruina
inminente, no presuponen la declaración de la situación legal de ruina.
4. La adopción de las
medidas cautelares a que se refiere el presente artículo determinará la
incoación automática de un procedimiento contradictorio al objeto de
determinar el eventual incumplimiento, por parte del propietario, del
deber de conservación de la edificación, que podrá concluir con la
declaración formal de incumplimiento del citado deber y la sujeción del
inmueble al Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.
1.
Cuando por cualquier circunstancia resulte destruida una construcción o
edificio catalogado, el terreno subyacente permanecerá sujeto al régimen
propio de la catalogación. El aprovechamiento subjetivo de su propietario
no excederá el preciso para la fiel restitución de los valores afectados,
que podrá ser ordenada.
2. El
Plan podrá disponer, en casos justificados, que cuando un edificio
catalogado resulte destruido el terreno subyacente quede inmediatamente
calificado como zona dotacional pública.
3. La destrucción de un
edificio catalogado, mediando incumplimiento del deber normal de
conservación, determinará la expropiación o sujeción del inmueble al
Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.
1.
Los Municipios mantendrán en condiciones de pública consulta un Registro
Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar en el que se incluirán los
inmuebles en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa y aquellos
sobre los que exista orden de edificación o rehabilitación forzosa en
vigor. Esta inclusión tiene sólo efectos declarativos, susceptibles de ser
extinguidos mediante prueba en contrario.
2. La
inclusión de un inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a
Rehabilitar deberá notificarse al Registro de la Propiedad.
3. La
inclusión se efectuará expresando la causa que la determina, la
descripción del inmueble afectado y, en su caso, las declaraciones
administrativas respecto al incumplimiento de deberes urbanísticos del
propietario. Para su constancia en el Registro de la Propiedad bastará con
la certificación administrativa que, cumpliendo los requisitos de la
legislación hipotecaria, transcriba la orden de ejecución o la declaración
de inclusión y acredite su notificación al titular registral.
Quedan en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa
los inmuebles:
a)
Respecto a los que se incumpla la obligación particularizada de
edificar, de solicitar licencia o de urbanizar simultáneamente a la
edificación derivada de orden individualizada o expedición de la Cédula de
Garantía urbanística, en los supuestos y plazos regulados en este título.
b)
Respecto a los que se incumpla la obligación de efectuar obras de
conservación y rehabilitación derivada de orden individualizada en los
términos exigibles en virtud de lo dispuesto en este título, sin perjuicio
de la aplicación simultánea de las restantes medidas contempladas en el
artículo 209.3 de esta Ley.
c)
Catalogados que se encuentren en situación legal de ruina, en
tanto el propietario no inicie las actuaciones tendentes a la
rehabilitación.
d)
Cuando sin existir declaración de incumplimiento de deberes
urbanísticos lo solicite voluntariamente el propietario.
1. El Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa
comporta, para los inmuebles sujetos a él, su declaración de utilidad
pública y de la necesidad de su ocupación a efectos expropiatorios.
2. Cualquier persona, por propia iniciativa o
concurriendo a una previa convocatoria municipal, podrá formular un
Programa para la edificación y, en su caso, urbanización, intervención o
rehabilitación del inmueble, conforme al procedimiento y efectos previstos
en el Capitulo III del Título III de esta Ley. Aquellos propietarios que
hayan sido objeto de declaración de incumplimiento de deberes urbanísticos
no podrán presentar alternativa técnica, ni proposición
jurídico-económica; sus derechos en la reparcelación se concretarán en
forma de indemnización sustitutoria de adjudicación sin que proceda la
adjudicación de finca de reemplazo o porción indivisa de ésta.
3. El adjudicatario de este procedimiento contará con las
prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de un Programa y con el
beneficio de la expropiación.
Las actuaciones que contravengan la ordenación urbanística darán lugar a
la adopción por la Administración competente de las siguientes medidas:
a)
Las dirigidas a la restauración del orden jurídico infringido y de
la realidad física alterada o transformada como consecuencia de la
actuación ilegal.
b)
La iniciación de los procedimientos de
suspensión y anulación de los actos administrativos en los que pudiera
ampararse la actuación ilegal.
c)
La imposición
de sanciones a los responsables, previa la tramitación del correspondiente
procedimiento sancionador, ello sin perjuicio de las posibles
responsabilidades civiles o penales.
La adopción de las medidas de restauración del orden urbanístico
infringido es una competencia irrenunciable y de inexcusable ejercicio por
la Administración actuante. Ni la instrucción del expediente sancionador,
ni la imposición de multas exonera a la Administración de su deber de
adoptar las medidas tendentes a la restauración del orden urbanístico
infringido, en los términos establecidos en esta Ley. Las sanciones por
las infracciones urbanísticas que se aprecien se impondrán con
independencia de dichas medidas.
1.
Cuando los
actos de edificación o uso del suelo se realizasen sin licencia u orden de
ejecución, el Alcalde, y en su caso, la conselleria competente en
urbanismo, de oficio o a instancia de parte, comprobado que los
mismos carecen de autorización urbanística, ordenará, sin más trámite, la
suspensión inmediata de las obras o el cese del uso en curso de ejecución
o desarrollo.
2.
La notificación de la orden de suspensión podrá realizarse,
indistintamente, al promotor, al propietario, al responsable del acto o,
en su defecto, a cualquier persona que se encuentre en el lugar de
ejecución, realización o desarrollo, y esté relacionada con el mismo. La
orden de suspensión deberá ser comunicada, asimismo, al Registro de la
Propiedad para su constancia mediante nota marginal.
3.
Cuando los
actos de edificación o uso del suelo se realizasen con licencia u orden de
ejecución, pero sin ajustarse a las condiciones en ella establecidas, el
Alcalde, de oficio o a instancia de parte interesada,
se dirigirá al promotor, constructor y técnico director,
señalándoles las anomalías observadas y concediéndoles el plazo de diez
días para aducir la concordancia de las obras con el contenido de la
licencia u orden de ejecución. La falta de contestación dentro de dicho
plazo implica aceptación de las irregularidades señaladas, por lo que se
acordará de modo inmediato por el Alcalde la paralización de las obras o
la prohibición de los usos.
4.
Si por los
responsables se aduce la conformidad de la licencia u orden de ejecución
con la actuación urbanística, se les convocará para que dentro de los
quince días siguientes se personen en el lugar donde ésta se venga
desarrollando, examinándose los pormenores de la misma conjuntamente con
la Inspección Urbanística y extendiéndose la correspondiente acta suscrita
por todos los comparecientes, a la vista de la cual la Alcaldía se
pronunciará según proceda, permitiendo la prosecución de la actividad o
especificando un plazo para su adecuación a las condiciones de la
licencia, vencido el cual sin que ésta se produzca tendrá lugar la
paralización.
1.
Cuando en
suelo no urbanizable se estén llevando a cabo actos de uso o edificación
del suelo sin autorización urbanística autonómica, cuando ésta sea
preceptiva, o sin ajustarse a sus determinaciones, la conselleria
competente en urbanismo ordenará la inmediata suspensión de dichos actos.
2.
Si las actuaciones a que se refiere el número anterior se
estuvieran llevando a cabo amparadas en la licencia municipal y
ajustándose a sus determinaciones, la Administración autonómica no podrá
decretar la suspensión de los actos de ejecución, sino que, en su caso,
habrá de impugnar la licencia municipal, previo requerimiento de
anulación, o interponer directamente recurso contencioso-administrativo,
en los términos establecidos en la legislación reguladora de régimen
local.
3.
No obstante, cuando la obra o acción de que se trate ponga en
peligro la integridad de espacios naturales protegidos o bienes de interés
cultural, la autoridad autonómica procederá a su inmediata suspensión
material, dando cuenta de ello al Ayuntamiento y sin que haya lugar a la
práctica del requerimiento a que se refiere el artículo siguiente.< |